En tysk studie (Kriese, 2009) studerade ansvarstagande fastighetsföretag i USA (”Responsible property investors”, vilket kan definieras lite olika men betraktas som en särskild del av fastighetsfinansieringsmarknaden) och hur dessa marknadsför och strategiskt hanterar miljöcertifierade byggnader.
81
Hon argumenterar för att tre begrepp är centrala för företagen: • lokalisering
• byggnader • människor
Gröna Hus visade sig vara intressanta för investeringar i de områden i storstäderna där traditionell fastighetsutveckling inte ansågs genomförbar. Ett ekologiskt förhållningssätt bidrar till hållbar utveckling genom att utveckla områden som är lite udda. Detta är enligt hennes studie också den mest centrala frågan: var ska byggnaden ligga? De representanter för ansvarsfulla investerare som hon intervjuade hävdade vidare att de viktigaste kunderna var de med ”tålamod”. Försäkringsbolag utgjorde exempel på detta liksom en särskild amerikansk företeelse, de anställdas pensionsfonder. Projekten med ekologiskt byggande var oftast resultatet av områdesutveckling i storstäderna, och i det arbetet var lokala utvecklingsgrupper viktiga eftersom de hade kännedom om området. De som arbetade med denna typ av fastighetsinvesteringar inriktade sig vidare antingen på bostäder för låg- och medelinkomsttagare eller arbetade med utveckling av eftersatta kommersiella områden. En annan vanlig inriktning enligt Kriese (2009) var att utveckla en ny form av urbant boende (centralt lokaliserade, moderna och ambitiösa till sin karaktär). Kopplingen mellan hållbar stadsutveckling och ansvarsfulla fastighets- investeringar var rent allmänt en central slutsats i studien.
Andra studier är mer policy-inriktade och länkar samman byggandet med ett större samhällsperspektiv, oftast med urban stämpel. Denna typ av studier står oftast att finna i USA. Betydelsen av ett offentligt regelverk för att stödja en mer miljömässig inriktning av byggandet framförs i flera amerikanska studier: Simons, Choi och Simons (2009) och Choi, Eugene, och Miller (2011) får illustrera detta. Andra har studerat hur geografi och certifiering samverkar – generellt är frågan om städers hållbarhet nära kopplad till fastighetsföretagens arbete med miljö. Ashok och Kroll (2011) konstaterar i sina egna studier att miljöcertifiering är vanligare där den lokala ekonomin är stark, eller energikostnaderna är höga. Den lokala kulturen i fråga om hållbarhet och miljömedvetenhet spelade också in. Finansiella perspektiv
De mer finansiella perspektiven på Gröna Hus innefattar i detta sammanhang frågor om redovisningsprinciper, fastighetsvärderingar och gröna fastighetsinvesteringsfonder. Först till frågan om hållbarhets-
82
redovisning. Sedan begrepp som ”Social redovisning” och ”Human Resource Accounting” lanserades, har idéer cirkulerat om hur andra värden än rent monetära ska kunna återges i organisationers redovisnings- rapporter. Hållbarhetsredovisning kan föras till denna tradition, och flera av de studier som bedrivits har haft fokus på fastigheter, hållbarhet och existerande regelverk. I det sammanhanget har särskilt GRI kommit att bli intressant; The Global Reporting Initiative (GRI) som är ett frivilligt initiativ för att åstadkomma principer vilka möjliggör jämförelser av miljöredovisningar. Några studier har genomförts med bäring på fastigheter: Cajias och Bienert (2011) samt Laposa och Villupuram (2010) diskuterar hur principerna äger giltighet för och har använts inom branschen.
Fastighetsvärderingens roll i sammanhanget har belysts i ett antal studier, där Lorenz och Lützkendorf (2001) är ett exempel. Fastighetsvärderingen har också getts en egen handbok 2006: The Sustainable Property Appraisal
Project (Ellison och Sayce). En annan inriktning av forskningen har
ringat in de särskilda investeringsfonder som har ansvarsfulla fastighets- investeringar som idé; Socially Responsible Property Investment (SRPI). Rapson et al. (2007) har studerat företeelsen i Storbritannien och det finns även motsvarande forskning från USA. En vanlig utgångspunkt är att se om denna typ av fastighetsinvesteringar är mer lönsamma – på kort eller lång sikt – jämfört med konventionella investeringar utan miljöhänsyn. Den forskning som har presenterats så här långt har ett empiriskt fokus. Den bygger på offentliga databaser eller enskilda företags uppgifter i någon form och drar slutsatser från dessa. Inom området Gröna Hus finns även mer teoretiskt orienterad forskning, där en del introduceras i nästa avsnitt. Teoretiska förhållningssätt
Andra forskare har således utifrån teoretiska snarare än empiriska premisser tagit sig an fenomenet Gröna Hus. De har varken studerat frågan om ett ekologiskt affärstänkande i bygg- och fastighetsbranschen är lönsamt, eller frågat sig hur företagen själva kan arbeta marknads- mässigt med det. De kan istället sägas representera den riktning som ifrågasätter själva begreppsbildningen inom området. Det första exemplet är en studie författad av den australiska forskaren Kimmet (2009) som diskuterar frågan om miljömässig ”jargong” kontra ”verkstad” bland australiska fastighetsföretag. Frågan om skillnader mellan olika begrepp i området ”Socialt ansvar” och hållbar kommersiell investering diskuteras utifrån begreppsanalytiska termer. Hans slutsats är att det är begrepp som ger investerare stora friheter att använda som de själva önskar. En
83
studie som har samma inriktning är Wilkinson (2012). Hon utgår från årsredovisningarna för fastighetsföretag i Australien, och vilken syn de har på hållbarhet. Inspirerad av ekologiska teoribildningar diskuteras hur företagen förhåller sig till hållbarhet. Företagen kan antingen vara genuint intresserade och betrakta ekologi som en viktig fråga i sin egen rätt (ecocentrism) eller som en del av sin verksamhet som de måste förhålla sig till i största allmänhet och tillsammans med många andra frågor (teknocentrism). Huvudpoängen i studien är att existerande system för att mäta och upprätthålla hållbarhetskriterier riskerar att stå i vägen för arbetet med verklig hållbarhet.
Några andra forskningsinriktningar ska också framhållas. Ombyggnader med gröna förtecken är förhållandevis underbeforskat, men ett exempel på studier är Pivo (2010). Gjorda studier behandlar alltså nybyggnation eller befintliga byggnader snarare än olika renoveringsinsatser, liksom att kommersiella kontor tycks vara intressantare än lagerlokaler. Den senare kategorin, dvs. lagerlokaler, är dock föremål för forskning i Harrison och Seiler (2011).
Uppsummering
Denna snabba exposé med en del nedslag i internationell forskning ger en splittrad bild, med några teman som samlar intrycken. Många större kvantitativt anlagda studier försöker utröna om det är lönsamt för bygg- och fastighetsbranschen med Gröna Hus: blir hyresintäkterna högre och värdestegringen bättre? En annan inriktning av studierna har själva marknaden som utgångspunkt och frågar sig vilka hyresgäster som är intresserade och vilket utrymme branschens aktörer själva har. Avslutningsvis gavs glimtar från studier som hade ett värderarperspektiv samt de som studerade gröna fastighetsinvesteringar ur ett mer renodlat finansiellt perspektiv. Här utgör miljöklassade byggnader tillgångarna i socialt ansvarstagande fastighetsfonder. Detta är en företeelse som växer i USA och Storbritannien, där även särskilda index arbetas fram för att kunna jämföra gröna fastighetsfonder7. Forskningsfältet Gröna Hus bär
prägel av dess tvärvetenskapliga karaktär med olika ansatser, en räcka skiftande metoder samt slutsatser som drar åt olika håll. Denna karaktär är förstås en styrka i ett fält som är i vardande och där många studier måste betraktas som explorativa. Samtidigt kan det vara frustrerande för de som söker klara lösningar och entydiga resultat.
7 http://www.forbes.com/sites/bradthomas/2012/11/19/benchmarking-green-the-first- investable-us-green-property-indexes-for-reits/ i USA och för brittiska investerare: http:// www.environmental-finance.com/news/view/2917.
84