5.7.1 NJA 1995 s. 157
En hyresvärd (S.B:s konkursbo) hyrde i NJA 1995 s. 157 ut hyresrätter till en förstahands- hyresgäst, (Länna Gård). Länna Gård hade i sin tur upplåtit hyresrätter i andra hand och avtalat med en av andrahandshyresgästerna (WB-bolaget) om att denne skulle sköta fastigheterna. WB-
297 Se avsnitt 5.7.
298 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 340–341. 299 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 339. 300 Walin, Panträtt, s. 200.
301 Walin, Panträtt, s. 201 & 205; denna ståndpunkt delas även av Gregow i Svensk rättspraxis, SvJT 2008 s. 158;
se dock Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 342 där Håstad anför att intjänande genom arbetsavtal och intjänande genom att låta ett nyttjandeavtal, som inte är skyddat gentemot tredje man, bestå inte bör skiljas emellan.
302 I detta fall uppkommer även frågan huruvida en framtida fordran kan utmätas eller om utmätningen ska avse
det som intjänats vid utmätningstillfället; se Håstad & Lambertz, Förbättring av företagsintecknad egendom under konkurs – Några följdfrågor i anslutning till det s.k. Minitube-målet, s. 292.
303 Håstad & Lambertz, Förbättring av företagsintecknad egendom under konkurs – Några följdfrågor i anslutning till det s.k. Minitube-målet, s. 291.
51 bolaget skulle i gengäld få kvitta sin fordran för arbetet mot WB-bolagets hyresskuld, och dess- utom få rätt till Länna Gårds framtida hyresfordringar hos övriga andrahandshyresgäster. De övriga andrahandshyresgästerna denuntierades därom innan KFM fattat beslut om kvarstad304.
S.B:s konkursbo ansökte nämligen om kvarstad på en del av Länna Gårds egendom, i syfte att konkursboets fordran på förfallna hyror skulle täckas vid utmätning, vilket beviljades. KFM belade Länna Gårds fordran på förfallna hyror med kvarstad sedan S.B:s konkursbo ansökt om verkställighet av beslutet. Länna Gårds framtida hyresfordringar hos de övriga andrahands- hyresgästerna utmättes senare, och andrahandshyresgästerna förbjöds att betala hyror till annan än KFM. WB-bolaget anförde besvär och menade att beslutet skulle upphävas, eftersom de hade rätt att kvitta sin hyra mot kostnader för utfört arbete på hyresrätten i fråga enligt avtalet. Dessutom ansåg WB-bolaget att de andra hyresgästernas hyror skulle tillfalla WB-bolaget.
I TR:n bifölls inte WB-bolagets talan, utan utveckling av domslutet. I HovR:n framhölls att utmätning inte kunde ske på framtida hyresfordringar som ännu inte förfallit, och att dessa heller inte kunde beläggas med särskild kvarstad. Vidare refererades till att det i NJA 1973 s. 635 fastställts att en överlåtelse av en fordran vinner sakrättsligt skydd när den tjänats in, vilket i detta fall skulle betyda att hyresbeloppet behövde förfalla till betalning. Enligt HovR:ns mening behövde dock inte de panthavare med säkerhet (borgenärerna) i själva fastigheten skyddas lika långtgående när det var en förstahandshyresägare och inte fastighetsägaren som inte kunde betala sina skulder. Detta eftersom förstahandshyresgästens skyldighet att betala hyra skulle kvarstå, oavsett om denne överlåtit de framtida fordringarna. Eftersom förstahands- hyresgästen ansågs kunna överlåta dessa framtida hyresfordringar innan de förfallit till bet- alning, ansågs dessa även kunna vara föremål för utmätning. Denuntiationens tidpunkt blev avgörande för om överlåtelsen eller utmätningen skulle ha företräde. Avtalen, som ingicks före KFM:s beslut om utmätning och kvarstad, hade företräde och beslutet upphävdes i HovR:n.305
HD anförde att WB-bolaget kunde genomföra kvittningen av den egna hyresskulden redan genom avtalet. Avtalet om hur prestationerna skulle fullgöras mellan WB-bolaget och Länna Gård, vilket ingåtts före KFM:s beslut, fick nämligen verkan gentemot borgenärerna direkt, och dessa kunde därmed inte bli föremål för utmätning eller kvarstad. Angående de framtida hyres- fordringarna som WB-bolaget ansåg sig rätt till från de övriga andrahandshyresgästerna, ansåg HD att dessa både kunde överlåtas och pantsättas. Detta eftersom förstahandshyresgästen borde kunna förfoga över sitt avtal som denne själv önskar. HD framhöll att en omständighet som vidare talade för denna ståndpunkt var att hyra vanligtvis betalas i förskott, och därför i egentlig
304 Kvarstad innebär att en gäldenärs tillgångar fryses i väntan på utmätning; se Walin, Panträtt, s. 62.
305 En skiljaktig i HovR:n (hovrättsassessorn Nilsson) anförde att frysningsprincipen i enlighet med NJA 1973 s.
635 borde tillämpas, eftersom fordringarna i målet var jämförbara med fordran i NJA 1973 s. 635. Krav på att fordringarna skulle ha förfallit till betalning för att avtalen skulle få verkan mot överlåtarens utmätnings- eller kvarstads-borgenärer borde därför inte uppställts. Den skiljaktige menade att överlåtelse- och kvittningsavtalen borde fått verkan gentemot utmätnings- och kvarstadsborgenärerna i den del hyresfordringarna ”intjänats” fram till KFM:s beslut om kvarstad.
52 mening förfaller till betalning före tidpunkten när den tjänas in. Domstolen ansåg att säkerhets- överlåtelsen var tillåten i den form den gjorts och att WB-bolaget vunnit sakrättsligt skydd vid denuntiationen. I domslutet refererades till Walin som menar att denuntiationen omedelbart306
fullbordar pantsättningen. HovR:ns domslut fastställdes på dessa grunder och hyresfordring- arna kunde inte tas i anspråk genom kvarstad eller utmätning efter denuntiationens tidpunkt.
5.7.2 Kritik riktad mot NJA 1995 s. 157
Avgörandet i NJA 1995 s. 157 ligger inte i linje med NJA 1973 s. 635.307 Håstad anför att skyddet gentemot tredje man inte brukar sträcka sig längre vid utmätning enligt UB än vid kon- kursförfaranden, för att undvika att utmätningsborgenären väljer att försätta gäldenären i konkurs. Enligt NJA 1973 s. 635 borde ägande- och panträtter, vars kärna är beroende av kon- kursförvaltarens agerande, sakna skydd gentemot tredje man. Istället ska sakrätterna frysas till det som tjänats in vid konkursutbrottet. Håstad menar därför att HD i NJA 1995 s. 157 borde diskuterat huruvida de övriga andrahandshyresgästerna hade vunnit sakrättsligt skydd i förhållande till Länna Gårds konkursbo, för att andrahandshyran skulle anses vara intjänad redan vid inledandet av exekutionen. I rättsfallet verkade det istället som att HD varit beredd att ge en panträtt som var värdelös vid exekutionens inledande sakrättsligt skydd.308
NJA 1995 s. 157 kan vidare jämföras med NJA 1973 s. 635 eftersom samma regel om att säkerhetsrätten kan underkännas vid konkursen anses böra kunna gälla vid utmätning. Detta eftersom borgenärer inte bör vinna fördelar genom att försätta gäldenären i konkurs. Det som avgör om fordran ska betraktas som intjänad blir utifrån detta resonemang om konkurs- förvaltaren kan upphöra att tjäna in fordran utan att konkursboet åläggs en skadestånds- skyldighet med massaansvar. Utifrån NJA 1973 s. 635 och den frysningsprincip som där använ- des, kan det ifrågasättas varför inte HD i NJA 1995 s. 157 bedömde utifrån huruvida Länna Gårds konkursförvaltare (om bolaget istället försatts i konkurs), kunnat säga upp hyreskontrakt- en med de övriga andrahandshyresgästerna, alternativt underlåtit att inträda i förstahands- hyreskontraket och därmed medfört att avtalen med de övriga andrahandshyresgästerna förföll, utan att orsaka konkursboet skadeståndsskyldighet med massaansvar.309
Om HD ansett att konkursförvaltaren kunnat sätta en gräns för WB-bolagets rätt, genom att inte fullfölja avtalet, hade resultatet kunnat bli att WB-bolaget inte uppnått sakrättsligt skydd till hyresfordringarna vid konkursens inledande. Om HD istället bedömt att konkursförvaltaren inte hade någon möjlighet att agera på detta sätt, hade hyresfordringarna kunnat betraktats som
306 Walin, Panträtt, s. 201.
307 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 341; se även Torkel, Svensk rättspraxis, s. 158; se även Mellqvist &
Welamson, Konkurs och annan insolvensrätt, s. 136.
308 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 342; se även avsnitt 5.6.1 och Håstad, Sakrätt avseende lös egendom,
s. 339 där Håstad yttrat att en säkerhetsrätt i en framtida fordran som ännu inte tjänats in är värdelös vid pant- sättarens/överlåtarens konkurs på grund av NJA 1973 s. 635 och eftersom konkursförvaltaren med största sannolikhet inte skulle välja att tjäna in fordringarna på grund av 7 kap. 8 § KonkL.
53 intjänade vid inledningen av exekutionen. I det fallet hade WB-bolaget vid den tidpunkten uppnått sakrättsligt skydd till hyresfordringarna, vilket hade legat i linje med HD:s ståndpunkt i fallet.310 Vidare har det påpekats att NJA 1995 s. 157 framhöll att överlåtelsen fått verkan mot
överlåtarens borgenärer i och med denuntiationen, men att HD inte prövade frågan om det fanns någon bortre begränsning för framtiden. Lindskog har i detta fall ansett att förvärvaren inte innehade något skydd gentemot tredje män gällande de hyresfordringar som skulle uppkomma under tiden hyresavtalet kunde sägas upp. Skyddet gentemot tredje man borde i detta hänseende inte vara mer långtgående än till den tidpunkt konkursförvaltaren kunde hindra hyresgästen från att utnyttja hyresbostaden utan att ett massaansvar uppkom.311
I domslutet hänvisades till Walin som menar att intjänandeprincipen exempelvis inte bör tillämpas vid pantsättning av uthyrarrätt (hyresfordringar), utan att panten i de fallen borde anses vara fullbordad direkt genom underrättelsen.312 Panthavaren ska trots detta exempelvis inte erhålla de hyror som förfaller efter inledandet av en exekutiv försäljning av fast egendom. Detta eftersom regleringar i UB313 och KonkL314 utgår från att de borgenärer med panträtt i fastigheten får del i avkastningen före de borgenärer utan säkerheter under en exekution.315 Om en fastighetsägare försätts i konkurs torde vidare fastigheten, och ännu inte förfallen avkastning, ingå i konkursboet. Detta trots att fastighetsägarens rätt till hyra kan vara pantsatt.316
Även Håstad uttalar sig gällande framtida hyresfordringar i fast egendom, och anför att pant- havaren inte får tillgodogöra sig de hyror som förfaller efter inledandet av exekutionen eller konkursen (de framtida hyresfordringarna).317 Detta eftersom situationen att en panthavare med rätt i framtida hyror får behålla rätten även efter en exekution eller konkurs, medför att värdet av panträtten i själva fastigheten minskar kraftigt. Istället är det rimligt att avkastning från fastigheten som förfaller efter exekutionens inledning ska tilldelas de panthavare med säkerhet i fastigheten. På grund av denna inskränkning i panträtt i avkastningar, lär det vara enklare att inte ge dessa panträtter sakrättsligt skydd när fastigheten försäljs exekutivt, oavsett om fastigheten är pantsatt.318 Håstad anför, i likhet med Walin, att detta beror på att specifika bestämmelser i UB319 om exekutiv försäljning, vilka anger att avkastningen ska tillfalla
310 Zackariasson, Svensk rättspraxis, s. 832. 311 Lindskog, Kvittning, s. 183.
312 Walin, Panträtt, s. 201; jämför NJA 1995 s. 157.
313 Se reglerna om exekutiv försäljning i 12 kap. 6–10 §§ UB där Walin menar att dessa bestämmelser inte ska
kunna åsidosättas genom att hyresfordringarna pantsätts; se Walin, Panträtt, s. 202.
314 Se 8 kap. 6 § st. 3 & 14 kap. 18 § KonkL.
315 Walin, Panträtt, s. 202; se även Möller, Frysningsprincipens tillämplighet på panträtt, s. 188 om att varken
bestämmelser i UB eller KonkL gällande detta ger positivt stöd för att avkastningen ska tilldelas de allmänna borgenärerna när rätten till hyra men inte själva fastigheten är pantsatt. Walin anser att reglerna endast behandlar förhållandet när pantsättning av avkastning inte skett.
316 Walin, Panträtt, s. 202.
317 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 346. 318 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 343. 319 Se 12 kap. 8 § & 12 kap. 10 § UB.
54 fastighetspanthavarna efter exekutionens inledning.320 För att undvika denna värdeminskning är det vanligt att kreditgivare tar panträtt i både fastigheten och i fordringarna på hyra.321
5.8 Egna reflektioner kring sakrättsligt skydd för pantsättning av framtida