En metod att åstadkomma energieffektivisering i den befintliga bebyggelsen vore att vid mera omfattande renoveringar/ombyggnader ställa krav på att byggnaderna efter åtgärd uppfyllde vissa krav på energiprestanda. Detta kan ske genom utökade och skärpta följdkrav. Boverket har låtit SABO ge sin syn på vilka konsekvenser detta skulle medföra. I rapporten ”Snabbanalys: Energieffektivisering”41 presenteras SABO-företagens förutsättningar att klara krav på
energieffektiviseringsåtgärder vid underhåll, renovering och ombyggnad. SABO bedömer inledningsvis att ca 200 000 lägenheter behöver rustas upp till en beräknad kostnad av minst 70 miljarder kronor. Genomsnittskostnaden för renovering blir då minst 5 000 kr per kvadratmeter. I denna siffra inkluderas i princip inga energibesparande åtgärder eller tillgänglighetsanpassningar (s. 2).42
Tabell 1 Beräkning av rationaliseringsbehov i befintliga fastigheter för att komma ner i nybyggnadskrav för energihushållning.
Snittkostnad energi per kvm år 2006 140 kr
(källa: SABOs ekonomiska statistik 2006)
Snittförbrukning energi 2004 (inkl.
fastighetsel, exkl. hushållsel) 181 kWh/kvm
(källa: SABOs miljöenkät 2004) Nybyggnadskrav energihushållning i
BBR (justerat med omräkningsfaktor; 110 kWh Atemp * 1,3543 = 148,5 kWh
BOA + LOA) 148,5 kWh/kvm Krav på minskad förbrukning för att
komma ner till BBR-krav 32,5 kWh/kvm (181 - 148,5 = 32,5) Rationaliseringsbehov 18% (32,5/181 = 18%)
39
Bygningsreglement avsnitt 8.4 stk 4 (erhvervs- og etagebyggeri) och avsnitt 5.5.5-5.5.6 (småhuse)
40
Bygningsreglement avsnitt 8.4 stk 6 (erhvervs- og etagebyggeri) och avsnitt 5.5.7 (småhuse)
41
SABO (2007)
42
Detta är således kostnader som inledningsvis måste göras för att ”passa på” åtgärder kan bli tillgängliga. Som har betonats tidigare i analysen, gör Boverket endast
lönsamhetsbedömningar för ”passa på” åtgärder, givet att andra åtgärder först genomförs.
43
Omräknat i årlig besparing per kvm 25 kr (18%*140 = 25 kr) Källa: SABO (2007)
Från SABOs egen statistik hämtas dels snittkostnad för energi per kvadratmeter, 140 kr, dels snittförbrukningen, 181 kWh per
kvadratmeter. En beräkning görs sedan för ett nybyggnadskrav när det gäller energihushållning i BBR, applicerat på befintliga byggnader. Siffran som erhålls är 148,5 kWh per kvadratmeter. För att uppnå detta krav beräknas det kräva en minskning av förbrukningen med 32,5 kWh per kvadratmeter, vilket ger ett rationaliseringsbehov på 18 procent. Detta skulle i sin tur minska kostnaden för energiförbrukningen med 25 kronor per kvm.
För att beräkna vilket investeringsutrymme som, utifrån ett fastighetsekonomiskt lönsamhetsperspektiv, kan försvaras gör SABO följande kalkyl:
Tabell 2: Beräkning av investeringsutrymme i olika områden.
Område Avkastnings- krav Kapitalisering av besparing per kvm Total investerings- potentialen 70 kvm lgn Attraktiva områden 3% 833 kr (=25/3%) 58 310 kr Mindre attraktiva områden 6% 416 kr (=25/6%) 29 120 kr Områden med strukturella problem 8% 312 kr (=25/8%) 21 840 kr Källa SABO (2007)
Med ett avkastningskrav44 på 3, 6 och 8 procent kommer
investeringsutrymmet att uppgå till 312, 416 respektive 833 kronor per kvadratmeter. För en 70 kvadratmeter stor lägenhet ger det ett utrymme på 21 840, 29 120 respektive 58 310 kronor.
SABO skriver som kommentar:
”I attraktiva områden kan en investering på 800 kr per kvm
genomföras, vilket kan möjliggöra åtgärder som t ex installation av frånluftsvärmepump. Men det är uppenbart att enskilda åtgärder som ska finansieras inom beståndet måste hålla sig inom mycket strama utgiftsramar. I mindre attraktiva bostäder är förutsättningarna sämre för att genomföra energibesparande åtgärder och de möjliga
åtgärderna begränsas till mindre kostnadskrävande åtgärder som t ex. tilläggsisolering av vind. Det kommer att vara omöjligt för många av SABO-företagen att uppnå nybyggnadskraven på energiförbrukning, särskilt i områden som är mindre attraktiva. Det finns vare sig marknadsmässiga förutsättningar för hyreshöjningar eller möjlighet att finansiera de investeringar som krävs.” (s. 3)
44
SABO skriver att avkastningskravet definieras som den riskfria räntan med tillägg av en riskpremie. Denna riskpremie är för hyresfastigheter beroende av fastighetens läge. I ett attraktivt område är avkastningskravet lägre än det är i ett område som är mindre attraktivt, eftersom det är större sannolikhet att få en lägenhet uthyrd i ett attraktivt läge.
Regler vid ändring av byggnad 45
SABO går vidare i sin analys med att undersöka förutsättningarna för medlemsföretagen att klara utökade kostnader för underhållsåtgärder. En riskanalys presenteras där SABO definierar två typer av risker.
Affärsmässig risk mäts som vakansgraden under år 2006. Ett
bostadsföretag som verkar på en marknad i balans har runt 1-2 procents vakanser, medan en nivå på vakansgraden som överstiger 5 procent tyder, enligt SABO, på strukturella vakanser. I analysen sätts en brytpunkt för den affärsmässiga risken på 5 procent.
Den finansiella risken mäts utifrån företagens soliditet. Ju lägre
soliditet, desto större är den finansiella risken. I analysen sätts
brytpunkten för den finansiella risken till 15 procent. I följande matris redovisas i vilket läge som 246 stycken av medlemsföretagen befann sig i år 2006.
Soliditet
Tryggt och stabilt Affärsmässig risk
Antal företag 79 st Antal företag 15 st Underhållskostnad 193 kr/kvm Underhållskostnad 168 kr/kvm Energikostnad 132 kr/kvm Energikostnad 147 kr/kvm 15% 5% Vakanser Finansiell risk Finansiell och affärsmässig risk
Antal företag 97 st Antal företag 55 st Underhållskostnad 166 kr/kvm Underhållskostnad 118 kr/kvm Energikostnad 140 kr/kvm Energikostnad 151 kr/kvm
Källa: SABO (2007)
Figur 2: Affärsmässig och finansiell risk bland 246 medlemsföretag i SABO.
79 företag befann sig i det övre vänstra hörnet av matrisen (Tryggt och stabilt), med hög soliditet och låg vakansgrad. Den genomsnittliga underhållskostnaden var 193 kronor per kvadratmeter och
energikostnaden 132 kronor per kvadratmeter. 97 företag låg i det
nedersta vänstra hörnet (Finansiell risk) med låg soliditet (=stor finansiell risk) men med låg affärsmässig risk (låg vakansgrad).
Underhållskostnaderna var här lägre men energikostnaden något högre i förhållande till den tidigare nämnda gruppen.
Antal företag som hade såväl en hög finansiell som affärsmässig risk var 55 stycken till antalet. Underhållskostnaderna var lägst bland dessa av
de fyra grupperna av företag och energikostnaderna högst. Slutligen befann sig 15 företag i det övre högra hörnet av matrisen (Affärsmässig risk). Soliditeten var hög (låg finansiell risk) och hög vakansgrad (hög affärsmässig risk).
Den slutsats som SABO drar utifrån sin analys är att företag med hög soliditet och låg vakansgrad har en bättre ekonomi och tenderar att ha råd med att underhålla sina fastigheter och att arbeta med
energieffektiviseringsåtgärder. För andra företag kan krav på
energieffektiviserande åtgärder skapa ekonomiska bekymmer för ett stort antal medlemsföretag inom SABO.
47
Energideklaration
Den 1 oktober 2006 trädde lagen om energideklaration för byggnader45 i kraft och den 1 februari 2007 trädde förordningen om energideklaration för byggnader46 i kraft.
Lagens syfte är att främja en effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö i byggnader.
Byggnader som upplåts med nyttjanderätt (flerbostadshus,
bostadsrättsbyggnader, de flesta lokalbyggnader) och specialbyggnader större än 1000 m2 (i huvudsak offentliga byggnader som ägs av stat, landsting eller kommun) ska vara energideklarerade senast den 1 januari 2009.
Från den 1 januari 2009 ska även nya byggnader och byggnader som säljs energideklareras. Byggnader som säljs ska energideklareras senast i samband med försäljningen och nya byggnader ska energideklareras senast två år efter det att byggnaden tagits i bruk. Detta gäller även byggnader som används av ägaren som t.ex. småhus, och lokaler. En del byggnader är undantagna lagen om energideklaration, bl.a. industri och verkstäder, byggnader med religiös verksamhet och militära byggnader av hemlig natur. Kulturhistoriskt värdefulla byggnader är undantagna om enbart åtgärdsförslag som riskerar att förvanska byggnaden kan föreslås.
Energideklarationen ska innehålla uppgifter om byggnadens energiprestanda, om obligatorisk funktionskontroll av
ventilationssystemet har utförts, om radonmätning har utförts, om referensvärden och om kostnadseffektiva åtgärdsförslag för att förbättra byggnadens energiprestanda.
Lagen om energideklaration är ett informativt styrmedel. Något krav på att genomföra åtgärdsförslagen finns inte.
Energideklarationen ska upprättas av en oberoende expert som anlitas av fastighetsägaren. 45 SFS 2006:985 46 SFS 2006:1592
Analysverktyg
Boverket har fått i uppdrag att ta emot och registrera
energideklarationerna i en databas. Databasen kan användas för att få kunskap om byggnaders energistatus uppdelat på byggnadstyper och verksamhetskategorier. Den kan också användas för analys av de åtgärder som har föreslagits. Däremot kan den inte användas för information om huruvida åtgärderna genomförts förrän efter 10 år då
energideklarationerna på nytt ska göras för samma byggnad. En del kommer säkert att deklarera om sin byggnad efter att åtgärder genomförts för att kunna visa upp en bättre energiprestanda men eftersom det inte är ett krav är det troligt att bara en mindre del gör det.
Åtgärdsförslag
Det fundamentala i energideklarationen är att åtgärder som syftar till att minska byggnadens energianvändning ska föreslås om åtgärderna är kostnadseffektiva för byggnadsägaren. I takt med att energideklarationer genomförs kommer byggnadsägare att få besked om vilka lönsamma åtgärder som de kan utföra på sina egna byggnader.
Åtgärdsförslagen i energideklarationen delas in i kategorierna, klimatskärmsåtgärder (åtgärder på fönster, dörrar, fasader, källarväggar och tak), installationsåtgärder (åtgärder på ventilation-, värme-,
varmvatten- och kylsystem och fastighetsdrift) samt styr- och regleråtgärder (d.v.s. beteende, driftåtgärder och fysiska styr- och regleråtgärder).
Styr- och regleråtgärder kan ofta göras till låga investeringar med god lönsamhet. Däremot krävs det återkommande genomgångar allteftersom förhållandena förändras. Det är troligt att dessa åtgärder kommer att genomföras i relativ stor omfattning men mer tveksamt om de kommer att upprepas regelbundet.
Installationsåtgärder kommer sannolikt att genomföras i medelhög omfattning eftersom besparingspotentialen oftast är hög i förhållande till investeringen även om investeringsnivån kan vara betydande (t.ex. byte av fläktar, installation av värmeåtervinning, byte av tappvattenarmaturer etc.).
Åtgärder i klimatskalet är den generellt mest investeringstunga åtgärdskategorin och har i allmänhet längst återbetalningstid men är också i gengäld den åtgärd som har längst livslängd och det är rimligt att anta att dessa åtgärder kommer att genomföras i relativ låg omfattning.
Sammanfattning och diskussion
Sammanfattningsvis kommer energideklarationerna att ge en bra bild av byggnadernas energistatus och vilka åtgärder som kan vidtas på olika byggnader med olika verksamhet. För att få en uppfattning om i vilken mån åtgärdsförslagen faktiskt genomförs fordras det dock speciella uppföljningsinsatser. Det är troligt att åtgärder med låg investering och hög lönsamhet kommer att genomföras i stor utsträckning medan mer investeringstunga åtgärder med långa återbetalningstider (trots långa livslängder) kommer att genomföras i mindre omfattning.
Då den tid som energiexperten kan lägga på en byggnad är begränsad, kan det finnas risk för att en del åtgärdsförslag blir något
Energideklaration 49
energideklaration fullständigt förutse alla
energieffektiviseringsmöjligheter som kan finnas i samband med framtida ändringar av byggnaden.
Lagen om energideklarationer är ett nytt regelverk, och det är rimligt att låta det verka ett tag innan förändringar föreslås. Upprättande av energideklarationer utförs av privata företagare och är inget
myndighetsbeslut. Det är därför vare sig möjligt eller lämpligt att koppla några formella krav till åtgärdsförslagen, t.ex. om att vissa åtgärdsförslag ska genomföras. Vid en eventuell framtida översyn skulle man dock kunna överväga om det vore lämpligt att ställa:
• Krav på tätare energideklarationsintervall för byggnader med hög energiprestanda.
• Krav på ny energideklaration vid varje försäljningstillfälle.
• Krav på energideklaration i samband med att en byggnad ska ändras.