Riktade uppdrag

Uppdrag Kommentar

Förstärkt mångfald, effektivitet och kvalitet

Samtliga förvaltningar utom kommunstyrelsen och barn- och

ungdomsnämnden har upprättat plan för konkurrensutsättning inom sitt verksamhetsområde. Planerna har lagts upp och gjorts tillgängliga som egen flik i Stratsys Upphandlingsplan.

Stöd för effektivisering med hjälp av digitalisering

Ta fram policy för idéburet offentligt partnerskap

Ett förslag på riktlinjer för IOP är skickat på remiss till samtliga nämnder och styrelser med svar 31 jan. Förslaget kommer sedan att omarbetas och förhoppningsvis kan KF behandla förslaget i mars 2021. Därefter måste implementering av riktlinjerna ske.

Iordningställande av bastionen och Norre katts park

Förstudien om iordningställande av Bastionen och Norre Katts park- uppdrag från Planeringsdirektiv med budget 2020 är framtagen. Syfte med förstudien är att ta ett helhetsgrepp kring iordningställandet av Bastionen och Norre katts park samt ge förslag på hur området som helhet kan bli en levande del av stadsmiljön.

Den framtagna förstudien innehåller en analys av området och dess omland, en målbild samt gestaltningsprinciper. Förstudien innehåller även utvecklingsförslag i form av en strukturplan för hela området samt alternativa förslag på hur Bastionen och Norre port med tillhörande vallar kan utvecklas - så att området som helhet blir en levande del av stadsmiljön.

Kommunstyrelsen och kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott informerades om förstudiens innehåll i december 2020. Beslut om godkännande av förstudien samt beslut om följduppdrag tas av kommunstyrelsen januari 2021.

Bokslut/verksamhetsberättelse (T3) 2020 35 Kommunstyrelsen

Ta fram plan för försäljning av del av HFAB:s lägenhetsbestånd

Bakgrund

I planeringsdirektiv med budget 2020 - 2024 anges bland annat att

• Kommunfullmäktige ser positivt på försäljning av en del av HFABs fastighetsbestånd.

• Kommunstyrelsen ska i nära samarbete med HFAB ta fram en plan för försäljning av lägenheter, med syfte att:

möjliggöra/finansiera nyproduktion av hyresfastigheter möjliggöra för en ny aktör att etablera sig på hyresmarknaden Under 2019 har Kommunstyrelsens förvaltning startat upp en aktiv dialog med HFABs ledning för att

• Utarbeta plan för försäljning av lägenheter i enlighet med Kommunfullmäktiges uppdrag

• Arbeta proaktivt och systematiskt med markförsörjning för bolagets bostadsproduktion och dess

bostadsförsörjningsansvar

• Definiera en långsiktig bild av bolagets framtida roll

Dialogen har i första steget hållits mellan tjänstepersoner och har sedan i nästa steg skett i det politiska rummet vid ägardialog mellan Halmstad Rådhus AB, kommunens ägarombud och HFAB. Sveriges Kommuner och Regioner lyfter fram vikten av att ägarstyrning av allmännyttiga bolag sker genom dialog mellan ägare och bolag och att ägaren behöver vara initierad och aktiv i sin styrning.

I arbetet med markförsörjning har ett forum inrättats där

Samhällsbyggnadsavdelningen och bolaget träffas varannan månad och går igenom aktuella planprojekt samt kommande

markanvisningar. Kommunstyrelsens arbetsutskott har 29 september 2019 antagit en markanvisningsplan där aktuella markanvisningar för kommande fem år anges. I planen pekas särskilt ut ett antal

direktanvisningar till HFAB för att tydliggöra utskottets och ägarens förväntan på bolaget, samt att säkerställa bolagets markbehov för nyproduktion. Planen revideras årligen och nya

markanvisningsprojekt kommer läggas till.

I arbetet med att definiera en långsiktig bild av bolagets framtida roll så har arbetet med nya ägardirektiv pågått under 2019/2020 och dessa kommer träda i kraft 1 januari 2021.

Uppdraget med att utarbeta plan för försäljning har genomförts genom att bolaget har gjort en inventering och analys av hela fastighetsbeståndet där ett antal faktorer har värderats för varje fastighet och område. Exempelvis ekonomisk lönsamhet, marknadsandel, sociala faktorer och förtätningspotential. Utifrån resultatet från denna analys har fastigheterna kategoriserats i fyra olika kategorier:

• Behålla, löpande förvaltning

• Utred förnyelse eller förtätning

• Utred driftnettopotential

• Utred fortsatt ägande

I kategori 4, ”utred fortsatt ägande”, återfinns cirka 2 000 lägenheter för fortsatt utredning. Av dessa utgör cirka 700 lägenheter sådana som är lämpliga att sälja i ett första skede då de antingen utgörs av mindre objekt med låg förvaltningsbarhet för ett så pass stort bolag som HFAB, samt objekt som inte ligger inom Översiktsplanens fokusområden. Drygt 400 av lägenheterna ligger samlade i ett område där HFAB idag har en hög marknadsandel och där det är möjligt med en större aktör som potentiell köpare.

Analys

Vid en försäljning bör det i urvalsprocess samt avtalsprocess betonas och säkerställas att köparen tar ett bostadssocialt ansvar och agerar

Bokslut/verksamhetsberättelse (T3) 2020 36 Kommunstyrelsen

Uppdrag Kommentar

långsiktigt och för bostadsmarknadens bästa. Köpeavtal bör villkoras med att köparen ska erbjuda en viss andel av beståndet eller årliga friställda lägenheterna till kommunen för inhyrning för bostadssociala ändamål, samt givetvis att köparen förbinder sig att lägenheterna kvarstår med hyresrätt som upplåtelseform

Ekonomiska konsekvenser

HFAB har en betryggande och god soliditet, vilken dock har minskat den senaste femårsperioden, som en följd av bolagets omfattande nyproduktioner, från 46 % till 39 %. Vid en justering av

fastighetsbeståndets värde till marknadsvärde, uppgår soliditeten till 62 %.

Belåningsgraden är relativt låg och har den senaste perioden legat på nivån 0,5-0,6 ggr. Vad som är en rimlig nivå varierar mellan olika branscher, men i de fall som är förknippade med stora

investeringsbehov såsom fastigheter, så krävs det lån för att finansiera verksamheten. Följaktligen bör skuldsättningsgraden inte vara allt för låg. Samtidigt får den inte heller vara för hög eftersom känsligheten för konjunktursvängningar och räntehöjningar då ökar.

Ett normalt riktvärde kan vara mellan 1-2 ggr.

I flertalet av bolagets fastigheter föreligger ett högre marknadsvärde än anskaffningsvärdet vilket innebär att det vid försäljning

uppkommer en väsentlig realisationsvinst som förbättrar bolagets och koncernens årsresultat och soliditet. Samtidigt realiseras en

bolagsskatt som ska redovisas in till myndigheten. Köpeskillingen ger möjlighet för bolaget att sänka belåningsgraden ytterligare genom amortering av befintliga lån. Vid amortering av bolagets lån påverkas kommunen indirekt genom att borgensavgifterna från bolaget minskar. En annan konsekvens för bolagets ekonomi vid försäljningar blir minskat driftnetto och lägre räntekostnader.

Enligt gällande lagstiftning med begränsning av värdeöverföring från ett allmännyttigt bostadsbolag så kan hälften av realisationsvinsten vid försäljning av fastigheter delas ut till ägaren, under förutsättning att kommunfullmäktige fattar sådant beslut. Utifrån bolagets goda ekonomiska ställning bedöms det som rimligt och som en styrka för helhetsperspektivet med god ekonomisk hushållning i

kommunkoncernen att så sker. För bolagets del påverkar inte likviditetsflödet avkastningen utifrån den beräkningsmodell på avkastningskrav som ägaren har ställt ut. Bolagets finansiering sker enligt kommunens riktlinjer med lån från Halmstads Rådhus AB och bolagets avkastning beräknas före finansiella kostnader. Bedömning och analys bör dock göras utifrån omfattning och struktur vid respektive fastighetsförsäljning samt att hänsyn behöver tas till att, i det fall att, paketering av fastigheterna sker, så gäller inte ovan undantag avseende värdeöverföring med hälften av

realisationsvinsten.

Försäljningen kan även innebära bland annat personella

konsekvenser, vilket behöver belysas av bolaget i samband med den fortsatta planeringen och förberedelsen

Bokslut/verksamhetsberättelse (T3) 2020 37 Kommunstyrelsen

Uppdrag Kommentar

Definiera en gemensam långsiktig bild av HFAB:s framtida roll som en del i kommunens bostadsförsörjningsansvar

Under 2019 och 2020 har kommunstyrelsens förvaltning startat upp en aktiv dialog med HFABs ledning för att

• Utarbeta plan för försäljning av lägenheter i enlighet med Kommunfullmäktiges uppdrag

• Arbeta proaktivt och systematiskt med markförsörjning för bolagets bostadsproduktion och dess

bostadsförsörjningsansvar

• Definiera en långsiktig bild av bolagets framtida roll

Dialogen har i första steget hållits mellan tjänstepersoner och har sedan i nästa steg skett i det politiska rummet vid ägardialog mellan Halmstad Rådhus AB, kommunens ägarombud och HFAB. Sveriges Kommuner och Regioner lyfter fram vikten av att ägarstyrning av allmännyttiga bolag sker genom dialog mellan ägare och bolag och att ägaren behöver vara initierad och aktiv i sin styrning.

I arbetet med markförsörjning har ett forum inrättats där

Samhällsbyggnadsavdelningen och bolaget träffas varannan månad och går igenom aktuella planprojekt samt kommande

markanvisningar. Kommunstyrelsens arbetsutskott har 29 september 2019 antagit en markanvisningsplan där aktuella markanvisningar för kommande fem år anges. I planen pekas särskilt ut ett antal

direktanvisningar till HFAB för att tydliggöra utskottets och ägarens förväntan på bolaget, samt att säkerställa bolagets markbehov för nyproduktion. Planen revideras årligen och nya

markanvisningsprojekt kommer läggas till.

I arbetet med att definiera en långsiktig bild av bolagets framtida roll så har arbetet med nya ägardirektiv pågått under 2019/2020 och dessa kommer träda i kraft 1 januari 2021.

Det fortsatta arbetet kommer ha fokus på löpande dialog på både politisk och tjänstepersonsnivå.

Bokslut/verksamhetsberättelse (T3) 2020 38 Kommunstyrelsen

Uppdrag Kommentar

Utveckla användning av extern finansiering och projektmedel

Resurs på 50% är anställd till tillväxtavdelningen till årets slut 2021 för att starta upp och utveckla uppdraget under 2020. Under året 2020 har följande medel sökts och beviljats:

Kompa Halland ESF-projekt programområde 1 (kompetensutveckling anställda)

Regionalt genomförandeprojekt. KLF/TA samverkanspart. HH projektägare. Kompetensutveckling anställda/varslade/permitterade i SME. Projektet har blivit beviljat 15 milj. Projektet startade i juni 2020.

Projekt Sileo programområde 2 (insatser till målgrupp) Genomförandeprojekt. UAF projektägare. Samverkan internt och externt. Insatser till målgrupp utrikes födda individer i åldern 29–64 år som inte har kommit in på arbetsmarknaden. Sökt ca 7 milj från ESF.

Beslut dec 2020 att medel beviljas!

Projekt Progress, programområde 2 (insatser till målgrupp) Genomförandeprojekt. Samordningsförbundet Halland projektägare.

Samverkan alla Hallandskommuner. Målgrupp individer särskilt långt ifrån arbetsmarknaden. Sökt ca 12 milj. Beslut dec 2020 att medel beviljas!

Mobilisering för ungas etablering, förstudie programområde 2 (insatser till målgrupp)

Förstudieprojekt. Fokus unga 15–29 år. Kartläggning och

behovsinventering inför ev genomförandeansökan. KLF/Tillväxtavd projektägare. Sökt ca 400.000 (finansiering av förstudieledare).

Beslut dec 2020 att medel beviljas!

Kompetensförsörjning, förstudie programområde 1 (kompetensutveckling)

Förstudieprojekt. KLF/HR projektägare. Kartläggning

kompetensförsörjning. Sökt ca 400.000 kr (finansiering av extern facilitator och konsultation). Beslut dec 2020 att medel beviljas!

Under 2021 fortsätter arbetet att skapa ett långsiktigt arbetssätt för att integrera extern finansiering i Halmstads kommuns

verksamhetsutveckling.

Bokslut/verksamhetsberättelse (T3) 2020 39 Kommunstyrelsen