Härbret 14
Lillebovägen 19
Fågelsången i Tureberg
Innehåll Syfte 3
Handlingar 3 Planområde 3
Bakgrund och beslut 3 Gällande planer 3
Miljöbedömning - behovsbedömning 4
Förutsättningar och förändringar 4
Beskrivning av området 4
Planbestämmelser för fastighetsindelning 5 Planbestämmelser för bebyggelse 5
Genomförandefrågor 6
Organisatoriska frågor 6 Fastighetsrättsliga frågor 6 Tekniska frågor 6
Planbeskrivning
Syfte
Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en av- styckning av fastigheten Härbret 14, samt att reg- lera byggrätten så att den anpassas till fastigheterna och förutsättningarna på platsen.
Handlin gar
Detaljplanen utgörs av plankarta med bestämmel- ser. Till detaljplanen hör även denna planbeskriv- ning. Dessutom fi nns tomtindelning T697-A2 samt fastighetsförteckning tillgängliga.
Planområd e
Planområdet omfattar fastigheten Härbret 14 och är beläget på Lillebovägen 19 i Fågelsången, Ture- berg. Enligt fastighetsregistret är ca 1501 kvm till ytan och privat ägd.
Bakgrund och beslut
Fastighetsägaren har ansökt om planbesked för att upphäva gällande fastighetsindelning och möjlig- göra en styckning av fastigheten.
Fastigheten är i dagsläget bebyggd med ett enbo- stadshus för vilket rivningslov begärts och erhål- lits av Miljö- och byggandskontoret 2015-01-21
§ D065.
Stadsbyggnadsnämnden beslutade 2015-05-20
§71 att ge kommunledningskontoret i uppdrag att i detaljplan pröva en ändrad fastighetsindelning.
En avstyckning av fastigheten bedömdes kunna vara lämplig under förutsättning att samnyttjande av befi ntlig tillfart säkerställs fastighetsrättsligt.
Gällande planer
Kommunens översiktsplan, antagen 2012-12-12, anger bl.a. att tomter under 800 kvm inte bör till-
För området gäller detaljplan nr 141, antagen 1965-08-27, som anger att det får bebyggas med friliggande bostadshus i två våningar utan vind.
Vidare anges bl.a. minsta tomtstorlek till 700 kvad ratmeter, i undantagsfall 600 kvadratmeter, varav en femtedel får bebyggas. Byggnadshöjden begränsas till 7,6 meter. Huvudbyggnad får inne- hålla högst två bostadslägenheter.
I gällande fastighetsplan (tomtindelning, T697- A2) fastställd 1971-09-13 anges att Härbret 14 ska utgöra en fastighet. För att möjliggöra en delning av fastigheten i två delar behöver fastighetsplanen ändras, upphävas eller ersättas med ny detaljplan.
Ärendet hanteras som en ny detaljplan, som ersät- ter den tidigare detaljplanen och fastighetsplanen inom planområdet.
Vid en avstyckning av Härbret 14 bildas fastighe- ter som är mindre än 800 kvm. Detta bedöms vara förenligt med översiktsplanen. Planbestämmelser om fastighetsindelning, gemensamhetsanläggning för befi ntlig infart och preciseringar av byggrätt införs, vilka värnar den gröna och lummiga villa- stadskaraktär som översiktsplanen syftar till.
Miljöbedömning - behovsbedömning Inför att förslag till detaljplan upprättas ska en bedömning, sk behovsbedömning, göras av om planens genomförande kan antas medföra en be- tydande miljöpåverkan (EG-direktiv 2001/42, införlivad i svensk lag 2005-07-01). Behovsbe- dömningen sker utifrån bedömningskriterierna i Bilaga 4 till förordningen om Miljökonsekvensbe- skrivningar, 1998:905.
Planändringen bedöms inte ge upphov till en be- tydande miljöpåverkan, vilket medför att en mil- jöbedömning med tillhörande miljökonsekvens- beskrivning (MKB) inte kommer att göras.
Motiven till ställningstagandet är:
Förändringen är av begränsad omfattning inom mark som redan är detaljplanelagd och ianspråk- tagen för bebyggelse. Planerad förändring är av begränsad storlek och betydelse.
Förutsättningar och förändringar
Beskrivning av området
Planområdet utgörs av en villatomt, bebyggd med ett enbostadshus utfört i vitt fasadtegel. Tomten är bevuxen med ett fåtal träd - en större björk, en gran och några fruktträd - och avgränsas av staket mot norr samt häck åt öster och söder.
Fastigheten ansluter i norr till Lillebovägen och gränsar även något (2,5 m) till Utgårdsvägen i söder. Vägarna förbinds av en gångväg som löper utmed fastighetens östra gräns. Befi ntlig bebyg- gelse och tillhörande trädgårdstomt passar väl ihop med omgivningens karaktär, men har i sig inga anmärkningsvärda bevarandevärden.
Området är relativt plant och höjer sig något mot sydväst. Befi ntlig byggnad har garage i källarplan och marken närmast byggnaden har höjts, troligen för att med bibehållen markkontakt från entrépla- net minimera behovet av schaktning.
Översvämningsrisk
Enligt kommunens skyfallskartering och Länssty- relsens lågpunktsinventering fi nns en förhöjd risk för översvämning på fastigheten. Detta ska beaktas vid utformning och höjdsättning av kommande bebyggelse.
Vatten
Befi ntliga dricks-, spill- och dagvattenledningar fi nns i Lillebovägen och i gångvägen utanför fastigheten. Dagvatten bör dock med hänsyn till översvämningssituationen och den hårt belastade recipienten Edsviken i första hand omhändertas lokalt - se vidare avsnitt om genomförande på s. 6.
Buller
Enligt kommunens översiktliga bullerkartläggning ligger ljudnivån på den byggbara delen av fastig- heten under gällande gränsvärden för buller. Dess inre del är en av de tystaste i omgivningarna. Nå- gon ökad trafi k väntas inte i område varför någon vidare bullerutredning inte behöver göras.
Fastigheten sedd från Lillebovägen Fastigheten sedd från Utgårdsvägen
Tillgänglighet
Bebyggelsen och den yttre miljön i området ska så långt som möjligt anpassas för personer med ned- satt rörelse- eller orienteringsförmåga eller andra funktionsnedsättningar. Eftersom fastigheten är relativt plan är förutsättningarna för detta goda.
Radon
Hela kommunen bedöms vara högriskområde för radon. Ny- och ombyggnation ska utformas på ett sådant sätt att gällande riktvärde inte överskrids.
Planbestämmelser för fastighetsindelning Nya fastighetsindelningsbestämmelser som anger att två lotter får bildas, Fgh A och B, ersätter tidi- gare tomtindelning för Härbret 14. Se illustration nedan. Därigenom kan fastigheten avstyckas i en- lighet med bestämmelserna.
Tillfart till den sydliga lotten via befi ntlig infart säkras genom bestämmelse om rättighetsområde för gemensamhetsanläggning, g a på plankartan. I denna ska fastighet A och B ingå och den ska be- lasta fastighet A.
För att fastighetsindelningsbestämmelser ska kunna införas måste villkor i Fastighetbildningsla- gen (FBL 1970:988) vara uppfyllda. Planerade fastigheter ska vara lämpliga för sitt ändamål och fastighetsbildningen som krävs för att genomföra fastighetsindelningsbestämmelserna ska leda till en förbättrad fastighetsindelning samt ett ökat värde.
Anläggningslagen (AL 1973:1149) ställer motsva- rande villkor för inrättande av en gemensamhets- anläggning: den enskilda fastighetens deltagande ska vara av väsentlig betydelse för fastigheten och genomförandet ska leda till ett ökat värde.
Genom nya bestämmelser om fastighetsindelning och rättighetsområde möjliggörs en delning av Härbret 14 i två fastigheter, vars sammanlagda vär- de överstiger värdet av pågående markanvändning.
Sollentuna kommun bedömer sålunda de blivande fastigheterna, Fastighet A resp B, vara varaktigt lämpade för sina ändamål, enligt FBL 3 kap 1 §.
Då gemensamhetsanläggningen är en förutsättning
Gällande anläggningens avgränsning fi nns det inget uttryckligt hinder mot att ett större område nyttjas för gemensamhetsanläggningen (utöver g a- området markerat i detaljplanen), så länge det inte strider mot övriga planbestämmelser eller gällande rätt. Detta skulle dock kunna kräva överenskom- melser mellan berörda fastighetsägare.
Planbestämmelser för bebyggelse
Bestämmelser gällande bebyggelse och byggrätt följer i stort tidigare detaljplan, nr 141, som fort- satt gäller för grannfastigheterna. Marken ska även fortsättningsvis användas för bostäder och fastig- heterna får bebyggas med var sin huvudbyggnad i högst två våningar, utan inredningsbar vind, till en högsta byggnadshöjd av 7,6 meter. Komplement- byggnader får uppföras i en våning utan inred- ningsbar vind.
Den tidigare byggrätten, en femtedel av fastighe- ten, motsvarar 300 kvm. Byggrätten fördelas jämt mellan tomterna, men för att passa fastigheternas mindre storlek, begränsas huvudbyggnadernas byggnadsarea till 125 kvm och även komplement- byggnaders volym regleras, se nedan. I huvudbygg- nad får en komplementlägenhet om högst 50 kvm
Lantmäteriet, Box 47 700, 117 94 Stockholm.
Beroende på placeringen av anslutningspunkt kan rätt att förlägga VA-ledningar behöva säkras genom avtalsservitut eller offi cialservitut. Offi cial- servitut bildas vid lantmäteriförrättning efter pröv- ning enligt Fastighetsbildningslagen.
Gällande fastighetsplan (tomtindelning T697-A2) upphävs för fastigheten Härbret 14 i och med att detaljplanen vinner laga kraft.
Tekniska frågor Vatten- och avlopp
Sollentuna energi AB ska kontaktas för anvisning av anslutningspunkt för vatten- och avloppsled- ningar.
Dagvatten ska omhändertas lokalt i den mån det är möjligt. Takdagvatten bör i första hand infi l- treras inom planområdet. Övrigt dagvatten bör fördröjas och omhändertas lokalt så långt som möjligt innan eventuell bräddning till anslutande allmänna dagvattenledningar. Uppfyllnader inom planområdet görs med fördel med porösa massor som möjliggör lokal fördröjning och infi ltration.
Eventuellt förorenat dagvatten ska renas innan avledning till det allmänna ledningsnätet. Se även dagvattenpolicy ”Dagvatten i Oxundaåns avrin- ningsområde”.
Kommunledningskontoret, Daniela Kolar
juli 2016 Tidigast fastighetsbildning och bygglovsprövning
höst 2016 Tidigast byggstart Huvudmannaskap
Inom kvartersmark ansvarar fastighetsägaren för genomförandet.
Genomförandetid
Genomförandetiden för detaljplanen är fem år, räknat från det datum då planen vinner laga kraft.
Ansvarsfördelning, ekonomi
Ett särskilt avtal som reglerar kostnaderna för planarbetet har träff ats. Fullföljs avtalet ska således ingen planavgift utgå enligt taxa.
Kostnad för fastighetsbildningsåtgärd bekostas av fastighetsägaren.
Fastighetsrättsliga frågor
Syftet med planändringen är att möjliggöra en styckning av Härbret 14 i två delar omfattande ca 742 respektive 759 kvm. Arealen som i fastig- hetsregistret redovisas för Härbret 14 kan skilja sig från fastighetens verkliga areal, då fastigheten en gång bildades genom avsöndring. Vid en framtida avstyckning kan en fastighetsbestämning därför behövas.
När detaljplanen vunnit laga kraft kan ansökan om fastighetsrättsliga åtgärder såsom fastighetsreg- lering och inrättande av gemensamhetsanläggning ske genom ansökan till:
Den tidigare byggnadsstadgans generella bestäm- melse om minsta avstånd till fastighetsgräns motsvaras av en ny planbestämmelse om minst 4,5 m mellan huvudbyggnad och fastighetsgräns respektive 1 m för komplementbyggnad. Kom- plementbyggnader får dock även byggas samman över fastighetsgräns. Därigenom kan exempelvis gemensamt dubbelgarage som delar på infarten uppföras, vilket är energi- och yteff ektivt, men samtidigt kan innebära högre brandskyddskrav.
Sammanbyggda byggnader ska utformas enhet- ligt avseende storlek, materialval, utformning och takvinklar/taklutning.
För komplementbyggnader, även samman- byggda, begränsas byggnadsarean till 50 kvm och takvinkeln till 27°.
Genomförandefrågor
Organisatoriska frågor Planförfarande
Planarbetet bedrivs enligt plan- och bygglagens regler för standardförfarande (2010:900 PBL 5:7, lydelsen efter 2015-01-02).
Tidplan
februari 2016 Samråd mars/april 2016 Granskning
maj 2016 Planhandlingar till kommun- styrelsen för antagandebeslut juli 2016 Tidigast Laga kraft,
