EXAMENSARBETE 15 HP
FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING FASTIGHETSFÖRMEDLING
GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2016
FRIVILLIGA AVREGISTRERINGAR BLAND
FASTIGHETSMÄKLARE
En studie om bakomliggande orsaker till varför
fastighetsmäklare väljer att sluta inom fem år
BEATA THORSLUND
NICOLE ÅMAN
KUNGLIGA TEKNISKA HÖGSKOLAN
Abstract
The primary purpose of the study is to investigate the main reasons why real estate brokers voluntarily choose to de-‐register themselves after a short time in the profession and to come up with suggestions in order to prevent it.
The study entails both a quantitative and a qualitative method. The first was conducted through a survey to gather information about de-‐registrations throughout the last three years. The qualitative method was applied to reinforce the quantitative survey. This was conducted through interviewing people in the industry. In total, 58 de-‐registrated real estate brokers and six people from the industry participated in the study.
Of the 58 who participated in the survey, 81% were women and the remaining 19% men. 97% of participants were less than 30 years old. All were operating as a real estate agent in less than five years. One cannot claim that the deregistration is due to only one reason, the motives for cancellation can be many. However, the three main reasons are the following; working hours and availability, the salary structure and the pressure and the stress that these factors contribute to. The survey also shows that contributing factors are false expectations about the profession and partly a lack of information from the institutions. Finally, the experience is that there is a gap between the theoretical school and the practical profession.
The conclusion of the research is that the internship that is compulsory to do in order to be able to work as a broker should be implemented as an educational requirement, preferably in the beginning of the educational program. Moreover, in order to retain skilled labour, the industry has to improve the working conditions. We believe that the industry winners in the long run will be the companies who focuses on flexibility and differentiated working methods regarding salary and ways of working. In the end of the study it is discussed whether a potential change in the Swedish law, adjusting the work of real estate brokers, would reduce the stress and the pressure about the availability due to the brokers.
Bachelor of Science thesis
Title Voluntary deregistrations among real estate agents
Authors Beata Thorslund & Nicole Åman
Department Department of Real Estate and Construction Management
Bachelor Thesis number TRITA-FOB-BoF-KANDIDAT-2016:29
Archive number 355
Supervisor Rickard Engström
Acknowledgement
Primarily, we would like to extend a warm and sincere thanks to our supervisor Rickard Engström, a researcher at the department of Real Estate and Construction Management at The Royal Institute of Technology in Stockholm, who throughout the study has been genuinely committed and has contributed with constructive criticism.
We would also like to thank the voluntary de-‐registered real estate agents who took the time to answer our survey and so openly and generously shared their experiences.
Finally, we would like to show our gratitude to all those who contributed material and interesting and rewarding interviews. Including Thomas Carter at Fastighetsmäklarinspektionen, Josefine Uppling at Mäklarsamfundet, Victoria Sundström at Fastighetsbyrån, the real estate brokers Sara Johansson and David Daging, Jonas Molin and Mats Lövgren at Högskolan i Gävle.
Examensarbete
Titel Frivilliga avregistreringar bland fastighetsmäklare
Författare Beata Thorslund & Nicole Åman
Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande
Examensarbete Kandidatnivå nummer
TRITA-FOB-BoF-KANDIDAT-2016:29
Arkivnummer 355
Handledare Rickard Engström
Nyckelord Fastighetsmäklare, avregistrering, provisionslön, tillgänglighet,
praktik
Sammanfattning
Syftet med studien är att utreda de huvudsakliga orsakerna till att många fastighetsmäklare frivilligt väljer att avregistrera sig efter en kort tid som verksamma inom yrket och komma med förslag på vad som kan göras för att motverka detta.
I arbetet har en kvantitativ och en kvalitativ metod tillämpats. Den förstnämnda i form av en enkätundersökning för att samla in information om avregistreringar under de senaste tre åren. Den kvalitativa metoden har tillämpats för att fördjupa den kvantitativa undersökningen. Detta i form av intervjuer med verksamma personer i branschen. Sammanlagt deltog 58 avregistrerade fastighetsmäklare och sex personer i branschen i studien.
Av de 58 personer som deltog i undersökningen var 81 % kvinnor och resterande 19 % män. Av dessa var 97 % under 30 år och samtliga verksamma som fastighetsmäklare mindre än fem år. Det går inte att säga att avregistreringarna beror av en anledning utan skälen till en avregistrering kan vara många. De tre huvudsakliga skälen är arbetstiderna och tillgängligheten, lönestrukturen och den press och stress de här faktorerna bidrar till. Undersökningen visar att felaktiga förväntningar på yrket och en till viss del bristande information från lärosätena är bidragande faktorer. Slutligen upplevs ett gap mellan skolbänk och yrke som till stor del beror av en teoretisk utbildning inför ett praktiskt yrke.
Förord
Till att börja med vill vi rikta ett stort och varmt tack till vår handledare Rickard Engström, forskare vid institutionen för Fastigheter och byggande vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm, som under arbetets gång varit genuint engagerad och kommit med konstruktiv kritik.
Vi vill även rikta ett tack till de frivilligt avregistrerade fastighetsmäklare som tog sig tid att besvara vår enkät och så öppet och generöst delade med sig av sina erfarenheter.
Slutligen vill vi tacka alla de som bidragit med material och intressanta och givande intervjuer. Däribland Thomas Carter på Fastighetsmäklarinspektionen, Josefine Uppling på Mäklarsamfundet, Victoria Sundström på Fastighetsbyrån, fastighetsmäklare Sara Johansson och David Daging, utbildningsansvarige Jonas Molin och Mats Lövgren på Högskolan i Gävle.
Nicole Åman & Beata Thorslund Stockholm juni 2016
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Problemformulering ... 2
1.3 Syfte & Frågeställning ... 2
1.4 Avgränsningar ... 3 2. Metod ... 4 2.1 Två vetenskapliga metoder ... 4 2.2 Datainsamling ... 4 2.3 Kvantitativ enkätundersökning ... 4 2.3.1 Genomförandet ... 5
2.3.2 Redovisning av enkät ... 6
2.3.3 Enkätfrågor som ej redovisas ... 8
2.4 Kvalitativa intervjuer ... 9
3. Teori ... 11
3.1 Definition av begrepp & statistik ... 11
3.2 Fakta om fastighetsmäklaryrket ... 14
3.2.1 Utbildningskrav -‐ teori och praktik ... 14
3.2.2 Registrering hos FMI ... 17
3.2.3 Medlemskap i branschorganisationer ... 17
3.2.4 Fastighetsmäklarinspektionen -‐ FMI ... 17
3.2.5 Kort om det enskilda ansvaret i FML ... 18
3.2.6 Arbetstider ... 19
3.2.7 Lönestrukturen ... 19
3.2.8 Semester & föräldraledighet ... 21
3.2.9 Konkurrens ... 22
3.3 Psykologiska aspekter i arbetslivet ... 23
3.3.1 Motivation ... 24
3.3.2 Förväntningar på yrket och dess påverkan ... 26
3.3.3 Mål & vikten av målsättning ... 26
3.3.4 Yttre & inre belöningar ... 27
3.3.5 Arbetsglädje ... 28
3.3.6 Stress ... 28
3.3.7 Betydelsen av ledarskap ... 29
4. Empiri ... 31
4.1 Resultat enkätundersökning ... 31
4.2 Intervjuresultat ... 43
5. Analys & diskussion ... 46
5.1 Analys av resultat ... 46
5.1.1 Köns-‐ & åldersfördelning ... 46
5.1.2 Lärosäten ... 46
5.1.3 Förväntningar på yrket & verkligheten ... 47
5.1.4 Information från lärosäten under utbildning ... 49
5.1.6 Yrkesmässiga mål ... 53
5.1.7 Tiden som fastighetsmäklare ... 53
5.2 Avslutande diskussion ... 54
6. Slutsats ... 56
6.1 Vad har studien bidragit med ... 57
6.2 Kritisk granskning av källor ... 57
6.3 Förslag till fortsatt forskning ... 58
7. Källförteckning ... 59
8. Bilagor ... 63
Bilaga 1 – Övriga frågor & svar på enkätundersökning ... 63
1
1. Inledning
I arbetets inledande kapitel presenteras bakgrund, problemformulering, syfte och frågeställning samt de avgränsningar som gjorts.
1.1 Bakgrund
Vi människor kommer i kontakt med fastighetsmäklare när vi i många fall är på väg att göra vår största affär i livet, nämligen att köpa eller sälja vår bostad. De vanligaste skälen till att vi flyttar är flytt från föräldrahemmet, familjebildning, separation eller bostadsbyte till större eller mindre för att hushållets storlek har förändrats. Förändrad arbetssituation och studier på annan ort är andra skäl till att vi flyttar. Enligt Mäklarsamfundet flyttar vi i Sverige i genomsnitt tio till elva gånger under vår livstid. 1
Bostadsfrågor väcker rent allmänt ett stort intresse bland människor. Inte sällan involveras både stort engagemang och känslor. Alla behöver någonstans att bo, det är ett av våra primära behov. Vi anpassar vårt boende utifrån vår situation i livet. Att köpa eller sälja sin bostad är ofta den största affären många gör i livet. Valet av mäklare är således för många ytterst väsentligt. Som fastighetsmäklare är det inte endast viktigt att ha goda kunskaper och yrkesmässig expertis att förmedla bostäder på ett tryggt sätt gentemot köpare och säljare. Det är dessutom viktigt att ha ett genuint intresse för människor och en förmåga att visa omsorg, samt förstå att alla människor har olika behov. Fastighetsmäklaryrket bygger på ett förtroende för mäklaren för att såväl köpare som säljare ska känna trygghet i det som för många är livets största affär.
Trots att mäklaryrket är ett populärt och attraktivt yrke är det många fastighetsmäklare som väljer att avregistrera sig. En tredjedel av de som slutar arbeta som fastighetsmäklare har varit verksamma i mindre än fem år. En majoritet på drygt 50 procent av de som slutar inom fem år är 30 år eller yngre. Av dessa unga som väljer
1
2
att lämna yrket inom fem år är 63 % kvinnor och 37 % män. Efter fem års arbete inom fastighetsmäkleri sjunker andelen avregistreringar betydligt vilket tyder på att det kan ta några år att etablera sig som fastighetsmäklare.2
Med bakgrund i vad som sagts ovan väcktes en nyfikenhet kring att trots att mäklarkåren allt mer föryngras, samt blivit mer jämställd, så är det fortfarande många unga fastighetsmäklare som avregistrerar sig efter endast några få år som verksamma och att det dessutom tenderar att vara vanligare bland kvinnor än bland män.
1.2 Problemformulering
Ur individens perspektiv kan det kännas problematiskt ur ett tid-‐ och ekonomiskt hänseende att lägga två till tre år på att utbilda sig inom något med förhoppningen att det är vad man sedan ska sysselsätta sig med år framöver. Att börja arbeta som fastighetsmäklare för att snart därefter komma underfund med att yrket inte var som man föreställt sig och därför avregistrera sig och välja en annan bana.
Det är allmänt vedertaget att det är problematiskt för företag och branscher i stort att ur ett ekonomiskt hänseende ha en hög personalomsättning. Att coacha och introducera nya fastighetsmäklare på företagen är både tidskrävande och kostsamt. Hög personalomsättning bland unga fastighetsmäklare bidrar till ohållbara utgifter för företagen i längden. Dock tycks personalomsättningen bland redan självgående fastighetsmäklare inte vara ett lika stort problem.
Det vore dessutom ur ett samhällsekonomiskt perspektiv lönsamt att få en ökad förståelse för vad avregistreringar bland fastighetsmäklare huvudsakligen grundar sig i för att kunna förbättra utbildningen.
1.3 Syfte & Frågeställning
Syftet med studien är att utreda de huvudsakliga orsakerna till att många fastighetsmäklare frivilligt väljer att avregistrera sig efter en kort tid som verksamma inom yrket. Målet är att försöka förstå varför dessa väljer att avregistrera sig, för att
3
sedan kunna komma med förslag på lösningar med ambitionen att fler ska välja att stanna i branschen.
Syftet besvaras utifrån följande frågeställning:
Varför väljer många fastighetsmäklare att sluta efter en kort tid som verksamma i yrket?
1.4 Avgränsningar
I arbetet har vi valt att studera avregistreringar som skett de senaste tre åren, det vill säga 2013, 2014 samt 2015. Detta för att ha med den mest aktuella statistiken, då äldre statistik kan kännas irrelevant, eftersom bostadsmarknaden är i ständig utveckling samtidigt som utbildningen hela tiden utvecklas. Utöver det så är det under de senare åren som fördelningen mellan kvinnor och män alltmer jämnas ut vilket vi ansåg vara en intressant utveckling som vi ville fördjupa oss i.
4
2. Metod
I den här delen av arbetet beskrivs de metoder som använts i studien. Detta för att läsaren ska få en bild av vilket tillvägagångssätt som använts genom arbetets gång. En kvantitativ enkätundersökning och kvalitativa intervjuer har genomförts.
2.1 Två vetenskapliga metoder
För att samla in information finns det två metoder. Dessa är kvantitativ och kvalitativ metod. Den kvantitativa metodens information består av siffror eller fakta som det går att räkna på. Exempel på kvantitativa metoder är frågeformulär/enkätundersökningar eller experiment. Den kvalitativa metoden däremot, innehåller inte kvantitativ data. Det är en undersökande metod, exempelvis intervjuer eller historiska källstudier.3 I denna uppsats har båda dessa metoder använts.
2.2 Datainsamling
I arbetet har både primär-‐ och sekundärdata använts. Primärdata är den information som samlats in speciellt för studien genom enkätundersökningen och de intervjuer som gjorts. Den sekundärdata som använts har samlats in av andra i annat syfte än det vi vill belysa i vår studie. De vanligaste källorna för sekundärdata är facklitteratur, statistik och databaser.4
2.3 Kvantitativ enkätundersökning
På ett tidigt stadium bestämde vi oss för att genomföra en internetbaserad enkätundersökning om frivilliga avregistreringar bland fastighetsmäklare. Detta för att vi ville ställa frågor direkt till de som själva valt att avregistrera sig. Valet att göra en enkätundersökning var självklart eftersom det underlättar att nå fram till ett högre antal personer på kort tid och dessutom i ett större geografiskt område.5 Fördelen med en enkätundersökning är att respondenter i lugn och ro kan tänka över frågorna,
3 Harboe, T. Grundläggande metod. Den samhällsvetenskapliga uppsatsen. (Malmö; Gleerups
Utbildning AB, 2013), s 33-35
4 Lantz, B. Den statistiska undersökningen (Lund; Studentitteratur AB, 2011), s 43 och 48
5 Ejlertsson, G. Enkäten i praktiken, en handbok i enkätmetodik (Lund; Studentlitteratur AB, 2005),
5
och således de olika svarsalternativen. Dessutom svarar alla enkätdeltagare på samma frågor vilket gör det lättare att tolka resultatet.6
2.3.1 Genomförandet
Från Thomas Carter, kommunikationsansvarig på Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) fick vi ta del av information om avregistrerade fastighetsmäklare. Vi kontaktade Carter via telefon och fick via mail tillgång till tre Excel-‐dokument, vardera med information om avregistreringar under åren 2013, 2014 respektive 2015. Dokumenten innefattade samtliga avregistreringar under åren.
Varje Excel-‐dokument innehöll ett antal kolumner med information om den avregistrerade fastighetsmäklaren i fråga, nämligen: namn (för-‐ och efternamn), postnummer, ort, adress, verksamhetsort och födelseår. Personerna sorterades i kronologisk åldersordning med de yngsta högst upp. För att i nästa steg lyckas nå ut till dessa personer med vår enkät sökte vi manuellt upp telefonnummer via Hitta och/eller Eniro. Till de personer vi fick tag i kontaktuppgifter ringde vi och presenterade oss, vårt arbete och varför vi kontaktat dem. Syftet var att få deras mailadress för att kunna skicka ut vår enkät så att de skulle ha möjlighet att delta i undersökningen. Eftersom vi var måna om att få så ärliga svar som möjligt underströk vi i samtliga samtal att personen i frågas medverkan i enkäten var anonym. Till de personer som inte svarade lämnade vi ett röstmeddelande i hopp att de själva skulle höra av sig.
Totalt ringde vi 94 fastighetsmäklare (avregistrerade 2013: 25 stycken, avregistrerade 2014: 26 stycken och avregistrerade 2015: 43 stycken). Av dessa 94 fick vi tag i 66 personer som samtliga var positiva och svarade “ja” till att medverka i enkätundersökningen. Dessa gav oss sina mailadresser. Utöver dessa var det en person som avregistrerat sig under 2014 som av okänd anledning inte ville delta. Dessutom var det en person som var avregistrerad hyresförmedlare under 2015. Denna person sorterades bort då hyresförmedlare inte ingår i vår studie. Utav de 66 personer vi fick tag i var 51 kvinnor och 15 män. Eftersom enkätundersökningen var
6 Ejlertsson, G. Enkäten i praktiken, en handbok i enkätmetodik (Lund; Studentlitteratur AB, 2005),
6
anonym hade vi en svårighet i att veta vilka av de som fått tillgång till enkäten som faktiskt deltog. Därför kunde vi inte skicka ut en påminnelse till de som ännu inte svarat. Av de 66 personerna som vi fick kontakt med per telefon svarade sedan 59 personer på enkäten. En av personerna hade varit verksam som mäklare i över fem år varpå vi sållade bort denna eftersom vår undersökning avgränsas till personer som varit verksamma i max fem år. Således fick vi data från 58 personer vilket motsvarar en svarsfrekvens på 88 % (58/66).
Det finns två typer av bortfall vid enkätundersökningar. Den ena är externt bortfall och innebär att personer inte deltar i undersökningen alls. Enligt vad som ovan sagts var vårt externa bortfall alltså endast 12 %. En nackdel med enkätundersökningar är ofta att de brukar ha stora externa bortfall och det kan leda till svårigheter att tolka resultatet. Ett stort bortfall ger stor osäkerhet och risk att göra generaliseringar.7 Så blev inte fallet i vår studie. Den andra typen av bortfall är det interna bortfallet, vilket innebär att respondenter underlåtit att svara på vissa frågor. 8 Detta bortfall var nästan obefintligt undersökningen.
2.3.2 Redovisning av enkät
Vi använde oss av Googles verktyg “Google Forms” för att underlätta sammanställningen av insamlad data samt för att tydligt och regelbundet ha möjlighet att följa svaren. För att öka sannolikheten att få så många och ärliga svar som möjligt var enkätundersökningen anonym. Om enkäter innehåller känsliga frågor finns en risk att bortfallet i undersökningen ökar. Anonymitet i enkäter kan alltså sträcka ut gränsen för känsliga frågor.9
I arbetets empiriska del presenteras enkätundersökningen fråga för fråga efterföljt av svar. Till de flesta frågorna som ställts (bortsett från ja och nej frågorna och långsvarsfrågorna) har getts ett antal svarsalternativ, cirka åtta till tio stycken. Detta för att personen ska kunna välja det alternativ som passar bäst. Dessutom har frågorna haft “övrigt” som svarsalternativ där det gavs utrymme för en kommentar till
7 Ejlertsson, G. Enkäten i praktiken, en handbok i enkätmetodik (Lund; Studentlitteratur AB, 2005),
s. 12
8 Ejlertsson, G. Enkäten i praktiken, en handbok i enkätmetodik (Lund; Studentlitteratur AB, 2005),
s. 25
9 Ejlertsson, G. Enkäten i praktiken, en handbok i enkätmetodik (Lund; Studentlitteratur AB, 2005),
7
svaret eller ett eget alternativ. Allra helst hade vi velat ställa öppna frågor för att undvika att de blir ledande, men sådana frågor kräver större ansträngning och vi ville inte ta risken till att personer inte skulle svara överhuvudtaget. Svarsalternativen togs fram med största noggrannhet för att få ett så rättvisande svar som möjligt. Dock ger fasta frågor endast möjlighet till att välja en eller några svarsalternativ vilket kan leda till nackdelar såsom att respondenter inte har möjlighet att uttrycka sig med egna ord och framföra sina egna synpunkter som kanske inte stämmer helt med de alternativ som finns.10
På de flesta frågorna gavs möjligheten att välja flera svar, så kallade flervalsfrågor eftersom mer än ett svar kan passa in. Många har angett flera svar till respektive fråga vilket lett till att summan av de olika svarsfrekvenserna oftast blir högre än antalet personer. Dock har inte alla frågor varit obligatoriska vilket gjort att vissa inte svarat på samtliga frågor. Vi ville att man skulle kunna delta i undersökningen utan att känna tvång att svara på varenda fråga. Eftersom bortfallen är små i sammanhanget och handlar om några få personer anser vi att materialet är tillräckligt för att dra slutsatser.
Undersökningen är uppdelad i två delar där den ena fokuserar på utbildningen och den andra på yrket. Vi har valt att lägga större vikt vid utbildningen, då den är det första steget mot yrket och vi vet att den har en påverkan på hur yrket upplevs. Utbildning och yrke är sammankopplade och bildar tillsammans en helhet. Av erfarenhet vet vi att fastighetsmäklarutbildningen på högskola och universitet är teoretisk medan yrket på många sätt är praktiskt. Det finns därmed ett intresse för att höra vad de som avregistrerat sig tycker om utbildningen, hur deras förväntningar på yrket såg ut under utbildningen och om dessa matchade verkligheten. Med det ovan sagda som bakgrund har ett antal frågor om utbildningen formulerats.
Den andra och mindre delen av enkäten fokuserar på yrket. Detta för att skapa en bild över hur de upplevt tiden som fastighetsmäklare. Var de var verksamma, hur länge och om de ville ändra något inom yrket är exempel på några av frågorna.
10 Denscombe, M. Forskningshandboken – för småskaliga forskningsprojekt inom
8
2.3.3 Enkätfrågor som ej redovisas
Vi har valt att inte redovisa alla frågor från enkätundersökningen i empirin (se anledning nedan). De frågor som tagits bort finns i bilagor och innefattar följande: -‐ Frågan om vilket geografiskt område personerna var verksamma i är svåra att se samband mellan områden. Det som kan lyftas fram här, är att oavsett vilket
demografiskt område, så finns problemet med att unga verksamma fastighetsmäklare avregistrerar sig.
-‐ Frågan om vilket fastighetsmäklarföretag personerna i undersökningen arbetade på när de var verksamma har vi valt att inte heller ta med i empiridelen i detta arbete. Anledningen är att många personer har arbetat på mer än ett företag, men framför allt att de flesta av de företagen som inkluderas i frågan har franchisekoncept. Dessa företag blir mer som små företag i företaget och det går inte att ”dra ett företag över en kam”. En person kommenterade dessutom att det snarare är beroende på vilken chef man har som har betydelse för om man trivs och får en bra introduktion i arbetet än företaget i sig.
-‐ Frågan om vilka år personen i fråga studerade ställdes likt lärosäte i hopp att kunna koppla antalet avregistreringar till studietiden, men vi har inte lyckats se några kopplingar.
-‐ Cirkeldiagrammet för vilket år deltagande avregistrerade fastighetsmäklare
avregistrerade sig valde vi att ta med i enkäten för att visa på att fördelningen per år är ungefär en tredjedel för varje år. Vi har dock inte valt att ta med denna fråga i resultatet för det är oväsentligt att analysera kring avregistreringsår då samband inte finns.
9
2.4 Kvalitativa intervjuer
För att bredda och fördjupa frågeställningen har enkätundersökningen kompletterats med kvalitativa intervjuer. Genom denna metod fångas aktörernas egna verklighetsuppfattningar, motiv och tankesätt. På så sätt blir den kvalitativa undersökningen en uppföljning av den kvantitativa.11 För detta har ett antal personer i branschen valts ut. Vi har valt dessa personer då de har expertis inom sina områden och kompletterar såväl varandra som vår kvantitativa enkätundersökning. Vi anser att det är viktigt att få olika synvinklar i frågan för att kunna dra objektiva slutsatser. Intervjuernas huvudsakliga innehåll har sammanställts i arbetets empiriska del (se 4.2 Intervjuresultat) Vilka dessa personer är och var de är verksamma presenteras kortfattat nedan.
Victoria Sundström, HR-‐chef och vice VD på Fastighetsbyrån
Victoria har sedan 2001 arbetat inom rekrytering och har således en längre erfarenhet inom området.
Josefine Uppling, analys-‐ och kommunikationschef på Mäklarsamfundet
Josefine har i augusti 2016 varit verksam på Samfundet i två år. Uppling är i botten kommunikatör och har en bakgrund inom analys-‐, opinion-‐ och påverkansarbete.
David Daging, fastighetsmäklare på Fastighetsbyrån Kungsholmen
David är ny på marknaden i Stockholm men har tidigare arbetat som fastighetsmäklare på ett annat företag i Malmö under fyra års tid.
Sara Johansson, fastighetsmäklare på Erik Olsson Fastighetsförmedling
Sara Johansson är 24 år gammal och arbetar sedan två år tillbaka som
fastighetsmäklare på Erik Olsson Fastighetsförmedling i Stockholm. Sara studerade det treåriga fastighetsekonomi programmet i Karlstad och tog examen våren 2014.
10 Jonas Molin, utbildningsledare vid Högskolan i Gävles (HIG) fastighetsmäklarprogram
Jonas Molin har studerat ekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm och är utbildningsledare vid HIG.
Mats Lövgren, Universitetsadjunkt och lärare på HIG
11
3. Teori
3.1 Definition av begrepp & statistik
Fastighetsmäklare -‐ en person som förmedlar bostadsrätter och villor (inte
hyresrätter)
Objekt -‐ bostadsrätt, hus eller annat som förmedlas av fastighetsmäklare Registrering -‐ den fullständiga registrering som krävs för att bli registrerad
fastighetsmäklare av FMI och inte den som gäller hyresförmedlare
Nyregistrering -‐ de fastighetsmäklare som registrerar sig för första gången
Avregistrering -‐ de fastighetsmäklare som frivilligt, det vill säga på egen begäran valt
att avregistrera sig och därigenom slutat arbeta som fastighetsmäklare
Antalet registrerade fastighetsmäklare år 2015 var 6 834 personer. Av dessa var antalet registrerade fastighetsmäklare i åldrarna under 30 år 1163 stycken av totalt 6834 registrerade mäklare.12
12
Diagram 1. Antalet nyregistreringar hos FMI 2013-‐2015
Antalet nyregistreringar hos FMI år 2013-‐2015 var som Diagram 1 visar 578 stycken, 641 stycken samt 531 stycken i kronologisk ordning. Av dessa var antalet nyregistrerade kvinnor 353, 391, samt 299 för varje år. Åren 2013-‐2015 avregistrerades 601, 533 samt 458 personer och av dessa var för respektive år 318, 285 och 220 kvinnor. Detta visas nedan i Diagram 2.13
Diagram 2. Antalet avregistreringar hos FMI 2013-‐2015
Från år 2013 till idag 2016 har andelen kvinnor inom yrket ökat med 1,5 %. Andelen kvinnor inom yrket har förändrats genom åren. I början av 90-‐talet var andelen
13
kvinnor endast 17 %. Över åren har alltså den ojämna fördelningen mellan män och kvinnor alltmer planats ut.14
Diagram 3. Könsfördelning 2015 och 2007. Källa; Mäklarsamfundets branschrapport 2016
Som Diagram 3 visar var det 54 % män i december 2015 och 46 % kvinnor. Sedan 2014 har andelen kvinnor ökat med 1 % och med hänvisning till att andelen ökat sedan 90-‐talet samt till att andelen kvinnor på högskolorna är större än andelen män så tenderar andelen kvinnor inom yrket att fortsätta öka.
Åldersgruppen under 30 år utgörs till 63 % av kvinnor och till 37 % av män. Bland de mäklare som är 50 år eller äldre är 32 % kvinnor. I åldersgruppen 30-‐39 år, vilket är den största, är könsfördelningen helt jämn. Majoriteten av de med lång erfarenhet är alltså män.
14
14
Diagram 4. Antal avregistreringar varav kvinnors andel, 2005-‐2015. Källa; Mäklarsamfundets branschrapport 2016
År 2015 var första året sedan år 2009 som andelen avregistrerade män var större än andelen kvinnor. Under 2015 avregistrerade 220 kvinnor sig, vilket motsvarar 48 %. Se Diagram 4 ovan.15
3.2 Fakta om fastighetsmäklaryrket
I kommande avsnitt ges en översiktlig bild av fastighetsmäklaryrket för att ge en inblick i och förståelse för hur en fastighetsmäklare arbetar och hur dennes vardag kan se ut. Avsnittet behandlar allt ifrån utbildningskrav till vad som gäller enligt fastighetsmäklarlagen samt kort om branschorganisationer, vem som utöver tillsyn över fastighetsmäklare och lite om arbetstider, ersättningsmodeller och bostadsmarknaden.
3.2.1 Utbildningskrav - teori och praktik
Det krävs både en teoretisk utbildning från en högskola eller universitet samt praktik för att kunna bli registrerad som fastighetsmäklare med fullständig registrering. Utbildningen ska omfatta minst 120 högskolepoäng, det vill säga två års studier på heltid. Det finns krav från FMI på utbildningens innehåll, där det huvudsakliga innehållet utgörs av fastighetsförmedling, fastighetsrätt, annan civilrätt, skatterätt, ekonomi, byggnadsteknik samt fastighetsvärdering. Utöver dessa ämnesområden ska
15http://www.maklarsamfundet.se/sites/default/files/Analyser_rapporter/fakta_och_nyckeltal_maj_20
15
utbildningen innehålla en valbar breddning eller fördjupning på minst 22.5 högskolepoäng med en direkt anknytning till ett eller flera av de obligatoriska ämnena eller inom av nationalekonomi.
I enlighet med det ovan nämnda innehåller utbildningen utöver teori även en praktisk del, där de moment som normalt ingår i ett förmedlingsuppdrag ska vara med. Praktiken ska vara handledd av en registrerad fastighetsmäklare och vara 10 veckor lång. Genomförandetiden kan vara antingen under eller efter den teoretiska utbildningen. 16
Praktiken är inte studiemedelsberättigande till skillnad från många andra utbildningar med krav på praktik. Detta gör att praktikperioden för många blivande fastighetsmäklare innebär en ekonomisk påfrestning. 17
Idag finns det ett tiotal universitet och högskolor i landet som erbjuder programutbildningar med fastighetsmäklarinriktning. Dessa har ett eget ansvar att se till att utbildningen uppfyller FMI:s utbildningskrav. Högskolan i Gävle, Malmö Högskola, Högskolan i Halmstad, Högskolan Väst, Karlstads universitet, Kungliga Tekniska Högskolan, Luleå tekniska universitet för att nämna de vanligaste skolorna. 18 Det finns även privata uppdragsutbildningar och skolor. 19
16
Diagram 5. Antalet antagna till fastighetsmäklarutbildningen 2010-‐2015. Källa;
Mäklarsamfundets branschrapport 2016
Antalet antagna studenter till de olika fastighetsmäklarprogrammen runt om i landet har varierat mellan 530 och 630 stycken under åren 2010-‐2015. Inför höstterminen 2015 antogs 604 studenter vilket är en ökning med 12 % sedan höstterminen föregående år. Av de antagna var 334 kvinnor och 270 män. Se Diagram 5. 20
Diagram 6. Antal nyregistreringar, varav kvinnor, 2005-‐2015 Källa; Mäklarsamfundets branschrapport 2016
17
Antalet kvinnor som blir registrerade har under de år som redovisas i Diagram 6 varit större än antalet nyregistrerade män, vilket till stor del beror på att majoriteten av studenterna som läser mäklarprogrammet på högskolor och universitet är kvinnor. 21
3.2.2 Registrering hos FMI
För att kunna arbeta som fastighetsmäklare krävs en registrering hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Den som utför förmedlingsuppdrag utan att vara registrerad riskerar att bli åtalad och dömas för böter eller fängelse. För registrering krävs att personen är myndig, redbar och i allmänhet lämpad för yrket. Dessutom får man inte vara försatt i konkurs, underkastad näringsförbud eller ha förvaltare. Slutligen ska mäklaren förutom den godkända utbildningen ha tecknat en så kallad ansvarsförsäkring som täcker eventuella skadestånd. 22
3.2.3 Medlemskap i branschorganisationer
Samtliga fastighetsmäklare ska vara anslutna till en av de två branschorganisationer som finns. Den ena är Mäklarsamfundet, där ca 80 % av landets fastighetsmäklare är medlemmar. Den andra är Fastighetsmäklarförbundet, FMF, där resten av mäklarkåren är medlemmar. Organisationerna är politiskt obundna och verkar främst för fastighetsmäklare men också för branschen och för de som ska sälja och köpa bostäder.23
3.2.4 Fastighetsmäklarinspektionen - FMI
18
Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) är den statliga myndighet som registrerar och sköter tillsynen över enskilda fastighetsmäklare. Utgångspunkten är att se till att de fullföljer sina skyldigheter enligt Fastighetsmäklarlagen (FML). Dessutom informerar FMI om god fastighetsmäklarsed. Myndigheten ger också information till fastighetsmäklare och till konsumenter som anlitat fastighetsmäklare. 25
Det finns två typer av avregistreringar: frivilliga och ofrivilliga. Frivilliga avregistreringar syftar på de som fastighetsmäklare gjort på egen begäran. Med ofrivilliga avregistreringar åsyftas de som FMI ger fastighetsmäklare som inte fullgör sina skyldigheter. Det kan handla om att mäklare inte betalat årsavgiften, inte har en gällande försäkring eller inte uppfyller de formella kraven för att vara registrerad, för att nämna några skäl. I genomsnitt har det skett drygt två återkallade registreringar (i anmälnings-‐ och egeninitierade ärenden) per år de senaste tre åren (fyra stycken år 2013, en år 2014 och två stycken år 2015). Den sista april 2016 hade ännu ingen disciplinpåföljd lett till återkallad registrering. 26
3.2.5 Kort om det enskilda ansvaret i FML
Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter, ska han eller hon ersätta den skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren, enligt FML 25 §. Om skadan är skälig, kan emellertid skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Det innebär i praktiken att om fastighetsmäklaren vållar en förmögenhetsskada genom att vara vårdslös så blir denne skyldig för detta. Det krävs, förutom att mäklaren orsakat en förmögenhetsskada att denne haft uppsåt eller varit vårdslös. Huruvida mäklaren varit det eller inte bedöms utifrån vad en normalt sett omsorgsfull mäklare skulle ha gjort i en motsvarande situation. 27
25 http://fmi.se/
19
3.2.6 Arbetstider
I Sverige har vi en lagstadgad ordinarie arbetstid som högst får uppgå till 40 timmar i veckan. Arbetstidslagen gäller dock inte vid vissa undantag. Exempel på sådana undantag gäller fartygsarbete, arbete som utförs av arbetstagare som med hänsyn till arbetsuppgifter och anställningsvillkor har företagsledande eller därmed jämförlig ställning eller av arbetstagare som med hänsyn till sina arbetsuppgifter har förtroende att själva disponera sin arbetstid.28
Som många vet är fastighetsmäklaryrket inte särskilt “inrutat”, olikt många andra yrken. Ofta arbetar fastighetsmäklare när många andra har ledigt, som på kvällar och helger. Detta eftersom det är då kunder har möjlighet att träffas för möten men det är också då privatpersoner har möjlighet att gå på visningar. Det är oundvikligt inom mäklaryrket att inte arbeta sådana ”obekväma” arbetstider när kunderna är privatpersoner.29 En mäklare arbetar vanligtvis mer än 40 timmar i veckan. Många jobbar sex till sju dagar i veckan, vilket inkluderar vissa kvällar och helger. Även om arbetet är fritt och du kan vara ledig en dag mitt i veckan, krävs en hel del arbete för att ha en lön som det går att leva på. 30
3.2.7 Lönestrukturen
Fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter en viss procent på köpeskillingen om inget annat avtalats om. Det är denna ersättning som kallas provision eller arvode. Mäklaren har endast rätt till provision om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som mäklaren anvisat. Om uppdraget innehas med ensamrätt och avtal om överlåtelse träffas utan mäklarens förmedling, inom tiden som ensamrätten gäller, så har mäklaren även rätt till provision som om objektet förmedlats av denne.31
En anställd mäklare får nästan uteslutande sin lön i form av provision på försäljning. Arvodet från uppdragsgivaren går alltså inte direkt till mäklaren utan via
20
mäklarföretaget för att fördelas till fastighetsmäklaren baserat på en förhandlad procentsats mellan den enskilda mäklaren och företaget. Det är vanligt att mäklaren får runt 20-‐30% utav arvodet beroende på erfarenhet och således de försäljningsintäkter som företaget drar in. Det är fortfarande ovanligt med en grundlön inom branschen. Däremot blir det allt vanligare att nyutexaminerade får en mindre “garantilön” de första månaderna som verksamma för att ges möjlighet att etablera sig på marknaden.32
När det gäller löner för fastighetsmäklare saknas det tillförlitlig och rättvisande statistik eftersom den yrkesgrupp de ingår i även innefattar andra yrkesgrupper med fasta löner och statliga anställningar. Detta gör det svårt att urskilja fastighetsmäklare från de övriga grupperna.
Diagram 7. Löneformer 2016. Procent. Källa; Mäklarsamfundets branschrapport 2016
21
3.2.8 Semester & föräldraledighet
En arbetstagare har rätt till semester 25 dagar varje år. Under semesterledighet ska arbetstagaren ha semesterlön om sådan har tjänats in.34 Enligt 16 § Semesterlagen har arbetstagaren rätt till en semesterlön på 12 % av den under året intjänade lönen. Eftersom provision också är lön ingår den i den semestergrundande ersättningen och ska betalas ut av arbetsgivaren minst en gång per år.35
Fastighetsmäklaryrket handlar mycket om att vara tillgänglig och närvarande för sina kunder och det är inte ovanligt att starta om på nytt efter en längre tids föräldraledighet. Därför kan det vara viktigt med bra anställningsvillkor. Josefin Simonsson, fastighetsmäklare på Svensk Fastighetsförmedling svarar i en intervju från 2014 på några frågor inom området. Simonsson beskriver att hon hade en fast lön de första tre månaderna efter sin mammaledighet. Huruvida fastighetsmäklaryrket lämpar sig i kombination med familjelivet skiljer sig åsikterna. Simonsson anser att det snarare finns möjligheter med att vara såväl mamma som fastighetsmäklare och kan inte tänka sig att kombinera rollen som mamma med ett annat yrke. Visserligen blir det mycket jobb på kvällar och helger, en budgivning går ju inte att bara stoppa beskriver hon som exempel. När tiden inte räcker till för henne och hennes man förklarar hon vidare att de ibland får ta hjälp av hennes föräldrar för att hinna med barnen.36
Det finns inget lagstadgat för hur företagen skall gå tillväga när anställda kommer tillbaka efter föräldraledigheten. Eftersom mäklarföretagen får göra som de vill skiljer de sig väldigt mycket från företag till företag. En anonym chef på ett av de största fastighetsmäklarföretagen belyser dock att när de hade en anställd som kom tillbaka efter mammaledighet fick hon en garantilön de första tre månaderna och eftersom hon ville arbeta måndag till torsdag fick hon den förmånen.37
34 4 § Semesterlagen (1977:480) 35 http://lawline.se/answers/6644
22
3.2.9 Konkurrens
Vid år 2015 års slut fanns det 4,64 miljoner bostäder i riket. Beståndet fördelas på ca 2,4 miljoner bostäder i flerbostadshus, ca 2 miljoner i småhus och ca 200 000 i så kallade specialbostäder. Av det totala beståndet uppgick den privatägda marknaden till 63 %, alltså 2,9 miljoner bostäder. Under året 2015 gjordes 169 000 ägarbyten till ett värde av 376 miljarder kronor. 38
Diagram 8. Bostadsbeståndets fördelning, uppdelat på hustyp och upplåtelseform 2015. Källa; Mäklarsamfundets branschrapport 2016
Värderingsdata som under många år följt upp samtliga försäljningar av småhus har konkluderat att andelen bostadsaffärer där mäklare anlitas succesivt har ökat från 77 % år 2001 procent till 91 % 2014. Detta pekar initialt på större förtroende för fastighetsmäklare och deras arbete samt att deras expertkunskaper ger ett mervärde vid försäljningar.
Samtidigt som det blir allt vanligare att anlita en mäklare vid bostadsförsäljning har utbudet nästan halverats på tre år, enligt statistik från Hemnet. Under 2015 fanns det i genomsnitt 8 780 småhus till salu på Hemnet och motsvarande siffra för bostadsrätter var 5 940. Detta kan jämföras med att det fanns 16 880 småhus till salu och 9 840 bostadsrätter till salu på Hemnet år 2012.39
38http://www.maklarsamfundet.se/sites/default/files/Analyser_rapporter/fakta_och_nyckeltal_maj_20
16_lag.pdf
39http://www.maklarsamfundet.se/sites/default/files/Analyser_rapporter/fakta_och_nyckeltal_maj_20
23
Det har aldrig funnits så många registrerade fastighetsmäklare som under 2015.40 Antalet fastighetsmäklare har ökat och tenderar att fortsätta öka framöver. Samtidigt har antalet objekt per mäklare blivit färre. Således kan konkurrensen mäklare sinsemellan förväntas öka.
24
3.3 Psykologiska aspekter i arbetslivet
Det finns många psykologiska aspekter som kan ha betydelse för yrket som fastighetsmäklare och arbetsmiljön som denna jobbar i. I detta avsnitt redogör vi för några av dessa.
3.3.1 Motivation
Utifrån egna erfarenheter i både arbetslivet och som student uppnås de bästa resultaten när motivationen är hög. Saknas motivation har arbetsuppgifterna en tendens att kännas tråkiga och meningslösa och prestationen blir ofta därefter. Nedan beskrivs vad motivation är och vilka följder det kan ge.
Motiverande processer är till för att ta sats och leda människor till verkställande. Motivation fyller beteende med energi, genererar och ökar engagemanget i att lösa uppgifter och leder handlingar mot vissa mål. Motiverande processer är också knutna till upplevelser i tidigare erfarenheter vad gäller relationer.41
I uppsatsen “Motiverande faktorer -‐ En studie om fastighetsmäklares motivation” av Diana Kristensen och Johanna Rådahl, undersöks vilka faktorer som motiverar en fastighetsmäklare mest. Kristensen och Rådahl kom fram till att de faktorer som fastighetsmäklare mest motiveras av är nöjda kunder samt provisionsbaserad lön. Faktorer som uppskattning och omtanke ifrån chef hamnar längre ner i rankingen. Detta förklarar de med att en fastighetsmäklares arbete i hög grad är självständigt. Vidare menar de att en kombination av alla aspekter är viktiga i samspelet för att skapa så hög motivation i arbetet som möjligt.42
En annan uppsats ”Belöning, motivation och fastighetsmäklare -‐ Är belöningssystem en
motivationsfaktor för fastighetsmäklare?” av Rebecka Sandin och Gayol Rouzveh
framkom genom deras analys att fastighetsmäklare motiveras framför allt av sin provisionsbaserade lön. De måste kämpa mer i sitt arbete för att få sin lön vid slutet av månaden och det är en motiverande faktor. Sandin och Rouzveh kom även de fram till
41 Weinstein, N. (2014). Human Motivation and Interpersonal Relationships Theory, Research, and
Applications. Dordrecht: Springer. pp. 3
42 Kristensen, D, Rådahl, J. Motiverande faktorer - En studie om fastighetsmäklares motivation,
25
att kundnöjdhet är en motiverande faktor eftersom nöjda kunder genererar en möjlighet till nya uppdrag.43
Motivation presenteras i den klassiska behovstrappan av Abraham Maslow. Den beskriver hur individer motiveras att prioritera sina behov. 44
Bild 1. Maslows behovstrappa. Källa; se fotnot 38
Abraham Harold Maslow (1908-‐1970) var en amerikansk psykolog som utvecklade en av de mest kända motivationsteorierna som än idag används vilken kallas både Maslows motivationstrappa och behovshierarkimodellen. Den grundläggande tanken bakom behovstrappan är att det mänskliga beteendet är bestämt av otillfredsställda behov.45
Behoven längst ner i pyramiden är de allra viktigaste behoven, som även brukar kallas för de primära behoven. De sekundära behoven är alla de behov efter de fysiologiska behoven. Fysiologiska behov är exempelvis sömn, mat, skydd och är grundläggande för individens överlevnad. Det andra trappsteget om trygghetsbehov innebär ett behov av att känna sig säker och trygg utan hot. Sociala behov innebär att en vill känna kärlek, vänskap och omtanke. Behov av uppskattning innebär således att vi
43 Sandin, R, Rouzveh, G. Belöning, motivation och fastighetsmäklare - Är belöningssystem en
motivationsfaktor för fastighetsmäklare? 2013. Pp 41
44 Deckers, L. Motivation Biological, psychological, and environmental, 2005:199
45 Sandin, R, Rouzveh, G. Belöning, Motivation och fastighetsmäklare - Är belöningssystem en
