PM
2019-12-13
Susanna Arbro Sidan 1 av 4
Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet
Turebergshuset 191 86 08-579210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Dnr 2019/0223 SKFAB-1 Diariekod: Diariekod: 533
PM Återrapportering långsiktig plan för Edsvik
Sammanfattning
Kommunstyrelsen uppdrar åt kommunledningskontoret genom Sollentuna kommunfastigheter att göra en förstudie i syfte att planera för renovering av byggnaderna Brygghuset, Edsbergs slott och Västra flygeln under 2019- 2021 till normal standard.
Flertalet av byggnaderna i Edsvik har idag en status som kräver omfattande underhålls- och investeringsåtgärder för att uppnå normal standard.
Åtgärderna behövs för att lokalerna ska kunna hyras ut enligt dagens krav och för att uppnå en säkrad fastighetsförvaltning.
I syfte att få en nulägesbeskrivning av byggnadernas status inom Edsvik samt lämna förslag på lämpliga åtgärder har konditionsbesiktningar genomförts på flertalet byggnader i Edsvik.
Några byggnader återstår och en del omprioriteringar har gjorts med
anledning av Edsviks konsthall AB:s konkurs hösten 2019 vilket innebar att det snabbt skulle tas fram en tillfällig lokallösning med en temporär
kulturverksamhet i västra hallen.
Västra flygeln utgår för tillfället då behovet är en totalrenovering av
byggnaden som i sin tur innebär att en evakuering till annan lämplig bostad av nuvarande hyresgäst måste genomföras på sikt.
Arbetet med genomlysning av Brygghuset och Edsbergs slott fortsätter under första kvartalet 2020 då det är ett mycket omfattande arbete och flertalet utredningar tillkommer för att få en helhetsbild av den totala omfattningen innan kostnader för renoveringen av dessa byggnader kan kostnadsuppskattas.
Femtonåriga underhållsplaner kommer att tas fram för samtliga byggnader i Edsvik under förstakvartalet 2020.
Brev
2019-12-13
Dnr. 2019/0223 SKFAB-1 Sidan 2 av 4
Tidplan
Tidplanen för renoverings- och investeringsåtgärder till normalläge av de tre prioriterade byggnaderna bör starta under 2019 och avslutas under 2021.
Under 2019 bör en fortsatt planering för övriga byggnaders investeringsbehov och framtida utveckling påbörjas.
Pågående genomlysning av renoveringsbehov
Bjerking genomför för närvarande en genomgång av status på byggnaderna vid Stallbacken, Edsvik samt Edsbergs slott, Östra flygeln och Brygghuset.
Uppdraget omfattar bygg, el och VVS under hösten. Högtrycksspolning och filmning med värmekamera av samtliga dag– och spillvattenledningar har genomförts. Fuktskadeutredningar har tillkommit i stor omfattning.
I tillägg till detta har en översyn också genomförts av tillgängligheten.
Uppdraget utförs av Magnus Olof-Ors (bygg), Patrik Sundelius (fukt), Urban Nordström (el) och Michael Segerdahl (VVS). Tillgänglighet har granskats av Jenny Nilsson och Britt-Marie Smedberg. Nedan följer en sammanfattning av resultatet av uppdraget. Rapporter över
konditionsbesiktningar och underhållsplaner kommer att levereras under december 2019 samt första kvartalet 2020.
Sammanfattning av status och åtgärder
Uppdraget omfattar byggnader med mycket stor variation på ålder, utförande och status. Flera av byggnaderna är specialanpassade till den tidigare verksamheten och det kommer krävas omfattande insatser vid ett eventuellt framtida byte till ett helt nytt innehåll.
Hus B, Ladan (fd MC Collection) uppfördes 2009 som en
museibyggnad/utställningshall. Byggnaden är i god kondition invändigt och utvändigt. Den är för närvarande tomställd och om en ny hyresgäst med en verksamhet som liknar den tidigare blir aktuell så kan de börja bruka byggnaden med kort varsel. Blålysande belysning kan behöva
programmeras om eller bytas. Inför en ny uthyrning bör tillgängligheten förbättras vid entréparti och hiss.
Hus D, Oxstallet renoverades i sin helhet 2014.
Hus F, Duvslaget är till stora delar uppfört 2010 (endast stensockeln återstår sedan tidigare byggnad brandskadades). Både hus D och F är i gott skick invändigt och utvändigt. Planerade åtgärder omfattar normalt
underhåll och mindre insatser för att förbättra tillgängligheten. En separat utredning pågar kring förutsättningar och kostnader för att bygga om Oxstallet till restaurang.
Hus E, Ladugården iordningställdes till konstskola och utställningshall 2007/09. Byggnaden är invändigt huvudsakligen i god kondition och
Brev
2019-12-13
Dnr. 2019/0223 SKFAB-1 Sidan 3 av 4
utvändiga arbeten under de närmaste åren består av lagning av puts samt målning av fönster och dörrar. Komplettering med saknad
dörröppningsautomatik på entrépartier och invändiga partier samt åtgärdande av andra enkelt avhjälpta hinder föreslås utföras så snart som möjligt.
Hus A, Logen byggdes om till konsthall 1996. Bygganden är sedan i höstas tomställd. Delar av köket har rivits efter en vattenskada och kraftigt
förhöjda fuktvärden har uppmätts i golvkonstruktionen. Orsaken till de höga fuktvärdena i golvet är inte klarlagd och omfattningen på kommande rivning och saneringen är ännu inte känd. Förutom åtgärdande av fuktskador ska befintligt kök med tillhörande utrymmen rivas. Vid kommande
hyresgästsanpassning kan det bli aktuellt med en översyn av belysning, styrsystem och ventilationsaggregat.
Utvändiga arbeten under kommande år omfattar renovering av fönster och dörrar, putslagning och avfärgning av sockel samt översyn av tak.
Hus C, Häststallet har inte anpassats för ny verksamhet och ursprunglig stallinredning mm finns delvis kvar i byggnaden. Delar av bjälklaget ovan bottenvåningen har skador i stomme och golv vilket gör att det inte är säkert att röra sig på delar av plan 1. Uttagna materialprover har inte påvisat ”äkta hussvamp”. Omfattning på fuktskadorna behöver utredas vidare efter det att lösöre har flyttats ut från byggnaden och skadade delar av stommen frilagts, därefter rivs skadat material och skadad stomme lagas med byggnadstimmer likt befintligt. Övriga föreslagna åtgärder syftar endast till att förhindra vidare skador i väntan på en eventuell större
ombyggnad/hyresgästanpassning.
Belysningen är bristfällig i delar av byggnaden.
Edsbergs slott är invändigt till stora delar i god kondition.
Ventilationssystemet som är av självdragstyp är bristfällig och OVK- protokoll från 2019-03-01 är ej godkänt. Vanligtvis ges en frist om 6
månader för att åtgärda felen som upptäckts i OVK-besiktning. Dock saknas det ett sådant datum i besiktningsprotokollet och endast datum för nästa ordinarie besiktning anges till 2022-03-01. SKAB för dialog med bygglovsenheten och har dispens gällande den ej godkända OVK med tanke på byggnadens ålder och historiska värde. Brister finns i
avgränsningar mellan brandceller och utrymningsvägar. Brand och ventilation bör åtgärdas så snart som möjligt.
På bottenvåning och plan 1 finns flera praktfulla rum där underhåll måste göras med stor varsamhet. Visst målningsarbete samt mindre insatser i kalkstens- och tegelgolv bör ske under de närmaste åren. En översyn av elsystem med ledningar, kopplingar och uttag bör ske snarast i rum på bottenvåningen i riktning söder och väster.
Brev
2019-12-13
Dnr. 2019/0223 SKFAB-1 Sidan 4 av 4
I källaren finns omfattande skador i puts och tegelvägg orsakade av att salter i murverket kristalliserar och spränger sönder ytskikten. En offerputs bör påföras på skadade delar för att förhindra allt djupare tegelskador.
Delar av vinden har inretts men isoleringen och lufttätheten är bristfällig vilket innebär mycket hög energiåtgång. Skador har påträffats i takstolar och råspont lokalt vid plåttakets ränndalar. Även om plåttäckningen är i relativt god kondition så är det aktuellt med omläggning av taket inom cirka fem år då det finns brister i underlagspapp och råspont.
Utvändigt noterades mycket höga fuktvärden i puts ovan mark.
Missfärgningar och tidigare lagningar syns allmänt ovan sockeln.
Problemen beror i första hand på kapillärt uppstigande markfukt och hänger delvis ihop med byggnadens grundläggning och konstruktion. För att i möjligaste mån minska fuktbelastningen på byggnaden föreslås en förbättrad avledning av ytvattnet samt att vissa stuprör ansluts till nya ledningar i mark.
En fönsterrenovering bör utföras, gäller särskilt för fönsterpartier på
sjösidan, gärna så snart som möjligt. Ett annat alternativ är att genomföra en med omfattande klimatskalsrenovering i en eller två etapper inom de
närmaste åren. Radonåtgärder ska genomföras i samband med renovering.
Östra flygeln har renoverats för ett fåtal år sedan och är allmänt i god kondition, brister finns dock i ventilationen och byggnaden är inte
tillgänglig vilket kommer medföra behov av ombyggnad vid eventuell ny verksamhet i byggnaden
Brygghuset byggdes om och till på 1940-talet. I tillbyggnaden har avledningen av dagvatten konstaterats mynna ut under krypgrunden. Vid inträde till byggnaden noterades en avvikande lukt och det är troligt att fuktskadat material i blindbotten och bottenbjälklag. Sättningssprickor noterades vid hörn ovan pannrum. Ventilationskanal av asbest påträffades i byggnaden. Duschrum på övervåning har omfattande brister i utförande och bör endast användas som WC. Elsystem är i behov av modernisering.
Bygganden är svår att anpassa med avseende på tillgänglighet vilket
behöver beaktas vid hyresgästsanpassning. Radonåtgärder ska genomföras i samband med renovering.
Bilaga 1
Protokollsutdrag- KS, 2019-02-11, § 12
