Dnr 2019/0260 KS-1
Diariekod: 250 Kommunstyrelsen
Överföring av fastigheter från Sollentuna kommun till Sollentuna Kommunfastigheter AB, samt utökad borgensram
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsen föreslå fullmäktige besluta följande:
1. De fastigheter som anges i bilaga 1 till kommunledningskontorets tjänsteutlåtande 2019-05-16 ska överföras från kommunen till Sollentuna Kommunfastigheter AB per den 1 juli 2019.
2. De fastigheter som anges i bilaga 2 till kommunledningskontorets tjänsteutlåtande 2019-05-16 ska överföras från kommunen till
Sollentuna Kommunfastigheter AB per den 1 januari 2020 eller vid den senare tidpunkt när eventuella fastighetsregleringar är genomförda.
3. Fullmäktige bemyndigar kommunstyrelsen att fatta beslut om överföring av fastigheter enligt bilaga 3 till kommunledningskontorets
tjänsteutlåtande 2019-05-16, från kommunen till Sollentuna Kommunfastigheter AB.
4. Ersättning för fastigheterna enligt ovan ska ske genom att Sollentuna Kommunfastigheter AB till kommunen utställer en eller flera reverser till belopp som motsvarar det bokförda värdet för respektive fastighet per överföringsdatum. Fastigheterna överförs i befintligt skick per överlåtelsedatum.
5. Borgensramen för borgen såsom för egen skuld, jämte därpå löpande ränta och kostnader till Sollentuna Kommunfastigheter AB får uppgå till totalt högst ett lånebelopp om 1 500 miljoner kronor.
6. Såsom för egen skuld ingår Sollentuna kommun borgen för Sollentuna Kommunfastigheter AB:s låneförpliktelser upp till ett totalt högsta lånebelopp om 900 miljoner kronor, jämte därpå löpande ränta och kostnader. Därmed har Sollentuna kommun beslutat om
borgensåtagande om totalt 950 miljoner kronor för Sollentuna Kommunfastigheter AB:s räkning. Fullmäktige fastställer borgensavgiften till 0,25 procent av aktuell låneskuld.
Sammanfattning
I fullmäktigebeslut den 15 december 2016, § 181 fick kommunstyrelsen i uppdrag att återkomma till fullmäktige med förslag till hur kommunens verksamhetsfastigheter, exklusive mark- och exploateringsfastigheter samt skolfastigheter med privat huvudman, kan överföras till Sollentuna
Kommunfastigheter AB.
I dagsläget ägs kommunala verksamhets- och kommersiella fastigheter både av Sollentuna Kommunfastigheter AB och av Sollentuna kommun. Samtliga av kommunens bebyggda fastigheter förvaltas dock av Sollentuna
Kommunfastigheter AB.
Ur ett förvaltningstekniskt och förvaltningsekonomiskt perspektiv är den mest fördelaktiga förvaltningsmodellen att samla samtliga verksamhets- fastigheter i ett sammanhållet bestånd.
Bakgrund
I fullmäktigebeslut den 15 december 2016, § 181 fick kommunstyrelsen i uppdrag att återkomma till fullmäktige med förslag till hur kommunens verksamhetsfastigheter, exklusive mark- och exploateringsfastigheter samt skolfastigheter med privat huvudman, kan överföras till Sollentuna
Kommunfastigheter AB.
Uppdraget har sin utgångspunkt i förvaltningsmodellen1 för
fastighetsägande och förvaltning i ovan nämnda ärende, att som en av de fem strukturåtgärderna samla beståndet av bebyggda kommunala
verksamhets- och förvaltningsfastigheter i ett och samma bolag.
De fem strukturåtgärderna består av 1. bilda en bolagskoncern
2. genomföra fission (delning) av AB Sollentunahem 3. avyttra cirka 2 000 hyresrätter
4. nyproducera 1 500 hyresrätter
5. samla ägandet av verksamhetsfastigheter i Sollentuna
Kommunfastigheter AB genom överföring från Sollentuna kommun Bakgrunden till de fem strukturåtgärderna är att
frigöra kapital för nya investeringar
sänka hyreskostnader
skapa en effektivare och stärkt styrning av de kommunala bolagen
1Den strategiska modellen för i vilket bolag eller nämnd fastigheter ägs, byggs, osv, och på vilket sätt dessa förvaltas, kallas förvaltningsmodellen.
Modellen tar fasta på hur ägande och förvaltning av kommunkoncernens fastighetsbestånd ur övergripande perspektiv lämpligast optimeras, både mot bakgrund av drifts- och
kostnadseffektivitet och möjligheter till att uppfylla de behov kommunkoncernen står inför.
bredda ägandet av hyresrätter i kommunen
minska bostadskön
konsolidera kommunkoncernens fastighetskompetens avseende drift, förvaltning och nyproduktion av kommunala bostäder och
anläggningar i de två fastighetsbolagen Sollentunahem AB och Sollentuna Kommunfastigheter AB
Som en av de första strukturåtgärderna genomfördes fissionen av AB Sollentunahem med syfte att skapa renodlade verksamheter. Verksamhets- fastigheter och kommersiella fastigheter fissionerades till Sollentuna Kommunfastigheter AB som ett första steg i att konsolidera kommun- koncernens verksamhets- och kommersiella fastigheter i ett och samma bolag. Bostadsfastigheter fissionerades till det nya Sollentunahem AB.
Kommunledningskontorets beredning
Renodlat och samlat bestånd av verksamhetsfastigheter
I dagsläget ägs kommunala verksamhets- och kommersiella fastigheter både av Sollentuna Kommunfastigheter AB och av Sollentuna kommun. Samtliga av kommunens bebyggda fastigheter förvaltas dock av Sollentuna
Kommunfastigheter AB.
Ur ett förvaltningstekniskt och förvaltningsekonomiskt perspektiv är den mest fördelaktiga förvaltningsmodellen att samla samtliga verksamhets- fastigheter i ett sammanhållet bestånd.
Ett samlat bestånd har organisatoriska, förvaltningstekniska och administrativa samt ekonomiska fördelar.
Organisatoriska fördelar
Tydligt och gemensamt huvudmannaskap för verksamhetsfastigheter
Samlad och överskådlig bild av fastighetsbeståndet
Minskar suboptimering, dvs. motstridiga direktiv eller regler och dubbelarbete
Möjligheter till förenklad, uniform och direkt styrning av hela verksamheten genom tydliga ägardirektiv och uppdrag
Förvaltningstekniska och administrativa fördelar
Ökade möjligheter till lokalresursbank och buffert
Förenklad och samordnad hyresmodell, hyressättning och hyresadministration
Ett samlat ägande ger möjligheter att optimera fastighetsbeståndets innehåll, dvs. ökade möjligheter att ge kunder rätt lösningar genom att bolaget kan samordna hela beståndet
Förenklar samplanering för hela förvaltningsbeståndet och verksamheterna
Heltäckande, enhetlig, förenklad och samordnad felanmälan, kundtjänsthantering och kommunikation/information mellan fastighetsförvaltningen och kunder
En motpart för de nyttjande verksamheterna
Möjligheter till ”En-väg-in” för leverantörer och andra intressenter
Ekonomiska fördelar
Synliggör ytterligare potential för kostnadssänkning
Ekonomiska samordningsvinster, t.ex. vid upphandling av reparationer, underhåll och investeringar.
Kommunens fastighetsinnehav
Sollentuna kommun äger fastigheter för ett flertal ändamål, så som verksamhetsfastigheter, kulturfastigheter och exploateringsfastigheter.
Utöver dessa äger kommunen bl.a. markfastigheter för gator och allmänna platser samt för park- och naturändamål.
Konkurrenskraftigt bolag
Sollentuna kommunfastigheter AB äger idag 15 fastigheter varav 14 har överförts från AB Sollentunahem i samband med fissionen. Bolagets storlek både rent ekonomiskt och förvaltningsmässigt har betydelse vid rekrytering och i arbetet med att kunna utgöra en attraktiv arbetsgivare. Bolagets storlek har också betydelse på marknaden när bolaget för dialog med andra aktörer kring nyproduktions- och förvaltningsprojekt.
Bolagets ekonomiska storlek både resultatmässigt och balansomslutnings- mässigt är viktigt för att klara ekonomiska ojämnheter över tid och mellan de olika fastigheternas årliga resultat. Ett ekonomiskt större bolag kan hantera variationer i årliga resultat bättre.
Förslag till överföring av fastigheter
Ett samlat bestånd kan uppnås både genom en överföring av fastigheter från Sollentuna Kommunfastigheter AB till kommunen eller från Sollentuna kommun till bolaget.
Överföring av bolagets fastigheter till kommunen är ogynnsam eftersom bolagets försäljning omfattas av reavinstskatt. Detta beskrivs i ärendet om fissionen som beslutades av kommunfullmäktige 2016-12-15, § 181.
En överföring av samtliga fastigheter som kommunen äger till Sollentuna kommunfastigheter AB är inte lämpligt eftersom vissa fastigheter innefattar både allmän platsmark och byggnader för kommunala verksamheter.
Fastigheter för allmän plats, gator samt park- och naturändamål bör även fortsättningsvis ägas av Sollentuna kommun.
Vissa fastigheter, exempelvis Edsbergs slott, är ur strategisk eller kulturhistoriskt perspektiv olämpligt att annan part än kommunen äger.
Bostäder som kommunen äger bör inte heller överföras till bolaget med anledning av momseffekter.
Fastigheter som överförs till Sollentuna kommunfastigheter AB ska ha en ändamålsenlig detaljplan, vara avgränsade fastigheter eller kräva en mindre fastighetsreglering, vara momsneutrala för kommunen respektive bolaget att äga, innehålla i huvudsak kommunala verksamheter samt ingå i ett
avgränsat användningsområden. Därför bör de fastigheter som överförs i nuläget begränsas till skolor och förskolor, idrottshallar och
ridanläggningar.
Överföring i befintligt skick
Fastigheterna överförs från kommunen till bolaget, i befintligt skick per överlåtelsedatum. Detta innebär att ansvaret för eventuella brister i fastigheterna till exempel anmärkningar i OVK-protokoll, övertas av bolaget.
Överföring av fastigheter per den 1 juli 2019
Med anledning av att kostnaden för att föra över byggprojekten ökar ju längre projekten pågår bör överföring av fastigheterna och de pågående byggprojekten för Tegelhagens skola, Gärdesskolan och Töjnaskolan ske så snart som möjligt. Kommunledningskontoret föreslår att dessa tre
fastigheter överförs till Sollentuna kommunfastigheter AB per 1 juli 2019, se bilaga 1.
Överföring av fastigheter per den 1 januari 2020
Utöver de tre fastigheter som har pågående byggprojekt föreslår kommunledningskontoret att 22 fastigheter enligt bilaga 2 överförs till Sollentuna kommunfastigheter AB. Dessa fastigheter finns inom kategorin skolor och förskolor, idrottshallar och ridanläggningar.
Kommunledningskontoret förslår att fastigheterna överförs per 1 januari 2020. För de fastigheter som kräver fastighetsreglering eller liknande föreslås överföring ske så snart detta är avslutat.
Löpande överföring
Kommunledningskontoret föreslår att samtliga fastigheter enligt bilaga 3 som tillhör kategorin skolor och förskolor, idrottsanläggningar och
gruppbostäder överförs till Sollentuna kommunfastigheter AB. Överföring bör ske i samband med större åtgärder på fastigheterna, såsom om-, till- eller nybyggnad eller vid andra omständigheter som är gynnsamma för ett överförande. Innan överföring bör en genomgång av moms- och andra ekonomiska effekter göras.
Kommunledningskontoret föreslår att kommunstyrelsen får i uppdrag att besluta om överföring av dessa fastigheter.
Ekonomiska konsekvenser
Enligt förslaget förvärvar Sollentuna Kommunfastigheter AB fastigheterna till fastigheternas bokförda värde samt ersätter Sollentuna kommun för jämkningsmomsen (moms på investeringar gjorda de senaste tio åren) som
kommunen ska återbetala till Skatteverket. Sollentuna Kommunfastigheter AB kan återsöka huvuddelen av jämkningsmomsen under en 10-årsperiod.
Köpet av fastigheterna medför en stämpelskatt (4,25 %) som tas ut på det högsta beloppet av köpeskillingen och fastighetens värde. Fastighetens värde bestäms enligt ett värdeintyg som ska utfärdas av en oberoende värderingsman. Stämpelskatten ökar fastigheternas bokförda värde och ska skrivas av under fastigheternas livslängd. Fastighetskonsultbolaget Svefa har tagit fram preliminära värderingar som är underlag för beräkningar av ekonomiska konsekvenser.
Fastigheterna förs från en skattefri miljö till en skattepliktig miljö, vilket innebär inkomstskatt på överskott samt reavinst vid en eventuell försäljning.
Olika momsregler innebär att bolaget inte har avdragsrätt för moms på kostnader och investeringar för fastigheter med hyresgäster som inte bedriver momspliktigverksamhet eller är en kommun.
Sollentuna Kommunfastigheter AB finansierar köpeskillingen med en revers till kommunen samt tar externa lån för att betala jämkningsmomsen och stämpelskatten. Sollentuna kommun lämnar en kommunal borgen som säkerhet för bolagets upplåning.
Nedan redovisas en uppskattad beräkning av resultatpåverkan för respektive överföring samt för kommunen och bolaget. Beräkningen bygger på
preliminära marknadsvärden, avskrivningstider för stämpelskatten på mellan 30-40 år, en ränta mellan kommunen och bolaget på 1,4 procent samt en extern ränta på 1 procent, samt i övrigt oförändrade kostnader och intäkter.
Överföring av fastigheter enligt bilaga 1
Köpeskillingen (bokfört värde mars 2019) uppgår till 298 miljoner kronor.
Stämpelskatten beräknas uppgå till 12,7 miljoner kronor. Jämkningsmomsen beräknas uppgå till 60 miljoner kronor. Beloppen ökar med ny
investeringsutgift i de pågående projekten, vid försäljningsdatumet kommer köpeskillingen och skatterna vara högre.
Bolaget får till följd av överföringen årligen högre kostnader i form av högre avskrivningar och räntekostnader med cirka 0,6 miljoner kronor per år. Avkastningen från nybyggda fastigheter beräknas vara negativ under byggtiden och är låg de första åren vilket innebär en minskad inkomstskatt med cirka 0,6 miljoner kronor.
Överföring av fastigheter enligt bilaga 2
Köpeskillingen (bokfört värde) beräknas uppgå till 716 miljoner kronor.
Stämpelskatten beräknas uppgå till 44,7 miljoner kronor. Jämkningsmomsen beräknas uppgå till 87 miljoner kronor.
Bolaget får till följd av överföringen årligen en högre kostnad i form av högre avskrivningar och räntekostnader med cirka 2,3 miljoner kronor per år. Bolagets inkomstskatt beräknas öka med cirka 1,3 miljoner kronor.
Ekonomiska konsekvenser för Sollentuna kommun
Transaktionerna enligt bilaga 1 och 2 innebär att Sollentuna kommuns resultat årligen minskar med cirka 5,6 miljoner kronor eftersom
fastigheterna i dag genererar ett överskott i kommunens budget. För att finansiera resultat föreslås att utdelningen från Sollentuna
Kommunfastigheter AB ökar med 5,6 miljoner kronor.
Ekonomiska konsekvenser för Sollentuna Kommunfastigheter AB
Transaktionerna enligt bilaga 1 och 2 innebär att Sollentuna
Kommunfastigheter AB:s resultat efter skatt årligen ökar med cirka 2 miljoner kronor. Bolagets driftsresultat ökar med cirka 14 miljoner kronor.
För att kommunens resultat ska vara oförändrat behöver bolaget lämna en utdelning med 5,6 miljoner kronor per år. Detta innebär en negativ
nettoeffekt på bolagets egna kapital med 3,6 miljoner kronor per år.
Om fastigheterna har ett högre bokfört värde än fastigheternas marknadsvärde behöver bolaget göra nedskrivningar. Risk för nedskrivningar gäller framförallt de nybyggda fastigheterna.
Köpehandlingar
För respektive fastighet som överförs ska köpekontrakt och köpebrev upprättas och tillhandahållas köparen.
Revers
Sollentuna Kommunfastigheter AB betalar köpet av fastigheterna genom lån från Sollentuna kommun. Bolaget utställer en eller flera reverser till
kommunen. Räntan som bolaget ska betala till Sollentuna kommun föreslås vara räntesatsen Stibor fixing 6 M med ett tillägg om 90 räntepunkter.
Räntan (2019-05-10) uppgår inklusive tillägg till 0,98 procent. Räntan bedöms under en 5 års period i genomsnitt uppgå till 1,4 procent. Tidigare har det varit osäkert om ränta till kommunen är avdragsgill, Skatteverket har ändrat tolkning av tidigare begräsning och bedöms nu vara avdragsgill för bolaget. Räntan för bolaget kommer att vara avdragsgill så länge den inte överstiger 30 procent av bolagets resultat före avskrivningar.
Borgen
Sollentuna Kommunfastigheter AB ska ersätta Sollentuna kommun för den jämkningsmoms som kommunen ska återbetala till Skatteverket. Bolaget ska betala stämpelskatt till inskrivningsmyndigheten. Bolaget behöver låna upp kapital för att klara dessa utbetalningar. Stämpelskatt och
jämkningsmoms vid förvärvet i juli 2019 bedöms uppgå till mellan 70-100 miljoner kronor och vid förvärvet vid årsskiftet 130-140 miljoner kronor.
Fastigheterna som bolaget övertar i juli 2019 är pågående
investeringsprojekt och för att finansiera den fortsatta investeringen behöver bolaget låna cirka 650 miljoner kronor
För att genomföra upplåningen behöver Sollentuna Kommunfastigheter AB en kommunal borgen. Fullmäktige har tidigare beslutat om en borgensram för bolaget om 750 miljoner kronor varav 50 miljoner kronor har avropats och beviljats av KSAU. Borgensramen behöver utökas till 1 500 miljoner kronor för att klara att finansiera detta åtagande samt kommande
investeringar ibland annat Turebergshuset. För kommande utnyttjade av borgensramen krävs ett beslut i KSAU.
Fullmäktige föreslås besluta att godkänna borgen inom borgensramen på totalt 900 miljoner kronor för köp av fastigheter enligt detta beslut. Borgen kan fördelas på flera lån vid olika tidpunkter.
Avgiften för borgensåtagandet beräknat på aktuell skuld föreslås bli satt till 0,25 procent.
Utveckling av Sollentuna Kommunfastigheter AB:s roll
Det strategiska ansvaret för fastighetsfrågor såsom att bland annat föreslå ägardirektiv, kompletterande uppdrag och upprätta och teckna årligt
förvaltningsavtal med Sollentuna Kommunfastigheter AB ligger fortsatt hos kommunstyrelsen.
Även efter överförandet av föreslagna fastigheter kommer kommunstyrelsen äga ett stort antal fastigheter som Sollentuna Kommunfastigheter AB även långsiktigt kommer förvalta genom förvaltningsavtal. Med anledning av detta är det viktigt att förvaltningsavtalet successivt utvecklas med
inriktningen att Sollentuna Kommunfastigheter AB ska kunna verka så likt fastighetsägare som möjligt.
För att underlätta för verksamheterna är det viktigt att
fastighetsägaren/fastighetsförvaltaren tar ett så stort ansvar som möjligt gällande fastigheterna. Som ett led i detta pågår en översyn av
gränsdragningslistorna som gäller mellan hyresgäst och fastighetsägare.
Bland annat utreds förutsättningarna för att Sollentuna Kommunfastigheter AB ska ta över ansvar för lås och larm samt städning. Inriktningen är att verksamheten ska kunna fokusera på sin kärnverksamhet medan
hyresvärden ansvarar för fastighetsrelaterade frågor.
Manfred Holmelin Inga-Lill Fritsch
T.f. Kommundirektör Ekonomichef
Patrick Skoglund Charlotte Enges
Strategisk planering Finanschef
Bilagor
1. Pågående projekt
2. Fastigheter som överförs 2020-01-01
3. Fastigheter som överförs successivt efter 2020-01-01
Beslutsexpediering Akt
Ekonomiavdelningen, Patrick Skoglund Ekonomiavdelningen, Charlotte Enges Sollentuna Kommunfastigheter AB
