Övrig information

· Koncernens verksamhet

YE._~~::!_lmentar och prognos 2~~---l_

Koncernoversikt 4

~~~~-~---~--·~-

~:~~~1Sk :nnk.tn1ng 6

Mål och maluppfyllelse 7

R1sker och rno]ilgheter 1 O

~---~

Marknadsvardenng 12

~--- FmansJell nskhantenng och fmans1enng 14 Marknad, kunder och konkurrenter 16

Vasakronans verksamhet 20

---~~---

-Stockholm 20

---

- Uppsal~-~- ---~

~Goteborg 32

-Malmo 36

---~---

-Lund 40

PrOJektutveckhng 42

TJanster______________ 44

MIIJO och s~mhallsansvar 46

Medarbet3re 50

Forvaltn1 ngsberattels~n omfattar s1 dorn a 4--80 exklusive fmans1ella rapporter

Finansiella rapporter

F1 nans1ella rapporter 52

- Redov1Sn1ngs- och vardenngspnnGper 53

=-~~~ltatrakn1ng ~!:9 komme~tarer __ _§_~

:-B~~~kn1ng m_e-:!_~~mment;:rer 60

~ Forandnng 1 Eget kap1tal 63 - Kassaflödesanalys med kommentarer 64 - Vasakronan AB ~ moderbolaget 66

~Noter 68

Forsfag till vlnstdisposJtion 80

Rev1sJonsberattelse 81

Bolagsstyrning

Bolagsstyrnmg Styrelse och revisorer Koncernledmng

---=~---~-

Övrig information

82 86 87

10-år~rslkl- H1:>tor~----~

Kvartalsdata 91

~----·--··

Definitioner 92

Adresser 95

Ekonomi i korthet

EKONOMISKA DATA Mkr

·~-···----~···--.·· . .-.. ·

Hyresintäkter

Resultat efter finansiella poster Resultat efter skatt

Räntetäckningsgrad, ggr Kassaflöde

Marknadsvärde, fastig heter soliditet. %

Vakansgrad, hyra %

HYRESINTÄKTER

PER GEOGRAFISK MARKNAD

Göteborg 16%

Lund 3%

Vasakronans hyresint!!kter ar kancentre- rade till Sveriges tillvaxtregioner.

2006 2 706 1 333 3 409 3,5 733 38122 55 7

PER LOKALTYP

Övrigt 5%

Bastlider 1%

Garage4%

Butiker 14o/o

2005 2 689 1271 1 681 3,6 1127 32827 50 8

Vasakronan har renodlat fastighe15bestan- det mot kontor och butiker i citynära lägen.

Viktiga händelser 2006

Marknaden

för kommersiella lokaler har karakteriserats av relativt stora vakanser och något stigande hyresnivåer. Under

har Vasakronan sänkt vakansgraden till 7 procent och höjt hyresnivån

ny- och omteck- nade kontrakt med 8 procent.

Fastighetsmarknaden

har präglats av stort intresse från både svenska och internationella investerare, vilket lett tilllägre direktavkastni ngskrav.

Aktieinnehavet

i Norrporten har sålts för totalt 1

Mkr. Samtidigt förvärvades Norrportens fastighetsbestånd i Uppsala för

Mkr.

Med JM tecknades avtal

om att sälja

m2 byggrätter i Järva- staden, varav

m2 såldes för

Mkr. Fyra kontorsbyggrätter för- värvades av JM i Frösunda, varav en fastighet är under produktion.

Flera projekt har startats

under året och pågående projekt uppgår till

miljarder kronor. Bland dessa finns ny- och ombyggnad av Polishuset i Göteborg, nybyggnad för Sony Ericsson i Lund samt ny- och ombyggnad av Rådhuset i Stockholm för Domstolsverket.

Resultat efter skatt

ökade till

(1

Mkr. Marknadsvärdet på fastigheterna ökade med 1 O procent till

Mkr.

Utsikterna för 2007

är att resultat efter finansnetto, före värdeföränd- ring, förväntas öka till cirka 1

(1

Mkr.

VASAKRONANS ÅRSREOOVISNING 2006

l

-

Välkommen till en bättre värd

Vasakronans fastighetsportfölj är koncentrerad till storstadsregionerna Stockholm/Uppsala, Göteborg och Malmö/Lund. Totalt äger och förvaltar Vasakronan 164 fastigheter med en lokalarea på 1 803 000 m2.

Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen

i

strategin är att långsiktigt äga och förvalta kontorslokaler och butiker. Det största innehavet finns i stockhalm där många fastigheter ligger l kluster.

inom exempelvis telefoni och vaktmästeri erbjuds kunderna via Vasakronan Service Partner.

Den årliga kundnöjdhetsenkäten visade att kundlojaliteteten uppgick till 88 procent.

Vasakronan har idag en av Sveriges mest attraktiva kommersiella fastighetsportföl- jer med väl utvecklade kontorsprodukter och kundanpassade tjänster. I fastighets- portföljen finns moderna fastigheter i bästa läge, på. respektive delmarknad.

strategin är att långsiktigt äga, förvalta och förädla beståndet.

Hyresgästen- kunden i fokus Den svenska hyresmarknaden präglas av relativt korta kontraktstider och alltmer lättrörliga och professionellt agerande hy- resgäster. Vakansnivåerna i de tre största städerna är på en fortsatt hög nivå, vilket skapar en hård konkurrenssituation.

Vasakronans strategi innebär att vi be- traktar vå.ra fastigheter som långsiktiga investeringar och inte primärt som trans- aktionstillgängar. Vi ser hyres-

od~2007

även längsiktigt ge en positiv värdeutveck- lin g.

Fastighetsägande-tudelad marknad Ägande av det svenska kommersiella fastighetsbeståndet kan indelas i två hu- vudkategorier; finansiella aktörer och fastighetsbolag.

En ökande del ägs idag av finansiella aktörer som äger fastigheter eller fastig- hetsrelaterade instrument som ett till- gångsslag i sin kapitalförvaltning. Denna ägarkategori har ett högre fokus på trans- aktioner för att realisera värdeuppgång- arna i sin portfölj.

Vasakronans strategi faller i den andra kategorin, som ett fastighetsförvaltande f6retag med längsiktigt ägande, successiv tillväxt och förädling av beståndet som

totalavkastning över tiden, vilket fram- gängsrikt har genomförts. Såväl värdetill- växt i beständet, som tillväxt av det egna kapitalet, inklusive utdelning, har över- träffat uppställda mål och för 2006 redovi- sades företagets starkaste resultat hittills.

Uppdraget har även inneburit att verka på en konkurrensutsatt kommersiell mark- n ad med höga krav på. etik och affärs- moral. Vår uppfattning är att de kraven är kloka och en nödvändig del av Vasa- kronans affär, alldeles oavsett ägarskap.

En grundläggande värdering sedan toreta- get startades 1993 har varit att agera med stor öppenhet och transparens. Vasa- kronan har en del av sin finansiering i marknadsnoterade företagsobligationer, vilket innebär att vi har verkat under

börskontraktets regelverk i många år.

En ledande årsredovis- gästerna som kunder, som vi

bygger långsiktiga relationer med. Genom atterbjuda krea- tiva arbetsplatslösningar och kompletterande tjänster vill vi göra vå.ra kunder mer fram- gängsrika i sina egna verksam-

Vasakronan är inte bara ett fastighetsbestånd, utan en väl sammanhållen ide om långsiktigt ägande,

ning, kontinuerliga kapitalmarknadsträffar och en välutvecklad hem- sida uppskattas av mark- naden.

utveckling och service. Det finns ett upparbetat strategiskt mervärde baserat på marknadsposition,

struktur, kunskap och varumärke. 2006- Stark resultat- heter.

Kombinationen av ett attraktivt fastig- hetsbeständ, goda kundrelationer, ett starkt varumärke och en kompetent orga- nisation har resulterat i både lägre vakans- grad och lägre omsättning av hyresgäster än marknaden i övrigt. En hög koncentra- tion av fastigheter belägna i kluster har möjliggjort både synergier och kostnads- effektivitet i förvaltnings- och tjänsteverk- samheten. Denna starka positionering medför att Vasakronan kan leverera en god avkastning och stabila kassafiöden frå.n den löpande verksamheten.

Den fundamentala kopplingen mellan hyresmarknad och fastighetsmarknad bygger på hyresflöden, kostnadseffektivi- tet, fastighetens läge och marknadsris k.

De senaste å.rens starka fastighetsmark- nad har gett stora prisuppgängar trots en relativt svag hyresmarknad. Stor likvidi- tetstillgäng och en positiv skillnad mellan direktavkastning och lånekosinad har bi- dragit till detta.

Vår strategi att vara ledande i hyres- marknaden med ett attraktivt bestånd ska

2 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2006

mål. Direktavkastning kompletterad med värdeuppbyggnad skapar en god totalav- kastning över tiden. Denna strategi kräver längsiktigt goda kundrelationer.

Många konkurrenter har idag, i likhet med Vasakronan, bra fastigheter i goda lägen. Vasakronans storlek med fastig- hetsbeständ i bästa läge, kompletterat av ett etablerat tjänsteerbjudande under ett starkt varumärke är dock unikt.

Dotterbolaget Vasakronan Service Partner drivs under konkurrenskraftiga kommersiella villkor för att utveckla tjänster och service för de som verkar i vå.ra fastigheter. Detta sker med både kostnadseffektivitet och lyhördhet för kundemas behov.

Privatisering av Vasakronan

Regeringen har beslutat söka Riksdagens mandat att minska ägandet i Vasakronan.

Vare sig tidpunkt eller metod är dock be- slutad.

Vasakronans uppdrag har varit att skapa ett starkt fastighetsföretag med god

utveckling

2006 innebar Vasakronans bästa resultat hittills, såväl avseende resultat efter finans- netto som värdeutveckling i beståndet. Re- sultatet fOre skatt uppgick till4,6 miljarder kronor och årets skattebelastning utgjor- des av reservering för uppskjuten skatt, vil- ket sammantaget gav ett resultat efter skatt på 3,4 miljarder kronor.

Det operativa resultatet redovisade för- bättringar inom alla områden. Högre in- täkter och lägre kostnader gav ett fOrbätt- rat driftöverskott. De centrala kostna- derna har minskats och finansnettot hade en positiv utveckling, om hänsyn tas till förtidslösen av lån med 139 Mkr under 2006. Den aktuella genomsnittsräntan i portföljen vid årsskiftet uppgick till3,2 (4,2) procent.

Vasakronans värdeuppgång i portföl- jen har varit stark under 2006. Marknads- värdet på fastighetsbeståndet ökade netto med l O procent och portföljvärdet uppgick.

till38,1 miljarder kronor.

Investeringarna ökade med 450 Mkr till l 04 7 Mkr och den totala projekt port-

fOljen har i stort sett fördubblats till2,8 miljarder kronor. Projekten är till mer än 90 procent uthyrda och innefattar bland andra Polishuset i Göteborg, Rådhuset och Fjärde Hötargshuset i Stockholm samt Sony Briessons huvudkontor i Lund.

Från Vasakronans start 1993 har före- taget utvecklat värden utöver ägarens krav. När Vasakronan bildades var det egna kap i talet 6, 5 milj ar der kronor och idag har detta utvecklats till21,8 miljar- der kronor. Detta innebär att av kast- ningen på det egna kapitalet överstiger det uppsatta kravet med 7, 7 miljarder kronor.

KRAV PÅ VÄRDEFÖRÄNDRING AV AKTIEKAPITALET

Mdrkr

Eget kapital vid start 1/1 o ^{1993 6,5}

Avkastningskrav och utdelning 1993-2005 6,6 Avkastningskrav 2006, 7,5 % 1 ,O Beräknat eget kapital för att nå avkastningskrav 14,1

Eget kapital31/12 2006 21,8

Differens 7,7

Fokusför2007

Ökade satsningar på kundorientering och uthyrning, med konkurrenskraftiga produkter och tjänster, ska ge ökade in- täkter. En stark inköpsorganisation och fortsatta effektiviseringar ska ge lägre kostnader.

Fastighetsportföljen ska förstärkas och renodlas med fokus på centrala lägen och attraktiva kluster i storstadsregionerna.

Fastighetsmarknaden förväntas vara stark även under 2007, huvudsakligen tack vare en stor efterfrågan på fastigheter i storstadsregionerna, vilket förväntas inne bära en fortsatt hög prisnivå. I detta läge kommer Vasakronan att prioritera bytesaffärer, lönsam projektutveckling och att använda byggrätter som del i strukturaffårer. Detta har framgångsrikt tillämpats under 2006 i affärer med bland andraJM.

Vasakronans mångåriga miljöengage- mang, som miljöcertifieradoch aktör inom BLI CC, Business Leaders Initiative on Climate Change, blir under 2007 allt mer betydelsefullt.

Vår ambition är att vara branschens bästa arbetsgivare och detta innebär en ännu aktivare kompetensutveckling.

Prognos för 2007

Svensk ekonomi är fortsatt stark även om BNP-tillväxten förväntas bli svagare under 2007. Tillväxten drivs i högre grad av inhemsk efterfrågan där utvecklingen av den mer arbetskraftintensiva tjänste- sektorn blir stark. Inflationen blir fortsatt låg och den korta räntan förväntas fort- sätta att stiga något.

För Vasakronan kommer 2007 att inne- bära en fortsatt satsning på uthyrning med mål att ytterligare sänka vakanserna.

Ett tydligt kundfokus i kombination med ett kundanpassat tjänsteutbud ska ge stärkta marknadspositioner. Vasakronans strategi innebär fortsatt projektutveckling kombinerat med förvärv och bytesaffärer.

Hyresintäkterna ökar till följd av nyut- hymingar samt inflyttning i vissa projekt- fastigheter, vilket leder till ett förbättrat driftöverskott. Resultat från försäljning av

byggrätter bedöms vara i nivå med 2006.

Finansnettot förbättras, vilket beror på att förtidslösen belastade resultatet 2006.

Investeringar i projektfastigheter beräk- nas öka till cirka 2 miljarder kronor.

Vasakronans prognos är att resultat efter finansnetto, med befintligt bestånd och före realiserad och orealiserad värde- förändring i fastighetsbeståndet, förvän- tas att öka till cirka l 450 (l 333) Mkr.

Stockholm den 22 februari 2007

Håkan Bryngelson

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING l(l!Jf, 3

~öteborg

l Öresund- Malmö och Lund

Tjänster

Koncernen, totalt

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2006

Verksamhet

Vasakronan är marknadsledande i Stockholms innerstad, Solna och Kista. Profilfastigheter i Stockholm är fyra av de fem Hö- torgshusen, Sverigehuset, Garnisonen, Kista Science Tower och Kista Entre. En genomgripande renovering sker av Fjärde Hö- torgshuset som kommer att erbjudas marknaden under 2007.

Stockholm är en av Europas mest likvida och samtidigt volatila fastighetsmarknader. I Uppsala har fastighetsbeståndet fördubb- lats genom forvärv av Norrportens fastighetsbestånd.

Vasakronan är marknadsledande på kontor och butiker i centrala Göteborg, främst Inom Vallgraven och i GuJlbergsvass. Lilla Bommen, en del av Nordstaden, Polishuset vid Ullevi och fore detta Sjöbefälsskolan är kända profilfastigheter i Göteborg. Det pågår en stor ny- och ombyggnad vid "Porten till Evenemangs- stråket" där Polishuset byggs ut fOr cirka 720 Mkr. Det finns fler planerade projekt kring Ullevi.

Vasakronan är marknadsledande på kontor och butiker i centrala Malmö, från Triangeln till Stortorget. De mest kända profilfastig- heterna är Triangelns köpcentrum med hotell Hilton och kv Byl- gia i Inre Hamnen. I Malmö pågår en ombyggnad och effektivise- ring fOr SEB i kv Kronan l O & 11. I Lund finns Vasakronan både i de centrala delarna och i utvecklingsområdet Brunnshög. Ett ny- byggnadsprojekt pågår for Sony Ericsson for cirka 540 Mkr.

För att göra hyresgästerna än mer nöjda med Vasakronan som samarbetspartner har ett tjänstekoncept utvecklats. Tjänsteutbu- det är även ett viktigt konkurrensmedel vid uthyrning av lokaler, då kringtjänster ofta efterfrågas. Vasakronan Service Partner er- bjuder tjänster inom många områden, såsom konferens, vaktmäs- teri, restaurang- och cateringverksamhet, receptions- och telefoni- tjänster samt telemarketing.

Lokalarea 1 803 000 m2

--

Intäkter Driftöverskott Läge

1 777 Mkr

444 Mkr

518 Mkr

INTÄKTER PER PLATIFORM

Lilla Bommen 8%

Westmanska Palatset 9%

Kista Science Tower 15%

140 Mkr

2 706 Mkr2)

2) Koncernen totalt efter elimineringar

1 151 Mkr

Vasakronans hyresintäkter i stockhalm och Uppsala var i genomsnitt 1 607 krfm2 och driftöverskottet va r i genomsnitt 1 039 krfm2. Fastighetspriserna i stock- halm är de högsta i Sverige.

308 Mkr

l Göteborg var hyresintäkterna i genomsnitt 1 51 O kr/m2 och driftöverskottet i genomsnitt 1 165 kr/m2

332 Mkr

l Malmö och Lund var hyresintäkterna i genomsnitt 1 335 krfm2 och driftöverskottet i genomsnitt 831 kr/m2

5 Mkr

Rörelsemarginalen för Vasakronan Service Partner uppgick till knappt 7 procent, vilket är ett bra resultat inom servicebranschen. Intäkterna ökade under 2006 med drygt 32 procent.

1l Resultat eher avskrivningar

1 778 Mkr2)

Göteborg

Luna Malmö

Uppsala stockhol m

VASAKRONANS ÅRS REDOVISNING 2006 5

-

Konsekvent strategi för tillväxt och renodling

Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsfOretag längsiktigt uppnå högsta möjliga totalavkastning på det egna kapitalet.

Vision

Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare.

Som investeringsobjekt ska Vasakronan

• uppfylla de villkor som ställs på ett väl- renommerat börsnoterat fOretag och vara ansett som den bästa investe- ringen bland svenska fastighetsföretag.

Som hyresvard ska Vasakronan

• vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren.

Som arbetsgivare ska Vasakronan

• erbjuda branschens bästa utvecklings- möjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare.

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2006

Affärside

Vasakronan erbjuder attraktiva kontors- lokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner med nöjda och lojala kunder.

strategi

Vasakronan har följt en tillväxtstrategi och renodlat fastighetsbeståndet till kom- mersiella fastigheter i storstadsregioner.

strategin har fokuserat p1'l att få nöjda kunder genom en nära kunddialog, kund- anpassade tjänster och ett starkt varu- märke.

Vasakronans strategi är att

• vara marknadsledande på utvalda del- marknader för kommersiella lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala.

• erbjuda attraktiva lokaler och tjänster för att stärka kundrelationerna samt genom aktiv marknadsbearbetning och marknadskommunikation nå nya kunder.

• med egen personal sköta fastighetsser- vice för att hålla tätare kundkontakt.

• stärka varumärket för att vara kunder- nas förstavaL

• portföljutveckla och förädla beståndet till marknader med tillväxt och likvidi- tet för att skapa högre effektivitet och lönsamhet.

• eftersträva kluster vid portföljföräd- ling, för ökad effektivitet och service- grad fr1'ln fastighets- och tjänsteverk- sarnheten. ·

• arbeta för en långsiktigt hållbar ut- veckling och sänka energiförbruk- ningen och därmed minska klimat- påverkan.

• skapa en öppen och icke-diskrimine- rande organisation som tar tillvara mångfalden hos medarbetarna och som ger underlag att utveckla kompe- tenta och engagerade medarbetare.

-

Finansiella mål och måluppfyllelse Vid en extra bolagsstämma i Vasakronan den 20 december 2006 fattades beslut att förändra de finansiella målen för avkast- ning och utdelning.

Målen är satta för att fungera som inci- tament för långsiktig tillväxt med begrän- sad finansiell risk. Det förändrade avkast- ningsmålet speglar bättre Vasakronans strategi och det nya utdelningsmålet kom- mer att medföra en högre direktavkast- ning för ägaren. Målen är en kombination av hög avkastning, hög utdelningskapaci- tet, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet.

Avkastning på eget kapital

Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga den riskfria räntan med minst 4 procentenheter.

Den riskfria räntan definieras som den 5-åriga statsobligationsräntan. Målet för avkastning är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå för- ändras. Målet för avkastning gäller över en konjunkturcykel.

För 2006 var målet fOr avkastning 7,5 procent och avkastningen uppgick till16,8 procent. Över den senaste femårsperioden har Vasakronans avkastning i genomsnitt uppgått till7,6 procent medan målet varit 8,5 procent.

Utdelning

Utdelningen ska uppgå till 50 procent av resultat efter finansiella poster och realise- rad värdeförändring med avdrag för aktu- ell skatt. De årliga besluten om utdelning ska dock beakta genomförandet av bola- gets strategi, bolagets finansiella ställning samt övriga ekonomiska mål.

Utdelningsmålet har fastställts fOr att aktieägaren ska erhålla en relativt hög ut- delningsandel men samtidigt medge möj- lighet att genom investeringar fortsätta vidareutveckla Vasakronan.

För 2006 föreslås en utdelning på 698 (254) Mkr, vilket följer utdelningspolicyn.

Räntetäckn in gsg rad

Räntetäckningsgraden ska minst uppgå ti112,0 gånger.

Räntetäckningsmålet återspeglar att räntekostnaden är den största kostnaden i Vasakronan. För att kunna absorbera för- ändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande ränte- kostnad med en viss marginal.

För 2006 uppgick räntetäcknings- graden till 3,5 gånger.

soliditet

soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 35 procent.

soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapital- intensiv verksamhet. Det krävs en finan- siell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i bran- schen.

Per den 31 december 2006 uppgick soliditeten till 55 procent.

A,VKASTNING PÅ EGET KAPITAL l)

UTDELNING RANTETACKNINGSGRAD SOUDITET1l

Q lttl-all Mar n~kfn ranta plus

% 4 procenter,h~t~r"

.. tu-- - - -

02 01 04 05 06

2006 ovetrattades avkastnrngsmål~t

lrll foljdav Oteal!setad vardeoknmq f<ssttgheter

'' Avka~tnmg JL'Ster~t fot eget kaprt•l

~002-2003

>l Mi\ l 2002-2005 nskfn ranta plus f~m pr.t.tCeut:nheter

a UttaH Mål 50% av rewlldt efter

• btra frnansrella poster och t<tde!r•tnS rnhserade vardefurandrrng~r

meJ avdrag for a"-f(J(>II skat\"

o

IJ2 U3 U4 U!> Of":i fo~iag Fores~n utdl-lmng 2006 motsvarar

~delntngSpohcyn

'' Mai2002-ZQ05, 3 procent av JUs- terat eget Kapital i dock max 30 procent ;w VJn~ten efter s~att)

o ^Utfall M~l2/'i19'

30 2.5

~.o 1,5 1,0 0,5

0,0 o z ^{03 ()4 05 00}

Rantetackrnngsgraden har unaer hela li!tn<\Jspenoden over:.irgtt dPt lång- srk nga mille t som ar 2 gång•r

60 Ii UtfaU

'*

M~l35%

UL U..1 o4 0~ 00

for att klara m•estl!nngaf och en cyl<llSit rokalhyfe~marknad ska sob<»- teten langsll-ttgt vara lags! 35 pro- cetn

:J Justerad ~hrl1tet ior ~002-2003

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2006 7

Icke-finansiella mål och måluppfyllelse

Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressenterna; kunder, medarbe- tare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges le- dande fastighetsföretag i flera avseenden.

Huvudintressenterna ska även vilja ha en fortsatt god relation och ett utvecklande samarbete med företaget.

Vasakronan mäter årligen kundernas, medarbetarnas och intressentemas attityd till Vasakronan. Dessa mätningar görs för att utveckla företaget och sporra till ännu starkare insatser. Dessutom mäts de mål- frågor som finns i de icke-finansiella målen. Under 2006 har Vasakronan bytt leverantör av undersökningarna till KW Partners. Samtidigt har index utvecklats för att mera övergripande kunna följa kundernas och medarbetarnas inställ- ning. Dessa används i det interna forbätt- ringsarbetet pä lokal nivä.

KUNDER

Kan du tanka d1g atthyrd av Vasakronan 1gen7

l J~. deflnltM

o/. IJa Mai91J%

HJC)

60- 40 :;:(1.

o

loJalneten t11i Vasakronan påv~t k~1

bland anr.at av de11 serv,cevii)J >(Jm VaSdkn.man:t medar~are v~sor

8 ^VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2006

Som hyresvärd

Vasakronans mål är att minst 90 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent defi- nitivt kan tänka sig att göra det.

Vasakronans kundundersökning for 2006 visade en kundlojalitet på 88 pro- cent, vilket är en minskning med·4 pro- centenheter. Den definitiva lojaliteten ökade från 60 till 65 procent.

Värdena för hur Vasakronan sköter om hyresgästerna, den servicevilja som visas, priset på lokalen i förhållande till kvalitet och lokalerna i sig bedöms av kunderna som mycket starka.

Som arbetsgivare

Vasakronans mål är att minst 90 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 60 procent definitivt känner det. För 2006 uppgick resultatet till 92 res- pektive 55 procent.

MEDARBETARE

Tycker du att d1tt arbete har betydelse for iltt nå Vasa- kronans mål?

l Ja, def1nHM

% l Ja Mål 90')1,

100- - - --- - -

r.undMio.us 1 o:>rqan~sa\lorum ar den Y!kttgaste ~ara metern for dtt sk;;pa r.ojda kund .. , EngJg~man~ blend vasakror,•ns medarb~t~re ar m;<:~Pt Sli>rJ<t

Kundfokus hos medarbetarna är vik- tigt för att skapa mer nöjda kunder. Enga- gemanget är högt och medarbetarna trivs med att arbeta på företaget.

Som fastighetsföretag

Vasakronans mål är att minst 90 procent av intressentema inom politik, kapital- marknad och massmedia känner till bola- get väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper för att ge vägledning om vilka frågor som är viktiga att utveckla inom företaget.

Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 2006 uppgick resultatet till 96 respektive 72 procent. Det är följden av en aktiv satsning for att bygga ett starkt varumärke, hålla en kontinuerlig dialog med intressenterna och ge transparent in- formation.

KAPITALMARKNAD, MEDIA, POLITIKER

Hur Väl kanner du till Vasakrona n?

l Myrket bt3

% l Ja, bra Wl :hl%

100-·- -- - -=-- - 80-

60 40 20

o

Kunsk~pen om v~ktondn ar hog 1 kap!t:llr,,a,~naden, hC\s medla cx:h bland pvhoi<:Pr IJnder 2006 genom·

fOtdes en oppen bolagsstam,na' Va!><! ho n~ n metl ett60·tal deltaqan.

J

Köpcentrat Triangeln i Malmö, granne med Hilton Triangeln, har en ljus shoppingmiljö och är Malmös ledande köpcentrum. Citytunnelns uppgång kommer att ligga strax intill köpcentrat

/

"\

'

r·

J

\

l ^• .

. l

i \ l,.

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNI NG 2006 9

-

-

Fokuserat fastighetsbestånd för hög tillväxt

Vasakronan har valt en strategi som foku- serar på att renodla fastighetsbeståndet till kommersiella fastigheter och fokusera geografiskt till storstadsregionerna.

Kommersiella fastigheter är en lång- siktig affår där efterfrågan på lokaler på- verkas av ekonomisk tillväxt och syssel- sättningsutveckling.

Fastighetsf6rvaltning kräver långsik- tiga strategiska beslut, medan det på kort sikt finns begränsade möjligheter att på- verka resultatet.

Tillväxt avgörande

Efterfrågan på kommersiella lokaler på- verkas främst av sysselsättningsutveck- lingen relaterad till BNP-tillväxten och nedbruten på regioner; bruttoregional- produkten, BRP.

Vasakronan har koncentrerat verksam- heten till storstadsregionerna där den långsiktiga tillväxten är högre än i övriga Sverige.

För att reducera risken i fastighetsport- följen följer Vasakronan en portföljstra- tegi där innehaven på olika delmarknader analyseras efter risk och avkastning.

Värdeförändringar i fastighets- beståndet

Värdeförändringar på fastigheter är ofta den största enskilda resultatposten, men eftersom det är ett orealiserat resultat så har det ingen omedelbar kassafiödesef- fekt. Värdeförändringar påverkas främst av utvecklingen av externa faktorer som marknadshyror och direktavkastnings- krav samt fastighetsspecifika faktorer som vakansförändringar och investeringar.

Koncentrationen till storstadsregio- nerna bedöms över tid ge en hög totalav- kastning samt en likvid fastighetsmark- nad. Enskilda år kan det dock vara stora fluktuationer i värdeutvecklingen, vilket ger möjligheter till fastighetsaffårer.

En orealiserad värdeförändring med l procent den l januari 2007 skulle på- verka årets resultat med 381 Mkr.

Hyresintäkter

Vasakronans strategi är att ha en jämnt fördelad förfallostruktur på hyreskon- trakten, vilket innebär att cirka l 0-20

10 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2006

procent av kontraktsportföljen omför- handlas årligen. Förfallostrukturen ger stabilitet i kassaflödet men innebä~; efter- släpande resultateffekter vid förändring av marknadshyran. Genom de förhållan- devis länga hyresavtal som gäller påver- kas intäkterna i en nedåtgående marknad med viss fördröjning. I en uppåtgående marknad tar det längre tid innan hyresök- ningarna får genomslag.

Kontrakten har indexklausul som medger hyresjustering om konsumentpris- index har förändrats sedan föregående in- dexuppräkning. Alternativt sker årlig av- räkning.

De omförhandlade kontrakten börjar till stor del gälla under fjärde kvartalet.

2007 ska 12 procent av kontraktsportföl- jen omförhandlas.

En förändring av marknadshyran med 10 procent per l januari 2007 skulle på- verka årets resu1tat med 9 Mkr.

Vakansgrad

En förändring av vakansgraden påverkar relativt snabbt intäkterna. Vakansgraden uppgick vid årsskiftet till 7 procent av hyresintäkterna vilket motsvarar ett hyres- bortfall på 192 Mkr.

Risken och därmed kostnaden för va- kanser reduceras om Vasakronan fortsät- ter att ha nöjda kunder genom att erbjuda attraktiva lokaler med tjänster.

En förändring av den ekonomiska vakansgraden med l procentenhet per l januari 2007 skulle påverka årets resul- tat med 28 Mkr.

Hyresgäststruktur

Andelen statliga hyresgäster utgör 35 pro- cent av hyresintäkterna. Hyresflöden frän statliga hyresgäster har en väsentligt lägre risknivå än från övriga hyresgäster. Stat- liga hyresgäster har ofta längre hyresavtal jämfört med andra hyresgäster och föror-

sakar inga kreditförluster.

För 2006 uppgick Vasakronans kredit- förluster till l Mkr.

Största hyresgäst hos Vasakronan är Polismyndigheten som representerar 7 procent av hyresintäkterna. De tio största hyresgästerna står för 27 procent av hyres- intäkterna. Omförhandlingsrisken med

att ha stora hyresgäster reduceras av att Vasakronan har ett flertal kontrakt med varierande längd.

Drift- och underhållskostnader Kostnader för drift och underhåll, som i huvudsak följer den allmänna löneutveck- lingen, är svära att påverka i ett kortare perspektiv oavsett vakansläget Kostna- der för energi har ökat väsentligt under senare år och ingår i cirka hälften av hyres- avtalen som en del av hyran. Vasakronan står i dessa fall för risken av prisföränd- ringar. Vasakronans avtal med energi- bolagen är utspridda över tiden.

En förändring av drift- och underhälls- kostnaderna med l procent per l januari 2007 skulle påverka årets resultat med 7 Mkr.

Räntekostnader

Vasakronans räntekostnader påverkas av det allmänna ränteläget, marknadsräntan, samt den räntemarginal, kreditspread, som koncernen betalar. Nivån på marknads- räntan kan stiga eller sjunka snabbt medan kreditspreaden är mer trögrörlig. Under 2006 har marknadsräntan ökat och kre- ditspreaden varit stabil. Effekten av en rän- tefOrändring påverkar Vasakronan med eftersläpning eftersom låneportföljen är räntebunden i olika tidsintervall. Den ge- nomsnittliga återstående räntebindningen i låneportföljen var vid årsskiftet l, l år.

En höjning av räntenivån med l pro- centenhet per l januari 2007 vid nuva- rande upplåningsvolym och räntebind- ningstid skulle öka koncernens räntekost- nader under 2007 med 60 Mkr.

Investeringar

I de fall där större investeringar utförts för en hyresgästs räkning och bedömningen är att det finns svårigheter att hyra ut lo- kalen till någon annan krävs ett hyresavtal som återbetalar investeringen. Investe- ringar kan Ininskas alternativt förskjutas i tiden för att möta en resultatförsvagning.

Större investeringar är normalt upphand- lade och har en längre genomförandetid.

En förändring av investeringarna med 10 procent per l januari 2007 skulle på- verka årets kassaflöde med 200 Mkr.

-

Politiska risker

Fastighetsbranschen påverkas av politiska beslut. Det kan gälla skatter som fastig- hetsskatt och energiskatt, samt olika reg- leringar.

Operativa risker

Känslighetsanalys (Mkr)

Arlig resultateffekt vid forandring av Vard'!forandnng fastrghetprl) f\anterr!V~

Vakansgrad, hyra Dnft och underhåll H,·re:;rntakter

11 Ingen kassaflödeseffekt

+1 %-e:r.h~·l

±1 %-enh:=t

±1%

±l~'(,

2007 2008 2009

33~ 3(J1

60 77

28 28

7 7

Operativa risker uppstår i Vasakronans 4

verksamhet. Vasakronan arbetar aktivt med att minska dessa risker genom att standardisera arbetssättet med hjälp av processbeskrivningar som innehåller olika kon tro11momen t.

FOrAndring i marknadsvarden på fastigheterna samt ränten~n harstörst resultatpåverkan fOrVasakronan.

FAKTISKT UTFALL FOR rAKTORER INGÅENDE l KAN5UGHETSANALYSEN

VARDEFORANDRING FASTIG- HETER''

lll- - - --

6 - - - - 6-- - - --

4- - -

o

-2· -4-

~ t12 u3 04 os oö

I.'NdefOI;ndnnQI!n h~• '>bl l'\!roen~e p~

;an~ ta ::trrz,kte·•kastnrng:;krdv

1) J~mforf,u, fa~tqhet.bestånd J'"terat !or rnvesterrngor

DRIFr OCH UNDERHÅLL

M~.r

1001J- - - -

Dnft och un~erhåll h3r cnmskat ,>å grund av

!?q"' ~ostnader ror flsughetstlrtlt och •dmJ-

nlstrattOn

-- ---·

LÅNERANTA

% 6

O-

öL 0:1 Ö4 ~~ Ut>

Mdr~nddsr~ntalorandt~ngar pave•kar

gen<~msnrtrsranta•> med loJJtotd eftekt pa

~runc! av lånens rdrot~l)tndntng;~ir •Jktur

HYRESINTAKTER

K:Jm'

1 500- - - -

H)'I"!Stnt;;kterna ~ka•tt11 fuiJd .-mtroskade

•akdnser och höjda h~ror

VAI".ANSGR:~D, HYRA

%

12- - - - ,

U2 öJ3 U4 US 015 Vo~ansgrddcn har fort:;ait '3tl monsl<a tt!l f<•IJ~

av ny~o¹thirnlfl9~'

INVESTER!t~GAR

Krim:

~---

500--- ---

4N- -- - - --

200 100

o Ql IH D'i U5 Ob

lnv~sterrngarna har okat. vtlk~t beror p~ E'n

stort~ p•oJektportfoiJ

VASAKRO'I~N~ ÄIISREOOYISNIItG 2006 1

1

-

'

Marknadsvärdet ökade 1 O procent til l 38,1 miljarder kronor

12 VASAKRONANS ÅRSREDOVISNING 2006

Marknadsvärdering 2006

Fastigheternas bedömda värde inklusive pågående projekt uppgick till 38 122 (32 827) Mkr, en ökningmed 5 295 Mkr.

Justerat får köp och försäljningar av fastigheter samt investeringar uppgick den orealiserade värdeförändringen till 3 253Mkr.

För järnforbart fastighetsbestånd var ökningen lO procent.

BEDOMT MAP.](NADSVARDE

Kontrakterad

Mkr årshyra h

St0ckh('llm; 1nner5tad 1 259

Stockholrns ttt"~tad 437

Uppsala 152

Got'!IY.>rg 436

Mal mo 408

tur.d 9~

Totalt 2788

" H{ll'St:onttal1 p<"r 1 Jilnuor• 2007 o.·,yakndtllil helAr

MARKNADSVÄRDE

Mkr

Marknadsvärde 1 jan Investerat Inköp fastigheter salda fastigheter Orealiserad värdeförändring Marknadsvärde 31 dec

Nuvarande Drift· direktavkastning overskott l; marknadsvarde, %>•

910 5,1

274 4,9

97 5,1

343 5,4

306 5,8

71 5,6

2001 5,2

2006 2005

.. ... .. ~ . 32827 32 895

1 021 597 1107

-86 -1523 3 253 858 38122 32827

Marknads- varde

17842 5 537 1912.

6312 5247 1272 38122

1l 01 ntoversbtt ormakni:t med loyr~skontrart r.tr 1 JanUari 20u? K<>!.•~er r., la;tlghe<sadmmlstratiOO, re<JIOOf.ootCJI och tT lnqat eJ

~.¹ Drrt1rNe"kon Dmra~nat med hyrcsl.ont•art per l 1anuan 200< 1 fethallar .de t1ll ma• knad~varde

MARKNADSVARDEN JAMFORBARA FASTIGHETER

för- Investerat Nettofor-

Mkr 2006 2005 andnng % 2006 ilndrrng,%

Stockholm 23205 20773 243Z 12 -SJll 9

Uppsala 850 779 71 9 -Z2 6

Gateborg 6287 5401 886 16 -.?05 13

Malma 5147 4 776 471 10 -125 7

Lund 1272 1013 259 2€. -29 23

Totalt 3!861 32742 4119 13 -919 10

KANSLIGHETSANALYS MARKNADSVARDEN

Vlrderingspiverkande faktorer D1rektavkast.11ngskra~

D1re~tavkastn1r.gsk1av Marknadst'lyra

Vl11dep6verkan, % VardepAverkan, Mkr ---~---

Mdrkn;,dshyra

Dnft e. UnderhAllskostnad Dnft & Ur,t:lt?rhallskostnad

+0,25 p1ocentenheter -Q,2S procentenheter +50 lt/m~

-50 krfrr.2 +Z5 krim2 -25 ~r/m~

-4,3 -1631

3.4 l 312

, 343

-3,5 -1343

-1.8 -671

1,8 671

Extern värdering två gånger per år Vid hel- och halvårsskifte görs en extern värdering av hela fastighets beståndet av DTZ och Newsec. Vid utgången av första och tredje kvartalet sker en intern upp- datering av föregående externa värde- ringar. Marknadsvärdet korrigeras då for fastighetsspecifika värdepåverkande hän- delser som ny- och orotecknade kontrakt, avflyttningar och investeringar. Värdepå- verkande marknadsforändringar avse- ende marknadshyror och direktavkast- ningskrav justeras efter avstämning med de båda värderingsföretagen.

För att få en kontinuitet i detta arbete har fastigheterna sedan 1997 värderats en- ligt samma grundläggande principer.

Dessförinnan värderades det samlade fastighetsbeståndet i samband med köpet av fastigheterna frän staten 1993.

Värderingsmetod

En fastighets värde beräknas som nuvär- det av framtida driftöverskott, minskat med återstående investeringar under kal- kylperioden, och nuvärdet av marknads- värdet vid en tänkt försäljning vid kalkyl- periodens slut, det så kallade restvärdet.

Kalkylperioden uppgår normalt till5-1 O år, men kan i vissa fall uppgå till25 år be- roende på kontraktssituationen.

Hyresintäkter beräknas utifrån gäl- lande hyresavtal till avtalstidens slut, var- efter en bedömning görs om avtalen får- längs på oförändrade villkor, ändrade vill- kor alternativt upphör med en vakans som följd. Lokaler som är vakanta vid kalkylstart åsätts en bedömd uthyrnings- period och därefter en bedömd mark- nadshyra. En långsiktig vakansgrad har åsatts hela kontraktsportfåljen utifrån en bedömning av varje enskild fastighet.

Kassaflödet för drift- och underhållskost- nader har bedömts med utgångspunkt i dels Vasakronans redovisade utfall för åren 2004, 2005 och till och med septem- ber 2006, dels i erfarenheter avseende jäm- förbara objekt. Bedömningen har skett med hänsyn till fastigheternas använd- ning, ålder och underhållsstatus. Under- lag för framtida investeringsbehov har ut- gjorts av Vasakronans budgeterade inves- teringar.

För restvärdeberäkningen har ett di- rektavkastningskrav, baserat på analyser av genomförda transaktioner och erfaren- heter av marknadsutvecklingen, äsatts respektive fastighets driftöverskott vid kalkylperiodens slut. Marknadsvärdebe- dömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer framtagna av Svenskt Fastighetsindex.

Den externa värderingen har omfattat samtliga fastigheter. I marknadsvärde- ringen ingår det bedömda värdet av detalj- planelagda byggrätter, men inga värden avseende ej detaljplanelagd exploaterings- mark. Alla fastighetsvärderingar är resul- tatet av värderares bedömning vid en be- stämd tidpunkt och är därför behäftad med en viss osäkerhet. Denna osäkerhet anges med ett värdeintervall om cirka+/- 5 till l O procent för enskilda fastigheter.

För en redogörelse av det bedömda värdet av ej detaljplanelagd mark samt den mark som Vasakronan genom intres- sebolag innehar, se avsnittet Projektut- veckling, på sidan 42.

Värderingsantaganden, genomsnitt ---··· .. ·.- ----"·- ^...

· -· ···

Inflationsantaga n de Kalkylränta

Direktavkastningskrav restvärde

L~ngsiktig vakansgrad

Drift och Underhå liskostnader Ar 1 Investeringar Ar 1

Marknadshyra (vid noll vakans)

Värderingsunderlag

2,0%

7,4%

5,7%

5,4%

313 krfm2 838 krfm2 1 734 krfm2

Underlag för DTZ och Newsee är de upp- gifter Vasakronan Jämnat om hyreskon- trakt, vakanser, drift- och underhållskost- nader samt planerade investeringar.

Uppgifter från värderingsföretagens marknadsdatabaser har legat till grund för bedömningar av marknadshyror, nor- mala drift- och underhållskostnader, fast- ighetsmarknadens kalkylräntor och di- rektavkastningskrav samt utbuds- och efterfrågesituation på hyresmarknaden.

Även ortprisjämförelser har skett.

Samtliga fastigheter har besiktigats.

Ombesiktningar sker ärligen får en tredje- del av fastigheterna. Årlig besiktning görs i fastigheter där det skett större ombygg- nader och hyresgästanpassningar.

Direktavkastningskraven på olika del- marknader i storstadsregionerna har sjun- kit det senaste året. Detta beror på ett stort intresse att förvärva fastigheter, vil- ket till stor del beror på att fastighets- investeringar i Sverige ger en relativt hög avkastningjärnfort med många andra län- der. Den svenska fastighetsmarknaden är dessutom likvid och transparent. Fastig- heter ger också en högre avkastning än andra tillgångar som exempelvis obliga- tioner.

Vid värderingarna har följande avkast- ningskrav tillämpats:

Stockholms innerstad 4,50%-6,50%

stockhalms ytterstad 5,75%-6,50%

Uppsala 5,00%-7,00%

Göteborg 4,85%-6,50%

Malmö 5,25%-6,50%

Lund 5,25%-6,50%

DIREKTAVKASTNINGSKRAV, MODERNA KONTOR l BÄSTA LÄGE

%

9

~- - -

4

o 02 03 - Sto<kholm - Göteborg - Malmö

04 Uppsala Lund ..., Kista

IGllla: Jones Lang LaSalle

os 06

VASAKRONANS ÅRSREDOVISN ING 2006 13

Begränsad risk i finansieringen

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten för Vasakronan. Den fi- nansiella riskhanteringen är därför av av- görande betydelse för koncernens resul- tatutveckling. Målet för Vasakronans fi- nansverksamhet är att säkerställa finan- sieringsbehovet tilllägsta möjliga kostnad inom de ramar som anges i bolagets finans- policy.

Finanspolicy

Finanspolicyn reglerar mål, styrprinciper, ansvarsfördelning, riskmandat samt prin- ciper för beräkning, rapportering, upp- följning och kontroll av finansiella risker.

Vasakronans finanspolicy utvärderas och fastställs årligen av Vasakronans styrelse.

För att säkerställa en effektiv hantering och reducering av finansiella risker samt för att utnyttja stordriftsfördelar, sker all finansverksamhet inom koncernens cen- trala finansfunktion.

Finansiell rislc: Policy Utfall

·---·-.

Ränterisk

Rantebindning 1-3 år 1,1 ar Finansieringsrisk

Kapitalbindning minst 2 år 2.5 år L.Aneförfall12 månader max 50% 38%

Kreditlöften och likvida medel i förhållande till lånetörtall

12 månader minst 100% 114%

Kreditrisk

Motpartsrating lägstA- uppfyllt

Valutarisk

Valutaex~onerin9 ej tillåtet ingen

Finansiella risker

I finansverksamheten är Vasakronan ex- ponerad framför allt för ränterisk, finan- sieringsrisk, kreditrisk och valutarisk.

Ränterisken påverkar genom föränd- ringar i ränteläget Vasakronans upplå- ningskostnader både negativt och posi- tivt. Finansieringsrisk och kreditrisk skulle vid ett eventuellt utfall påverka Vasakronan negativt.

Ränterisk

Med ränterisk avses risken att föränd- ringar i ränteläget påverkar Vasakronans upplåningskostnad.

Vasakronans policy för att hantera ränterisken är att låneportföljens genom- snittliga räntebindning inte får understiga

14 VASAKRONANS ARSREDOVISNING 2006

l år men inte heller överstiga 3 år. Ränte- bindningsmandatet uttrycks också i kro- nor, som vilken effekt en omedelbar höj- ning av räntenivån med en procentenhet för samtliga löptider skulle öka den be- räknade räntekostnaden kommande 12 månader.

Vasakronans räntebindningsstrategi är att ha en så kort räntebindning som möj- ligt för att långsiktigt minska räntekostna-

den och samtidigt ha en viss andellång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Prognostisera!

kassafl.öde, finansiell styrka och bedömd ränteutveckling ligger till grund för val av räntebindningsstruktur. Vald räntebind- ning får inte riskera att Vasakronans mål avseende miniroinivå för räntetäcknings- grad underskrids.

Vid årsskiftet uppgick den genomsnitt- liga räntebindningen till l, l år. En höj- ning av räntenivån med l procentenhet den l januari 2007 med o fOrändrad låne- volym, räntebindning och kapitalbind- ning skulle öka Vasakronans räntekostna- der med 60 Mkr under de kommande 12 månaderna. Ökningen motsvarar cirka 5 procent av resultat efter finansnetto.

De senaste fem åren har räntenivån i en portfölj motsvarande l, l års räntebind- ning förändrats maximalt med 0,8 pro- centenheter under en 12-månadersperiod.

Finansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att kostnaden för Vasakronans upplåning blir väsentligt högre eller omöjliggörs.

Vasakronans policy för att begränsa finansieringsrisken är att den genomsnitt- liga återstående löptiden på räntebärande skulder, kapitalbindningen, inte får un- derstiga 2 år. Högst 50 procent av total lånevolym får förfalla inom kommande

12 månader. För att ytterligare begränsa finansieringsrisken ska summan av be- kräftade kreditlöften och likvida medel motsvara minst l 00 procent av lånefOrfall inom kommande 12 månader. Dessutom minskas finansieringsrisken av att Vasa- kronans finansieringskällor är diversifie- rade. Upplåning sker på kapitalmarkna- den genom certifikats- och obligations- program samt på bankmarknaden.

-

Vid årsskiftet uppgick kapitalbind- ningen till2,5 år. 38 procent av lånevoly- men hade förfall under den kommande 12-månadersperioden. Sununan av be- kräftade kreditlöften och likvida medel motsvarade 114 procent av låneforfall de kommande 12 månaderna. Genomsnittlig återstående löptid på bindande kreditlöf- ten uppgick till 2, 7 år.

Kreditrisk

Finansiell kreditrisk definieras som risken att en motpart inte kan uppfylla sina finansiella förpliktelser mot Vasa kronan.

Kreditrisk inom finansverksamheten upp- står vid placering av likvida medel och som motpartsrisk vid användande av finansiella derivat.

Koncernens policy är att placera lik- vida medel och ingå derivatavtal enbart med motparter som har hög kreditvärdig- het, lägst A- på standard & Poor's rating- skala eller motsvarande. Vidare är policyn för att reducera kreditrisken att sprida ris- ken på flera motparter. Förfall av placerad likviditet ska matchas mot prognostise- rade kapitalbehov. Löptiden på place- ringar får inte överstiga 6 månader.

Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 50 Mkr.

Finansiella derivat består av ränteswa- par och valutaränteswapar vilka samtliga är kopplade till specifika lån och används i säkringssyfte för att uppnå önskad ränte- bindning i låneportfölj en och/eller för att eliminera valutarisken vid upplåning i ut- ländsk valuta. Vasakronans policy är att derivataffärer förutsätter ISDA-avtal, vilka ger rätt till kvittning av fordringar och skulder.

Vid årsskiftet uppgick derivatportföl- jen till3 523 Mkr. Total orealiserad for-

dran avseende finansiella derivat uppgick till61 Mkr. Genomsnittlig återstående löptid var 2,3 år.

Vid årsskiftet var kreditrisken fördelad på ett flertal motparter varav samtliga hade en kreditrating motsvarande minst A-. Största fordran på enskild motpart avseende derivat och placering av likvida medel uppgick till 52 Mkr.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken att valuta- kursfOrändringar som uppkommer i sam- band med upplåning i utländsk valuta på- verkar Vasakronans resultat.

Vasakronans policy är att all valutarisk vid upplåning i utländsk valuta elimine- ras. Vid årsskiftet var samdig upplåning i utländsk valuta, motsvarande 839 Mkr, kurssäkrad mot svenska kronor.

Finansiering 2006

Bankmarknaden har på längre löptider under senare år varit konkurrenskraftig i förhållande till o bligationsmarknaden.

FINANSIEP.INGSKALLOR 2006-12-31

Mlrr Låneram

Certlf1katproy1am 5000

MTN-~rugraoT1 20100

EMTN-prograr,, 9038

Snolklån

Ban~J~r; mot pantbrev

Bmdande kreditloften 5 010

Totalt

Vasakronan har minskat andelen obliga- tionslån till fOrmån för banklån och certi- fikatslån. Samtliga banklån har upptagits utan att säkerheter har lämnats. Under året minskade den totala låneportföljen med 895 Mkr och uppgick vid årsskiftet tillll 737 Mkr.

Under fjärde kvartalet erbjöd Vasa- kronan riktade återköp och förlängningar av obligationer, varav l 964 Mkr löstes och l 830 Mkr förlängdes. Samtidigt stängdes finansiella derivat. Totalt belas- tades räntekostnaderna med 139 Mkr.

Framtida räntekostnader kommer att minska med motsvarande belopp.

varav Kapital-

utnyttjat Rant(l.% btndning:

ar

2800 3 1 0,2

4501 3,7 2, l

631 4,5 1,1

2030 3,4 5,3

1 775 3,3 4,3

2,~

11737 3.2 2,5

Lå!1'•n le·10·'IS<lS med nomm~lla belop~ V3sakron~ns huvud;a<l,ga fm~n!>le11ngskallar utgo1' av romknad;l~f\<cpro9r•r.~ merl

STandar'lls~rad d<Jk•Jmentatron darV~S<lkoonz,, under dc~ ~~rattade låner~r'n<lr k.m emiUI?fa foretaqstertlflkat och oU~gatron~1

fiNANSERING FÖRFALLOSTRUKTIJR 2006-12-31

Riintebindntng Kapttalblndnlng Kreditloften

Mkr Ränta.% Ande~% Mkr Andel,% Mkr Andel,%

0-1 8068 3,3 69 4415 38 1010 20

1-2 1489 2,2 13 857 7 1 000 20

L--3 500 3,5 4 1490 13 1000 20

j-i). 900 3.6 8 1839 16 1 000 20

4-5 400 3,3 3 1000 8

5-6 J80 3.9 3 1486 13 ^{1 ~00} 20

6-7 650 ~

Tot31t 11737 3,2 100 11 737 100 5010 100

Gwvms,,ttJrg ranteb1ndmng uppgrc• t•l! 1, J år Gen<lm~nrttl1g åi~r:ilciende kap1t~lbmdmny uppgtcf 11112,5 är r.,eGitloft.en ove1 ~teg kaprtolt>rndmngsfortall romntande. 12 månader A'v l~neportfi:>IJon> namtnella •"llym 11 737 M:,, utq]CJides 1 O 083 MI r .J" lån m~d rorl!g 1~nta, 'Il l~ et mr.~bar ~t+ de tantejuster d$ •al bt<lJe m:lnad Av dP.S'a lån vor 2 68S Mkr S'l'ap'ld~ t1ll f a ;t ranta

DERlVATPORTFOU FÖRFALLOSTRUKTUR 2006-12-31

Mkr 2007 2008 20()9 2010 2011 2012 Totalt

Ranteswapar Valutaränteswapar Orealiserat resultat Nominellt belopp Nominellt belopp Totalt

BrS 515 8

1 628 324 40

300 2

5

400 6

380

3 523 839 61

GenaMJ!llttiJg ~tem~ende lOj)' Id 1 denvatpul!fuiJen var 2.3 å• Dell"':ltpc.rtf~iJen for!anqde rantot.~r.unmgst1den mBJ 1,0 år och rro1nskad~ genom>mttsranton med 0.6 procen~mr.~tu

Utsikter för 2007

Räntenivån kommer enligt flertalet prog- noser att fortsätta höjas under 2007. Av- kastningskurvan vid årsskiftet indikerar en höjning av korträntan med 0,8 procent- enheter och den långa räntan med 0,1 pro- centenheter, vilket skulle medföra en ökad räntekostnad på befintlig upplåning med 29 Mkr för Vasakronan under 2007. Vasa- kronans upplåning beräknas, exklusive fastighetsaffärer, att öka med l ,5 miljar- der kronor främst beroende på en större projektportfölj. Refinansiering av förfal- lande lån uppgår till4 415 Mkr.

RANTEJAMFORELSE-KORTA OCH LÅNGA RANTOR

"

6 5 - 4 3

o 02 03 04 05 06 ..., STlBOR 3 mån

SWAP 5 J1

Den korta 3 m~nuer-; rantan har ,,l!lt lagrt? J,, den långa 5 ars r<iol!an

VASAKRONANS ÅRSREDOVISNJNG 2006 15