BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Tor 47, Stenbocksvägen 17, Djursholm, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Thomas Rahmqvist Carl Fredrik Rahmqvist
Uppdragsgivare Mäklarfirman Vincent Forssbeck
Närvarande vid besiktningen
Stefan Rahmqvist
Anders Tjärnvall, kort del av tiden
Besiktningsman Mikael Sivertsson
Besiktningsdag / uppdragsnummer
Torsdag 2017-09-007 / 2017 - 0167
Väderlek Växlande ca 15° C
Byggnaden 2-plans villa med källare och delvis inredd vind uppförd 1914.
Tillbyggnad från 1926.
Övriga byggnader Garage, lekstuga
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund Morän, lera (bedömt) Grundkonstruktion Grundsulor, krypgrund Grundmurar Sten, betong
Bjälklag Trä
Stomme Trä
Fasad Puts
Yttertak Betongpannor
Uppvärmning Vattenburen. Bergvärme Ventilation Självdrag
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna handlingar
- Ritningar fanns att tillgå.
Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats
- -
-
Inga kända problem föreligger med elsystemet.
Inga kända problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
Inga kända problem föreligger med värmesystemet.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden förutom ibland i källare.
- Kondens kan förekomma på fönster på övervåningen vid sträng kyla vintertid.
- Radonmätning är utförd år 2006 – 2007. Årsmedelvärde av radon = 110 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2007-03-19.
- Provtryckning av öppna spisens rökgång är ej utförd under senare år.
- Mindre läckage har inträffat från vattenutkastare. Åtgärdat.
- Fönster är till största del ommålade under senare år.
- Yttertaket är omlagt ca år 2005.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden.
- Loklat bör stuprörens anslutning till dagvattenrör justeras.
Hussockel - Sockeln utgörs av sten.
- Inga speciella noteringar på synliga delar.
Fasad - Fasaden utgörs av puts och har endast stickprovskontrollerats.
- Det noterades en del sprickor och några mindre putsskavanker vilket är normalt för putsfasader.
Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är i huvudsak kopplade tvåglas.
- Några fönster i källare är enkelfönster.
- Inga speciella noteringar.
Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt.
- Yttertaket är enligt uppgift omlagt ca år 2005.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas till 40 – 50 år.
- På grund av mycket brant taklutning har besiktning endast utförts i anslutning till taklucka. I övrigt har besiktning utförts från marknivå.
- Yttertaket är delvis något ojämnt.
- Takpannor är ej spikade i randzon vid nock. Det är ej känt om spikning av takpannor utförts på övrig del av yttertaket.
- Det noterades att överlappningen mellan nockpannor och anslutande takpannor delvis inte är fullgod. Nockband har inte monterats vid takomläggningen. Glipa rekommenderas
åtgärdas.
- Plåt kring taklucka är äldre och rostig och byttes ej ut i samband med takomläggningen.
- Sprickor i takluckans armerade glasruta.
Övrigt - Entréveranda och veranda på gavel är utförda med
träfiberskivor som ”golvbeläggning”. Det noterades glipor och fuktpåverkan på träfiberskivor. Det bedöms föreligga risk för fuktrelaterade skador i verandornas konstruktioner. Rötskador noterades delvis på undersida veranda på gavel och i
entréverandans räckesstolpe. Renovering av uppkomna skador erfordras.
- Det noterades sprickor i några av gavelverandans fönsterrutor.
- Målningsbehov av en del utvändiga trädetaljer.
- En del sprickor och skavanker i köksentrétrappans klinkerplattor.
Garage, lekstuga - Garage och lekstuga har inte besiktigats.
INVÄNDIGT
Krypgrund - Grundläggningen är, för liten del av vardagsrum, utomhusventilerad krypgrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–, mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare.
- Det finns inte plast på marken i utrymmet. Förhållandet upplevdes som torrt vid besiktningstillfället. Det finns organiskt skräp på marken i utrymmet. Organiskt skräp bör rensas bort.
Källare
Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och
väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
- Det noterades en del sprickor i betonggolv vilket är normalt förekommande i äldre byggnader där armering i normalfallet saknas.
- Det är ej lämpligt med täta golvbeläggningar som plastmattor på betonggolv i äldre byggnader. Misslukter och
fuktförskjutningar kan uppkomma.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift äldre. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20 – 40 år.
Vid stickprovskontroll noterades delvis förhöjda fuktindikationer på åtkomliga grundmurar.
- Grundmurar är delvis påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys.
Gillestuga - Det noterades delvis putssläpp och färgflagning på åtkomlig grundmur.
- Det noterades spår av fukt och delvis förhöjd fuktindikation på åtkomlig grundmur.
- Träregel nedanför vattenmätare är delvis rötskadad.
- Elcentral finns i utrymmet.
Tvättstuga - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1970-talet.
- Plastmatta på golv och våtrumstapet på väggar.
- Det noterades att golvmattan släppt från underlaget vid golvbrunnen och på något ytterligare ställe.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Renovering av utrymmet bör kalkyleras / utföras.
Duschrum - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1970-talet med plastmatta på golv och kaklade väggar.
- Golvmattan har släppt från underlaget vid golvbrunnen och delvis nära väggar.
- Det noterades att golvmattan lokalt lagats i duschplats.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Kakelfogar är ej fackmässigt utförda.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör utföras.
Bastu - Betonggolv och träpanel på väggar.
- Inga speciella noteringar.
Pannrum - (Några mindre sprickor i betonggolvet noterades).
- Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat varmvattenberedare) är tillverkad år 2006.
- En del putslagningar av grundmur har utförts.
Förråd 1 - En del tegel- och putsskador noterades på mellanvägg.
- Rostskador på vertikal avloppsstam. Utbyte bör kalkyleras.
Förråd 2 - En del putssläpp och kalk-/saltutfällning på grundmur.
Bottenvåning
Entréhall / kapprum - Inga speciella noteringar.
Kök - Köket bedöms vara renoverat på 1970-talet. Del av skåpinredningen är ”modern”.
- Droppskyddsbricka finns ej under kyl-/frysskåp.
- Skåpsbotten under diskbänk rekommenderas förses med läckageskydd.
- Delvis äldre maskinell utrustning. Normal teknisk livslängd är uppnådd.
Köksentré - Utrymmet uppvärms via elradiator.
- Ytterdörr saknar dörrtrycke.
Matsal - Inga speciella noteringar.
Vardagsrum - Öppen spis finns i utrymmet.
- Del av utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under
underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Wc-rum - Äldre standard med mosaikplattor på golv och kaklade väggar.
- Det noterades en del sprickor i mosaikgolvet.
- Frånluftsventil saknas, fönster finns.
- Glipa mellan tvättställsavloppet och mosaikgolvet bör tätas.
Övervåning
Trappa - Svikt och knarr noterades.
Hall - Elcentral finns i utrymmet.
Sovrum 1 - Spår av läckage på golv och vägg nedanför tvättställ. Torrt vid besiktningstillfället.
Trappförråd - Vatten- och avloppsledningar är dragna precis innanför dörr och med ett relativt stort avstånd från golv vilket är
olämpligt / opraktiskt. Försiktighet erfordras vid nyttjande av utrymmet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Duschrum (f d badrum)
- Utrymmet bedöms kunna vara renoverat ca år 1970.
- Klinker på golv och kakel eller målad väv på väggar.
- Kakelplattor saknas delvis och kakelplattor är delvis bom.
- Det noterades sprickor i några kakelplattor.
- Det noterades sprickor i två golvplattor.
- Det finns rörgenomföringar i vägg bakom duschkabin.
- Duschkabin i utrymmet är positivt ur fuktsynpunkt eftersom detta reducerar fuktbelastning på golv och väggar i utrymmet.
- Golvbrunnen bedöms vara av gjutjärn. På grund av
duschkabinens placering över golvbrunnen har golvbrunnen ej kunnat besiktigas.
- Det bedöms endast vara lokal golvlutning mot golvbrunnen närmast golvbrunnen.
- Frånluftsventil på yttervägg är täckt av målad väv. Ventilen bör öppnas.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör utföras.
Sovrum 2 - Spår av läckage på golv vid radiator.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Sovrum 3 - Inga speciella noteringar.
Altan m m - Altanen är utförd med falsad plåt.
- På grund av trätrall är plåten endast i mycket begränsad
omfattning besiktningsbar. Plåten är enligt uppgift målad under senare år.
- Takdel utanför altanen och ovan del av vardagsrum och veranda på gavel har en taklutning som bedöms understiga minsta rekommenderade taklutning, för att beläggas med takpannor, vilket är 14°. Förhållandet innebär en ökad risk för uppkomst av läckage.
- Det noterades delvis glipor och ej fullgod överlappning mellan altanens plåt och anslutande takpannor. Förhållandet innebär en ökad risk för uppkomst av läckage och fuktrelaterade skador.
Sovrum 4 - Inga speciella noteringar.
Vind
Allmänt - Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån.
- Det noterades en del missfärgningar och vit beläggning / mögelpåväxter på delar av yttertaksinbrädningen och takstolar vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
Antimögelbehandling av angripna partier rekommenderas.
- Det noterades att yttertaksinbrädningen delvis har bytts ut, sannolikt i samband med takomläggningen ca år 2005. Det noterades inga missfärgningar eller påväxter på utbytt råspont.
- Det noterades några lokala spår av läckage som bedöms ha uppkommit innan yttertaket lades om. Torrt vid
besiktningstillfället.
- Det noterades luftspalt mellan yttertakskonstruktionen och inredningen av det ena vindsrummet vilket är korrekt. Detta vindsrum uppvärms via direktverkande elradiator.
- Det andra vindsrummet bedöms vara äldre. För detta vindsrum kan förekomst av luftspalt ej fastställas. Normalt fungerar äldre vindsinredningar bra ur fuktsynpunkt. Rummet uppvärms via vattenburen radiator.
- På grund av avloppsavluftningsrör har mindre del av vinden endast kunnat besiktigas på håll.
Övrigt - Det noterades en del lutningar samt svikt och knarr i golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre byggnader.
- Enda sättet att kontrollera öppna spisens rökgång är via provtryckning.
RISKANALYS
- Invändigt påbyggda grundmurar och väggsyllar i källare är riskkonstruktioner för mikrobiella skador (mögel, röta etc) när organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma rådande förhållanden är genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
- Se under krypgrund ovan.
- Se under övrigt utvändigt beträffande entréveranda och gavelveranda och under altan m m beträffande risk för ytterligare dolda fuktrelaterade skador.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- - - -
Solna 2017-09-08
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson
