Tjänsteutlåtande Kommunledningskontoret
2017-04-10
Elin Rystedt Sidan 1 av 4
Projektledare mark och planering
+46 857922450
Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet
Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Dnr 2016/0696 KS-3 Diariekod: 007
Kommunstyrelsen
Redovisning av uppdaget att se över möjligheten att öka exploateringsgraden/antalet lägenheter i Väsjön.
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår stadsbyggnadsnämnden föreslå kommunstyrelsen besluta följande:
1. Utredningen ”Utökad exploatering för bostäder i Väsjön - Inventering och konsekvensbedömning”, bilaga 2 till detta tjänsteutlåtande, tas emot och därmed är givet uppdrag avslutat.
2. Den potential som har identifierats i delområden Ribbings väg, Södra Väsjön och Norra Väsjön ska inte utnyttjas då det riskerar att försena planerad utbyggnad av bostäder och infrastruktur.
3. Ett beslut om att eventuellt öka exploateringsgraden ska tas i
samband med ett kompletterande direktiv för Rökeriet, Norrsätra och Västra Norrsätra då detaljplanearbete ska påbörjas
4. Ett beslut om en ökad exploatering ska ske mot bakgrund av noggrann ekonomisk kalkyl och analys för intäkter kopplade till ändringar i redan utbyggd eller projekterad infrastruktur
Sammanfattning
Sweco Management har i nära samarbete med stadsbyggnadsavdelningen tagit fram en utredning ”Utökad exploatering för bostäder i Väsjön – Inventering och konsekvensbedömning” som underlag för återrapportering av uppdraget. Utifrån intervjuer med bland annat delprojektledare och planchef har ett antal förslag på bostadsfrämjande åtgärder sammanställts.
Just i denna utredning har Väsjöprojektet delats in i sju detaljplaneområden.
För att förenkla resonemangen något så har Södra och Sportfältet
sammanslagits till ett detaljplaneområde och Norrsätra och Västra Norrsätra har sammanslagits till ett. I andra sammanhang kan det vara mer lämpligt att prata om dem som enskilda och separata detaljplaneområden.
Förslagen och konsekvenser presenteras översiktligt i bilaga 1, ”Möjligheter till ökad exploatering per detaljplaneområde”.
Av sju detaljplaneområden så har två antagna och lagakraft vunna
detaljplaner (Väsjö torg och Södersätra). Det är värt att uppmärksamma att det finns en vision och gestaltningsprinciper för Väsjö torg som ligger till grund för det antal bostäder som detaljplaneområdet anses omfatta.
Detaljplanen medger i själva verket dock fler bostäder. Uppskattningsvis
Godkänt dokument, 2017-05-08, Katarina Kämpe
Tjänsteutlåtande
2017-04-10
Dnr 2016/0696 KS-3 Sidan 2 av 4
finns det utrymme för 100-200 fler bostäder än vad som vanligtvis kommuniceras.
Detaljplaneområde Rökeriet planeras idag för en parkeringsplats för Väsjöbacken, Väsjöskolan, idrottshallen och en eventuell framtida pendlarparkering. Området kan planeras för att inrymma även bostäder.
Förslaget som presenteras i denna utredning medger 140 bostäder. Det kräver dock ett omtag i detaljplanearbetet och en försening med cirka två år till antagande.
I tre detaljplaneområden (Ribbings väg, Södra Väsjön och Sportfältet och Norra Väsjön) finns möjlighet att öka exploateringen genom att antingen öka byggnadshöjden eller tilskapa byggrätter för fler flerbostadshus.
Samtliga tre detaljplaner har planerat antagandedatum 2017 eller 2018. Ett omtag i planeringen kräver antingen ett nytt samråd eller kompletterande samråd vilket uppskattningsvis försenare antagandedatum med 1-2 år. För Norra Väsjön kan detta medföra fördröjning även på utbyggnaden av Frestavägen och Väsjö torg.
Störst potential till att öka exploateringsgraden borde vara i Norrsätra och Västra Norrsätra. De detaljplanerna är ännu inte påbörjade. Möjligheterna till exploatering är beroende på strandskyddets omfattning. Förutsatt att strandskyddet bestäms till 100 meter så finns det eventuellt utrymme för upp till 1000 ytterligare bostäder, utöver de ca 500 som det idag planeras för.
Redovisningen i utredningen är generell och ger en uppfattning om olika förslags inverkan på antalet bostäder, ekonomi och tidplan. Vid beräkningar används följande antaganden:
- Principen för våningshöjning är att all bebyggelse inom delområdet höjs med en våning, med något undantag som i så fall kommenteras.
- Principen för en tillkommande byggnad utgår från utformning på näraliggande bebyggelse. Våningsantalet på en tillkommande byggnad utgår från rådande planförslag i området.
- För beräkningar har en prisschablon för markintäkter om 10 000 kr/kvm BTA använts för bostadsrätter och 3000 kr/kvm BTA för hyresrätter. I schablonen inkluderas ersättning för
exploateringskostnader. Prisschablonen används även i områden där det redan finns verklighetsbaserade uppgifter. För områden där kommunen inte äger marken, antas prisschablonen för
exploateringskostnaderna vara 1 000 kr/kvm BTA.
- Yta för en standardlägenhet är 100 kvadratmeter BTA. Fördelningen av bostädernas upplåtelseform, om denna ännu ej planerats, är bostadsrätt 75 % och hyresrätt 25 %.
- Beräkningar och antaganden baserar sig på dagens marknad och efterfrågan.
Godkänt dokument, 2017-05-08, Katarina Kämpe
Tjänsteutlåtande
2017-04-10
Dnr 2016/0696 KS-3 Sidan 3 av 4
- De beräknade intäkterna omfattar endast intäkter för föreslagna åtgärder för att öka antalet bostäder, och behandlar inte intäkterna som redan genereras av rådande planförslag.
Andra förutsättningar och antaganden:
- Huruvida den planerade kapaciteten och dimensioneringen av ledningar för VA, el och fjärrvärme är tillräcklig för en ökad exploatering behandlas inte i rapporten utan bör utredas separat.
- En ökad exploatering medför ökade kostnader för kommunen.
Kostnadssidan behandlas inte i rapporten.
- Åtgärder för att öka antalet bostäder i Väsjön ska ses som förslag och måste utredas och prövas i planprocessen i respektive område.
Utredningar om nytillkommet parkeringsbehov, solstudier, social service m.fl. behöver tas fram.
- En generell trafikanalys för Väsjön är under framtagande. Vid en utökad exploatering behöver trafikanalysen kompletteras.
- Redan i dagsläget är situationen med förskolor i Väsjön ansträngd.
Vid en högre exploateringsgrad med tillkommande bostäder kommer det att vara brist på förskoleplatser. Behovet av ytterligare förskolor måste utredas separat.
- En grundligare diskussion kring gestaltning och vision sker förslagsvis med stadsarkitekt enligt överenskommelse.
Förslagen i utredningen ska inte tolkas strikt utan måste prövas i en planprocess där kompletterande utredningar kan göras avseende t.ex.
gestaltning, dagvattenhantering, boendekvalitet, trafik, parkeringslösningar och social service såsom förskolor och skolor.
Bakgrund
Stadsbyggnadsnämnden gav den 2016-11-23 i uppdrag åt kommunlednings- kontoret/stadsbyggnadsavdelningen att se över möjligheten till att öka exploateringsgraden/antalet lägenheter i Väsjön. Uppdraget innebär att inventera möjliga lägen för ytterligare bostäder inom de avgränsningar som gäller för projekt Väsjön samt att konsekvensbeskriva eventuella omtag i detaljplanearbetet för de olika områdena.
Bilaga
1. Möjligheter till ökad exploatering per detaljplaneområde (Tabell) 2. Utredning Utökad exploatering för bostäder i Väsjön – Inventering
och Konsekvensbedömning, Niklas Holmén, Sweco Management, 2017-04-13
Godkänt dokument, 2017-05-08, Katarina Kämpe
Tjänsteutlåtande
2017-04-10
Dnr 2016/0696 KS-3 Sidan 4 av 4
Katarina Kämpe Christina Leifman Yussuf Hassen Kommundirektör Stadsbyggnadschef Enhetschef Väsjön
Godkänt dokument, 2017-05-08, Katarina Kämpe
