Exploateringsavtal Järnsparven 1Beslut

(1)

PROTOKOLLSUTDRAG

Kommunstyrelsen 2021-03-31

1/2

Justerandes sign Utdragsbestyrkande

KS § 82 Dnr KS/2021:142-254

Exploateringsavtal Järnsparven 1

Beslut

Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att 1. godkänna exploateringsavtalet berörande Järnsparven 1.

Beslutsgång

Ordföranden finner att det bara finns ett förslag till beslut och att detta blir kommunstyrelsens beslut.

Beskrivning av ärendet

Syftet med exploateringsavtalet är att reglera genomförandet av detaljplanen Järnsparven 1, Strängnäs, Strängnäs kommun. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra uppförande av flerbostadshus samt centrumverksamheter i

bottenvåningen. I anslutning till Finningevägen möjliggör planen för ett mindre torg.

Strängnäs kommun överlåter ett markområde om ca 293 kvm, som i detaljplanen anges som kvartersmark för parkering, till Exploatören. Exploatören överlåter ett markområde om ca 60 kvm, som i detaljplanen anges som allmän platsmark, till kommunen. Exploatören ska erlägga en markersättning 140 150 kr i

mellanskillnad till kommunen för markbytet. Överenskommelse om fastighetsreglering läggs som en särskild bilaga till exploateringsavtalet.

Kommunen ansvarar för projektering av och utförande av allmänna anläggningar som avser omgörning av Finningevägen och korsningen mot Björkvägen.

Ombyggnationen avser att göra gatan smalare och skapa en upphöjning av bilvägen i korsningen mellan Björkvägen/Finningevägen med syfte att sänka hastigheten på trafiken längs med Finningevägen. Genom den förändringen kan en mer trafiksäker plats för gång och cykeltrafikanter skapas och trafikbuller minskas.

Kostnaderna för åtgärderna fördelas mellan fastighetsägarna för detaljplanen Kungsfiskaren, Järpen 1, 3 och 4 samt Järnsparven 1 och fördelas mellan fastighetsägarna baserat på de byggrätter parterna erhåller i de nya

detaljplanerna i respektive kvarter. Exploatörens delfinansiering ska utgöras av ett exploateringsbidrag om 395 000 kronor som betalas direkt mot faktura när detaljplanen vunnit laga kraft.

Exploateringsavtalet är en förutsättning för att reglera kostnaderna för genomförandet av detaljplanen.

Då exploateringsbidraget utgår direkt när detaljplanen vunnit laga kraft behöver ingen säkerhet lämnas för att garantera fullgörandet av Exploatörens skyldigheter enligt avtalet.

(2)

PROTOKOLLSUTDRAG

Kommunstyrelsen 2021-03-31

2/2

Justerandes sign Utdragsbestyrkande

Ekonomiska konsekvenser för kommunen

Intäkterna i form av exploateringsbidrag ska täcka kostnaderna för

iordningställande av allmänna anläggningar för den del som Järnsparven 1 ska bära. Exploateringsbidraget är kalkylerat på de faktiska kostnaderna för

projektering, byggledning, utförande, besiktning och kontroll. Anläggande av nya Va-anläggningar finansieras genom uttag av anslutningsavgifter enligt gällande taxa.

Försäljningen av kvartersmark om 140 150 kronor blir en intäkt till kommunen.

Uppföljning

Exploateringsavtalet kommer att följas upp och utvärderas av Mark- och exploateringsenheten.

Beslutsunderlag

Tjänsteutlåtande, Exploateringsavtal Järnsparven 1, 2021-03-02 Exploateringsavtal med tillhörande bilagor samt värdeutlåtande Beslutet skickas till

Kommunfullmäktige

Mark- och exploateringsenheten

(3)

TJÄNSTEUTLÅTANDE

Kommunstyrelsen Dnr KS/2021:142-254

2021-03-02

1/3

Strängnäs kommun Nygatan 10 645 80 Strängnäs

Tel 0152-291 00 Fax 0152-290 00

www.strangnas.se Bankgiro 621-6907

Handläggare

Magnus Nyström Kommunstyrelsen

Exploateringsavtal Järnsparven 1

Förslag till beslut

kommunstyrelsen beslutar att

föreslå kommunfullmäktige besluta att

1. Godkänna exploateringsavtalet berörande Järnsparven 1

Beskrivning av ärendet

Syftet med exploateringsavtalet är att reglera genomförandet av detaljplanen Järnsparven 1, Strängnäs, Strängnäs kommun. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra uppförande av flerbostadshus samt centrumverksamheter i

bottenvåningen. I anslutning till Finningevägen möjliggör planen för ett mindre torg.

(4)

2/3

Strängnäs kommun överlåter ett markområde om ca 293 kvm, som i detaljplanen anges som kvartersmark för parkering, till Exploatören. Exploatören överlåter ett markområde om ca 60 kvm, som i detaljplanen anges som allmän platsmark, till kommunen. Exploatören ska erlägga en markersättning 140 150 kr i

mellanskillnad till kommunen för markbytet. Överenskommelse om fastighetsreglering läggs som en särskild bilaga till exploateringsavtalet.

Ombyggnationen avser att göra gatan smalare och skapa en upphöjning av bilvägen i korsningen mellan Björkvägen/Finningevägen med syfte att sänka hastigheten på trafiken längs med Finningevägen. Genom den förändringen kan en mer trafiksäker plats för gång och cykeltrafikanter skapas och trafikbuller minskas.

Kostnaderna för åtgärderna fördelas mellan fastighetsägarna för detaljplanen Kungsfiskaren, Järpen 1, 3 och 4 samt Järnsparven 1 och fördelas mellan fastighetsägarna baserat på de byggrätter parterna erhåller i de nya

detaljplanerna i respektive kvarter. Exploatörens delfinansiering ska utgöras av ett exploateringsbidrag om 395 000 kronor som betalas direkt mot faktura när detaljplanen vunnit laga kraft.

Motiv till beslut

Exploateringsavtalet är en förutsättning för att reglera kostnaderna för genomförandet av detaljplanen.

Då exploateringsbidraget utgår direkt när detaljplanen vunnit laga kraft behöver ingen säkerhet lämnas för att garantera fullgörandet av Exploatörens skyldigheter enligt avtalet.

Ekonomiska konsekvenser för kommunen

Intäkterna i form av exploateringsbidrag ska täcka kostnaderna för

iordningställande av allmänna anläggningar för den del som Järnsparven 1 ska bära. Exploateringsbidraget är kalkylerat på de faktiska kostnaderna för

projektering, byggledning, utförande, besiktning och kontroll. Anläggande av nya Va-anläggningar finansieras genom uttag av anslutningsavgifter enligt gällande taxa.

Försäljningen av kvartersmark om 140 150 kronor blir en intäkt till kommunen.

Uppföljning

Exploateringsavtalet kommer att följas upp och utvärderas av Mark- och exploateringsenheten.

Beslutsunderlag

Till tjänsteutlåtandet bifogas exploateringsavtal med tillhörande bilagor samt värdeutlåtande.

(5)

3/3

Beslutet skickas till

Marie Jonsson Katrina Lepschi Zettervall Samhällsbyggnadschef Mark- och exploateringschef

(6)

AVTAL

Mark och exploatering Dnr KS/2021:142

1/4

EXPLOATERINGSAVTAL

Mellan nedanstående parter träffas följande exploateringsavtal.

Parter

Strängnäs kommun Org. nr: 212000-0365

Nygatan 10

645 80 STRÄNGNÄS, nedan kallad Kommunen

Mikaelsgården fastighets AB Org.nr. 559069-1571 Vältstigen 4

64541 STRÄNGNÄS nedan kallad Exploatören

1 Syfte

Syftet med exploateringsavtalet är att reglera genomförandet av detaljplanen Järnsparven 1, Strängnäs, Strängnäs kommun. Exploateringsområdet avgränsas av detaljplaneområdet samt delar av Finningevägen, se röd kantlinje i bilaga 1.

Avtalet upprättas med stöd av Plan- och bygglagen 6 kap. 40 §.

Syftet med detaljplanen är att möjliggöra uppförande av flerbostadshus samt centrumverksamheter i bottenvåningen. I anslutning till Finningevägen möjliggör planen för ett mindre torg.

2 Marköverlåtelser och markupplåtelser

Parterna är överens om att det markområde, del av fastigheten Strängnäs 3:1, som i detaljplanen anges som kvartersmark ska överlåtas till Exploatören genom fastighetsreglering. Markområdet uppgår till ca 293 kvm.

Parterna är överens om att det markområde, del av Järnsparven 1, som i detaljplanen anges som allmän platsmark ska överlåtas till Kommunen genom fastighetsreglering. Markområdet uppgår till ca 60 kvm.

Exploatören ska erlägga en markersättning 140 150 kr i mellanskillnad till kommunen för markbytet. Överenskommelse om fastighetsreglering läggs som en särskild bilaga till exploateringsavtalet, bilaga 2.

Tillträde till markområdena sker i enlighet med överenskommelsen respektive beslut av Lantmäterimyndigheten vid förrättningen.

(7)

2/4

Exploatören upplåter utrymme inom kvartersmarken för underjordiska ledningar, som ska förvaltas gemensamt, utan ersättning till

anläggningssamfälligheten Benninge ga:1. Särskild överenskommelse om genomförandet ska träffas med samfällighetsföreningen med stöd av detta avtal om så krävs.

3 Fastighetsrättsliga åtgärder

Kommunen ansöker om fastighetsreglering enligt punkt 2 ovan och exploatören bekostar förrättningen. Det ankommer på Exploatören att ansöka om och bekosta övriga eventuella lantmäteriförrättningar som t.ex. ändring av utrymmesservitut för sjövattenledningen, Benninge ga:1, som erfordras för detaljplanens

genomförande.

4 Anläggningar inom allmän platsmark utanför detaljplanen

Ombyggnationen avser att göra gatan smalare och skapa en upphöjning av bilvägen i korsningen mellan Björkvägen/Finningevägen med syfte att sänka hastigheten på trafiken längs med Finningevägen. Genom den förändringen kan en mer trafiksäker plats för gång och cykeltrafikanter skapas och trafikbuller minskas. Åtgärderna bedöms genomföras år 2021.

Kostnaderna för åtgärderna kommer att fördelas mellan fastighetsägarna för detaljplanen Kungsfiskaren, Järpen 1, 3 och 4 samt Järnsparven 1 och fördelas mellan fastighetsägarna baserat på de byggrätter parterna erhåller i de nya detaljplanerna i respektive kvarter. Exploatörens delfinansiering ska utgöras av ett exploateringsbidrag som utgår enligt punkt 6 nedan.

5 Anläggningar inom kvartersmark

Exploatören svarar ensam för utförande av anläggningar på kvartersmark vilket förutom planerad byggnation även omfattar omläggning av sjövattenledning samt anläggande av svackdike för fördröjning och hantering av dagvatten från

fastigheten samt omkringliggande mark enligt detaljplanens utredningar.

6 Ersättningar och avgifter

6.1 Exploateringsbidrag för gatuutbyggnad

Exploatören ska till Kommunen erlägga exploateringsbidrag för utbyggnad av allmänna anläggningar som utförs av kommunen till ett belopp om 395 000 kronor. Exploateringsbidraget utgörs av 20 % av den uppskattade

utbyggnadskostnaden vilket motsvarar Järnsparven 1s andel.

Exploateringsbidraget inkluderar förutom utbyggnaden även projektering, byggledning och besiktning etc. Exploateringsbidraget ska erläggas mot faktura

(8)

3/4

som utgår i samband med att detaljplanen vunnit laga kraft och är fri från mervärdesskatt. Vid försenad betalning utgår ränta enligt räntelagen.

6.2 Planavgift

Med hänsyn till att Exploatören själv bekostat sin andel av framtagandet av detaljplanen, är Exploatören och blivande ägare till fastigheter inom

exploateringsområdet befriade från skyldigheten att erlägga planavgift i samband med bygglov för bebyggelse som inryms inom aktuell detaljplan.

6.3 Anläggningsavgift för vatten och avlopp

Tillkommande bebyggelse inom exploateringsområdet ska anslutas till det kommunala ledningsnätet för vatten och avlopp. För anslutning till kommunens omgivande ledningsnät för vatten, avlopp (inklusive dagvatten) ska Exploatören erlägga anläggningsavgift enligt vid varje anslutningstillfälle gällande taxa.

7 Villkor

Parterna förutsätter

att Strängnäs kommunfullmäktige genom beslut senast 2021-08-30 som vinner laga kraft, godkänner detta avtal.

att detaljplanen Järnsparven 1, Strängnäs, Strängnäs kommun, i huvudsaklig överensstämmelse med föreliggande granskningshandling, bilaga 1, antas av Strängnäs kommunfullmäktige genom beslut, som vinner laga kraft.

Om nämnda förutsättningar ej uppfylls är detta avtal till alla delar förfallet, utan krav på ersättning från någondera parten.

8 Överlåtelse av avtal

Detta avtal får inte överlåtas på annan part utan skriftligt medgivande av Strängnäs kommunfullmäktige. Överlåtelse ska godkännas förutsatt att Kommunen inte har skälig anledning till att motsätta sig en överlåtelse.

Överlåtelse från Exploatören till koncerninternt bolag är dock undantaget kravet på medgivande från Kommunen.

9 Tvist

Tvist angående tolkning eller tillämpning av detta avtal ska i första hand lösas genom förhandling mellan parterna och i andra hand avgöras av allmän domstol.

(9)

4/4

Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt.

Strängnäs den / 2021 Strängnäs den / 2021

För Strängnäs kommun För Mikaelsgården fastighets AB

_________________________ _______________________

Jacob Högfeldt Jonas Boklund

Kommunalråd Ordförande

_________________________

Lars Ekström Kommundirektör

Bilagor:

1. Exploateringsområde, detaljplan

2. Överenskommelse om fastighetsreglering

(10)

(11)

AVTAL

Mark och exploatering Dnr KS/2021:142

1/2

Hära

ÖVERENSKOMMELSE OM FASTIGHETSREGLERING

Parter

Ägare av Strängnäs 3:1

Strängnäs kommun Org.nr: 212000-0365

Nygatan 10

645 80 STRÄNGNÄS

Ägare av Järnsparven 1

Mikaelsgården fastighets AB Org.nr 559069-1571

Vältstigen 4

64541 STRÄNGNÄS

1. Fastighetsreglering, markbyte

Parterna är överens om att genom fastighetsreglering överföra;

1. del av fastigheten Strängnäs 3:1 om ca 293 kvm till fastigheten

Järnsparven 1. Markområdet utgörs av kvartersmark för parkering och carport etc som avgränsas med röd kantlinje i detaljplanekartan, Bilaga A.

2. del av fastigheten Järnsparven 1 om ca 60 kvm till fastigheten Strängnäs 3:1. Markområdet utgörs av allmän platsmark för gång och cykel som avgränsas med blå kantlinje i detaljplanekartan, Bilaga A.

2 Ersättning

För markbytet ska Järnsparven 1, Mikaelsgården fastighets AB, betala 140 150 kronor i mellanskillnad till Strängnäs 3:1, Strängnäs kommun.

Ersättningen skall betalas mot faktura senast 14 dagar efter att förrättningen vunnit laga kraft.

3 Lantmäteriförrättning

Strängnäs kommun ansöker om fastighetsreglering. Mikaelsgården fastighets AB biträder ansökan genom undertecknande av detta avtal. Förrättningskostnaderna betalas av Mikaelsgården fastighets AB.

Bilaga 2

(12)

2/2

4 Tillträde

Tillträde till markområdena sker när förrättningen vunnit laga kraft. Parterna är överens om att tillträde kan ske tidigare om behov uppkommer vid

genomförandet vilket i så fall ska ske i samförstånd mellan parterna.

Detta avtal har upprättats i tre likalydande exemplar, varav parterna tagit varsitt och det tredje tillsänds Lantmäteriet.

Strängnäs den / 2020 Strängnäs den / 2020

För Strängnäs kommun För Mikaelsgården fastighets AB

_______________________ _______________________

Katrina Lepschi Zettervall Jonas Boklund Mark- och exploateringschef Ordförande

Bilagor:

A Detaljplanekarta

(13)

(14)

2020-09-28

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Värdeutlåtande

avseende

Järnsparven 1 (del av) och Strängnäs 3:1 (del av)

Strängnäs kommun

(15)

Järnsparven 1 (del av), Strängnäs 3:1 (del av) 2(6) Strängnäs kommun

UPPDRAG

Uppdragsgivare Strängnäs kommun genom Magnus Nyström.

Syfte och uppdrag Att bedöma marknadsvärdet (kr/kvm) av markerade markremsor enligt kartbild nedan (här kallade A och B).

Värderingsobjekt Järnsparven 1 (del av) och Strängnäs 3:1 (del av) i Strängnäs kom- mun, två markremsor jämte fastigheten Järnsparven 1.

Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 28 september 2020

Förutsättningar Värderingen förutsätter att detaljplan har vunnit laga kraft för om- råde B enligt samrådshandling.

Markområde A ska värderas som mark för allmänt ändamål. Mark- område B ska värderas som mark avsedd för parkering/komple- mentbyggnad.

Bedömda värden avser inklusive gatukostnader men exklusive VA- avgift.

A

B

(16)

För utlåtandet gäller även bifogade ”Allmänna villkor för värdeut- låtande”, där det bl.a. framgår att marken förutsätts ej vara belas- tad med miljöföroreningar, dvs inga saneringskostnader krävs. Vi- dare förutsätts markförhållandena vara normala.

Underlag - Muntliga och skriftliga uppgifter om fastigheten från uppdragsgi- varen.

- Plankarta, samrådshandling.

- Marknadsinformation.

- Kartor

BESKRIVNING

Lagfaren ägare Järnsparven 1: Mikaelsgården Fastighets AB (Org.nr. 559069-1571) Strängnäs 3:1: Strängnäs kommun (Org.nr. 212000-0365)

Fastighetstyp A: Mark detaljplanelagt för allmänt ändamål.

B: Markanvändning ”carport”, komplementbyggnad enligt ny de- taljplan.

Läge Värderingsobjektet ligger i de södra delarna av Strängnäs, Finn- inge. Avståndet till tågstation är en knapp kilometer och in till centrum är det knappt två kilometer. Näromgivningen utgörs främst av vårdcentralen, flerbostadshus och småhus i söder.

Källa: Datscha

(17)

Planförhållanden Värderingsobjektet omfattas av en detaljplan från 1971. Planen anger allmänt ändamål, ”A”. Del av marken är prickad dvs får ej bebyggas. Allmänt ändamål innebär att marken är planerad att an- vändas för allmänna byggnader för stat, kommun eller för ett an- nat allmänt ändamål.

Ett planförslag har tagits fram, vars syfte är att skapa bostäder samt verksamheter i bottenvåningen mot Finningevägen.

Servitut, samfälligheter,

inteckningar etc. Eventuella servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar,

samfälligheter och inteckningar etc. framgår översiktligt av bilagda

utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). Notera att endast FDS för

Järnsparven 1 bilagts.

(18)

VÄRDERING

Metod

Syftet med värderingen är att bedöma marknadsvärdet av mark- remsorna.

Värdebedömning markområde A

Ortsprisanalys av mark avsedd för allmänt ändamål. Värderingsob- jektet såldes 2018-09-26 för ett pris om 3,65 Mkr. På fastigheten finns tre byggnader som tillsammans mäter ca 600 kvm lokalarea (grovt uppmätt på karta). Det går inte att fördela köpeskillingen på mark resp byggnad. Det kan dock konstateras att lokalerna stod tomma då fastigheten köptes och syftet med köpet var att skapa byggrätter för flerbostadshus. Detta bör innebära att byggnaderna betingade ett ganska lågt värde för köparen i transaktionen. Med ett värde på t ex 3 Mkr för byggnader (ca 5 000 kr/kvm LOA) vär- derades marken till ett värde om ca 130 kr/kvm TA. Om byggna- derna istället tillskrevs ett värde om noll kronor värderades mar- ken till 740 kr/kvm TA. Markens värde bedöms återfinnas mellan 130 – 740 kr/kvm TA.

En ortsprisanalys avseende såld mark till trossamfund gjordes.

Allianskyrkan i Västerås köpte i feb 2020 fastigheten ”del av Väs- terås 2:67” för ett pris motsvarande ca 340 kr/kvm TA. En kyrka om ca 900 kvm planeras uppföras.

Mark för moské i de västra delarna av Göteborg köptes i nov 2016 till ett pris motsvarande ca 250 kr/kvm TA.

Mark för moské i de centrala delarna av Malmö köptes i 2010 till ett pris motsvarande ca 550 kr/kvm TA.

Försäljningen i Västerås bedöms vara bäst jämförelse varför värdet på mark för allmänt ändamål inom värderingsobjektet bedöms till 350 kr/kvm TA.

Värdebedömning markområde B

Hyra för parkering kan bedömas till ca 300 kr/mån. Minskas med vakans och drift- och underhållskostnad, ca 25%:

Driftnetto mark = 2 600 kr/år

Avkastningskrav markparkering, 4,5 %. Värde = 58 000 kr. Att an-

lägga markparkering bedöms kosta omkring 50 000 kr/plats. Netto

(19)

8 000 kr.

Markremsan bedöms motsvara ca 20 parkeringsplatser. Indikativt värde = 20 * 8 000 = 160 000 kr eller 546 kr/kvm vilket skäligen av- rundas till 550 kr/kvm TA.

Slutbedömning Värdet av markområde A bedöms till 350 kr/kvm TA.

Värdet av markområde B bedöms till 550 kr/kvm TA.

MARKNADSVÄRDE

Marknadsvärdet av markområde A, med angivna förutsättningar, bedöms vid värdetidpunkten 28 september 2020, till 350 kr/kvm

TA.

Marknadsvärdet av markområde B, med angivna förutsättningar, bedöms vid värdetidpunkten 28 september 2020, till 550 kr/kvm

TA.

Stockholm 2020-09-28

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Marcus Persson

Civilingenjör

Bilagor;

1. FDS

2. Allmänna villkor för värdeutlåtande

(20)

Järnsparven 1 (del av), Strängnäs 3:1 (del av) Bilaga 1 1(3) Strängnäs kommun

(21)

(22)

(23)

(24)

VÅRA KONTOR

Stockholm

Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50

Göteborg

Drottninggatan 36, 411 14 Göteborg Tel 031 10 78 50

Malmö

Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö Tel 040 12 60 70

Norrköping

Drottninggatan 32, 602 24 Norrköping Tel 011 12 61 21

Nyköping

Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70

Umeå

Svidjevägen 8, 904 40 Röbäck Tel 076 846 99 55

Västerås

Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 665 53 15

Östersund

Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund

Tel 076 114 99 88

(25)

(26)

(27)

(28)

(29)

(30)

(31)

(32)