Affärsmässiga principer

I lagtexten står det alltså att allmännyttan ska verka efter affärsmässiga principer och krävas marknadsmässiga avkastningskrav. Vad affärsmässighet är specificeras emellertid inte. Inte heller hur avkastningskravet ska räknas. Såväl Fastighetsägarna (genom Lind och Lundström (2011)) som SABO (2013) har i skrifter med samma namn (”Hur ett affärsmässigt företag agerar”) gett sina tolkningar. Fastighetsägarna jämställer affärsmässighet med vinstmaximering medan SABO menar att affärsmässighet måste förstås i sitt sammanhang. Man menar att bolaget alltid måste ”utgå från vad som är bäst för bolaget och endast vidta åtgärder och göra investeringar som bedöms bli lönsamma” (SABO 2013:3). Samtidigt menar SABO att denna lönsamhet ska ses på lång sikt, att inga krav finns på kortsiktig lönsamhet och att bolagen inte måste agera precis som privata värdar. Det viktiga är att det inte sker några större avvikelser vad gäller hyrorna i form av underprissättning, skriver SABO.

Samma oenighet finns när det gäller vad som är ett marknadsmässigt avkastningskrav. Där Fastighetsägarna rekommenderar ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital är det SABO:s uppfattning är att avkastningskravet ska gälla bolagets totalavkastning, det vill säga summan av direktavkastning (Driftnettot dividerat med genomsnittligt värde under året) och värdeförändring. Avkastningskravet som ställs av kommunen på företaget bör vara jämförbart med andra långsiktiga aktörer på samma marknad. Direktavkastningskrav ska kunna ställas i ägardirektiven, medan totalavkastningen är det som bör utvärderas, menar SABO.

Vi ser här en skillnad i hur man ser på och affärsmässighet i ett tidsmässigt perspektiv. Där Fastighetsägarna förordar kortsiktig lönsamhet rekommenderar SABO långsiktighet. annan skillnad handlar om hur man ska förstå affärsmässighet i det ett annat perspektiv. Fastighetsägarna resonerar om hur vissa insatser i ett bostadsbolag kan göras med förlust eller mindre lönsamhet, men döljas i ”pakettänkande” där andra insatser går med vinst. Ett sådant agerande menar man inte är affärsmässigt. Här tar man som exempel energibesparande åtgärder. Fastighetsägarna hävdar att överskott från en verksamhet inte får finansiera annan verksamhet som inte går runt. SABO delar inte denna uppfattning utan menar att det är fullt förenligt med lagstiftningen att arbeta på detta sätt så län ge som man inte medvetet ger sig in i affärer som normalt är olönsamma. ”I en verksamhet kan det finnas både plus och minus, men det är på företagsnivå som man jämför avkastningen med andra aktörer”, menar SABO (SABO 2013:21). I forskningsprojektet Nyttan med allmännyttan utvecklas ett sådant resonemang utifrån erfarenheterna bland de kommunala bostadsföretagen till att handla om affärsmässighet i samhällsansvar. Här resonerar författarna om såväl det temporala som det rumsliga perspektivet på affärsmässighet. Jag återkommer till detta i nästa kapitel, först kommer jag emellertid att kort redogöra för några centrala begrepp som är nödvändiga för att förstå hur sociala investeringar kan användas i gränssnittet mellan samhällsansvar och affärsmässighet.

Värdering och krav på avkastning

Centralt för resonemang och bedömning av affärsmässighet är beräkning och värdering av bostadsbolagets fastighetsbestånd. Till skillnad från börsnoterade fastighetsbolag har kommunala bostadsbolag inte krav på sig att göra värderingar. Men många gör det ändå eftersom värderingarna är avgörande för företagens finansiella ställning och intjänandeförmåga (Westerdahl 2015). Ett fastighets värde kan redovisas på två sätt. Genom bokfört värde, det vill säga den kostnad som det innebar att bygga eller förvärva fastigheten, eller genom marknadsvärdet, som uppskattas genom värderingar. De flesta bolag har ett betydligt större marknadsvärde än bokfört värde – något som kan definieras som fastighethetens övervärde.

I samband med fastighetsvärderingar används ofta termen direktavkastning. Denna definieras som driftnettot (det vill säga skillnaden mellan hyresintäkter och utgifter för drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt) dividerat med investeringen (eller investeringens marknadsvärde). Om ett företag har ett avkastningskrav på 5 procent ska

direktavkastningen på investeringar normalt sett också ligga över 5 procent. Direktavkastningen ska ge kompensation de risker företaget tar. Låga avkastningskrav speglar omvänt att företaget har positiva förväntningar om utvecklingen av driftnetto och marknadsvärde för fastigheten. Kassaflödet blir mindre, men fastighetsvärdet högre och summan blir större om eller när fastigheten säljs.

MKB värderar sina fastigheter årligen, med syftet att presentera bedömt marknadsvärde, justerad soliditet och totalavkastning, att fastställa eventuella nedskrivningsbehov och återtaganden av tidigare nedskrivningar samt och att använda värderingen som en del i den ekonomiska uppföljningen (MKB Fastighets AB 2016).

Den teknik för redovisning som används i denna typ av värderingar kallas för diskonterat nuvärde. Den utgår från det framtida driftnettot. I ett diskonterat nuvärde räknas framtida betalningstransaktioner om till ett nuvärde, men beräknat oberoende av inflationen. Betalningsströmmarna måste alltså både identifieras och göras om till att gälla ett dagsvärde (Westerdahl, 2015). Detta görs genom en omräkningsfaktor, som ofta kallas kalkylränta. Kalkylräntan är i sin tur är härledd från ett tänkt avkastningskrav. Med hjälp av kalkylräntan (avkastningskravet) räknas det framtida värdet av fastigheten om till i dag, och de årliga transaktionerna räknas om på samma sätt.

Därmed måste man mer eller mindre kunna identifiera framtida nivåer av både in- och utbetalningar. Den valda kalkylräntan blir också avgörande förs slutresultatet. En högre kalkylränta gör det diskonterade nuvärdet, det vill säga fastighetens värde idag, lägre. Bostadsföretag har olika principer för att beräkna kalkylräntan. I många fall köper företagen underlag för beräkningarna från konsultbolag medan andra, som till exempel MKB, gör egna bedömningar av avkastningskrav ”utifrån tillgänglig marknadsinformation från ett flertal värderingsinstitut samt efter interna analyser av genomförda fastighetsaffärer” (MKB Fastighets AB 2017).

I många fall varierar avkastningskravet mellan beståndets olika delar, det vill säga att en fastighets framtida och nutida läge beror på var i staden fastigheten ligger. Detta motiveras ofta av att det föreligger större risk för vakanser eller för förlust vid försäljning i mindre attraktiva områden. En fastighet som byggs eller förvärvas i så kallat A-läge (centralt) värderas därför högre efter byggnation än ett hus som byggs i C-läge (perifert). Flera allmännyttiga företag, däribland Framtiden i Göteborg och MKB har emellertid valt att mer

och mer gå bort från lägesdifferentierade krav på avkastning vid nyproduktion av fastigheter.

Ovanstående logik kring diskonterat nuvärde är centralt i beräkningar av sociala investeringar. Målet med många stadsutvecklingsprojekt i så kallat utsatta områden är att skapa en större blandning i alla avseenden, såväl gällande verksamheter och bostäder, upplåtelseformer och socioekonomisk blandning. Sådana förändringar antas leda till en högre attraktivitet. Genom stadsutvecklingsprojekt vill man utvidga stadens attraktiva lägen, genom att göra fler områden mer attraktiva. I attraktiva områden blir avkastningskravet lägre, vilket förvisso kan leda till lägre kassaflöden men framförallt ökade fastighetsvärden. På så sätt skapas övervärden i beståndet. Vi kan kalla detta för en förändring av det spatiala förutsättningarna för en fastighets värde. Det är en av förhoppningarna med flertalet av de sociala investeringar vi idag ser i urbana miljöer. Jag kommer att återkomma till sådana beräkningar i nästa kapitel.