DEL 2 – Sociala investeringar i MKB Fastighets AB
11. Mot en social investeringsplanering?
11.3. Företagsekonomiska värden
I det föregående har jag analyserat de sociala värden som de olika satsningarna kan sägas ha genererat samt belyst dessa utifrån ett socioekonomiskt perspektiv. Hur kan vi i nästa led förstå den eventuella kopplingen mellan satsningarna, den socioekonomiska utvecklingen och företagsekonomisk affärsmässighet? Ett första steg i detta är att se till förvaltningskostnadernas utveckling i de aktuella områdena. Hypotesen är att ett högt socioekonomiskt index och hög kollektiv empowerment kan indikera en högre grad av integration och social sammanhållning, vilket minskar risken för social oro och därmed också ökade kostnader för skadegörelse, vandalisering och nedskräpning.
För att se huruvida det finns ett samband mellan den socioekonomiska utvecklingen och fastighetsförvaltningen i ett bostadsområde kommer jag i detta kapitel att skapa ett så kallat förvaltningsindex som är uppbyggt av ett antal indikatorer kopplat till drift, underhåll och skadegörelse. Detta kommer sedan att korreleras mot det socioekonomiska indexet. Beräkningarna av indexet är gjorda utifrån ekonomiska underlag från MKB avseende de nämnda indikatorerna. Underlagen är framtagna för samma tidsperiod som den socioekonomiska utvecklingen, det vill säga 2007–2016. Siffrorna har rensats från extraordinära händelser och de årliga prisförändringarna har korrigerats utifrån inflationen. Jämförelser har gjorts med kontrollområdet Törnrosen samt Herrgården. De olika indikatorerna kommer här att presenteras separat innan de sätts samman till ett index.
Innan jag tittar vidare på förvaltningskostnaderna kan det emellertid vara av intresse att studera hur hyresgästerna ser på företaget. I linje med resonemang om kollektiv empowerment och social sammanhållning i bostadsområden är en vanligt förekommande hypotes att nöjda hyresgäster genererar mindre kostnader för företaget. En nöjd hyresgäst känner samhörighet och ansvar för det gemensamma. Undersökningar av hur nöjda hyresgästerna är görs årligen av MKB i en kundenkät. Enkäten består i själva verket av två olika undersökningar, ett större antal frågor som mäter ett så kallat Serviceindex (SI), samt
NKI och Serviceindex
Serviceindex har innan kundenkäterna blev årliga 2015 också mätts 2007, 2010 och 2012 och består av ett 60-tal frågor som berör olika teman: service, skötsel, boendestandard och trygghet. Kunderna får svara enligt en förutbestämd skala på frågor av karaktären ”Det är lätt att komma i kontakt med MKB”, och ”Jag känner mig trygg i mitt område”. De olika temana utgör också delindex. Nöjd kund-index har mätts sedan 2015 och består av tre övergripande frågor: ”Hur nöjd är du totalt sett med MKB som hyresvärd?”, ”Hur väl uppfyller MKB de förväntningar du har på en hyresvärd”, samt ”Tänk dig den ideala hyresvärden, hur nära denna ligger MKB?”. Enkäten går ut till alla hushåll i MKB vartannat år och svarsfrekvensen vid 2016 års mätning låg på 55 procent totalt. I de undersökta områdena ligger svarsfrekvensen på mellan 50 och 53 procent. Resultaten av de olika delfrågorna vägs samman till ett index. Följande diagram visar NKI och SI för de senaste två mätningarna. 2015 2016 Augustenborg SI 82,1 85,6 NKI 65,9 69,7 Holma SI 78,7 81,5 NKI 67,7 68,7 Örtagård SI 70,2 77 NKI 59,5 67,8 MKB SI 78,9 82,5 NKI 64,9 69,4
Figur 28: Utveckling NKI och Serviceindex
Studerar vi sifforna över tid ser vi att kunderna i MKB blir mer och mer nöjda. Generellt sett ökar både SI och NKI i alla områden, vilket också bekräftades i resultatet av 2017 år mätning som publicerades precis vid denna rapports slutförande.
För denna studie är Serviceindex mest intressant då den mäter flera av de indikatorer vi är intresserade av att koppla till den socioekonomiska utvecklingen. Här ser vi att Augustenborg har högre siffror än genomsnittet för MKB medan Holma och Örtagård har lägre. Vi ser emellertid att skillnaderna mellan delområdena minskar mellan 2015 och 2016.6
Figur 29: Utveckling av Serviceindex
Vi ser att den största ökningen har skett i Örtagård, där indexet närmar sig de andra områdena. Holma ökar något mindre än den genomsnittliga ökningen och Augustenborg ökar i samma grad som snittet för hela MKB:s bestånd. Siffrorna ligger således väl i linje med den socioekonomiska utvecklingen jag tidigare belyst. Den mest positiva utvecklingen sker i Örtagård medan med minst positiva utvecklingen sker i Augustenborg, som också hade det bästa utgångsläget.
Tittar vi på de olika delindex i Serviceindex ser vi också att ökningen är störst i Örtagård, när det gäller service och boendet. Det som är mest intressant här i en sådan jämförelse är emellertid att tryggheten ökar markant i Holma. Här är ökningen nästan 9 punkter, vilket kan jämföras med fyra punkter i Augustenborg och två i Örtagården.
65 70 75 80 85 90 95 100 2015 2016
Serviceindex 2015-2016
Figur 30: Utveckling av delindex i Serviceindex
Detta står i bjärt kontrast de undersökningar som görs av Malmö stad och polisen som pekar ut Holma som särskilt otryggt. Augustenborg och Holma upplevs i MKBs egna undersökningar som lika tryggt. Det står också i kontrast till de enkät- och intervjusvar som presenterats gällande Holma i denna studie. Här var det många som pekade på en upplevd otrygghet. En förklaring kan vara att studien om Holma riktade in sig på torget. Det är framförallt trafiksituationen och samlingar av ungdomar på torget som upplevs som otryggt i mina resultat.
Kostnader för skötsel och drift
Om vi då vänder oss till förvaltningskostnaderna så har jag börjat med att studera kostnader för drift och skötsel. Här kan vi konstatera att kostnaderna för skötsel, vilket avser ”personal, lokaler, lokalkostnader, serviceavtal, yttre skötsel, trappstädning, lägenhetsstädning, övervakning och övrig skötsel”, följer varandra i de tre områdena fram till 2012. Skötseln har fram till dess varit billigare per kvadratmeter i Örtagård än i Holma och Augustenborg, som har haft ungefär samma kostnader. 2012 stiger plötsligt kostnaderna i Örtagård för att sedan stanna på denna nivå. Samtidigt som de sjunker i Holma. 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 Se rv ic e Sk öts e Bo end e Tr yg gh et Se rv ic e Sk öts el Bo end e Tr yg gh et Se rv ic e Sk öts e Bo end e Tr yg gh et
Augustenborg Holma Örtagården
Serviceindex delindex 2015-2016
Figur 31: Utveckling av skötselkostnader
En annan utveckling ser vi gällande driftskostnader, vilket infattar administration, skötsel, renhållning, reparationer och skador samt övriga skador. Media (uppvärmning) har inte räknats med. Här är det Augustenborgs som legat under de övriga men vänt uppåt och på senare år passerat såväl Holma som Örtagård.
- 20 40 60 80 100 120 140 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Skötselkostnader per kvm 2007-2016
Augustenborg Holma Örtagård
- 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Driftskostnader exkl media per kvm 2007-2016
Figur 32: Utveckling av driftskostnader
Ser vi på den sammantagna kostnaden för drift och skötsel ser vi att det skiljer sig en del mellan områdena. 2016 är Augustenborg dyrast med 533 kronor per kvadratmeter, följt av Örtagård på 498 och Holma på 485. Den genomsnittliga kostnaden för de tio åren är emellertid högst i Örtagård och lägst i Augustenborg.
Kostnader för skadegörelse, klotter, brand och städning
Bryter vi ner kostnaderna och tittar på skadegörelsereparationer, kostnader för klottersanering, bränder och städning, ser vi att Örtagård historiskt sett har legat högt i jämförelse med de andra två områdena. För skadegörelse ser vi att kostnaderna per kvadratmeter har legat mer än fyra gånger högre än Augustenborg; 6,2 kronor jämfört med 1,4 kr per kvadratmeter i genomsnitt över de tio åren. Vi ser emellertid en försiktigt nedåtgående trend i Örtagård som avviker från de flesta andra områden. Det går också konstatera att det angränsande Törnrosen har en motsvarande utveckling.
Figur 33: Utveckling av kostnader för skadegörelse
Studerar vi kostnader för klottersanering ser vi emellertid att kostnaderna ökar mer i Örtagård än i Holma och Augustenborg. Kostnaderna för inbrott är svårt att studera, eftersom Örtagård visar på stora abnormiteter. Generellt sett har Örtagård lägre kostnader för inbrott än övriga områden, men stora toppar under 2011 och 2014 gör att
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Kostnader för skadegörelse 2007-2016
Augustenborg Holma
Örtagård Linear (Augustenborg) Linear (Holma) Linear (Örtagård)
mediankostnaderna för inbrott i Örtagård är 135 tkr per år under perioden 2007–2016, jämfört med 76 tkr i Augustenborg och 67 tkr för Holma.
En annan post som också är svår att studera är kostnader för bränder. Det finns en rik flora av forskning om bränder i Malmö som visar ett tydligt samband mellan delområdes levnadsvillkor och antal anlagda bränder i exempelvis återvinningshus och garage. ”En ökande befolkningsgrupp med låg utbildning, många barn och unga, dåliga levnadsförhållanden och begränsade bo- och vistelseytor ökar risken för att det blir fler anlagda bränder”, skriver Guldåker och Hallin (2013:79). Deras kartläggning visar att Örtagården, men framförallt Herrgården och Kroksbäck, står för en betydande del av de ökande antalet bränder under 2000-talet. Detta syns också i MKB:s kostnader för bränder.
Figur 34: Utveckling av kostnader för brandskador
Intressant att notera är emellertid att kostnaderna för brandskador i Örtagård har minskat drastiskt efter de stora topparna 2010 och 2011 och ligger nu i nivå under Augustenborg. Holma har under perioden legat på en stabil nivå, och på senare år har kommit att få mindre motsvarande kostnader än i Augustenborg och Örtagård. Holma har under den aktuella tidsperioden således haft relativt få bränder i MKB:s bestånd, vilket också står i kontrast till grannområdet Kroksbäck, som i tidigare nämnda studier pekas ut som ett av de område där bränder varit vanligast under 2000-talet.
Jag redovisar här också kostnader för pappersplockning och trappstädning. Dessa två indikatorer avser köpta tjänster. Detta är emellertid en faktor som gör bedömningar svåra.
- 1 000 000 2 000 000 3 000 000 4 000 000 5 000 000 6 000 000 7 000 000 8 000 000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Kostnader för brandskador
personal som gör att stora förändringar som är svåra att förklara. Vi har exempelvis en tiodubblad kostnadsökning för pappersplockning för perioden 2011–2014 i Örtagård och en 50-procentig kostnadsökning för trappstädning i Holma för perioden
Figur 35: Utveckling av kostnader för pappersplockning
Figur 36: Utveckling av kostnader för trappstädningsplockning
- 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Kostnader för pappersplockning (köpta tjänster)
Augustenborg Holma Örtagård
- 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Trappstädning per kvm
Förvaltningskostnadsindex
Utifrån de variabler som presenterats i detta kapitel har i likhet med det socioekonomiska indexet ett förvaltningskostnadsindex satts samman. De olika variablerna har viktats, justerats för skala och summerats per kvadratmeter. En jämförelse har gjorts med den generella utvecklingen för drift och skötsel för att identifiera eventuella avvikelser. Kostnader för bränder och inbrott har inte använts som indikatorer i indexet då dessa ger för stora och oregelbundna variationer i ett kostnadsindex. Kostnader för bränder och inbrott bör istället betraktas som utomstående variabler. Följande index framstår för åren 2007 – 2016:
Figur 37: Utveckling av förvaltningskostnadsindex
Indexet visar på något stigande kostnader i alla områden även efter att inflationen har beaktats. Vi ser emellertid att indexet stiger kraftigt i Örtagården, där kostnaderna redan var betydligt högre än i Augustenborg och Holma. Tittar vi på periodiseringar ser vi att indexet ligger still eller minskar något under perioden 2007–2014 i Holma och Augustenborg för att sedan stiga. Ökningen i Holma är kraftig mellan 2014–2016 – från ett index på 95 till 177. I Örtagård är kurvan stabil fram till 2011, då en kraftig ökning inleds. Den årliga genomsnittliga stigningen av indexet över tidsserien har emellertid varit högst i
0 50 100 150 200 250 300 350 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Förvaltningskostnadsindex 2007-2016
Augustenborg Holma Örtagård Linear (Augustenborg) Linear (Holma) Linear (Örtagård)Holma. Augustenborg är det område där indexet är mest stabilt. Här sker enbart en liten årlig höjning.
Den stora spridningen i vissa variabler, även när extremer har rensat bort, gör att det vilar en stor osäkerhet över detta index. Standardavvikelsen är stor, inte minst i Örtagården. Det går emellertid att konstatera att förvaltningen kostar olika mycket i olika områden. Det skiljer 120 punkter i index mellan Augustenborg och Örtagård. Framförallt är det de drastiskt höjda kostnaderna för de osäkra variablerna pappersplockning och trappstädning under 2014 och 2015 som påverkar indexet för Örtagård. Detta bekräftas också av de tidigare beskrivna kostnaderna för skötsel som stigit mest i Örtagård under dessa år. Sammanfattningsvis är det en lite spretig bild som förvaltningskostnaderna ger. Utvecklingen ser ut att vara mest positiv i Augustenborg och minst positiv i Örtagård. Samtidigt är utvecklingen i Örtagård positiv efter 2011 gällande de flesta indikatorer. Bränder och skadegörelser har exempelvis minskat signifikant i Örtagården efter 2011. Däremot har kostnaderna för pappersplockning och trappstädning skjutit i höjden, vilket får stora implikationer för såväl skötselskostnaderna totalt som förvaltningskostnadsindexet.