DEL 2 – Sociala investeringar i MKB Fastighets AB
11. Mot en social investeringsplanering?
11.4. En social investeringsplanering
I det föregående har jag nu belyst såväl ett socioekonomiskt och ett förvaltningsekonomiskt perspektiv på de tre områdena för studien. Studerar vi de två indexen i förhållande till varandra får vi stöd för hypotesen kring en relation mellan dem. Förvaltningskostnadsindex, drift och underhåll i sig skiljer sig åt mellan områden med olika karaktär med olika socioekonomisk status. Augustenborg, som har högst socioekonomiskt index (S-index) har lägst förvaltningskostnadsindex och förvaltningskostnadsindex (F- index). Omvänt har Örtagård lägst S-index och högst F-index.
Figur 38: Förvaltningskostnadsindex och socioekonomiskt index 2015
Socioekonomiska lyft – företagsekonomiska vinster?
Jag har i tidigare kapitel konstaterat att den socioekonomiska utvecklingen över tio år i de tre områdena har varit sämre än malmögenomsnittet i relativa mått, även om de boende i områdena fått bättre levnadsvillkor i absoluta mått. Jag har också kunnat konstatera att utvecklingen har vänt i Örtagården, där levnadsvillkoren stiger snabbare än i de andra områdena.
Går det då att göra några paralleller till det ovan framtagna förvaltningskostnadsindexet? Hur ser det ut om vi jämför det socioekonomiska indexet med förvaltningskostnadsindexet över tid? Går det att säga att kostnaderna ökar mer om befolkningen får det sämre och omvänt – blir fastighetsskötseln billigare om levnadsvillkoren förbättras? I detta kapitel kommer jag att studera dessa samband genom att se på korrelation mellan de två indexen och utifrån detta diskutera om ett sådant samband kan ligga till grund för en social investeringsplanering.
Korrelation mellan värdeserier mäts mellan -1 och 1, där 1 innebär en fullständig positiv korrelation och -1 en fullständig negativ korrelation. Utifrån tidigare stipulerade hypoteser så söker vi i den här studien en negativ korrelation – det vill säga ett samband som visar att om det socioekonomiska indexet skulle stiga så skulle förvaltningskostnadsindex sjunka – eller omvänt. I beräkningarna har jag utgått från den relativa förändringen för båda indexen under perioden 2007–2015, med 2007 som indexår.
0 50 100 150 200 250 300
Augustenborg Holma Örtagården
Förvaltningskostnadsindex och
socioekonomiskt index 2015
Vi kan alltså se att det socioekonomiska indexet minskar något eller ligger stilla i alla undersökta områden. Befolkningen får det något sämre i förhållande till övriga Malmö. Samtidigt ökar kostnaderna för förvaltning även när inflationen är borträknad. Det går alltså att se ett möjligt samband mellan levnadsvillkor och förvaltningskostnader. När socioekonomiskt index sjunker så stiger förvaltningskostnadsindex. Det går emellertid inte att dra några långtgående slutsatser beträffande sambandens negativa korrelation. För det första är det socioekonomiska indexet trögrörligt medan förvaltningskostnadsindex förändras snabbare och mer heterogent till följd av plötsliga kostnader. För det andra har jag inte studerat fastighetsdata i något delområde där det socioekonomiska indexet har ökat signifikant. En studie av ett sådant område skulle krävas för att visa sambandet i båda riktningar.
Av de områden jag har studerat är korrelationen högst i Örtagård. Här är utvecklingen mellan socioekonomiskt index (S-index) och förvaltningskostnadsindex (F-index) spegelvänd fram till 2011. Korrelationen ligger under denna period på -0,6. Sedan drar förvaltningsindexet iväg medan socioekonomiskt index också förbättras. korrelationen försvinner.
Figur 39: Utveckling av förvaltningskostnadsindex och socioekonomiskt index Örtagård
Till stor del har detta att göra med den stora standardavvikelsen i kostnaderna som tidigare belysts. 2014 och 2015 innebar stora kostnader för trappstädning och pappersplockning
0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
F-index & S-index Örtagård (2007=100)
F-index S-indexsom innebar stora avvikelser i F-index. Väljer vi att plocka bort trappstädning och pappersplockning får vi en betydligt stabilare korrelation.
I de andra delområdena går det inte med någon säkerhet dra några slutsatser om sambandet mellan socioekonomisk utveckling och företagets förvaltningskostnader under någon tidsperiod. Här ligger korrelationen på ett positivt värde, det vill säga omvänt samband, under stora delar av perioden. I Augustenborg minskar såväl F- som S-index under perioden 2007–2010. Efter det går det att se en negativ korrelation i Augustenborg, men områdets data visar hur S-index förändras långsamt och därmed blir det svårt att göra jämförelser när drastiska skillnader finns i F-index.
Figur 40: Utveckling av förvaltningskostnadsindex och socioekonomiskt index Augustenborg
Beträffande Holma ser vi ungefär som i Holma att korrelationen är måttlig under en lång tidsperiod för att sedan avvika under de senaste åren. Även här är det extrema kostnader i F-index som påverkar, framförallt trappstädning.
75,00 80,00 85,00 90,00 95,00 100,00 105,00 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
F-index & S-index Augustenborg
F-index S-indexFigur 41: Utveckling av förvaltningskostnadsindex och socioekonomiskt index Holma
Vad kan vi då dra för slutsatser av dessa samband? Jag vill som återigen mana till en försiktighet beträffande sambanden, men det som är tydligt är att den något förbättrade socioekonomiska situationen i Örtagård överensstämmer med något relativt sjunkande förvaltningskostnader, om vi tar rensar bort de extrema siffror som pappersplockning och trappstädning har genererat under de senare åren. I Augustenborg har vi under de senaste fem åren sett en (relativt sett) sjunkande socioekonomisk utveckling och betydligt stigande förvaltningskostnader, vilket också ger stöd för hypotesen. När det gäller Holma kan vi inte se några tydliga mönster.
Samband mellan socioekonomisk utveckling och företagsmässig vinst
Ett annat sätt att diskutera samband mellan socioekonomisk karaktär och affärsmässighet är att utifrån ovanstående princip om förhållande mellan S- och F-index i olika bostadsområden diskutera samband mellan socioekonomiskt status och ett områdes attraktivitet genom dess avspegling i fastighetspriser. Istället för att studera besparingar i förvaltningen kan vi alltså studera potentiella värdeökningar i fastighetsbeståndet. Jag har i tidigare kapitel beskrivit tidigare försök att göra sådana antaganden.
Ett sätt att slå fast principer för sådana samband är att jämföra bostadsrättspriser i två områden med olika socioekonomiska karaktärer men med liknande förutsättningar. Ett område som skulle kunna vara jämförbart med Rosengård som helhet är Kirseberg. Det är båda områden med blandad bebyggelse, relativt nära till centrum och med en historia som
0,00 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00 160,00 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
F-index & S-index Holma
F-index S-indexse att bostadsrättspriserna i Kirseberg är 4 000 kr högre per kvadratmeter än i Rosengård. Det socioekonomiska indexet är 30 punkter högre i Kirseberg än i Rosengård som helhet. Om vi utgår från ett antagande om att ett lyft i socioekonomiskt index i Rosengård till en nivå i höjd med Kirseberg skulle detta potentiellt kunna innebära ett motsvarande lyft i bostadsrättspriserna, från 17 574 till 21 000 kronor per kvadratmeter, en ökning på knappt 20 procent.
Enligt samma logik kan vi göra antaganden om det hyrda fastighetsbeståndet genom att studera avkastning och fastighetsvärde. Om vi utgår från F-index kunde jag konstatera att det skiljer 120 punkter mellan Augustenborg och Örtagården 2016. Vi kan också se att det skiljer 19 punkter i det socioekonomiska indexet. Även om vi inte kan säkerställa sambandet över den tidsperiod som jag har studerat i denna rapport skulle kan kunna resonera framåt över ett längre tidsperspektiv. Resonerar vi grovt kring att en höjning av S-index med 20 punkter i Örtagården skulle ge området samma socioekonomiska status som Augustenborg har 2016 så skulle också, i teorin, F-index sjunka till samma nivå som Augustenborg 2016. Det skulle innebära en drastisk sänkning av de reella kostnaderna för förvaltningen i Örtagården, vilket får bäring på fastigheternas marknadsvärde. Studerar vi områdenas marknadsvärde har MKB ett avkastningskrav (2015) för bostäder i Augustenborg (B-läge) på 4,75 och i ett motsvarande avkastningskrav i Örtagård (C-läge) på 5,65. Utifrån tidigare logik kan vi då räkna grovt att en höjning av 20 punkter i S-index motsvarar en procentenhets sänkning av direktavkastningskravet. Detta ger att en ökning av S-index i Örtagård med 20 punkter skulle kunna sänka direktavkastningskravet till 4,65, en sänkning på 16%. Givet att inga externa faktorer påverkat (vilket det i realiteten alltid gör) kan detta översättas till en ökning av fastighetsvärden i området med motsvarande skillnad, det vill säga 16%. Adderar vi 16% på det totala värdet vid värdeår 2013 skulle detta innebära en ökning på omkring 100 kronor miljoner utöver den genomsnittliga schablonmässiga höjningen. Den genomsnittliga ökningen av fastighetsvärdet i Örtagården har under perioden 2003–2013 varit knappt 6% och totalavkastningen drygt 7%.
Mer intressant är emellertid att utgå från de resultat denna studie har gett. Om vi tar Bokalprojektet som exempel så genererade detta nedskrivningar vid byggnationen, inte minst till följd av den extraordinära arkitekturen som betingade en merkostnad på ca 15 mkr. Under åren som har passerat sedan Bokalerna invigdes har fastighetsvärdena schablonmässigt stigit med i genomsnitt 4,7 % årligen och avkastningskravet sänkts från
en merkostnad på 15 mkr är intjänad bara genom den gynnsamma utvecklingen i fastighetsbranschen. Men denna förändring hade skett även utan en investering i Bokalerna. Denna studie tyder emellertid på att Bokalerna har genererat stora sociala värden som också med viss försiktighet kan avspeglas i förvaltningskostnader och fastighetsvärden. Antar vi att det ökade sociala indexet medför en sänkning med ytterligare 0,2 procentenheter av direktavkastningskravet som ett resultat av ökad attraktivitet, får har vi en total minskning av direktavkastningskravet med 24%. Av dessa kan 3,5% kan härledas till investeringen. Tänker vi följaktligen oss en additiv värdeförändring på 3,5 % för Bokalinvesteringen utöver den schablonmässiga så räcker det således med några år för att merkostnaden på 15 miljoner kronor ska vara intjänad, utan att för den delen räkna in eventuella mervärden genom smittoeffekter på det omgivande beståndets fastighetsvärden. Tänker vi oss att direktavkastningen minskar med en halv procentenhet på detta som en följd av investeringen, ja då är det ingen tvekan om att investeringen i Bokalerna är affärsmässiga. Den försäljning av området som nyligen skett visar också på att det finns en investeringsvilja. Hade den kunnat ske om inte MKB satsat på Bokalerna?
Logiken går också att applicera på exemplet Greenhouse i Augustenborg. Projektet underavkastade betydligt och värderades i januari 2014 till ett marknadsvärde till ca 141 mkr. Sedan dess har avkastningskravet i B-lägen sänkts med ca en procentenhet från 4,7 till 4,6 procent som en följd av fastighetsmarknadens utveckling. MKB gör inte längre bedömningar av avkastningskrav på delområdesnivå, men en rimlig bedömning är att det schablonmässiga direktavkastningskravet har sänkts i Augustenborg från 4,75 procent år 2015 till 4,6 procent idag. En sådan bedömning är emellertid baserad på schablonmässiga värderingar – egentligen att betrakta som ett noll-alternativ, det vill säga att Greenhouse inte hade byggts. Tänker vi oss istället att områdets attraktivitet förändras som en följd av investeringen i Greenhouse, och att den ökade attraktiviteten som vi kan se spår av i denna studie sänker avkastningskravet ytterligare 0,3 procentenheter till 4,3 har vi en absolut sänkning av direktavkastningskravet på 7,5%. En motsvarande värdeökning skulle ge en dagsvärdering av Greenhouse till 152 miljoner, det vill säga en värdeökning på 11 miljoner kronor jämfört med projekteringen 2014. Till detta kommer en potentiellt ökad attraktivitet och efterfrågan för hela området när nya aktörer söker sig till Augustenborg, vilket också medför en motsvarande värdeökning utav resten av beståndet i Augustenborg. Givet denna värdeökning över hela beståndet kan Greenhouse redan på några års sikt ses som en affärsmässig investering trots den initiala underavkastningen.
11.5.
Sammanfattande slutsatser
Vad säger då oss ovanstående om en social investeringsplanering? Är det möjligt att resonera kring att ökade investeringar i sociala satsningar också leder till företagsekonomiska besparingar? Denna studie har sökt sambanden mellan bostadssociala insatser genomförda i några av MKB:s områden i Malmö och företagsmässiga besparingar i förvaltning och vinster genom ökade fastighetsvärden.
I Augustenborg har vi sett en försämring av den socioekonomiska strukturen i förhållande till Malmö som helhet. Samtidigt ser vi en ökning i förvaltningskostnader som dock är mindre än motsvarande ökning i Holma och Örtagården och är det område som idag har lägst förvaltningskostnadsindex av de tre. Den förändring som Greenhouse har inneburit är ännu för tidig att se i socioekonomisk struktur och förändringar i förvaltningskostnader. I Holma har det socioekonomiska indexet minskat kontinuerligt samtidigt som kostnaderna för förvaltning ökat drastiskt efter 2014. Eftersom statistiken är eftersläpande är det omöjligt att säga något om hur satsningen på Holma torg har påverkat det socioekonomiska indexet. Däremot kan vi se att kostnaderna för skadegörelse, brand och nedskräpning har ökat något sedan de nya punkthusen byggdes.
I Örtagården ser vi hur det socioekonomiska indexet har varit i stort sett oförändrat. Levnadsvillkoren har förbättrats något. Samtidigt ser vi att förvaltningskostnaderna har minskat om vi rensar ut de abnormiteter som finns materialet. Framförallt ser vi ett samband efter 2010, då Bokalerna invigdes.
Den första och viktigaste slutsatsen av studien är att effekten sociala investeringar måste
studeras över lång tid. Studien kan påvisa en positiv förändring den socioekonomiska strukturen i Örtagården som ett resultat av det arbete som skett med Bokalerna, Örtagårdstorget och Rosengårdsstråket. Den kan också påvisa ett samband mellan den socioekonomiska utvecklingen och de företagsmässiga besparingarna i förvaltningskostnader när abnormiteter rensas, även om detta samband är svagt och präglat av flera osäkerheter i underlaget. Att dessa samband måste studeras över tid gör också att exemplen Holma och Augustenborg behöver studeras vidare.
En andra – försiktig – slutsats är således att investeringar av den typ som har gjorts i
Örtagården, där fysiska och sociala satsningar gjorts i symbios, faktiskt är lönsamma ur ett företagsekonomiskt perspektiv. Örtagård och exemplet med Bokalerna går att härleda till
en sådan logik, medan Augustenborg och Holma inte har genomgått fysiska förändringar förrän senare år. Dessa områden behöver alltså följas upp på motsvarande sätt.
En tredje slutsats är att en social investeringsplanering i allmännyttan är möjlig och ligger
i linje med gällande lagstiftning. Exemplet Bokalerna stödjer slutsatsen att MKB:s handlingsförmåga behöver bejakas och att den sociala investeringsplanering som MKB visar här kan leda exempel för allmännyttans utveckling framgent.
Figurer
Figur 1: Tabell över allmännyttans andel av hushållen i de tre storstäderna 1998–2015.
Källa: SCB. ... 35
Figur 2: Färdigställda bostäder i MKB 2011–2016. Källa: MKB. ... 36
Figur 3: Bostäder i Malmö efter ägarkategori 2013-2016. Källa: SCB. ... 37
Figur 4: Allmännyttans samhällsansvar ... 40
Figur 5: Matris för att kategorisera och mäta samhällsnytta ... 48
Figur 6: Modell för sociala investeringar för fastighetsägare. Källa; Malmö stad 2013. . 58
Figur 7: Attityder till boendet och Augustenborg ... 104
Figur 8: Attityder till odling och hållbar utveckling i Augustenborg ... 106
Figur 9: Attityder till Greenhouse bland MKBs boende i Augustenborg ... 107
Figur 10: Integration mellan Greenhouse och övriga Augustenborg ... 109
Figur 7: De tre nybyggda husen på Holma Torg. Växthuset med veckat tak syns mellan två av husen. Foto: MKB Fastighets AB. ... 133
Figur 8: Attityder till Holma och boendet 2017, fördelning. ... 133
Figur 9: Attityder till Holma och boendet 2015–2017, medelvärden. ... 134
Figur 10: Attityder till Växthuset 2017, fördelning och medelvärden. ... 135
Figur 11: Holma torg: bidrag till integration och social sammanhållning ... 143
Figur 17: Matris över sociala värden i MKB:s satsningar ... 146
Figur 18: Utbildningsnivå och andel förvärvsarbetande i delområdena 2007–2015 ... 150
Figur 19: Disponibel inkomst i delområdena 2006 och 2015 (median - 2015 års penningvärde) ... 151
Figur 20: Disponibel inkomst i delområdena i förhållande till Malmö-median ... 152
Figur 21: Befolkningens bakgrund i delområdena ... 153
Figur 22: Hushållens sammansättning i delområdena ... 154
Figur 23: Andel barnfamiljer i delområdena 2002–2014 ... 154
Figur 24: In och utflyttningar i delområdena ... 156
Figur 25: Socioekonomiskt index 2007-2015 ... 158
Figur 26: Utveckling av socioekonomiska indikatorer i Örtagården ... 160
Figur 27: Utveckling av socioekonomiska indikatorer i Augustenborg ... 162
Figur 28: Utveckling av socioekonomiska indikatorer i Holma ... 163
Figur 29: Utveckling NKI och Serviceindex ... 165
Figur 30: Utveckling av Serviceindex ... 166
Figur 31: Utveckling av delindex i Serviceindex ... 167
Figur 32: Utveckling av skötselkostnader ... 168
Figur 33: Utveckling av driftskostnader ... 169
Figur 34: Utveckling av kostnader för skadegörelse ... 169
Figur 35: Utveckling av kostnader för brandskador ... 170
Figur 36: Utveckling av kostnader för pappersplockning ... 171
Figur 37: Utveckling av kostnader för trappstädningsplockning ... 171
Figur 38: Utveckling av förvaltningskostnadsindex ... 172
Figur 39: Förvaltningskostnadsindex och socioekonomiskt index 2015 ... 174
Figur 40: Utveckling av förvaltningskostnadsindex och socioekonomiskt index Örtagård ... 175
Figur 41: Utveckling av förvaltningskostnadsindex och socioekonomiskt index Augustenborg ... 176 Figur 42: Utveckling av förvaltningskostnadsindex och socioekonomiskt index Holma
Referenser
Andersson, Berit, Marianne Liedholm, Göran Lindberg, and Jill Sörensen. 2002. Demokrati Och Delaktighet - Delrapport Om Storstadssatsningen. Lund. Andersson, Roger, Åsa Bråmå, and Jon Hogda. 2007. Segregationens Dynamik Och
Planeringens Möjligheter. En Studie Av Bostadsmarknad Och Flyttningar I Malmöregionen. Malmö: Malmö stad.
Aunér, Bertil. 2001. MKB Vågade. Kristianstad: Struktur Förlag.
Aunér, Bertil. 2009. “Det Var Så Himla Grant.” Malmö: MKB Fastighets AB. Billing, Peter and Mikael Stigendal. 1994. Hegemonins Decennier: Lärdomar Från
Malmö Om Den Svenska Modellen. Malmö: Möllevångens samhällsanalys. Birgersson, Bengt-owe. 2008. Bostaden En Grundbult I Välfärden. En Förstudie Om
Levnadsvillkor Och Boende – Del Ett. Rapport På Uppdrag Av Hyresgästföreningen.
Birgersson, Bengt Owe et al. 1999. På de Boendes Villkor - Allmännyttan På 2000-Talet (SOU 1999:148).
Blomé, Gunnar. 2010. Ekonomiska Effekter Relaterade till Åtgärder I Bostadsområden. Karlskrona.
Blomé, Gunnar. 2011. “Organizational and Economic Aspects of Housing Management in Deprived Areas.” Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm.
Blomé, Gunnar. 2012. “Försäljning Av Allmännyttan Och Inträde Av Privata Ägarintressen.” 95–103.
Borelius, Ulf and Ulla-britt Wennerström. 2009. “A New Gårdsten : A Case Study of a Swedish Municipal Housing Company.” International Journal of Housing Policy 9(June 2009):223–29.
Boverket. 2008. Nyttan Med Allmännyttan. Utvecklingen Av de Allmännyttiga Bostadsföretagens Roll Och Ansvar. Karlskrona: Boverket.
Boverket. 2010. Socialt Hållbar Stadsutveckling – En Kunskapsöversikt. Karlskrona. Boverket. 2017. Allmännyttiga Kommunala Bostadsaktiebolag. Karlskrona.
Brante, Thomas, Heine Andersen, and Olav Korsnes, eds. 1998. Sociologiskt Lexikon. Stockholm: Universitetsforl.
Dannestam, Tove. 2009. “Stadspolitik I Malmö. Politikens Meningsskapande Och Materialitet.” Lunds universitet.
Delegationen för hållbar städer. 2012. Femton Hinder För Hållbar Stadsutveckling. Delshammar, Tim et al. 2012. Stadsodling – Reflektioner Och Perspektiv Från SLU
Alnarp.
Engström, Carl-Johan. 2012. “Hållbar Stadsutveckling – Hinder Och Möjligheter.” Fölster, Stefan. 2017. Den Inkluderande Staden – Stadsutveckling I Kommuners
Galster, George. 2007. “Neighbourhood Social Mix as a Goal of Housing Policy: A Theoretical Analysis.” European Journal of Housing Policy 7(1):19–43. Gerell, Manne. 2014. Grannskap Och Socialt Kapital. Malmö.
Gerell, Manne. 2017. “Neighborhoods without Community: Collective Efficacy and Crime in Malmo, Sweden.”
Giddens, Anthony. 1984. The Constitution of Society. Cambridge: Polity Press.
Grander, Martin. 2015a. “Allmännyttans Samhällsansvar.” in Nyttan med allmännyttan, edited by T. Salonen. Stockholm: Liber.
Grander, Martin. 2015b. “Samhällsansvar På Affärsmässiga Villkor – Tolkningar Och Konsekvenser Av Lagen Om Kommunala Bostadsaktiebolag.” in Nyttan med allmännyttan, edited by T. Salonen. Stockholm: Liber.
Grander, Martin and Mikael Stigendal. 2012. Att Främja Integration Och Social
Sammanhållning. En Kunskapsöversikt Över Verksamma Åtgärder Inom Ramen För Kommunernas Bostadsförsörjningsansvar. Stockholm: Sveriges Kommuner och Landsting.
Hallin, Per-olof, Niklas Guldåker, and Per-olof Hallin. 2013. Stadens Bränder. Malmö. Hallin, Per Olof, Alban Jashari, Carina Listerborn, and Margareta Popoola. 2010. Det Är
Inte Stenarna Som Gör Ont. Röster Från Herrgården, Rosengård – Om Konflikter Och Erkännande. Malmö: Malmö högskola.
Harvey, David. 2008. “The Right to the City.” New Left Review (53):23–40. Retrieved November 25, 2013 (http://newleftreview.org/II/53/david-harvey-the-right-to-the- city).
Hedman, Eva. 2008. Den Kommunala Allmännyttans Historia. Särtryck Av Underlag till Utredningen Om Allmännyttans Villkor (SOU 2008:38). Karlskrona.
Jessop, Bob. 2005. “Critical Realism and the Strategic-Relational Approach.” New Formations (56):40–53.
Johansson, Birgitta, ed. 2012. Miljonprogrammet – Utveckla Eller Avveckla? Stockholm: Forskningsrådet Formas.
Lantmäteriet Fastighetsekonomi. 1994. Marknadsanalys För Augustenborg. Lees, L. 2008. “Gentrification and Social Mixing: Towards an Inclusive Urban
Renaissance?” Urban Studies 45(12):2449–70. Lennart, Blom. 1984. Rosengårds Historia.
Liedman, Sven-Eric. 2012. I Skuggan Av Framtiden. Albert Bonniers förlag.
Lilja, Elisabeth and Mats Pemer. 2010. Boendesegregation - Orsaker Och Mekanismer. En Genomgång Av Aktuell Forskning. Karlskrona.
Lind, Hans. 2014. Affären Gårdsten – En Uppdatering. Stockholm.
Lind, Hans and Stellan Lundström. 2008. Affären Gårdsten - Har Förnyelsen Av Gårdsten Varit Lönsam. Stockholm.
Lind, Hans and Stellan Lundström. 2011. Hur Ett Affärsmässigt Bostadsföretag Agerar. Stockholm.
Under Ytan, Telge Tillväxt - Ett Socioekonomiskt Bokslut. Södertälje. Malmö högskola. 2016. “Malmö Områdesundersökning 2015.”
Malmö stad. 2010. Dialog-Pm 2010:2 Så Förtätar vi Malmö! Malmö stad.
Malmö stad. 2013. Malmös Väg Mot En Hållbar Framtid. Hälsa, Välfärd Och Rättvisa. Kommission För Ett Socialt Hållbart Malmö. edited by P.-O. Östergren and M. Stigendal. Malmö: Holmbergs.
MKB Fastighets AB. 2009. Ekostaden Augustenborg - På Väg Mot En Hållbar Stadsdel. MKB Fastighets AB. 2013. Årsredovisning 2013.
MKB Fastighets AB. 2016. Årsredovisning 2015. MKB Fastighets AB. 2017. Årsredovisning 2016.
Morel, Nathalie, Bruno Palier, and Joakim Palme. 2012. Towards a Social Investment Welfare State?: Ideas, Policies and Challenges. Bristol: Policy Press.
Nilsson, Ingvar and Eva Lundmark. 2012. Det Omöjliga Tar Bara Något Längre Tid. Hovsjösatsningen Ur Ett Process- Och Socioekonomiskt Perspektiv. Södertälje: