Affärsmässighet i tid och rum

I Nyttan med allmännyttan resonerar vi om det temporala och det rumsliga perspektivet på affärsmässighet (Grander 2015b; Westerdahl 2015). Här resonerar vi, utifrån intervjuer med allmännyttiga bostadsföretag, kring såväl ”mjuka” som ”hårda” projekt. Sett utifrån ett temporalt perspektiv kan ett läxhjälpsprojekt kan exempelvis knappast vara lönsamt för företaget på kort sikt men på sikt kan det stärka elevernas kunskaper och därmed minska segregationen genom att skillnader i levnadsvillkor minskas, vilket innebär minskade samhällskostnader. Det är också en hypotes, som jag återkommer till, att ett sådant arbete är företagsmässigt lönsamt på längre sikt då levnadsvillkor antas hänga samman med företagens förvaltningskostnader. Frågan om ”mjuka” projekt är affärsmässiga bedöms av företagen inte heller vara någon fråga. Som tidigare nämnt finns det en övertygelse om att sociala insatser är företagsmässigt och samhällsekonomiskt lönsamma på sikt och att sådana projekt inte heller riskerar att snedvrida konkurrensen gentemot privata företag, som för övrigt också i hög grad engagerar sig i denna typ av insatser (se också Windell 2015).

Ser vi till den tredje nivån av samhällsansvar, eller de projekt som kan kategoriseras som ”hårda” går det att resonera utifrån det temporala perspektivet när det gäller nyproduktion. Flera företag har i bostadsbristens tider resonerat kring ett längre tidsspann för när en investering ska bära sig. ”Vi kan inte räkna med att vår nyproduktion går att räkna hem år

Vi ser också att företag i en del fall accepterar ett negativt kassaflöde de första åren efter nyproduktion, som ett resultat av låg direktavkastning i kombination med initialt höga räntekostnader. Med tiden amorteras lånen vilket leder till lägre räntekostnader. Samtidigt stiger hyrorna som en följd av inflationen, vilket alltså på sikt ger ett positivt kassaflöde. Företaget accepterar således en något lägre avkastning i början om man bedömer att den årliga avkastningen blir högre i framtiden. Investeringen som helhet och över tid kan fortfarande ge det avkastningskrav som företagets ägare ställt upp (Se också Lind och Lundström 2011).

När det gäller det rumsliga perspektivet på affärsmässighet var en viktig slutsats av Nyttan med allmännyttan hur de differentierade avkastningskraven hindrade nyproduktion i vissa delar av en del städer, då kalkylerna inte gick ihop. Det högre avkastningskravet för ett nybyggnationsprojekt i C-lägen än i A- och B-lägen ger i många fall en beräknad värdering som understiger produktionsvärdet. Då genererar fastigheten en omedelbar finansiell nedskrivning. Att då genomföra en sådan nyproduktion betraktades av många företag inte som affärsmässigt per definition, åtminstone inte på kort sikt. ”I och med att vi måste agera utifrån affärsmässiga principer blir det näst intill omöjligt att bygga nytt då värderingen av det nybyggda huset allt som oftast är lägre än byggkostnaden, vilket resulterar i ett direktavskrivningsbehov. I och med att vi ska agera affärsmässiga blir det svårt att motivera en i böckerna så dålig affär”, berättade ett av företagen. Många allmännyttor vittnade om att det därmed blev svårt att bygga bostäder för hyresgäster med vanliga inkomster, eftersom det också finns en direkt koppling mellan områdens attraktivitet, hyresnivåer och hushållens betalningsförmåga.

Här kommer emellertid det rumsliga dimensionen in. Vi kunde se att några bostadsbolag ändå byggde i B och C-läge. Man hänvisade då till det tidigare nämnda resonemanget om ”pakettänkande”. Fastighetsägarföreningen hävdar alltså i sin rapport att ett sådant resonemang inte är förenligt med affärsmässighet, medan SABO gör en annan bedömning. Vi ser också att många företag agerar i enlighet med SABO:s bedömning. Enligt propositionen som låg till grund för lagen är det också stadfäst att det är bolaget i sin helhet som ska verka för att nå upp till avkastningskraven som ägaren har ställt. Därmed kan en enskild satsning ”i sig själv vara olönsam, men bidra positivt till hur väl företaget i övrigt kan uppfylla sina mål” (prop. 2009/10:185, s. 46). Således kan bolagen engagera sig i enskilda satsningar som inte bär sig ekonomiskt. Detta har också blivit rättsligt prövat, då ett allmännyttigt bostadsbolag i Karlstad uppförde en fastighet med nedskrivningsbehov.

Projektet överklagades (på vers) av en privatperson men förvaltningsdomstolen dömde till företagens fördel med hänvisning till propositionens formulering (se dom 1428–14 Förvaltningsrätten i Karlstad). Intervjupersonerna i Nyttan med allmännyttan manar dock till försiktighet med dessa så kallade pilotprojekt. MKB:s VD Terje Johannson menade att ”Det är fullt möjligt och tillåtet att genomföra pilotprojekt även om kalkylen visar att det kommer att leda till ett omedelbart nedskrivningsbehov. Men gör man det i för stor omfattning så påverkar det marknaden negativt”.

Sammantaget visar såväl Fastighetsägarna och SABO:s rapporter som Nyttan med allmännyttan visar således att det finns ett visst utrymme för tolkning av affärsmässighet inom ramen för lagstiftningen. Där Fastighetsägarna förordar en strikt affärsmässig hållning (med viss flexibilitet) intar SABO en position där anpassning till den lokala marknadskontexten och resonemang om långsiktighet och resonemang om vad som är bra för hela företaget. I Nyttan med allmännyttan drar forskarna slutsatsen att allmännyttan har ett stort handlingsutrymme att nyttja de temporala och rumsliga dimensionerna av affärsmässighet, så länge som det inte påverkar hyressättningen. Forskarna pekar därmed på att utnyttjandet av ett sådant handlingsutrymme också ger en möjlighet att ta ett större samhällsansvar. Vi ser också fler och fler företag som intresserar sig för att resonera kring hur temporala och rumsliga aspekter kan användas i beräkningar av samhällsekonomiska och företagsmässiga vinster.