Det torde råda konsensus om att köplagen skall tillämpas vid förvärv av samtliga aktier i ett bolag. Det främsta argumentet för köplagens tillämpning är förmodligen att aktier faktiskt är lös egendom och att det är köp av sådan egendom köplagen är avsedd att reglera. Vidare är ett annat starkt argument att köpare av samtliga aktier i ett bolag faktiskt avser att förvärva något mer än själva aktiebreven. Det köparen reellt köper är aktiebolaget med dess tillgångar och det är därmed rimligt att säljaren har ett köprättsligt ansvar vad gäller fel i den försålda egendo-men. I de aktiebolagsköp som faller inom ramen för denna uppsats är det reella överlåtelseob-jektet en fastighet och frågan väcks då om det inte skulle vara lämpligt att tillämpa jordabal-kens regler på ett sådant köp. De ovan redogjorda fallen vad gäller överlåtelser av bostadsrät-ter kan härvid ge viss ledning. HD har, med hänvisning till uttalandet i köplagspropositionen, öppnat upp för avsteg från köplagens tillämpning i fall då jordabalkens regler skulle vara mer ändamålsenliga men inte tillräckligt preciserat när så skall ske. Min bedömning är därför köplagen helt och hållet tillämpas vid köp av samtliga aktier i ett bolag vars enda tillgång är en fastighet. Att så är fallet behöver dock inte få några större konskevenser vad gäller felbedöm-ningen. Både jordabalken och köplagen utgår från att säljaren ansvarar för köparens befogade förväntningar om avtalsobjektet. Oavsett om jordabalken eller köplagen tillämpas är det hu-vudsakliga avtalsobjektet en fastighet. Vid en tillämpning av köplagen vid köp av samtliga akti-er i ett bolag vars enda tillgång är en fastighet torde därför köparen inte kunna ha högre för-väntningar än vad som hade varit fallet om fastigheten köpts separat. Faktum att köparen inte har någon obligatorisk undersökningsplikt enligt köplagen torde enligt min mening sakna be-tydelse just på grund av att denne knappast kan ha några högre förväntningar om bolaget.
Köparen bör därför i eget intresse undersöka bolaget eftersom dennes obefogade förväntning-ar inte omfattas av säljförväntning-arens felansvförväntning-ar. Undersökningspliktens omfattning och konsekvenser torde därvid vara desamma som enligt jordabalken. Att föra någon diskussion de lege ferenda om avsteg från köplagens regler vad avser felansvaret i denna del är enligt min mening inte nödvändigt eftersom det enligt min mening är möjligt att beakta fastigheters speciella karaktär inom köplagens ram. Det råder dock större skillnader vad avser påföljderna. Att säljaren har rätt att avhjälpa fel och att det krävs mer för att få till stånd en hävning av köpet enligt köpla-gen än enligt jordabalken torde innebära en nackdel för köparen. Skadeståndsansvaret är i vissa avseenden strängare för säljaren enligt köplagen (kontrollansvaret) medan skadestånds-ansvaret enligt jordabalken är mer omfattande i andra avseenden (skadestånds-ansvaret för
kärnegenska-per). Den största skillnaden, som jag anser vara av mycket stor vikt, är reglerna om reklama-tion och preskripreklama-tion av fel. Den tvååriga preskripreklama-tionstiden enligt köplagen står i uppenbart missförhållande till den tioåriga enligt jordabalken. Dolda fel i en fastighet kan visa sig långt efter köpets fullbordande och den tioåriga preskriptionstiden torde därför te sig mer ända-målsenlig. De lege ferenda skulle kunna argumenteras för att jordabalkens regler om påföljder och preskription skall tillämpas vid köp av aktier i ett bolag om felet är hänförligt till en i bola-get tillhörig fastighet. Det som talar för en sådan lösning är den faktiska möjligheten enligt köplagspropositionen att frångå köplagens bestämmelser i fall det skulle vara ändamålsenligt.
Kanske skulle så vara fallet i situationer där parternas avsikt är att överlåta en fastighet trots att et i strikt mening rör sig om en aktieöverlåtelse. Att fastigheten innan försäljning läggs i ett parat bolag är en åtgärd som sker av skattemässiga skäl och parternas avsikt är ju att få till en verlåtelse av själva fastigheten. Parternas avsikt (en fastighetsöverlåtelse) torde härvid tala
arkt för att jordabalkens regler om påföljder och preskription skall tillämpas.
d se ö st
7 Felansvaret vid överlåtelse genom
fastighets-de inte riktigt bli fastighets-detsamma om parterna tället lagt ett köp till grund för en fastighetsreglering. Parterna har då använt sig av sedvanliga öpehandlingar och köpets fullbordande sker simultant med beslutet om fastighetsreglering.
reglering
7.1 Inledning
Frågan om felansvar vid fastighetsöverlåtelse genom fastighetsreglering är inte reglerat i lag och har heller inte diskuterats i praxis eller doktrin. Rättsläget får därför anses mycket oklart. I detta kapitel för jag dock en diskussion om vad som torde gälla vid fel i fastighet när överlåtel-se skett genom fastighetsreglering.
En vanlig metod vid fastighetsöverlåtelse genom fatighetsreglering är att parterna först ingår ett avtal om att de gemensamt skall ansöka om fastighetsreglering. Detta avtal bifogas ansökan och är att se som en överenskommelse enligt 5:18 FBL. Om man intar en strikt tolk-ning av avtalet (eller överenskommelsen) är detta att anse som en processhandling inom ra-men för en offentligrättslig åtgärd (den kommande fastighetsregleringen). Lantmäteriets beslut om fastighetsbildning vinner laga kraft fyra veckor efter förrättningens avslutande och torde slutligt reglera förhållandet mellan parterna. Om den mottagande parten då anser att det före-ligger ett fel i den fastighet denne har mottagit (som nu blivit en del av dennes ursprungliga fastighet) uppkommer frågan om vilka åtgärder denne kan vidta för att åberopa sådana fel.
Den strikta tolkningen av en överenskommelse innebär att mottagaren knappast kan vända sig mot den avträdande parten eftersom LM reglerat rättsförhållandet parterna emellan genom det lagakraftvunna beslutet. Det som återstår är då att försöka angripa LM:s beslut. Eftersom mot-tagaren anser att det föreligger ett fel i den mottagna fastigheten torde dennes uppfattning vara att den ersättning som skall betalas enligt beslutet är för hög i förhållande till fastighetens skick (jfr. prisavdrag enligt jordabalken). Resonemanget tor
is k
Eftersom det rör sig om ett köp tar inte LM något beslut avseende ersättningen eftersom kö-eskillingen regleras inom ramen för köpeavtalet.135
p