Vid en fastighetsöverlåtelse genom bolag är överlåtelseobjektet, åtminstone formellt sett, akti-erna i det bolag som äger den fastighet som köparen vill förvärva. Aktier är till skillnad från fastigheter lös egendom. Köplagen är enligt lagens 1 § direkt tillämplig vid köp av lös egen-dom men enligt lagens förarbeten kan ibland köpeobjektets speciella karaktär motivera avsteg från lagens tillämpningsområde.94 Det har förts en debatt om inte 9 § st. 2 SkbrL istället skulle vara tillämplig på aktieöverlåtelser. Detta eftersom en aktie kan ses som en fordringsrätt gent-emot aktiebolaget. Frågan om vilken lag som är tillämplig är viktig då säljarens ansvar enligt 9
§ st. 2 SkbrL är mycket begränsat i förhållande till köplagens regler om fel.
För att skuldebrevslagen skall vara direkt tillämplig vid aktieöverlåtelser krävs att en aktie per definition kan klassificeras som en fordringsrätt. Det som talar för en sådan klassificering är att aktieägaren har en fordran gentemot bolaget vid utdelningar och likvidation. I sådana fall är bolaget gäldenär och aktieägaren borgenär. Det finns dock flera egenskaper hos aktier som talar emot att de skall anses utgöra fordringsrätter i skuldebrevslagens mening. Som exempel kan anges att borgenärer i allmänhet kan realisera sin fordringsrätt gentemot gäldenären med stöd av sitt fordringsbevis. Så är inte fallet i ett aktieägarförhållande. En aktieägare med en mindre andel i ett aktiebolag kan inte ensam se till att aktiebolaget likvideras i syfte att realisera sitt fordringsanspråk. Vidare är aktieägarens anspråk relativt bestämt i förhållande till bolagets
nettoförmögenhet medan en fordringsrätts värde är absolut bestämt. En fordringsrätt är också föremål för preskription i motsats till vad ett aktieägaranspråk är.95 Skuldebrevslagen kan av ovanstående anledningar inte anses direkt tillämplig på aktieöverlåtelser.
I praxis har köplagen tillämpats vid köp av samtliga aktier i ett bolag. HD gav dock i det aktuella fallet inte någon motivering till varför köplagen skulle tillämpas.96 Frågan har också aktualiserats i en skiljedom som rörde eventuellt felansvar för ett bolag som överlåtit tillgångar i en verksamhetsgren till ett annat bolag.97 Affären hade genomförts genom att säljaren över-förde aktuella tillgångarna till ett dotterbolag som sedan såldes vidare till köparen.98 Säljaren hävdade att 9 § st. 2 SkbrL var tillämplig på transaktionen. Skiljenämnden uteslöt dock skul-debrevslagens tillämpning i en situation då samtliga aktier i en rörelse överlåts. Det fanns en-ligt skiljenämnden ingen anledning att göra skillnad på en situation då inkråmet i en rörelse överlåts och en situation då samtliga aktier i rörelsen överlåts. Således skulle sedvanliga köp-rättsliga regler gälla. Utgången i skiljedomen överensstämmer med den allmänna uppfattning som framställs i doktrinen om att köplagen skall tillämpas vid aktieöverlåtelser, i vilket fall när det gäller samtliga aktier i ett bolag. Åsikterna går dock något isär om aktierna förvärvas från olika säljare. Johansson anser att det för att säljaren skall ansvara för fel enligt köplagen krävs att denne har ett bestämmande inflytande över bolaget.99 Åhman är inne på samma linje men lägger till förutsättningen att större delen av i företaget insatt kapital skall byta ägare genom överlåtelsen.100 I fall som rör försäljning av minoritetsposter är skuldebrevslagen enligt Johans-son och Åhman tillämplig. Ett starkt skäl för en tillämpning av den för säljaren mindre ingri-pande felregeln i 9 § st. 2 SkbrL är att säljaren i fall då denne endast innehaft en minoritetspost inte haft bättre möjlighet än köparen att bedöma aktiens värde.101 En person i sin egenskap av aktieägare har således varken skyldighet eller möjlighet att sätta sig in i ett aktiebolags interna förhållanden så att ett köprättsligt felansvar skulle framstå som motiverat.102 Hultmark är av annan uppfattning och anser att köplagen alltid är tillämplig vid köp av aktier oavsett om det
94 Prop 1988/89:76 s. 61.
95 Hultmark (Ramberg), Kontraktsbrott vid köp av aktie, s. 82 f.
96 NJA 1976 s. 341.
97 Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut, Årsskrift 1986, Skiljedom vid överlåtelse av rörelse, s. 48.
98 Egentligen är det samma förfarande som jag har redogjort för i kapitel 3 när en fastighet förs över till ett nybil-dat dotterbolag som bjuds ut till försäljning. En skillnad är dock att den egendom som avsågs i skiljedomen inte utgjordes av en fastighet utan samtliga tillgångar i en rörelse.
99 Johansson, SvJT 1990, s. 91 ff.
100 Åhman, SvJT 1990, s. 480 ff.
101 Hultmark s. 86.
rör sig om köp av samtliga aktier eller inte. Hennes argument är att skuldebrevslagen faktiskt inte är formellt tillämplig på aktier och att köplagen annars är tillämplig i många fall där sälja-ren inte har bättre möjlighet än köpasälja-ren att bedöma köpobjektets värde. Enligt Hultmark fal-ler därmed argumentet att skuldebrevslagen skulle vara tillämplig vid köp av minoritetsposter av aktier. Jag anser att det inom ramen för denna uppsats saknas skäl att fortsätta diskussionen om vilket regelverk som är tillämpligt vid överlåtelse av minoritetsposter av aktier. Denna uppsats täcker endast en situation då en fastighet förts över till ett bolag vars aktier säljaren överlåter till köparen. I en sådan situation överlåts samtliga aktier i det fastighetsägande bola-get och då torde med hänsyn till vad som framkommit i praxis, skiljedom och doktrin skulde-brevslagens tillämpning vara utesluten. Utgångspunkten är alltså att köplagen är tillämplig vid överlåtelse av samtliga aktier i ett bolag.
Ett tydligt argument för köplagens tillämpning vid aktieöverlåtelser är likheten med en situation då en rörelse överlåts och att det reella överlåtelseobjektet därmed skall tillmätas re-levans.103 Det som skall beaktas vid en felbedömning är alltså, förutom ett eller flera aktiebrev, det som ger aktiebreven dess värde. Aktiens värde måste enligt min mening påverkas av bola-gets verksamhet, tillgångar och skulder och det ter sig därmed rimligt att felbedömningen in-riktas på dessa objekt. Det skall med andra ord inte vara någon skillnad på en situation då akti-er i ett företag säljs och en situation då företagets tillgångar säljs separat.104 Detta argument väcker frågan om det rentav skulle vara möjligt att tillämpa jordabalkens regler istället för köplagen vid köp av samtliga aktier i ett bolag som endast äger en fastighet. I praxis har frågan väckts några gånger men det framgår inte i något av fallen vilket regelverk HD har använt sig av i sin felbedömning.105 En problematik som jag anser vara näraliggande och som diskuterats på senare tid är lagvalet och felansvaret vid försäljning av bostadsrätt. Vid köp av en bostads-rätt förvärvas en andel i en ekonomisk förening som äger en eller flera fastigheter i vilka det upplåts nyttjanderätter till lägenheter åt medlemmarna.106 Bostadsrättsköparen blir därmed liksom aktieköparen indirekt ägare till föreningens fastigheter. Det står klart, på samma sätt som vad gäller aktier, att bostadsrätter är lös egendom och att köplagen således är tillämplig vid förvärv av bostadsrätter. Praxis på detta område är också förhållandevis knapphändig men
102 Johansson, SvJT 1990, s. 91 f.
103 Åhman, SvJT 1990, s. 480, Stockolms Handelskammares Skiljedomsinstitut s. 48.
104 Se argumentationen i Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut s. 48.
105 Se NJA 1945 s. 305, NJA 1941 s. 205 och NJA 1947 s. 1. De två senare fallen gällde köp av föreningar vars enda tillgångar var fastigheter.
106 Grauers, Nyttjanderätt, s. 196.
HD gjorde i NJA 1998 s. 792 ett uttalande om regler vid fel i bostadsrätt. En bostadsrätt hade överlåtits och köparen hade vid tillträdet upptäckt att det fanns kackerlackor i lägenheten. Bo-stadsrättsföreningen hade en försäkring som täckte en sanering av lägenheten men köparen yrkade ändå på prisavdrag som svarade mot förehållandet mellan det avtalade priset och det pris lägenheten skulle ha betingat om felet varit känt. Frågan i målet var om felet avhjälpts i skälig tid enligt köplagen (enligt köplagen är säljarens avhjälpande av ett fel en omständighet som utesluter prisvdrag). I sin bedömning konstaterade HD att köplagen i första hand utfor-mats för köp av lösa saker. Sedan uppmärksammades uttalandet i köplagens förarbeten om att avsteg från köplagens tillämpningsområde ibland kan motiveras med hänsyn till köpobjektets karaktär. Det fanns därmed skäl att jämföra med de regler som gäller vid köp av en villafastig-het, en tomträtt eller en byggnad som har uppförts för stadigvarande bruk. I sådana fall är det enligt HD inte köplagens utan jordabalkens regler om fel som är tillämpliga. Prisavdrag är en tillämplig påföljd både enligt köplagen och jordabalken och beräknas på samma vis enligt de båda lagarna. Avhjälpande är dock inte en tillämplig påföljd enligt jordabalken. Trots uttalan-det om jordabalkens eventuella tillämplighet tillämpade HD sedan köplagens regler och tiller-kände köparen ett prisavdrag på grund av att avhjälpande från säljarens sida inte skett inom skälig tid. Frågan är hur HD:s avgörande skall tolkas. Hur hade HD agerat om felet kunde anses avhjälpt inom skälig tid? Med hänsyn till uttalandet om jordabalkens eventuella tillämp-lighet kan det enligt min mening tänkas att HD ändå beviljat ett prisavdrag. Frågan får dock anses öppen. Ett hovrättsavgörande som kanske ligger ännu närmare det direkta området för denna uppsats är RH 1999:139. Fallet rörde prisavdrag vid ett förvärv av aktier i ett fastighets-aktiebolag till vilka nyttjanderätten till en bostadsrättslägenhet var knutna. Köparen hade efter aktieköpet upptäckt ett sopnedkast i en av lägenhetens garderober. Köparen yrkade på prisav-drag och hävdade därvid att säljaren väl känt till olägenheterna med sopnedkastets placering och därför varit skyldig att upplysa om dessa. Köparen hävdade också att säljaren genom att underlåta att upplysa om sopnedkastet handlat på ett sätt som strider mot tro och heder. Hov-rätten konstaterade att frågan om säljaren handlat i strid mot tro och heder har betydelse vid tillämpning av köplagens regler om undersökning av varan före köpet och reklamation. Vidare konstaterades att säljarens underlåtenhet att upplysa om fel denne känner till inte har samma betydelse vid en felbedömning enligt jordabalken.107 Vid en felbedömning enligt jordabalken
107 Jag ställer mig frågande till om detta uttalande har samma relevans i dagsläget när HD genom NJA 2007 s. 86 har fastställt att säljaren har en upplysningsplikt när denne är i ond tro om köparens obefogade förväntningar
är det istället frågan om köparen fullgjort sin undersökningsplikt och vad denne bort upptäcka vid undersökningen som är avgörande för säljarens felansvar. Vidare konstaterade hovrätten att köpet av aktierna med den till dem knutna nyttjanderätten visserligen är ett köp av lös egendom, men att likheten med ett fastighetsköp är så stor att frågan måste ställas om inte jordabalkens regler bör tillämpas istället för eller vid sidan av köplagens regler. Hovrätten kon-staterade dock därefter att någon vägledning i frågan förutom NJA 1998 s. 792 inte finns och att det därmed saknades sakliga skäl för att tillämpa några andra regler än köplagens i den ak-tuella situationen. Säljaren ansågs ha handlat i strid mot tro och heder genom att inte upplysa om sopnedkastet. Frågan om köparen bort upptäcka sopnedkastet vid sin undersökning sak-nade enligt köplagens regler relevans i fallet och köparen ansågs berättigad till prisavdrag.
De slutsatser som kan dras utifrån diskussionen ovan är att rättsläget får anses något oklart vad gäller möjligheten att tillämpa andra regler än köplagens vid aktieöverlåtelser där bolagets enda tillgång är en fastighet. Det står dock enligt min mening klart att lagstiftaren genom ett ganska klart förarbetsuttalande medgivit avsteg från köplagen när den annars är tillämplig i situationer där annan lagstiftning är mer ändamålsenlig med hänsyn till det överlåt-na objektet. Uttalandet kommenterades också av HD i NJA 1998 s. 792 men precis som hov-rätten anförde i RH 1999:139 saknas tydlig vägledning för i vilka situationer avsteg från köpla-gens regler är motiverade. Utgångspunkten för den fortsatta utredningen i denna uppsats kring felansvaret vid köp av aktier i bolag vars enda tillgång är en fastighet är att det är köplagens regler som skall tillämpas.