Slutsatserna som kan dras av framställningen ovan är att felansvaret vid fastighetsöverlåtelser som sker genom fastighetsreglering inte är oproblematiskt att fastställa. Fastighetsreglering är en offentligrättslig åtgärd vars resultat är att jämställa med en domstols rättskraftiga avgöran-de. En strikt inställning till institutet fastighetsreglering medför att LM:s beslut i efterhand endast kan angripas med extraordinära rättsmedel. Det bör dock vara möjligt att på civilrättslig grund väcka talan mot den avträdande parten efter en överlåtelse genom fastighetsreglering.
När en fastighetsreglering föregåtts av ett köp kan köpehandlingarna läggas till grund för en talan om fel enligt jordabalkens regler. Samma sak torde gälla analogivis när en fastighetsre-glering grundats på en överenskommelse. Oavsett om en fastighetsrefastighetsre-glering grundats på ett köp eller en överenskommelse är parternas avsikt att uppnå ett resultat som är iden
ett reguljärt fastighetsköp men med den skillnaden att stämpelskatteskyldighet inte uppstår.
Trots att LM tar ett beslut i ersättningsfrågan vid överenskommelser om fastighetsreglering grundas beslutet helt på parternas dispositioner. Lagstiftaren har genom att genom 5:18 FBL gett parterna en omfattande dipositionsfrihet medvetet medverkat till att effekterna av fastig-hetsregleringar blir nästintill identiska med reguljära köp. Parternas avsikt i kombination med lagstiftarens medvetna agerande ger enligt min mening stöd för att fastighetsregleringar grun-dade på överenskommelser mellan parterna skall likställas med köp i felhänseende.
Rättsläget kring felansvaret vid överlåtelse genom fa fa
D p ti te
rättskraft och köparen/den mottagande p m
arten kan och bör därför tillse att det avtalas om vad skall gälla vid avvikelser i den överförda fastigheten.
otterbolag
förekommit vid köpet. Vad köparen med fog kan förutsätta bestämmer också omfattningen av köparens undersökningsplikt av fastigheten. Det ligger i so
8 Sammanfattning
Jag har i denna uppsats presenterat olika metoder för fastighetsöverlåtelser och utrett hur valet av överlåtelsetyp påverkar köparens möjligheter att påtala fel och göra påföljder gällande gent-emot säljaren.
Fastighetsöverlåtelser kan ske genom att själva fastigheten överlåts på konventionellt sätt enligt reglerna i jordabalken. En sådan överlåtelse utlöser reavinstskatt för säljaren och som huvudregel stämpelskatt för köparen. Skattekostnaderna i samband med en överlåtelse kan bli höga och påverkar därmed köpeskillingen. För att minimera skattekostnaderna kan säljaren först göra en koncernintern överlåtelse av den fastighet som skall försäljas till ett d
som i sin tur säljs till den externa köparen. Den interna försäljningen sker till underpris och därmed blir både reavinstskatten och stämpelskatten lägre. Vid försäljningen av dotterbolaget utgår varken reavinstskatt eller stämpelskatt. Som ett tredje alternativ kan fastigheter överlåtas genom fastighetsreglering, ibland med en föregående avstyckning. Vid sådana överlåtelser ut-går ingen stämpelskatt men reavinstskatt utut-går dock på samma vis som vid en reguljär överlå-telse. Fastighetsreglering kan också användas istället för en reguljär överlåtelse som det första steget i en överlåtelse genom bolag. På så vis kan de totala skattekonsekvenserna minimeras eftersom det då inte utgår någon stämpelskatt vid den koncerninterna överlåtelsen.
Vid en ren fastighetsöverlåtelse sker felbedömningen enligt jordabalkens regler. Fel i fas-tighet föreligger vid avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Köparen kan alltid med fog förutsätta att fastigheten stämmer överens med avtalet. Förutom vad som föreskrivs i avtalet görs en objektiv bedömning av vad en köpare i allmänhet med fog kan förutsätta ut-ifrån avtalsobjektet och vad som
köparens intresse att undersöka sådana förhållanden som inte täcks av dennes befogade för-väntan. Praxis visar att en köpare i allmänhet inte kan ha några högre förväntningar vid köp av fastigheter och att omfattningen av köparens undersökningsplikt därför är mycket omfattande.
Eftersom undersökningsplikten inte bara medför att köparen får står risken för de förhållan-den som förhållan-denne borde ha upptäckt vid din undersökning utan också vad förhållan-denne faktiskt upp-täcker kan även sådant som köparen egentligen haft fog att förutsätta falla under köparens risksfär vid en faktisk upptäckt.
Vid köp av samtliga aktier i ett bolag vars enda tillgång är en fastighet är det formella köpob-jektet aktier som är lös egendom. Det reella köpobköpob-jektet dock anses vara en fastighet i de fall då parternas avsikt är en överlåtelse av själva fastigheten, men i bolagsform. Frågan är då om istället jordabalken skall tillämpas på ett sådant förvärv. Svaret torde efter en genomgång av praxis och doktrin vara nej. Att köplagen skall tillämpas istället för jordabalken medför dock inga skillnader vad gäller felbedömingen. Köplagens regler om fel i varan utgår likhet med vad som gäller jordabalken från avtalet och köparens befogade förväntningar om avtalsobjektet.
Jag anser att köparen knappast kan förvänta sig mer av ett bolag vars enda tillgång är en
fas-reskriptionstid. Härvid före-tighet än vad denne kunnat förvänta sig om fasföre-tigheten köpts separat. Enligt köplagen har köparen ingen obligatorisk undersökningsplikt. Jag anser att denna skillnad i förhållande till jordabalken är av mindre betydelse eftersom köparen i eget intresse bör undersöka fastigheten med hänsyn till de låga förväntningar denne i allmänhet får anses ha fog för. Praxis vad avser säljarens plikt att upplysa köparen om förhållanden som köparen visserligen inte har fog att förutsätta men som säljaren är i ond tro om torde i och med NJA 2007 s. 86 också överens-stämma.
Vad gäller påföljder, reklamation och preskriptionstid vid fel får dock faktum att en fas-tighet överlåts genom bolag konsekvenser. Säljaren har rätt att avhjälpa fel enligt köplagen innan prisavdrag och hävning kan åberopas av köparen vilket i förhållande till vad som gäller enligt jordabalken torde vara en nackdel för köparen. Vad gäller skadeståndsansvaret ersätts all förlust vid säljarens försummelse både enligt jordabalken och enligt köplagen. Köplagen stad-gar dock ett mer omfattande skadeståndsansvar eftersom direkt förlust skall ersättas vid fel som legat inom säljarens kontroll. Jordabalkens skadeståndsansvar för utfästelser är något mer omfattande eftersom även s.k. kärnegenskaper omfattas. Preskriptionstiden för fel enligt köplagen är endast två år till skillnad från jordabalkens tioåriga p
ligger alltså en mycket betydelsefull skillnad eftersom dolda fel i fastigheter många gånger visar senare än två år efter köpet. Jag anser att en tioårig preskriptionstid är mer ändamålsenlig och
att det de lege ferenda kan anföras att ett avsteg från köplagens regler skulle kunna vara moti-verat i de fall parternas avsikt är att överlåta en fastighet även om det sker i form av en aktie-överlåtelse. I vilket fall är den kortare preskriptionstiden en faktor som måste tas i beräkning vid köp av en fastighet i form av bolag och torde enligt min mening motivera en lägre köpe-skilling än om fastigheten köpts ”ren” enligt jordabalkens regler.
Jag har i uppsatsen gjort ett försök att också utreda vad som gäller avseende felansvaret när en fastighet överlåts genom fastighetsreglering. När fastighetsreglering används som me-tod för att överlåta fastigheter bör parterna vara medvetna om att fastighetsreglering är en offentligrättslig åtgärd vars resultat är att jämställa med en dom. Det innebär att köparen/den mottagande parten är hänvisad till extraordinära rättsmedel om denne vill åstadkomma en ändring i beslutet. Fastighetsregleringar kan grundas antingen på överenskommelser mellan parterna eller på ett regelrätt köp. I båda dessa fall föreligger det enligt min mening civilrättsli-ga avtal mellan parterna. Min åsikt är att faktum att dessa avtal läggs till grund för en fastig-hetsreglering inte medför att avtalen förlorar sin civilrättsliga karaktär. Vad avser felbedöm-ningen har jag kommit fram till att det är fullt rimligt att en sådan görs utifrån reglerna i jorda-balken. När fastighetsreglering föregåtts av ett köp föreligger ju ett regelrätt köp och jordabal-ken är direkt tillämplig. När fastighetsregleringen föregåtts av en överenskommelse är likhe-terna med ett köp så stora att det finns stor anledning att analogivis tillämpa jordabalkens reg-ler. Parternas avsikt torde i båda fallen vara att genomföra något som är i princip identiskt med ett konventionellt fastighetsköp men utan stämpelskattekonsekvenser. Faktum att parterna använt sig av fastighetsreglering får dock konsekvenser i påföljdsfrågan. Hävningspåföljden är utesluten eftersom en återgång av den förvärvade fastigheten är beroende av en ny förrättning.
Jag har dock lyft ett varningens finger när det gäller frågan om felbedömning och påföljder vid överenskommelser om fastighetsreglering. Rättsläget på området får anses mycket oklart och det föreligger enligt min mening en stor risk för att en domstol skulle inta en relativt strikt hållning i förhållande till institutet fastighetsreglering. En sådan strikt hållning skulle medföra att parternas dispositioner inför fastighetsregleringen inte kan tillmätas någon civilrättslig rele-vans i den mån de omfattas av LM:s beslut. Köparen bör därför tillse att felansvaret regleras uttryckligen och detaljerat i parternas överenskommelse.
Sammanfattningsvis kan sägas om felansvaret vid olika typer av fastighetsöverlåtelser att valet av överlåtelseform kan påverka köparens möjligheter att påtala fel i fastigheten efter för-värvet. Själva felbedömningen torde dock enligt min mening inte skilja sig åt i nämnvärd ut-sträckning beroende av överlåtelseform, med undantag för den osäkerhet som får anses råda
vid överlåtelse genom fastighetsreglering. Det är högst rimligt att felbedömningen är enhetlig oberoende av valet av överlåtelseform. Parternas avsikt är vid samtliga typer av överlåtelser att överlåta en fastighet oavsett vilken form överlåtelsen kläs i. Skattemässiga aspekter motiverar valet av andra överlåtelseformer än den som föreskrivs i jordabalken. Det föreligger dock vik-tiga skillnader i fråga om påföljder och inte minst om preskriptionstider för fel mellan de olika överlåtelseformerna. Jordabalkens regler ter sig härvid mest ändamålsenliga eftersom de är anpassade till fast egendom. Köplagens regler om påföljder och preskription är anpassade till lös egendom i allmänhet och som jag har anfört i kapitel 6 skulle det de lege ferenda vara önskvärt att tillämpa jordabalkens regler om påföljder och preskription vid överlåtelser av fastigheter genom bolag. Samtliga överlåtelseformer ger dock utrymme för parternas dispositi-vitet. Det enklaste sättet för köparen att bringa klarhet i vad som skall gälla vid felaktigheter i en förvärvad fastighet är således att oavsett överlåtelseform tillse att felansvaret uttryckligen och detaljerat regleras i parternas avtal.
Källor
Offentligt tryck
Prop. 1964:75 Förslag till stämpelskatteförordning , m.m.
Prop. 1969:128 Förslag till fastighetsbildningslag.
Prop. 1970:20 Förslag till jordabalk.
Prop. 1983/84:194 Om ny stämpelskattelagstiftning.
Prop. 1988/89:76 Om ny köplag.
Prop. 1989/90:77 Om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.
Prop. 1998/99:15 Omstruktureringar och beskattning.
Prop. 2002/03:96 Skattefri kapitalvinst och utdelning på näringsbetingade andelar.
3 LU 1970:35 Utlåtande i anledning av Kungl. Maj:ts proposition med förslag till ny fastighets-bildningslag jämte motioner.
SOU 1983:8 Stämpelskatt. Betänkande av stämpelskatteutredningen.
Rättsfall
NJA 1934 s. 533.
NJA 1941 s. 205.
NJA 1945 s. 305.
NJA 1947 s. 1.
NJA 1975 s. 545.
NJA 1976 s. 341.
NJA 1978 s. 301.
NJA 1978 s. 307.
NJA 1980 s. 555.
NJA 1989 s. 117.
NJA 1998 s. 99.
NJA 1998 s. 792.
NJA 2007 s. 86.
RÅ 2002 not. 9.
RH 1996:130 RH 1999:139
Litteratur
Beckman, Lars K m.fl., Jordabalken – en kommentar till JB och anslutande författningar, Norstedts Juridik 2007.
Ekelöf, Per Olof, Edelstam, Henrik, Rättsmedlen, 12:e uppl. Iustus Förlag 2008.
Elfström, Jan, Ashton, Lars Erik, Fel i fastighet, Svensk Byggtjänst 2008.
Fitger, Peter, Rättegångsbalken, del 4, supplement 38, Norstedts Juridik 2002.
Fastighetsnomenklatur, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, 10:e uppl., Fastighetsnytt För-lags AB, Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi 2008.
Grauers, Folke, Nyttjanderätt, 12:e uppl., Juristförlaget i Lund 2005.
Grauers, Folke, Fastighetsköp, 18:e uppl., Juristförlaget i Lund 2007.
Hellner, Jan, Hager, Richard, Persson, Annina H, Speciell avtalsrätt II. Kontraktsrätt, första häftet, Särskilda avtal, 4:e uppl., Norstedts Juridik 2005.
Hultmark (Ramberg), Christina, Kontraktsbrott vid köp av aktie – särskilt om fel, Juristförlaget 1992.
Håstad, Torgny, Den nya köprätten, 5:e uppl., Iustus Förlag, 2003.
Karlgren, Hjalmar, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, Studentlitteratur 1976.
Kihlman, Jon, Fel. Särskilt vid köp av lös och fast egendom, Stiftelsen MercurIUS 1999.
Kågerman, Pontus, Lohmander, Cecilia, Stämpelskattelagen. En kommentar, Norstedts Juridik 2004.
Landahl, Tore, Nordström, Olof, Fastighetsbildningslagen. En kommentar, 2:a uppl., Norstedts Juridik 1991.
Lantmäteriverket, Handbok FBL, Lantmäteriverket 1996.
Lodin, Sven-Olof, Lindencrona, Gustaf, Melz, Peter, Silfverberg, Christer, Inkomstskatt – en läro- och handbok i skatterätt, 12:e uppl., Studentlitteratur 2009.
Ramberg, Jan, Herre, Johnny, Köplagen, Fritzes förlag 1995.
Victorin, Anders, Hager, Richard, Allmän fastighetsrätt, 5:e uppl, Iustus Förlag 2005.
Artiklar
Johansson, Anders, Undersökningsplikt vid aktiebolagsförvärv, SvJT 1990 s. 81.
Lindskog, Stefan, Om tolkning av balansräkningsgaranti vid aktiebolagsöverlåtelse, Festskrift till Kurt Grönfors s. 305, Norstedts Juridik 1991.
Lindskog, Stefan, En avhandling om aktieöverlåtelser, SvJT 1993 s. 97.
Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut, Skiljedom vid överlåtelse av rörelse, Årsskrift 1986 s. 47–58.
Åhman, Ola, Betydelseprövningen vid företagsöverlåtelser, SvJT 1990 s. 479.
Övriga källor
E-postkorrespondens 090608 med professor Ulf Jensen, institutionen för fastighetsvetenskap Lunds tekniska högskola.
E-postkorrespondens 090610-090701 med universitetsadjunkt Fredrik Warnquist, institutio-nen för fastighetsvetenskap Lunds tekniska högskola.
E-postkorrespondens 090623 med professor Folke Grauers, Handelshögskolan vid Göteborgs universitet.
E-postkorrespondens 090703 med Carl-Erik Sölscher, specialist i fastighetsrätt vid Staben Division Fastighetsbildning, Lantmäteriet.