Om den mottagande parten inte kan vända sig mot LM för sina krav på grund av fel i den överförda fastigheten återstår frågan om denne ändå kan vända sig mot den överförda fastig-hetens tidigare ägare. För att detta skall vara möjligt krävs att det går att tillmäta den handling som ligger till grund för en fastighetsreglering civilrättslig relevans. Som tidigare nämnts kan köpeavtal ligga till grund för fastighetsregleringar. När LM utför en sådan fastighetsreglering anses de i förrättningen ingående fastigheterna vara i samme ägares hand.144 Ett civilrättsligt köp föreligger alltså vid förrättningen och det torde vara möjligt väcka talan mot säljaren/den
jordabalkens regler om fel och påföljder vara tillämpliga.145 Förrättningen fyller i ett sådant f
143 E-postkorrespondens 090703 med Carl-Erik Sölscher, specialist i fastighetsrätt vid Staben Division Fastig-hetsbildning, Lantmäteriet.
144 Med detta uttryck menas att köparen/mottagaren vid förrättningen anses vara ägare till båda de fastigheter som ingår i förrättningen. Köpehandlingarna fungerar som legitimation för att så är fallet och någon formell överenskommelse om fastighetsreglering är därför obehövlig, se Lantmäteriet 5.18/130 f.
r rterna använt sig fastighetsreglering med ett köp som
145 E-postkorrespondens 090608 - 090611 med professor Ulf Jensen och universitetsadjunkt Fredrik Warnquist, institutionen för fastighetsvetenskap vid Lunds tekniska högskola, e-postkorrespondens 090623 med professo Folke Grauers, Handelshögskolan vid Göteborgs universitet. Grauers har erfarenhet av att sitta med i en skilje-nämnd där frågan gällde just felansvaret i ett fall där pa
endast den funktion som en lagfart annars hade fyllt vid ett konventionellt fastighetsköp.146 En skillnad torde dock föreligga i förhållande till det fall lagfart istället sökts på förvärvet. Efter-som beslutet om fastighetsreglering medför att den överförda fastigheten utplånas torde det inte vara möjligt att häva det köp som föregått fastighetsregleringen. Om beslutet vunnit laga kraft torde köparen/mottagaren vara hänvisad till extraordinära rättsmedel eller, om den tidi-gare ätidi-garen samtycker, ansökan om ny förrättning (avstyckning).147
Frågan är då vilken civilrättslig relevans ett avtal/överenskommelse om fastighetsreglering skall tillmätas och om det, mot bakgrund av vad som torde gälla när fastighetsregleringar grundas på köp, med stöd av avtalet/överenskommelsen går att rikta någon form av anspråk mot den överförda fastighetens tidigare ägare. Strikt tolkad har inte en överenskommelse om fastighetsreglering någon betydelse utanför förrättningen utan är en processuell åtgärd som enbart anses vara avsedd att underlätta själva förrättningen.148 Således skall parternas mellan-havanden ha tillgodosetts inom förrättningens ram. I praktiken innehåller dessa av-tal/överenskommelser åtskillig information som inte har direkt relevans för förrättningen.
Förrättningslantmätaren tar då ställning till vad som är relevant för förrättningen och grundar sitt beslut på dessa uppgifter. Information som inte är relevant för själva förrättningen, t.ex.
om parterna avtalat om ansvar för eventuella fel149, hamnar då utanför beslutet. Avseende de frågor som inte omfattas av förättningslantmätarens beslutsunderlag torde det föreligga ett civilrättsligt avtal.150 Den avgörande skillnaden mellan fastighetsregleringar som grundas på överenskommelser i förhållande till sådana som grundas på köp är enligt min mening att par-ternas överenskommelse om ersättningen (köpeskillingen vid köp) blir en del av det beslut som vinner laga kraft medan köpeskillingens erläggande vid köp är ett avtalsvillkor som skall fullgöras enligt köprättsliga regler.151 Oavsett hur parterna väljer att genomföra
varit fallet om lagfart sökts på förvärvet.
grund. I fallet förliktes visserligen parterna, men samtliga skiljemän inklusive Grauers var eniga om att reglerna i 4 kap. JB var tillämpliga, åtminstone analogt.
146 När förrättningen är klar och registrerats överensstämmer fastighetsindelningen med de registrerade ägarför-hållandena. Samma överensstämmelse hade ju uppnåtts om lagfart hade sökts på den förvärvade fastigheten.
Skillnaden härvid är endast att förvärvaren står som ägare till en fastighet istället för två fastigheter, vilket hade
147 Det finns dock inga garantier för att en sådan åtgärd utan vidare skulle kunna genomföras eftersom en ny bedömning utifrån lämplighetsvillkoren i 3 kap. FBL måste göras. Processen kan dessutom vara tidskrävande.
148 E-postkorrespondens 090703 med Carl-Erik Sölscher, specialist fastighetsrätt vid Staben Division Fastighets-bildning, Lantmäteriet.
149 Utgångspunkten för denna uppsats är dock att så inte har skett.
150 E-postkorrespondens 090703 med Carl-Erik Sölscher, specialist i fastighetsrätt vid Staben Division Fastig-hetsbildning, Lantmäteriet.
151 Se även Lantmäteriet 5.18/130.
gleringen torde dock parternas avsikt i båda fallen vara att uppnå ett resultat som är mer eller mindre identiskt med ett konventionellt fastighetsköp. Den egentliga anledningen till att man använder sig av fastighetsreglering torde i de allra flesta fall vara att minimera
stämpelskatte-ngsskyldighet de frågor parterna själva disponerar
ispositioner till grund för sitt beslut omfattas dessa av beslutets rättskraft. En talan på civil-ttslig grund om prisavdrag skulle därför vara omöjlig om en strikt hållning intas. För att råda ot på osäkerheten kring vad som skall gälla kring felbedömning och påföljder vid överlåtelse enom fastighetsreglering bör köparen/den mottagande parten tillse att det uttryckligen avta-konsekvenserna vid förvärvet. Av denna anledning anser jag att det finns goda skäl att i fel-hänseende likställa situationerna då fastighetsregleringar grundas på köp respektive överens-kommelser. Ett avtal/överenskommelse om fastighetsreglering torde analogivis kunna tolkas som ett köpavtal och kunna fyllas ut med jordabalkens regler och praxis med undantag för hävningspåföljden av samma anledning som när ett köp legat till grund för en fastighetsre-glering.
Det skulle kunna argumenteras för att en talan om prisavdrag skulle vara utesluten vid fastighetsregleringar som grundar sig på överenskommelser. Eftersom LM tar beslut i ersätt-ningsfrågan omfattas ersättningen av beslutets rättskraft och en domstol skulle därmed vara förhindrad att pröva frågan såvida inte extraordinära rättsmedel är aktuella. En strikt tolkning av en överenskommelse som en processhandling skulle tala för en sådan slutsats. Enligt min mening går det dock inte bortse från att lagstiftaren genom 5:18 FBL givit parterna en omfat-tande dispositionsfrihet vad gäller bl.a. ersättningen vid överenskommelse om fastighetsre-glering. Vidare omfattar inte LM:s utredni
över i någon större omfattning. Beslutet om ersättning grundas alltså helt på vad parterna kommit överens om och är inte föremål för någon direkt prövning av LM. Faktum att ersätt-ningsfrågan knappast prövas av LM talar för att en talan om prisavdrag bör kunna prövas av en domstol med överenskommelsen som grund. Parternas överenskommelse om ersättningen bör alltså kunna ges civilrättslig relevans trots att LM baserat sitt ersättningsbeslut på överens-kommelsen.
Det som sagts ovan om den mottagande partens möjligheter att väcka talan mot den av-trädande parten bygger på en förhållandevis pragmatisk hållning till institutet fastighetsre-glering och dess likheter med ett reguljärt köp. Det är dock långtifrån säkert att en domstol skulle inta en sådan hållning. En fastighetsreglering är per definition inte ett köp av fast egen-dom och jordabalkens regler är således inte direkt tillämpliga. I den mån LM lägger parternas d
rä b g
las om ansvaret vid brister i den överförda fastigheten. Sådana klausuler i en överenskommelse rde inte förlora sin civilrättsliga karaktär efter det att fastighetsregleringen vunnit laga kraft.
tiskt med
stighetsreglering, i synnerhet när en stighetsreglering grundats på en överenskommelse mellan parterna, får anses mycket oklart.
et är enligt min mening svårt att bedöma hur en domstol skulle agera om en mottagande art vill åberopa fel i fastighet mot en avträdande part. Jordabalkens regler om fel är inte direkt llämpliga och LM:s lagakraftvunna beslut omfattar ersättningen för den överförda
fastighe-n. De delar av parternas överenskommelse torde dock i vilket fall inte omfattas av beslutets to