5.5.1 Prisavdrag
Enligt 4:19 JB med hänvisning till 4:12 JB skall prisavdrag användas i första hans användas som påföljd då det konstaterats att fel i fastighet föreligger. Beräkningen av prisavdraget fram-går av 4:19 c JB. Enligt stadgandet skall ett avdrag på köpeskillingen beräknas så att förhållan-det mellan förhållan-det nedsatta och förhållan-det avtalsenliga priset svarar mot förhållanförhållan-det vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Beräkningen av avdraget enligt 4:19 c kallas den proportionella metoden. Det som görs vid en sådan bedömning är därmed en beräkning av skillnaden mellan fastighetens värde på tillträdesdagen i avtalsenligt respektive felaktigt skick. Den procentuella värdeförändringen ligger sedan till grund för pris-avdraget.80 Vid tillämpning av den proportionella metoden skall inte hänsyn tas till köparens kostnader för att åtgärda felet utan det är alltså endast fastighetens värde på tillträdesdagen som beaktas. Köparens kostnader kan dock ibland tjäna som vägledning för prisavdragets storlek i fall då lång tid har förlöpt mellan tillträdet och den tidpunkt då köparen faktiskt upp-täckt felet.81 Om köparen inte kan få täckning för sina kostnader att avhjälpa felet genom pris-avdrag är denne hänvisad till påföljden skadestånd.82
5.5.2 Hävning
Köparen kan häva köpet om felet är väsentligt. Väsentlighetskravet har uppställts eftersom hävning får anses vara en betungande och genomgripande åtgärd. Väsentlighetskravet gäller även i den situation då säljaren förfarit svikligt.83 Enligt 4:12 st. 2 JB förutsätts för hävningspå-följden skall kunna aktualiseras att köparen väcker talan inom ett år från tillträdet till fastighe-ten. Tidsfristen gäller dock inte om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Om preskriptionstiden har löpt ut finns det dock ingenting som hindrar att parterna avtalar om att köpet skall hävas.84 Det föreligger en särskild begränsning i köparens hävnings-rätt enligt 4:27 JB i det fall köparen har intecknat eller upplåtit panthävnings-rätt i fastigheten. Köparen får då häva köpet endast när denne erlagt så mycket av köpeskillingen att säljaren kan innehålla
80 Grauers s. 112.
81 Prop. 1989/90:77 s. 64 f, Hellner s. 63 f.
82 Prop. 1989/90:77 s. 65.
83 Prop. 1989/90:77 s. 49 f.
84 NJA 1998 s. 99
ett belopp som motsvarar vad som kan komma att utgå ur fastigheten på grund av inteckning-en eller pantsättninginteckning-en. Om dinteckning-en del av köpeskillinginteckning-en som köparinteckning-en har erlagt inte är tillräcklig får köpet hävas först när köparen har betalat skillnaden. Vidare följer av 4:27 st. 2 JB att om köparen har upplåtit annan rättighet i fastigheten och denna väsentligt minskar fastighetens värde eller användbarhet i säljarens hand får köparen häva endast om denne ersätter säljaren för värdeminskningen. Samma sak gäller om fastigheten annars väsentligt har försämrats eller på annat sätt minskat i värde på grund av åtgärd eller annan omständighet som beror på köpa-ren.
5.5.3 Skadestånd
För faktiska fel är skadeståndspåföljden särskilt reglerad i 4:19 JB. Enligt stadgandet har köpa-ren rätt till ersättning för skada om felet eller förlusten beror på försummelse på säljaköpa-rens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Regeln medför först och främst ett ansvar för culpa in contrahendo, ett ansvar för vållande i samband med avtalets ingående.85 Ansvaret omfattar därmed svikligt eller ohederligt förfarande, t.ex. när säljaren delgivit köparen uppgifter som denne insåg var av vikt för köparen eller när säljaren lämnat oriktiga uppgifter. Säljaren behöver dock inte ha förfarit ohederligt eller svikligt för att anses ha handlat försumligt. Ett exempel är när säljaren lämnar uppgifter utan att kontrollera att de är riktiga.86 I sammanhanget är det dock viktigt att påpeka att skadestånd endast kommer i fråga då det är fastställt att säljaren är felansvarig.87 Om det t.ex. rör sig om en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten är säljaren inte ansvarig för denna och något skadestånd kan då inte utgå.
Det föreligger också ett skadeståndsansvar för säljaren om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Stadgandet avser huvudsakligen uttryckliga garantier och enuntiationer som säljaren lämnat i samband med köpet. Vad som får anses utfäst avser fall av s.k. garantifiktioner vid avsaknad av s.k. kärnegenskaper. Vissa egenskaper hos fastigheter an-ses vara så grundläggande att de får anan-ses utfästa av säljaren och att avsaknad av dessa därmed skall grunda skadeståndsansvar.88 För att det skall vara aktuellt att tala om kärnegenskaper
85 Hellner s. 66.
86 Hellner s. 67 f.
87 Prop. 1989/90:77 s. 77.
88 Victorin & Hager s. 145 f.
skall det röra sig om ett dolt fel, alltså ett fel som köparen inte skulle kunnat upptäcka vid en undersökning av fastigheten. HD har i ett par uppmärksammade fall tagit upp frågan om ga-rantifiktioner och kärnegenskaper. Ett fall, NJA 1978 s. 307, rörde en felaktig ledningsdrag-ning i ett nytt hus som förvärvats direkt från byggherren. Säljaren hade i samband med köpe-förhandlingarna visat köparen ritningar över byggnaden som visade att byggnadens vattenled-ningar var dragna i väggar och tak. I själva verket hade ledvattenled-ningarna ingjutits i betonggolvet och p.g.a. felaktig avskarvning sprungit läck. HD konstaterade att köparen inte kunnat upptäcka felet vid en undersökning av fastigheten. Det rörde sig således om ett dolt fel och verkningar-na av felet var omfattande. Det konstaterades vidare att felet drabbade funktioner som var av grundläggande betydelse för fastighetens brukande samt att byggnaden var nybyggd och för-värvad direkt från byggherren. Felet ansågs på grund av sin art och omfattning ha utgjort en så fundamental avvikelse från normal standard att byggnaden ansågs sakna en kärnegenskap.
Köparen hade således rätt till skadestånd. Ett annat fall, NJA 1989 s. 117, rörde en fastighet invid Göta älv som vid försäljningen hade varit bebyggd i 130 år. Det visade sig att fastigheten vid förvärvet saknade stabilitet och kommunen löste in fastigheten p.g.a. risk för skred. HD ansåg att ett fel med en så ingripande verkan medförde att fastigheten kunde anses sakna en kärnegenskap. Angående kärnegenskaper och garantifiktioner kan allmänt sägas att utrymmet för dessa är mycket begränsat.
Det finns inga särskilda regler för skadeståndets beräkning enligt JB. Skadeståndet får beräknas enligt allmänna principer, vilket i allmänhet medför att den skadelidande skall försät-tas i samma situation som om fastigheten varit felfri från början. Det görs ingen skillnad mel-lan indirekt och direkt skada och köparen kan därmed till skillnad från vad som gäller vid pris-avdrag bli ersatt för hela den kostnad som denne haft för reparationer till följd av ett fel .89 I praxis det till och med ansetts att köparen har rätt till skadestånd för värdeminskning som består även efter det att reparationer utförts.90
89 Hellner s. 69.
90 NJA 1988 s. 3.