4.5.1 Inledning
Fastighetsreglering kan väljas istället för reguljärt fastighetsköp med lagfart i huvudsak i två fall. I fall 1 äger köparen redan en fastighet som gränsar till en säljaren tillhörig fastighet. Par-terna ansöker då om fastighetsreglering för att föra över mark från säljarens till köparens fas-tighet. I fall 2 äger inte köparen någon fastighet till vilken mark kan överföras från säljaren.
För att köparen skall kunna förvärva säljarens fastighet genom fastighetsreglering i ett sådant fall krävs ett förfarande i två steg som jag avser att beskriva nedan. Observera att om det rör sig om en situation som jag beskrivit som fall 1 ovan behöver endast åtgärderna som beskrivs i steg 2 nedan vidtas.
Fastighetsreglering kan också användas vid koncerninterna överlåtelser som ett led i för-säljningsprocessen när en fastighet skall säljas i form av ett bolag (steg 1 under rubriken 3.1) för att minska skattekonsekvenserna ytterligare.
4.5.2 Steg 1
För att en fastighetsreglering skall kunna ske måste köparen äga en fastighet som är belägen intill säljarens fastighet. Om så inte är fallet kan situationen lösas genom att köparen förvärvar en liten del av säljarens fastighet med ett villkor i köpehandlingen om att denna del av fastig-heten skall utbrytas genom fastighetsbildning. Den fastighetsbildningsåtgärd som blir aktuell i ett sådant fall är avstyckning enligt 10 kap FBL. Enligt 10:1 FBL kan genom avstyckning viss ägovidd av en fastighets enskilda mark avskiljas för att utgöra en fastighet för sig. Ansökan om avstyckning kan enligt 10:6 FBL ske såväl av fastighetens ägare som av den som förvärvat del av fastigheten. Enligt 4:7 JB är ett sådant köp endast giltigt om avstyckningsförrättningen
38 Landahl & Nordström s. 31.
genomförs. Det rör sig här om ett fastighetsköp enligt jordabalken och köparen skall därför söka lagfart för sitt förvärv. Skattekonsekvenserna av ett sådant förvärv är i vanlig ordning att det utgår reavinstskatt för säljaren. Stämpelskatt skall också betalas för förvärvet i enlighet med vad som avhandlats i avsnitt 2.3.3.
4.5.3 Steg 2
Steg 2 består av att säljaren och köparen, som efter steg 1 äger fastigheter belägna intill var-andra, ingår ett avtal om att gemensamt ansöka om fastighetsreglering. I avtalet regleras också alla detaljer kring marköverföringen inklusive ersättningen (köpeskillingen) för fastigheten. Vid ansökan om fastighetsreglering bifogas avtalet som då är att anse som en överenskommelse om fastighetsreglering enligt 5:18 FBL. Alternativt kan parterna upprätta sedvanliga köpe-handlingar och fullborda ett köp. Köparen lämnar sedan in köpeköpe-handlingarna till lantmäteri-myndigheten istället för att söka lagfart. En överenskommelse mellan parterna om fastighets-reglering är därmed onödig.
Vad gäller de skattemässiga konsekvenserna jämställs enligt 45:5 IL marköverföring ge-nom fastighetsreglering med avyttring av fastighet om överföringen sker helt eller delvis mot kontant ersättning som överstiger 5 000 kr. För säljaren innebär detta att denne blir beskattad för den vinst som eventuellt uppstår vid fastighetsregleringen på samma sätt som vid en för-säljning enligt JB.
Den skattemässiga fördelen är istället att stämpelskatt inte utgår på förvärvet. Detta fram-går av 4 § stämpelskattelagen e contrario. Endast de former av överlåtelser som räknas upp i nämnda paragraf är skattepliktiga enligt lagen och fastighetsbildningsåtgärder är inte en av dem.39 Köparen behöver alltså i ovanstående upplägg endast betala stämpelskatt för förvärvet av styckningslotten i steg 1.
En fråga som är värd att kommentera är kostnaden för förrättningen. Enligt 3 § förord-ning (1995:1429) om avgifter vid lantmäteriförrättförord-ningar får Lantmäteriet meddela föreskrifter om avgifter vid förrättningar. Så har skett genom LMFS 2008:1140. Lantmäteriets avgift för en förrättningslantmätare är 1 200 kr per timme, för biträdande handläggare 800 kr per timme
39 Kågerman & Lohmander s. 26.
40 Lantmäteriets föreskrifter till förordningen (1995:1459) om avgifter vid lantmäteriförrättningar.
och behövs en handläggare med expertkompetens är avgiften för denne 1 500 kr per timme.
Enligt LMFS 2008:11 kan även fast pris för förrättningen avtalas.
4.5.4 Kommentar till det praktiska upplägget
Eftersom fastighetsreglering är en offentligrättslig åtgärd kan parterna i en affär som är avsedd att genomföras genom upplägget ovan inte förlita sig på att både steg 1 och 2 genomförs smärtfritt. Dels kan det föreligga hinder för förrättningarnas genomförande, dels kan hand-läggningstiden vara lång. För att förvissa sig om att en affär i slutändan blir av är det vanligt att säljaren och köparen ingår två avtal. I det första avtalet avtalar parterna om att affären skall genomföras genom avstyckning av köpeobjektet varefter återstoden av fastigheten regleras in i avstyckningslotten.
Avtalet förses med en klausul om att det skall upphöra att gälla om någon av fastighetsbild-ningsåtgärderna inte kan genomföras eller inte genomförs inom en viss tidsram. Samtidigt ingår parterna ett andra avtal som är ett sedvanligt köpeavtal avseende hela fastigheten. Köp-avtalet är villkorat av att den i det första Köp-avtalet överenskomna fastighetsregleringen inte kan genomföras eller inte genomförs inom en viss tidsram. Köparen kan med stöd av det villkora-de köpavtalet söka vilanvillkora-de lagfart på fastigheten enligt 20:7 JB. Enligt 17:1 JB kan köparen på detta sätt försäkra sig om att säljaren inte med bindande verkan säljer fastigheten till någon annan om fastighetsbildningsprocessen av någon anledning inte kan genomföras på avsett vis.
Om fastighetsregleringen inte går igenom eller drar ut på tiden upphör avtalet om fastighetsre-glering att gälla och villkoret i köpavtalet uppfylls. Köpet fullbordas i ett sådant fall och köpa-ren skall beviljas lagfart på fastigheten. Genom att använda dubbla avtal på ovan föreskrivet sätt kan köparen alltså förvissa sig om att fastighetsöverlåtelsen faktiskt genomförs inom en viss tidsram på något vis, antingen genom fastighetsreglering eller genom reguljärt köp.
Möjligheten att låta ett köp ligga till grund för en fastighetsreglering är sanktionerad av lagstiftaren och är därmed helt legitim. Köparen söker i sådant fall inte lagfart för sitt förvärv utan ansöker istället om fastighetsreglering med köpeavtalet som grund. Som tidigare nämnts är ett köp av fast egendom enligt 4 § SL ett skattepliktigt förvärv. När ett köp är avsett att ligga till grund för en fastighetsreglering förses dock vanligen avtalet med ett villkor om att köpet skall fullbordas genom fastighetsreglering. Köpet är således inte fullbordat förrän fastig-hetsbildningen vunnit laga kraft och något stämpelskattepliktigt förvärv föreligger alltså inte förrän villkoret är uppfyllt. Själva skattskyldigheten inträder dock enligt 25 § SL först när lagfart
på förvärvet beviljats.41 När fastighetsregleringen är genomförd kan inte lagfart beviljas på den överförda fastigheten eftersom den genom fastighetsbildningen har utplånats. Således uppstår ingen stämpelskatteskyldighet om en fastighetsreglering genomförs genom köp på detta vis.42
Som ovan nämnts måste en fastighetsbildningsåtgärd för att genomföras uppfylla de all-männa lämplighetsvillkoren i 3 kap. FBL. Avstyckningen i steg 1 torde om steg 1 och 2 ses i ett sammanhang knappast kunna uppfylla varaktighets- och aktualitetskravet i 3:1 st. 2 FBL.
Konstruerade fastighetsbildningsåtgärder som sker av skatteskäl är enligt Lantmäteriet inte acceptabla.43 I praktiken löses ”problemet” genom att ansökan om avstyckning i steg 1 söks separat. Lantmätaren saknar då vetskap om vad som komma skall i steg 2. Uppfyller den del av fastigheten som sökanden vill stycka av lämplighetsvillkoren i 3 kap föreligger inga hinder för avstyckning och förrättningen skall genomföras. I normala fall torde det därmed inte upp-stå några hinder i vare sig steg 1 eller 2 för transaktionens genomförande. Att steg 2 medför positiva skatteffekter påverkar inte lämplighetsprövningen. Lantmäteriet utför lämplighets-prövningen strikt utifrån villkoren i FBL vars syfte är att uppnå ett slutresultat som är ratio-nellt från fastighetsbildningssynpunkt. Att en förrättning resulterar i mer eller mindre önskade skatteeffekter påverkar inte prövningen enligt FBL.44
4.6 Kommentar till överlåtelseformens verkningar
Syftet med lagstiftningen om fastighetsreglering är att möjliggöra en förbättring av fastighets-beståndet och effektivisera markanvändningen.45 Att använda fastighetsreglering på det sätt jag redogjort för ovan kan knappast stämma överens med lagens syften. Lagstiftaren har dock varit medveten om fastighetsregleringar många gånger kan anses nästintill identiska med köp av fast egendom och ändå accepterat att institutet används på sådant vis.46 Transaktioner av detta slag är också skattemässigt helt legitima. I förarbetena till FBL noterades att skattefrihe-ten vid marköverföring enligt FBL visserligen skulle medföra ett skattebortfall men att fiskala
41 Köpet är alltså i grunden ett skattepliktigt förvärv, men skattskyldigheten är kopplad till tidpunkten då lagfart beviljas.
42 E-postkorrespondens 090630 med Fredrik Warnquist, universitetslektor Lunds tekniska högskola, institutionen för fastighetsvetenskap.
43 Lantmäteriverket s. 3.1/45.
44 Lantmäteriverket s. 3.1/44 f.
45 Landahl & Nordström s. 166 ff.
46 Prop. 1969:128 s. B 448 ff.
intressen inte skulle läggas i vägen för valet av handläggningsform.47 Lagstiftaren ansåg alltså att det inte fanns någon anledning till att ingripa mot eventuella utnyttjanden av stämpelskatte-friheten. I den utredning som föregick den nu gällande stämpelskattelagen diskuterades vidare frågan om stämpelskatt skulle utgå vid fastighetsreglering. Utredningen kunde inte belägga att fastighetsreglering användes som en skatteundandragande åtgärd och avfärdade tanken på införande av beskattningsregler vid egendomsöverföring genom fastighetsreglering.48 Det kan enligt min mening ändå konstateras att det ovan presenterade upplägget kan användas i syfte att minimera stämpelskatten. Säljarens reavinstskatt påverkas inte i förhållande till om överlå-telsen sker enligt JB. Trots de skattemässiga fördelarna bör det dock noteras att parterna bör vara införstådda med att det rör sig om en offentligrättslig åtgärd och att det därmed kan vara svårt att beräkna hur lång tid handläggningen av ärendet kommer att ta. Vidare bör också par-terna ta avgiften för förrättningen i beaktande när dessa överväger att genomföra en fastig-hetsöverlåtelse genom fastighetsreglering. Vid stora kommersiella förvärv torde dock avgiften i förhållande till den insparade stämpelskatten vara försumbar.