Vid köp av samtliga aktier i ett bolag vars enda tillgång är en fastighet utgår felbedömningen naturligtvis ifrån avtalet och hur avtalsföremålet är beskrivet i detta. Bolaget och dess tillgång-ar kan vtillgång-ara mer eller mindre beskrivna i avtalet. De fel som med all säkerhet kan konstateras utifrån avtalet torde var rent formella fel på aktiebreven t.ex. att lydelsen inte är korrekt i fråga om aktiekaptial eller ordningsnummer.122 Vid köp av ett fastighetsbolag torde också den aktu-ella fastigheten med dess beteckning följa av avtalet. I sammanhanget torde det egentliga av-talsobjektet vara den i bolaget ingående fastigheten och de förväntningar som köparen med fog kan förvänta sig utifrån avtalet torde därför ha en stark anknytning till just detta objekt.
Avvikelser från avtalet avseende fastighetens egenskaper torde därför enligt min mening utgö-ra fel i aktierna eller bolaget.123 Vad har då köparen i övrigt fog att förutsätta? Rent allmänt förekommer det i doktrinen åsikter om att köparen i allmänhet kan förutsätta att bolagets re-dovisning är upprättad i enlighet med god rere-dovisningssed.124 I övrigt torde enligt min mening de förväntningar köparen av aktierna i ett fastighetsbolag med fog kan tänkas vara identiska med de förväntningar köparen haft om fastigheten köpts separat. Exempelvis torde en köpare av ett fastighetsbolag vari det ingår en fastighet som är bebyggd med en 50 år gammal byggnad inte kunna förvänta sig att byggnaden är fri från mögelangrepp eller skadedjur om säljaren inte gjort uttryck för att det förhåller sig på ett annat sätt. På detta vis torde jordabalkens praxis fylla en funktion vid fastställande av vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köp av aktier-na i ett fastighetsbolag.125
En skillnad mellan köplagen och jordabalken som många anser vara av avgörande bety-delse är att undersökningsplikten enligt köplagen inte är obligatorisk. Jag anser inte detta för-hållande vara av särskilt stor vikt vid en felbedömning vid köp av aktierna i ett bolag vars enda tillgång är en fastighet. Som jag tidigare nämnt kan köparen inte ha större förväntningar på bolaget än vad som hade varit fallet om fastigheten förvärvats separat. Om köparen har högre förväntningar torde dessa vara obefogade och köparen svarar själv för avvikelser från sådana
122 Hultmark s. 139.
123 Att så är fallet i ett fall när en fastighet utgör den enda tillgången i ett köpt bolag torde det inte råda några tvivel om, se t.ex. Åhman, SvJT 1990, s. 479 ff, Lindskog i Festskrift till Kurt Grönfors s. 307. Däremot har det förekommit en diskussion om och hur mycket en avvikelse i det köpta bolagets tillgångar skall påverka bolagets totala värde som helhet för att ett köprättsligt fel i det köpta bolaget skall anses föreligga. Lindskog och Åhman är av skilda uppfattningar i denna fråga.
124 Se t.ex. Johansson, SvJT 1990, s. 94.
125 Kihlman s. 196.
förväntningar. Köparen har därmed ett starkt incitament att utföra en undersökning. Vid en undersökning av ett aktiebolag finns det till skillnad från ett rent fastighetsköp möjlighet att undersöka bolagets redovisning. Balansräkningen kan ses som en sammanställning av bolagets tillgångar och kan utgöra underlag för en bedömning av bolagets värde.126 Som tidigare nämnts torde köparen med fog kunna förvänta sig att bolagets redovisning är upprättad i en-lighet med god redovisningssed. God redovisningssed är dock ingen exakt standard utan läm-nar många gånger fältet öppet för fritt skön. Att en årsredovisning är oriktig behöver därmed inte betyda att den inte är upprättad i enlighet med god redovisningssed.127 Köparen kan där-för inte göra säljaren ansvarig där-för att fastighetens reella värde är felaktigt i där-förhållande till det värde som upptas i balansräkningen. Köparen bör därför utföra en fysisk undersökning av fastigheten i eget intresse för att kontrollera att denna överensstämmer med dennes
förvänt-gheten och ygga sina förväntningar bör därför denne utföra en undersökning i eget intresse.
.5 Påföljder
ningar.
Sammanfattningsvis kan sägas att felbedömningen vid köp av aktierna i bolag vars enda tillgång är en fastighet enligt min mening inte skiljer sig något nämnvärt från vad som hade gällt om fastigheten köpts separat. Felansvaret i både jordabalken och köplagen bygger på att säljaren ansvarar för avvikelser från köparens befogade förväntningar medan köparen står risken för att dennes förväntningar är obefogade. Faktum att undersökningsplikten inte är obligatorisk enligt köplagen torde inte innebära någon skillnad eftersom en köpare av aktier i ett fastighetsbolag knappast kan ha högre förväntningar på bolaget än vad denne skulle ha haft vid ett köp av fastigheten separat. För att kunna bilda sig en uppfattning om fasti
tr
6
De primära påföljderna enligt köplagen är avhjälpande och omleverans enligt 34–36 §§ KöpL.
Köparen kan kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad om detta kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren. Säljaren kan alltid välja att företa omleverans i stället för att avhjälpa felet. Omleverans torde dock knappast bli aktuellt när det gäller aktier i ett fastig-hetsbolag. Möjligen kan det tänkas att så sker vid formella fel i själva aktiebrevet. Avhjälpande torde dock enligt min mening kunna bli aktuellt vid fel i den i bolaget ingående fastigheten.
126 Johansson, SvJT 1990, s. 100.
127 Lindskog, SvJT 1993, s. 119 f.
Om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet har köparen rätt till ersättning för sina kostnader för att själv avhjälpa felet, 36 § KöpL. Köplagen skiljer sig avseende de primära påföljderna markant från vad som gäller enligt jordabalken. Enligt jordabalken utgör
prisav-med inte föreligga någon skillnad i förhållande till
nser att avhjälpa felet och dessutom bort inse drag den primära påföljden.
Om säljaren inte avhjälper felet inom skälig tid har köparen rätt till prisavdrag enligt 37 – 38 §§ KöpL. Prisavdraget skall nämligen beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och avtalsenliga priset för aktierna svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Aktiernas värde torde härvid följa fastighetens värde och enligt min mening torde det där
vad som gällt om fastigheten sålts separat.
Enligt köplagens regler finns liksom i jordabalken en möjlighet för köparen att häva kö-pet. Denna påföljd blir dock aktuell först om omleverans eller avhjälpande inte kommer i frå-ga, 37 §. Vidare måste felet vara av väsentlig betydelse för köparen och säljaren insett eller bort inse detta, 39 § KöpL. Det kan därmed konstateras att det är svårare för köparen att häva ett köp av aktierna i ett fastighetsbolag i förhållande till vad som gäller om fastigheten köps sepa-rat eftersom säljaren måste ha försuttit sina cha
att felet var av väsentlig betydelse för köparen.
Skadeståndsansvaret i köplagen regleras i 40 § och är annorlunda utformat i förhållande till vad som gäller enligt jordabalken. Säljaren är liksom enligt jordabalken skadeståndsansvarig för all skada128 när felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida. Vidare har sälja-ren ett ansvar om varan vid köpet avvek från vad denne särskilt har utfäst. Härvid föreligger en skillnad i förhållande till 4:19 JB som stadgar skadeståndsskyldighet för avvikelser från vad säljaren får anses ha utfäst. I praktiken innebär skillnaden att stadgandet i köplagen inte omfattar avsaknad av s.k. kärnegenskaper. Jordabalken är i detta avseende något mer köparvänlig. En-ligt köplagen har dock säljaren ett skadeståndsansvar för direkt förlust för alla fel som ligger
128 Med all skada avses såväl direkt som indirekt förlust. I 67 § KöpL definieras indirekt förlust som förlust till följd av minskning eller bortfall av produktion eller omsättning, annan förlust till följd av att varan inte kan ut-nyttjas på avsett sätt, utebliven vinst till följd av att ett avtal med tredje man har fallit bort eller inte blivit riktigt uppfyllt och annan liknande förlust om den varit svår att förutse. Uteblivna hyresintäkter på grund av fel i den det köpta bolaget ingående fastigheten torde därmed vara att klassa som indirekt förlust. Direkt fö i
rlust definieras inte direkt i köplagen men i sammanhanget torde enligt min mening exempelvis hyra av ersättningslokaler till följd av att fastigheten inte kan utnyttjas vara att hänföra till direkt förlust, jfr. Håstad s. 211.
inom säljarens kontrollansvar.129 Det är således lättare för köparen att utfå skadestånd enligt öplagen än enligt jordabalken när säljaren varken varit försumlig eller utfäst något.
köpet fastigheter som ingår i ett aktiebolagsköp. Om sådan sed föreligger skulle det förmodligen nebära att köparen förlorar rätten att reklamera fel innan preskriptionstidens utgång.
k
6.6 Reklamation och preskription
Det föreligger en stor skillnad vad gäller reglerna kring reklamation och preskription mellan köplagen och jordabalken. Köparen skall visserligen enligt köplagen, precis som enligt jorda-balken, reklamera felet inom skälig tid från det att denne märkt eller bort märka felet, 32 § KöpL. Preskriptionstiden för fel enligt köplagen är dock endast två år från avlämnandet, 32 § st. 2 KöpL. Preskriptionstiden är således mycket kort i förhållande till den tioåriga preskrip-tionstid som gäller enligt jordabalken.130 Den korta preskriptionstiden enligt köplagen gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.131 Enligt 31 § KöpL har köparen vidare en plikt att undersöka varan efter avlämnandet enligt god affärssed.
Konsekvensen av denna undersökningsplikt blir att köparen inom skälig tid måste reklamera vad denne upptäckt eller bort upptäcka vid undersökningen.132 Praxis och doktrin är ganska knapphändig vad gäller undersökningens omfattning. Hultmark anser den vid köp av samtliga aktier i ett bolag bör vara omfattande men att det torde räcka med en undersökning av bola-gets räkenskaper som motsvarar den som en revisor gör inför ett årsbokslut.133 Beträffande tidpunkten för undersökningen efter köpet av ett aktiebolag anser Johansson att den skall ske senast i anslutning till det årsbokslut som följer efter köpet.134 Om bolagets tillgångar också måste undersökas fysiskt anser jag vara oklart. Hänsyn skall dock tas till god affärssed och enligt min mening torde det inte föreligga någon affärssed vad gäller undersökning efter
av in
129I lagmotiven anges exempelvis att det ligger inom säljarens kontroll om varan (i detta fall en byggnad på den i bolaget ingående fastigheten) skadas på grund av en brand om branden beror på en kortslutning i elsystemet. Om samma brand orsakats av en pyroman torde det ligga utom säljarens kontroll och köparen skulle således inte vara berättigad till skadestånd, jfr. prop. 1988/89:76 s. 111.
130 Noterbart är dock att talan om hävning av köpet skall vara väckt inom ett år från tillträdet enligt JB. Enligt KöpL särregleras inte hävningspåföljden i detta avseende.
131 I sådant fall gäller den allmänna preskriptionstiden för fordringar, se prop. 1988/89:76 s. 125. Preskriptionsti-den är då tio år enligt 2 § preskriptionslagen (1981:130).
132 Ramberg & Herre s. 378.
133 Hultmark s. 192.
134 Johansson, SvJT 1990, s. 110 med hänvisning till NJA 1976 s. 341.