Faktorer kopplat till ¨agande

F¨or att f¨orst˚a varf¨or kommuner och privata akt¨orer vill l¨osa sitt behov m˚aste det ocks˚a klarg¨oras vad de anser om olika ¨agandeformer, och f¨or att f¨orst˚a vad de anser om olika ¨agandeformer m˚aste det klarg¨oras vad som ¨overv¨ags n¨ar ett beslut fattas. Ska kommunen ¨aga fastigheten? Ska en privat fastighets¨agare ¨aga fastigheten och kommunen & de privata hyra platser efter behov? Detta ¨ar fr˚agor som kopplar samman ¨agande och akt¨orers behov av fastigheter. Huvudsaklingen kommer det empiris-ka underlaget fr˚an kommunala respondeter, eftersom de har m¨ojlighet att v¨alja friare kring ¨agandeformer ¨an de privata.

“ ¨Ar det fiffigt att ¨aga ska vi ¨aga, ¨ar det fiffigt att hyra ska vi hyra”, s˚a enkelt uttryckte sig en fastighetschef. Detta beskriver v¨al hur de flesta kommunerna ser p˚a ¨agandesituationen i stort. De har en pragmatisk inst¨allning till vad som ¨ar b¨ast, det vill s¨aga att de inte diskvalificerar ett alternativ p˚a f¨orhand. Men med det sagt, ¨ar det flera kommuner som har en kunskap/˚asikt om vad som ¨ar b¨ast f¨or kommunen. Respondenternas svar, kategoriserat, ˚aterfinns nedan.

10.2.1 Marken

Respondenter ber¨attar att i vissa kommuner b¨orjar marken bli en tr˚ang sektor. Speciellt i mer centrala l¨agen har kommuner s˚alt av mark och kan d¨arf¨or enbart styra ¨over vilket slags lokaler som uppf¨ors genom planf¨orfarandet. Eftersom v˚ardboenden ekonomiskt sett2 inte st˚ar sig gentemot kontor och bostadsr¨atter kan detta skapa konflikter mellan kommunen och de privata akt¨orernas intressen. Detta sker genom att l¨aget och markpriset p˚averkar ekonomin genom att det driver upp v¨ardet p˚a fastigheten. Detta anser respondenterna kan sl˚a mot b˚ade byggf¨ore-tagens vilja att bygga just v˚ardboenden och mot v˚ardtagarna som beta-lar hyra. Oavsett vad den kommunala ledningen och den privata sektorn tycker om det kvarst˚ar faktum att kommunen kan tvingas, p˚a grund av markbrist, till ett planf¨orfarande f¨or l¨osa sitt behov. En respondent hade ett kreativt f¨orslag. Vid ett uppf¨orande av en ny stadsdel kan kommu-nen genom plandirektiven villkora att de akt¨orer som ¨ar delaktiga i uppf¨orandet av mer lukrativa lokaler s˚a som kontor och bostadsr¨atter skall bidra till finansieringen av ett v˚ardboende i samma omr˚ade.

10.2.2 Ideologi

Under intervjuerna har det framkommit att flera politiker, oavsett block-tillh¨orighet, ¨ar ¨oppna f¨or tanken att kommunen inte n¨odv¨andigtvis ¨ar 2Enligt uppgifter fr˚an en privat v˚ardgivare om fastigheter i Stockholmsomr˚adet.

den b¨asta fastighetsf¨orvaltaren och d¨arf¨or b¨or vara ¨odmjuka f¨or att l˚ata den privata sektorn sk¨ota den delen. Att kommunen vill ha r˚adighet ¨over sina egna fastigheter eller utformningen av densamma beh¨over per definition inte vara ett politiskt st¨allningstagande, eftersom det kan ba-seras p˚a en f¨orv¨antad utveckling av marknaden och f¨orv¨antat agerande fr˚an de privata akt¨orerna. Sett till respondenternas svar r˚ader det emel-lertid ingen tvekan om att kommuner som styrs av partier som h¨or till v¨ansterblocket ¨ar mer skeptiska till privat ¨agda fastigheter och att un-derl¨atta f¨or privata v˚ardgivare att etablera sig. Detta framkommer vid intervjuer av privata f¨oretag s˚a v¨al som kommunala politiker. Med det sagt ¨ar det inte sj¨alvklart att en inst¨allning ¨ar grundad i en ren ideologisk f¨orest¨allning om situationen; en kommun valde att s¨alja ut fastigheter till den privata marknaden av likviditetssk¨al, och under de f¨orsta ˚aren medf¨orde det problem f¨or kommunen med bristande underh˚all och stri-digheter kring hyra och underh˚allsniv˚aer. P˚a senare tid har det blivit b¨attre, och de upplever inte l¨angre att det ¨ar negativt med privata fas-tighets¨agare. En annan kommun anser att diskussionerna kring externa ¨

agare ¨ar b˚ade ekonomiska och ideologiska. Ett intressant fenomen ¨ar att politiker kan framst¨alla en inriktning som “inte en ideologisk fr˚aga”, samtidigt som oppositionen, om den har en avvikande uppfattning, har det av ideologiska sk¨al.

10.2.3 K¨arnverksamhet

Ett annat argument, som ofta framf¨ors av borgerliga respondenter, ¨ar att kommunen skall l˚ata privata fastighets¨agare ¨aga medans kommunen skall fokusera p˚a sin k¨arnverksamhet, och fastighetsf¨orvaltning ¨ar in-te k¨arnverksamhet. H¨ar f¨orekommer ett intressant fenomen; flera kom-muner har valt att s¨alja av sina v˚ardboenden, men inte sina grund-skolor d˚a de bed¨omer dem som “strategiskt viktiga”. En respondents f¨orklaring till varf¨or de bed¨oms s˚a pass olika ¨ar att det handlar om f¨oruts¨agbarheten av platsbehovet (vilket ¨ar b¨attre f¨or skolor), att kom-munen tar kostnaden f¨or all yta i en skola (de ¨aldre betalar hyra f¨or sin l¨agenhet i ett v˚ardboende), samt att de ¨ar i en beroendesituation till lokalen som de oroar sig f¨or att en privat fastighets¨agare skulle utnyttja genom att h¨oja hyrorna. Under omr˚adet k¨arnverksamhet placerar sig ¨aven argumentet att kommunen vill kunna j¨amf¨ora sin verksamhet mot motsvarande privat.

10.2.4 Ekonomi

¨

Aven om ideologi kan ges olika vikt och inflytande ¨over beslut m˚aste alla kommuner f¨orh˚alla sig till den ekonomiska verklighet i vilken de agerar

(Blom, 2000). D¨arf¨or “tvingas” kommuner genomf¨ora f¨or¨andringar och fatta beslut som kan st˚a p˚a tv¨ars med deras ideologiska uppfattning om hur n˚agot b¨or vara. P˚a en direkt fr˚aga om det ¨ar billigare att l˚ata en privat fastighets¨agare ¨aga fastigheterna svarar alla respondenter ne-gativt; det ¨ar generellt sett billigare att ¨aga sj¨alv. F¨orklaringen ans˚ags ligga i att kommunen inte tar ut en vinst, eller inte r¨aknar upp hyror p˚a samma s¨att som en privat akt¨or. Det finns dock aspekter som p˚averkar vilken l¨osning som ¨ar b¨ast. De som framkom under intervjuerna ˚aterges nedan (utan inb¨ordes ordning):

1. Stordriftsf¨ordelar som ett st¨orre privat fastighetsbolag kan skapa. 2. Ett b¨attre kundfokus drivet av konkurrenssituationen.

3. En annorlunda ekonomisk l¨osning f¨or finansiering ¨an den som kom-munen sj¨alv kan skapa.

4. Ett l˚anetak, det vill s¨aga att kommunen har best¨amt en ¨ovre gr¨ans f¨or hur mycket de f˚ar l˚ana.

5. Ett f¨orv¨antat framtida behov att avyttra fastigheten. 6. En vilja att f˚a ¨okad synlighet f¨or kostnaderna.

7. En privat akt¨or kan genom en h¨ogre kompetens lyckas uppf¨ora en billigare byggnad ¨an kommunens egen personal.

8. Momsaspekten vid nyproduktion (den s˚a kallade Ludvikamomsen). 9. Tomst¨allda ytor som driver kostnaden f¨or den nyttjade ytan. Tj¨anstem¨an i tre kommuner ber¨attar att gr¨ansdragningslistor kan vara orsak till konflikter genom att det sker en diskussion om listans inneh˚all. Dessa diskussioner kan sj¨alvklart l¨osas, men det ligger i sakens natur att b˚ade hyresv¨arden och hyresg¨asten vill ta s˚a f˚a kostnader som m¨ojligt. En fastighetschef ber¨attar att hon ser en utveckling mot att allt mer av underh˚allskostnaderna l¨aggs p˚a kommunen, varf¨or de tappar ett viktigt incitament f¨or att hyra ist¨allet f¨or att ¨aga sj¨alv. En fastighetsstra-teg lyfter fram en intressant ¨oppning; eftersom de i kommunen till¨ampar sj¨alvkostnad f¨or internhyran av deras lokaler betyder det att nyproduk-tion (p˚a grund av h¨og kapitalkostnad) initialt sett blir dyrt. D˚a anser hon att en privat fastighets¨agare kan ta sig in p˚a marknaden genom att erbjuda l¨agre hyror genom att anv¨anda sig av marknadshyror.

Hyra eller ¨aga: ett f¨ors¨ok att bekr¨afta teorin

Enligt g¨allande teori (Lind, 2008) ¨ar det absolut vanligaste argumentet f¨or att hyra en lokal den ekonomiska aspekten att slippa kapitalkostna-den, vilket ocks˚a framkom i intervjuerna. Inf¨or intervjuerna f¨orv¨antades en koppling mellan just kommunernas nuvarande och framtida ekono-miska situation, och deras intresse f¨or att hyra verksamhetslokaler. En god ekonomi b¨or ha utrymme f¨or investeringar som kan kr¨ava att kom-munen tar ett l˚an. Detta resonemang f¨oruts¨atter att kommunen l˚ater ekonomi vara fr¨amsta anledningen vid beslut om en lokal skall hyras eller k¨opas, det vill s¨aga att ideologi eller andra faktorer inte g¨or att

deras inst¨allning till att hyra eller k¨opa ¨andras. F¨or att unders¨oka om denna koppling ˚aterfanns i de kommunala respondenternas medvetan-de genomf¨ormedvetan-des en enk¨at (se Metod, sida 5). D¨ar ombads medvetan-de rangordna kommunens nuvarande ekonomiska situation, dess framtida ekonomiska situation samt hur troligt det ¨ar att de v¨aljer att hyra nyproducerade lokaler i framtiden. Dessa faktorer fick respondenterna rangordna med en si↵ra d¨ar 1 var mycket d˚alig situation/inte alls troligt och 5 var myc-ket bra situation/mycmyc-ket troligt. Den f¨orv¨antade korrelationen var -1, det vill s¨ag att ett h¨ogt v¨arde p˚a ekonomi nu och/eller i framtiden skulle generera ett l˚agt v¨arde p˚a sannolikheten att de kommer hyra nyproduk-tion i framtiden, eller tv¨art om. Ett v¨arde p˚a +1 skulle inneb¨ara att om de angav sin ekonomi som god, var de ocks˚a intresserade av att hyra nyproduktion, eller tv¨art om. Fr˚agorna st¨alldes b˚ade till politiker och till tj¨anstem¨annen som intervjuades (n = 28). Utfallet av korrelationen blev -0,03 f¨or nuvarande ekonomisk situation, och +0,02 f¨or framtida ekonomisk situation. S˚aledes kunde ingen korrelation bevisas.

10.2.5 R˚adighet

En av de vanligaste aspekterna som n¨amns av respondenterna ¨ar r˚ adig-het. Kommunens politiker, som genom g¨allande lag sitter med ansvaret, anser att de m˚aste ha r˚adighet ¨over fastigheten f¨or att kunna kontrol-lera vilken v˚ardgivare som f˚ar nyttja lokalerna f¨or att bedriva v˚ard. En politiker s¨atter ord p˚a den uppfattning som politiker fr˚an en majoritet av de intervjuade kommunerna delar: “Vi m˚aste vara s¨akra p˚a att vi kan byta ut dem (v˚ardgivarna). Vi flyttar inte p˚a de ¨aldre, det kan aldrig komma p˚a fr˚aga. Vi vill inte vara bundna vid avtal som omfattar b˚ade fastighet och verksamhet. Vi vill vara fria att byta verksamhetsut¨ovare om vi inte ¨ar n¨ojda med det arbete som utf¨ors, det vill s¨aga rena kva-litetsfr˚agor i verksamhetsut¨ovning”. ¨Aven en fastighetschef anser att kommunen upplever att r˚adighetsbehovet, att kunna ¨overl˚ata lokalerna till den som driver v˚arden, och anser att det ¨ar ett hinder i inf¨orandet av LOV. Han till¨agger att det ¨aven finns en ¨onskan fr˚an hans kommun att “ta bort sig sj¨alv” som mellanhand.

I praktiken ¨overs¨atts denna ¨onskan om r˚adighet i att kommunen vill ha hyreskontraktet, vilket i sin tur inte diskvalificerar en privat fastig-hets¨agare, men det diskvalificerar den privat v˚ardgivare som vill ¨aga sin egen fastighet, eller l˚ata en privat akt¨or utanf¨or kommunens kontroll ¨aga den. Det b¨or po¨angteras att de privata v˚ardgivarna framf¨ort att de inte ¨onskar binda det kapital som erfordras f¨or en fastighet, och d¨arf¨or an-tingen accepterar att kommunen kvarst˚ar som ¨agare, samtidigt som de tar steg mot att uppf¨ora sina egna v˚ardboenden. En privat v˚ardgivare ans˚ag att “det ligger en a↵¨ar i att ¨aga v˚ardfastigheter, men just nu vill vi

(de) inte binda kapitalet” varf¨or de letar externa ¨agare till v˚ardboenden de ¨ar intresserade av att bygga. Den privata fastighetsf¨orvaltaren har helst kommunen som hyresg¨ast (och till˚ater sedan dem att hyra ut i andrahand till en v˚ardgivare). En av de privata v˚ardgivarna ber¨attade att de ¨ar intresserade av att ¨aga sina egna lokaler, med viss reservation f¨or hyresniv˚a och hur samarbetet med en eventuell extern hyresv¨arden fungerar.

Det finns respondenter som ifr˚agas¨atter hur pass reellt kommuner-nas behov av r˚adighet ¨over lokalerna ¨ar. En privat v˚ardgivare ans˚ag att “problemet” med en d˚alig v˚ardgivare som besitter en lokal kommer l¨osa sig n¨ar kommunen drar in LOV-certifieringen, eftersom de inte har r˚ad att forts¨atta bedriva v˚ard utan ers¨attning, och d¨arf¨or kommer vilja avtr¨ada lokalen omedelbart. Ett undantag till den “l¨osningen” ¨ar att privata v˚ardf¨oretag kan s¨alja platser i sin lokal till flera kommuner, och om en kommun v¨aljer att drar in LOV-certifieringen beh¨over det inte betyda att de andra kommunerna g¨or det. Det skulle medf¨ora att den kommun som slutat k¨opa platser kommer beh¨ova flytta p˚a de ¨aldre, enligt farh˚agan ovan. Dessutom kan r˚adigheten inneb¨ara att kommu-nen tappar m¨ojlighet att styra vad en lokal f˚ar anv¨andas till. Exem-pelvis kan v˚ardboenden byggas om till n˚agot annat som erbjuder fas-tighets¨agaren b¨attre l¨onsamhet. Ett hyreskontrakt i kommunala h¨ander med l˚ang bindningstid kan e↵ektivt s¨atta stopp f¨or det.

Vissa fr˚agor st¨alldes under intervjuerna f¨or att f¨ors¨oka finna skillnader mellan privata och kommunala akt¨orer. En del av detta ¨ar m¨ojligheten till hyresg¨astanpassning, vilket kan vara aktuellt f¨or v˚ardboenden d¨ar krav och regelverk ¨andras ¨over tiden. En majoritet av de intervjuade kommunala fastighetscheferna understryker att det i praktiken inte ¨ar en betydande skillnad i anpassningsbarhet, men tre kommuner ans˚ag att en dialog om anpassning ¨ar l¨attare att f¨ora internt, d¨ar kommunen har fullst¨andig r˚adighet ¨over fastigheten. Andra kommuner vill inte in-vestera i en fastighet som de hyr. D¨arf¨or ser de helst att hyresv¨arden tar investeringen och l¨agger kostnaden p˚a hyran. Detta har dock visat sig vara en k¨alla till konflikt d˚a vissa kommuner anser att de i olika fall f˚att ett f¨or stort hyresp˚aslag. ¨Aven LOU kan bli ett hinder vid omfattande hyresg¨astanpassning d˚a det kan klassas som f¨ort¨ackt byggentreprenad. Det hindret p˚averkas emellertid inte av vem som ¨ar fastighets¨agare. I en kommun ¨ar g¨angse metod att l˚ata den privata hyresv¨arden l¨amna en kalkyl, och om det visar sig att de r¨aknar “f¨or dyrt”, s˚a tar kommunen kostnaden sj¨alv.

10.2.6 Utformning

Ett v˚ardboendes utformning styrs i f¨orsta hand av direktiv fr˚an Arbets-milj¨overket, Socialstyrelsen samt Boverket, och i andrahand av ¨onskem˚al fr˚an den som best¨aller fastigheten. Samtliga intervjuade respondenter anser att framtiden kommer inneb¨ara en utveckling av krav och regler, vilket kommer f˚a praktiska konsekvenser f¨or b˚ade de befintliga och ny-producerade lokalerna. Att anpassa befintliga lokaler f¨or att de inte skall bli utd¨omda som v˚ardboenden ¨ar en f¨or verksamheten mycket viktig hy-resg¨astanpassning. N¨ar kommunen ¨ager lokalerna sj¨alva r˚ader det inget tvivel om att anpassningen (givet inga andra externa p˚averkande fakto-rer) kommer genomf¨oras. En tj¨ansteman ber¨attar att n¨ar det finns en extern ¨agare kan det i vissa fall vara sv˚arare att g¨ora anpassningar. Han po¨angterar dock att det inte ¨ar n˚agot avg¨orande. En politiker i en annan kommun ber¨attar ˚a andra sidan att de privata fastighets¨agarna “st˚ar p˚a t˚a f¨or kunderna”. En privat v˚ardgivare anser att det ¨ar en bra utveck-ling att kommunen inte ¨ar delaktig i utformningen av nya boenden d˚a det “drar 25 % st¨orre yta”, eftersom kommunen vill tillm¨otesg˚a alla in-tressenters behov. Han menade att n¨ar de privata akt¨orerna bygger s˚a tittar de mer pragmatiskt p˚a funktionen som skall uppfyllas, exempelvis kan ett rum f˚a tv˚a funktioner.

Att bygga helt nytt inneb¨ar stora kostnader, men ocks˚a stora m¨oj-ligheter. Att g¨ora en anpassning kan, i v¨arsta fall, inneb¨ara en s˚a pass stor kostnad att hela huset m˚aste rivas ut p˚a insidan, och s˚aledes kan det bli billigare att avveckla v˚ardboendet, vilket blir ett problem f¨or den som nyttjar v˚ardplatserna. En annan aspekt ¨ar att det kan finnas lokaler att hyra fr˚an en extern ¨agare som genom mindre ombyggnad kan passa som v˚ardboende, vilket kan bli billigare ¨an att bygga helt nytt. Flera respondenter, fr˚an tj¨anstem¨an till politiker, ¨ar ¨overens om att framtiden kommer inneb¨ara att vi ser st¨orre spridning i utformningen i byggnaderna sett till exempelvis planl¨osning, flexibilitet och arkitek-toniska aspekter. En respondent uttryckte sig genom att s¨ag att “det inte kommer vara karbonkopierade v˚ardfabriker i framtiden”. Detta be-hov av att styra utformningen gjorde att en kommun valde att bygga i egen regi. Uppl¨agget med en extern fastighets¨agare och ett hyreskon-trakt orsakade problem f¨or en kommun som upplevde att de mest blev tvungna att l¨amna besked i st¨allet f¨or att styra utformningen av den nya fastigheten som uppf¨ordes.

Framtida utformning

H¨ar framkom ett antal olika ˚asikter och funderingar, men det vanligas-te r¨orde “h˚allbart byggande”, det vill s¨aga mer milj¨ov¨anliga byggnader med bra materialval och god energiprestanda. Det pratas ¨aven om IT och ny teknik f¨or de ¨aldre. En tj¨ansteman beskriver ett boende som en

privat akt¨or bygger d¨ar planl¨osningen ser annorlunda ut, men inv¨ander samtidigt med att det kan vara sv˚art att f˚a igenom p˚a grund av g¨allande lagstiftning. En privat fastighets¨agare ber¨attar att de har tittat p˚a nya typer av planl¨osningar, exempelvis stj¨arnformade, vilket kan hj¨alpa till att skala bort ¨overytor. De ser ¨aven att nya upphandlingar av fastighe-ter tonar ner hyresniv˚aernas roll f¨or att v¨aga in fl¨oden och arkitektur. Det har ¨aven pratats om nischade boenden, ¨aven om det inte beh¨over stanna vid sj¨alva utformningen av lokalerna. Exempelvis boenden med fokus p˚a tr¨adg˚ardssysslor kan m¨ojligg¨oras med en v¨alplanerad uteplats i anslutning till lokalerna. ¨Over lag ¨ar dock respondenterna ¨overens om att nischade boenden inte kommer vara aktuellt f¨or en majoritet av v˚ardtagarna.

Flera respondenter beskriver ¨aven behovet av gemensamhetsytor d¨ar de ¨aldre kan umg˚as mer, d¨ar interaktion kan skapas och det uppmuntras till motion. En politiker beskriver den nya sociala tillvaro som m˚anga ¨

aldre s¨oker p˚a ˚alderns h¨ost och att det kommer bli mer likt det liv vi le-ver som yngre med olika niv˚aer av boenden baserat p˚a vilken m¨ojlighet du som privatperson har r˚ad att betala f¨or. “Den grundl¨aggande bas-niv˚an kommer finnas kvar, men rosetten f˚ar de betala f¨or” tror hon. Hon forts¨atter genom att beskriva hur 40-talisterna kommer att forma mycket av de krav som st¨alls p˚a ¨aldrev˚arden d˚a de ¨ar en generation med en vana att st¨alla krav, en ny syn p˚a ¨agande och stora ekono-miska resurser. En privat v˚argivare tror att det kommer finnas olika sorters boenden, exempelvis billigare basala boenden och finare lyxbo-enden. M˚anga ˚aterkommer ¨aven till kravet p˚a att lokalerna skall vara flexibla f¨or olika verksamhetstyper eller en ut¨okning av antalet platser.

¨

Aven m¨ojligheter f¨or att ¨oppna upp v¨aggar p˚a natten f¨or att f¨orb¨attra ¨overblickbarheten diskuteras. Det finns, enligt respondenterna, mycket som kan g¨oras f¨or att f¨orb¨attra personalens e↵ektivitet, vilket i sin tur minskar kostnaderna.

Alla respondenter som ber¨orde handikappskraven ans˚ag att de kom-mer forts¨atta att vara starka, och kanske ¨aven sk¨arpas ytterligare. En re-spondent bidrog dock med en unik insikt fr˚an sina kunder som framf¨orde att de vill att boenden skall anpassas p˚a ett s˚a snyggt och diskret s¨att s˚a att “det inte ser ut som ett sjukhus”. N˚agra respondenter pratade ¨aven om dilemmat kring att de ¨aldre idag bor endast en kort tid p˚a v˚ardboendet, ofta f¨arre ¨an 2 ˚ar. Detta kan i f¨orl¨angningen betyda att nya v˚ardformer uppst˚ar, vilket i sin tur kan inneb¨ara f¨or¨andrade ut-formningskrav p˚a v˚ardboenden. Vissa respondenter kommenterade