Vi kan konstatera att frågan om neutralitet mellan upplå- telseformer även fortsatt har varit ett strävansmål som inte har uppfyllts. Det statliga investeringsstödet kan ses som ett (omtvistat) försök att skapa bättre balans mellan upplåtelse- formerna i den meningen att såväl fastighetsägare som hyres- gäster får en mindre kostnad i förhållande till det ägda eller bostadsrättsbeståndet. Dock har stödet visat sig vara ekono- miskt ofördelaktigt för fastighetsägare då lägre hyror innebär lägre marknadsvärde på fastigheten, vilket påverkar företagets soliditet och därmed möjligheten att låna pengar och göra ny- investeringar. Samtidigt ser vi att den statliga skattepolitiken fortfarande gynnar ägt boende och bostadsrätt, trots att frå- gan om balanserade villkor genom minskat ränteavdrag eller avdragsgill moms på bostadshyran i dag diskuteras av politiker från olika delar av det partipolitiska spektrumet.
Något som under senare år lyfts fram som en påverkansfak- tor för neutralitet mellan upplåtelseformerna är införandet av rot-avdrag för privatpersoner som äger sin bostad eller har bostadsrätt. rot-avdraget, som funnits i olika omfattning- ar sedan 1990-talet, förändrades drastiskt 2008. Med syfte
att skapa nya och fler jobb inom hantverksbranschen fick nu privatpersoner göra en skattereduktion för arbetskostnader för renovering, ombyggnad och tillbyggnad på 50 procent, upp till 50 000 kronor per person och år. Skattereduktionen reducerades den 1 januari 2016 från 50 procent till 30 procent av arbetskostnaden. Avdraget har fått kritik, dels då det finns tecken på att kostnaden för åtgärder har ökat genom att avdra- get inkorporeras i priset, och dels för att det ytterligare skapar obalans mellan upplåtelseformerna, eftersom det endast kan utnyttjas av privatpersoner i ägt boende eller bostadsrätt.
Skatteavdraget för ägt boende och bostadsrätt, tillsammans med historiskt låga räntor, har fortsatt lett till en kraftig pris- utveckling på ägt boende och bostadsrätter och därmed en ökad skuldsättning bland befolkningen. Den ökande skuld- sättningen, bland den högsta i eu, har väckt uppmärksamhet, vilket har resulterat i åtgärder från Finansinspektionen, såsom begränsning på lån till 85 procent av den totala kostnaden för bostadsköp, obligatorisk amortering på alla lån som översti- ger 50 procent av bostadens marknadsvärde samt en begräns- ning av bostadslån i förhållande till årsinkomsten. Det råder delade meningar om huruvida detta är ett effektivt sätt att kyla av bostadsmarknaden eller om det snarare skapar större ojämlikheter då en naturlig konsekvens av begränsningen är att förstagångsköpare och hushåll med mindre sparat kapital stängs ute från bostadsrättsmarknaden. Bortsett från de som drabbades direkt av 90-talskrisen så har hus- och bostadsrätt- sägare emellertid kunnat göra kapitalvinster på sina bostäder under större delen av perioden sedan 1975. Europeiska kom- missionen rankar Sverige som det land med mest gynnsam skattepolitik för ägt boende i Europa och har flera gånger rekommenderat att den svenska regeringen avskaffar skatte- avdraget på räntekostnader och ökar beskattningen på ägda bostäder (Europeiska kommissionen, 2018).
Medan hushållens ökade skuldkvot skulle kunna ses som ett incitament för konsumenterna att vända sig till hyresbostäder, och därmed också ett ökat incitament för fastighetsutvecklare att bygga hyreslägenheter, har resultatet snarare varit mot- satsen. Utsagor från intervjuade ungdomar om att »köpa en bostadsrätt för att trygga pensionen« vittnar om att kostnads- utvecklingen för det ägda boendet till synes skapat ökade inci- tament för ungdomar att hoppa på det tåg som de flesta verkar tro leder till att man kan tjäna pengar på sitt boende, vilket också har ökat incitamenten för bostadsutvecklare att satsa på bostadsrätter. Återigen är principen om kostnadsneutralitet mellan upplåtelseformer inget annat än en målsättning, vilket också kan illustreras med att den genomsnittliga kostnaden för en jämförbar hyrd och ägd bostad skiljer sig med ungefär 3 000 kronor per månad till förmån för den som bor i ägt bo- ende (sou 2014:1). En studie av oecD av boendekostna der i förhållande till disponibel inkomst visar att Sverige har de fjär-
de högsta boendekostnaderna i oecD för hyrt boende men de lägsta kostnaderna för ägt boende, inklusive räntekostnader (oecD, 2017a).
Hyresrätten är ett fullserviceboende. Som hyresgäst betalar du genom din hyra för reparationskostnaden om diskmaski- nen går sönder, du betalar för ogräsplockning i rabatterna och för städning av trapphuset. Du tar inte heller någon finansiell risk med ditt boende. Den risken tar hyresvärden, och i din månadshyra finns också ett utrymme för fastighetsägarens avkastning, för att denne ska ha incitament att äga fastighe- terna fortsatt och kanske kunna investera i fler hyresbostäder. Att hyresrätten är en dyrare boendeform är således inbyggt i konceptet. Frågan är emellertid hur mycket dyrare det ska vara och vilken måttstock som ska användas. Ett sätt att förstå skillnaderna är att sätta kostnaderna för boendet i olika upp- låtelseformer i jämförelse med utvecklingen av konsument- prisindex över tid.
Som figur 5 visar har boendekostnaderna för hyrt boende stigit med 90 procent, jämfört med en ökning i ägt boende på 20 procent under en tidsperiod där kpi stigit med drygt 40 procent. Detta är förstås en återspegling av utveckling- en på fastighetsmarknaden och ränteläget. Räknar vi även in värdestegringen på det ägda boendet kan vi konstatera att en stor del av befolkningen tidvis har fått betalt för att bo, för att använda Bo Södersten och Bo Sandelins (1978) formulering.
De ökade kostnaderna för hushåll som bor i hyrt boende i förhållande till dem i ägt boende, tillsammans med skattepoli- tiken som gynnat egnahems- och bostadsrättsägare, har sedan 1970-talet inneburit en »flykt från hyresrätten« (Daun, 1974; Danermark, 1983) till andra upplåtelseformer för dem som har haft ekonomisk möjlighet. Denna flykt har också eldats på under perioder med låga räntor på bostadslån. En sådan utveckling har inte enbart lett till att bostadsrättssektorn har ökat sin andel av bostäderna, utan också till att vi har fått en ökad uppdelning av hushållen i förhållande till inkomst per upplåtelseform, det vill säga en ökad inkomstsegmentering mellan upplåtelseformerna. Denna segmentering ser också ut att skilja sig mellan privat och allmännyttig hyresrätt.