De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 758 (1 684) Mkr. Hyresintäkterna har främst förbättrats på grund av indexuppräkningar, omförhandlingar och ett större fastighets-bestånd, medan de endast påverkats i begränsad omfattning av förändrad uthyrningsgrad. Hyres-intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor.
Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis bränsle, fastighets-skatt och indextillägg.
Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt om-råde. Hyresvärdet kr/kvm har stigit med 4% (7%) under året. Förbättringen beror på såväl höjda reala hyresnivåer som hyreshöjningar vidtagna med anledning av gjorda investeringar samt på förvärv och försäljningar inom respektive kategori. Avseende jämförbara enheter har hyresvärdet kr/kvm stigit med 2,5% (5,8%) för kontors- och butiksfastigheter samt 4,0% (4,6%) för lager- och industrifastigheter.
Hyresvärde Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt
kr/kvm 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002
Storgöteborg 1 072 1 040 602 563 929 893 798 768
Öresundsområdet 1 218 1 114 585 565 930 866 892 830
Storstockholm 1 232 1 231 769 740 – – 1 044 1 032
Västra Småland 805 800 437 423 – – 617 598
Mälardalen 873 844 603 576 – – 762 737
Totalt 1 064 1 029 595 568 930 877 829 799
De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyres-intäkterna. Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Av de kontrakt som har omförhandlats under år 2003 har cirka 40% (30%) förlängts med oförändrade villkor medan en mindre del har sagts upp för avflyttning. Resterande omförhandlingar har medfört ökade hyresnivåer om i genomsnitt 8% (19%).
Not 3
Hyresvärde
Omförhandling
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R
c A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3
I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiupp-räkning. Som en följd av detta har under 2003 uppräkning skett med 1,5% - 2,0%. Under 2004 beräknas motsvarande siffror vara 1,0% - 1,5%.
Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Väg-ledande i förhandlingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer som under året i huvudsak varit oförändrade.
Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell. En förklaring till den relativt låga andelen under 2004 är att vissa kontrakt, på grund av uppsägnings-tider, redan är omförhandlade under år 2003. Den mest förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 2,8 år (2,9).
Kontraktförfallostruktur
Antal kontrakt
Antal tkvm
Kontrakts-värde, Mkr
Andel av värdet Kommersiellt, löptid
2004 823 337 245 15%
2005 1 049 505 415 25%
2006 828 408 376 23%
2007 437 301 264 16%
2008 90 136 124 8%
2009+ 87 225 204 13%
Summa 3 314 1 912 1 628 100%
Bostäder 1 325 95 87
P-platser och övrigt 2 100 32 40
Totalt 6 739 2 039 1 755
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2003 var 90,7% (91,5%). Den ekonomiska uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 92,5% (91,7%), vilket är högre än vid utgången av föregående år. Uthyrningsgraden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 89,1% (90,8%), vilket är lägre än vid utgången av föregående år. Förändringar i uthyrnings-graden kan delvis förklaras av förändringar i fastighetsbeståndet.
Nyuthyrningen under året uppgick till ett årsvärde om 147 Mkr (194), medan uppsägningar och konkurser uppgick till 144 Mkr (147). Nettouthyrningen under året uppgick således till 3 Mkr (47).
Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt uthyrningsgrad 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002 Storgöteborg 91,5% 93,0% 94,3% 93,5% 97,5% 97,6% 93,0% 93,5%
Öresundsområdet 89,2% 91,6% 90,2% 91,1% 99,2% 98,4% 90,4% 92,4%
Storstockholm 84,4% 87,6% 93,0% 92,7% – – 87,0% 89,1%
Västra Småland 91,2% 91,0% 91,6% 88,4% – – 91,3% 90,0%
Mälardalen 90,9% 91,1% 91,3% 88,5% – – 91,0% 90,3%
Totalt 89,1% 90,8% 92,5% 91,7% 98,5% 98,1% 90,7% 91,5%
Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 3 300 kommersiella kontrakt och 1 300 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för endast 1,2% av koncernens totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika bran-scher är också god, vilket framgår av nedanstående tabell.
75
Ekonomisk uthyrningsgrad
Riskspridning
Kontraktsstorlek, Mkr kontrakt Andel värde, Mkr Andel Kommersiellt
< 0,25 1 962 29% 179 10%
0,25-0,5 580 9% 205 12%
0,5-1,0 393 6% 279 16%
1,0-3,0 288 4% 469 27%
> 3,0 91 1% 496 28%
Summa 3 314 49% 1 628 93%
Bostäder 1 325 20% 87 5%
P-platser och övrigt 2 100 31% 40 2%
Totalt 6 739 100% 1 755 100%
Kommersiella kontrakts fördelning per bransch (GICS-kod)
Antal kontrakt
Kontrakts-värde, Mkr Andel
Energi (10) 8 5 0%
Material (15) 77 69 4%
Industrivaror (2010) 422 254 16%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 693 187 11%
Transport (2030) 131 109 7%
Detaljhandel (2550) 603 288 18%
Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510-2540) 402 155 9%
Dagligvaror (30) 93 60 4%
Hälsovård (35) 174 97 6%
Finans och fastighet (40) 101 47 3%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) 207 113 7%
Teknisk hårdvara (110) 109 91 6%
Telekomoperatörer (50) 91 16 1%
Kraftförsörjning (55) 10 1 0%
Kommunal och statlig verksamhet m m 193 136 8%
Totalt 3 314 1 628 100%
Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt.
Koncern Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter 2003 2002 2003 2002 Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt 1 634 1 576 – –
Bostäder 35 36 – –
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 2 935 2 897 – –
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 519 459 – –
Summa 5 123 4 968 – –
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick 2003 till 591 Mkr (556), vilket innebär 244 kr/kvm (235). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, hyres-gästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, för-säkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av driftskostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager-
Not 4
Driftskostnader
och industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts-kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2003 till 326 Mkr (289), vilket innebär 134 kr/kvm (121).
Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider. De kostnadsbesparingar som uppnåtts genom rationaliseringar i driften har inte fullt ut kunnat kompensera ökade kommunala avgifter och energipriser. Marknadsvärdet på Castellums portfölj av elderivat uppgick vid årsskiftet till 0 Mkr (11).
Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Hyresgästanpassning består av kostnader för specifik lokalanpassning till enskild hyresgäst. För 2003 har kostnader för underhåll och hyresgästan-passningar varit 89 Mkr (94), vilket innebär 36 kr/kvm (39).
Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2003 var 15 Mkr (15) och avser i huvudsak Stor-stockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2003 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastigheter med tomträtt.
Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperio-den.
Koncernens fastighetsskatt uppgick till 66 Mkr (68) motsvarande 28 kr/kvm (29). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2003 var 1% på taxeringsvärdet för kontor/butik, 0,5% för lager/industri och bostäder.
Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2003 till 95 Mkr (90), vilket innebär 40 kr/kvm (39). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrnings-verksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration.
Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.
Fastighets- Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt kostnader, kr/kvm 2003 2002 2003 2002 2003 2002 2003 2002
Driftskostnader 171 154 92 80 222 208 134 121
Underhåll m m 46 48 24 26 67 76 36 39
Tomträttsavgäld 8 9 5 5 – – 6 7
Fastighetsskatt 46 48 10 10 36 34 28 29
Direkta fast.kostn. 271 259 131 121 325 318 204 196
Uth.- och fast.adm. (indirekta) 40 39
Totalt 271 259 131 121 325 318 244 235