Det bokförda värdet på Castellums tillgångsmassa uppgår till 14 111 Mkr (13 329). Denna finansieras genom dels eget kapital om 4 689 Mkr (4 470) motsvarande en soliditet om 33% (34%), dels skulder om 9 422 Mkr (8 859), varav merparten är räntebärande.
Det långsiktiga målet är att den synliga soliditeten ej skall understiga 30% och att räntetäckningsgraden ej skall understiga 200%. I syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva egna aktier, motsvarandet högst 10% av samtliga aktier, d v s maximalt 2,3 miljoner aktier utöver de 2 miljoner egna aktier som tidigare förvärvats för 194 Mkr.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgår till 4 689 Mkr (4 470), motsvarande en soliditet om 33% (34%).
Då tillgångarna är redovisade till ursprungliga anskaffningsvärden med avdrag för av- och nedskrivningar, och inte till marknadsvärde, är det justerade egna kapitalet högre. Enligt en intern värdering av fastigheterna, utan beaktande av osäkerhetsintervall och med avdrag för full skatt, kan ett justerat eget kapital beräknas till 7 644 Mkr (7 502), motsvarande en justerad soliditet om 42% (43%).
Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista och börsvärdet, d v s värdet av samtliga ute-stående aktier i Castellum, uppgick per 31 december 2003 till 6 970 Mkr (5 002).
Räntebärande skulder
Netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 33 Mkr (20) uppgick till 8 565 Mkr (8 244) per den 31 december 2003. Totalt hade Castellum bindande kreditavtal om 11 899 Mkr (10 234) inklusive utestående företagscertifikat om 1 146 Mkr (0). Den vägda löptiden för bindande kreditlöften var 4,9 år (3,6) och garanterar Castellum krediter till en bestämd marginal mot marknadsräntan.
Ränteförfallostruktur
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2003 var 5,2% (5,6%). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,7 år (3,4) medan andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 38%
(31%). Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom att lån med i huvudsak kort räntebindning förlängts i tiden via ränteswapavtal. Den genomsnittliga räntebindningen skall enligt finanspolicyn vara 2-4 år.
Castellums ränteförfallostruktur per 2003-12-31 skulle med antagande om oförändrad genomsnittlig räntebindning och oförändrad lånevolym innebära en resultatpåverkan med +/- 27 Mkr om den korta och långa räntan förändras med 1 procentenhet.
Händelser under året
För att tillgodose att Castellum har tillgång till konkurrenskraftig finansering arbetar Castellum kontinuerligt med att tillföra nya och omförhandla
FINANSIERING 2003-12-31 RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 2003-12-31
Eget kapital 0-1 år inkl. likviditet 2 110 3,7% 694 160
1-2 år 1 300 6,1% 1 250 950
Ramen för certifikatprogrammet är totalt 2 500 Mkr.
53 befintliga kreditramar. Under 2003 har Castellum
om- och nyförhandlat kreditavtal om totalt 7 620 Mkr. Castellum introducerade även ett företagscerifikatprogram på den svenska penning-marknaden om 1 500 Mkr i juni. Ramen för certifikatprogrammet höjdes i november till 2 500 Mkr.
Ingående kreditramar 2003 10 234 Nytt företagscertifikat program 2 500
Ny långfristig kreditram 720
Omförhandlade och förlängda kreditramar +/– 6 900
Amortering – 201
Utgående kreditramar 2003 13 253
Finansiella risker
De finansiella riskerna hanteras i enlighet med de ramar som anges i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. De i finanspolicyn definierade målen med finansverksamheten är, förutom en synlig soliditet som minst 30 % och en ränteteckningsgrad ej understigande 200 %, att minimera de finansiella riskerna för att uppnå ett stabilt räntenetto och säkerställa Castellums behov av likviditet och långfristig finansiering.
Det är av stor vikt för Castellum att följa ränteutvecklingen då räntan för ett fastighetsbolag
är den enskilt största kostnadsposten. Att hantera den s k ränterisken är därmed av betydelse för den framtida resultatutvecklingen. Ränterisken kan mätas på olika sätt. I Castellums finanspolicy anges två mått för att hantera målet om ett stabilt räntenetto, genomsnittlig räntebindning samt andel ränteförfall inom 12 månader och inom varje därefter följande 12 månaders period. Den 5-åriga swapräntan och 3 månaders STIBOR-räntan har störst påverkan på Castellums upplåningskostnad. Av nedanstående diagram framgår hur dessa räntor utvecklats från 1993.
Castellum har centraliserat hanteringen av finansiella risker till moderbolaget. Finansavdelningen är även koncernens internbank med ansvar för upplåning och cash management.
Förutom ränterisk definieras följande risker i finanspolicyn, valutarisk upplåningsrisk, motparts-risk, likviditetsrisk och operationell risk. För vidare information om Castellums finansiering samt riskhantering se not 20.
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3
EGETKAPITALOCHRÄNTEBÄRANDESKULDER
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
RÄNTEUTVECKLING 1 JANUARI 1993 - 4 FEBRUARI 2004
���
���
���
���
���
����
����
����
��������� � ��
������ � �������
����
����
����
����
����
����
����
����
����
����
����
����
�
Castellumaktien
Utdelning
Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdelning om 8,50 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 13% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 67% utifrån resultatet exklusive jämförelsestörande poster och med avdrag för 28% skatt.
Beslutar bolagsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 30 mars 2004, kommer aktien att handlas inklusive utdelning till och med torsdagen den 25 mars 2004 medan utbetalning av utdelningen beräknas ske fre-dagen den 2 april 2004.
Aktieägare
Vid årsskiftet hade Castellum ca 8 800 aktieägare. De största svenska aktieägarna framgår av efterföljande tabell.
Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 170 kronor.
Under 2003 har Castellumaktiens totalavkastning inklusive utdelning om 7,50 kronor, varit 45,5%.
Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning jämfört med intro-duktionspriset om 51 kronor, varit i genomsnitt 23,2%
per år. Motsvarande siffror för den svenska börsen samt den svenska och europeiska fastighetssektorn framgår av nedanstående tabell.
Fastighetsindex Sverige (EPRA) +32,5% +13,0%
Fastighetsindex Europa (EPRA) +21,4% +9,0%
AKTIEÄGARE PER 2003-12-31
Aktieägare Antal aktier
Andel röster /kapital
Andra AP-fonden 2 193 086 5,3%
AFA Sjukförsäkrings AB 2 155 100 5,3%
Szombatfalvy, Laszlo 2 000 000 4,9%
Tredje AP-fonden 1 930 400 4,7%
Fjärde AP-fonden 1 121 000 2,7%
SPP Livförsäkring AB 1 115 000 2,7%
AFA TFA Försäkrings AB 764 000 1,9%
SEB Sverige Aktiefond I 576 400 1,4%
SEB Världenfond 560 479 1,4%
Svenskt Näringsliv 500 000 1,2%
SEB Aktiesparfond 416 576 1,0%
Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 414 936 1,0%
Första AP-fonden 389 700 1,0%
Handelsbankens Småbolagsfond 364 500 0,9%
SEB Sverige Aktiefond II 350 700 0,9%
Roburs Aktiefond Realinvest 343 218 0,8%
LF Fastighetsfonden 287 415 0,7%
Norman, Bengt 280 000 0,7%
Roburs Småbolagsfond Sverige 242 500 0,6%
Länsförsäkringar Liv 226 174 0,5%
Svenska aktieägare < 200 000 aktier:
12 ägare, 100 000-199 999 aktier 1 782 984 4,3%
145 ägare, 10 000-99 999 aktier 3 525 117 8,6%
1 850 ägare, 1 000-9 999 aktier 4 016 048 9,8%
6 497 ägare, 1-999 aktier 1 851 086 4,5%
Aktieägare registrerade i utlandet 13 593 581 33,2%
Totalt utestående aktier 41 000 000 100,0%
Återköpta egna aktier 2 001 677 Totalt registrerade aktier 43 001 677
AKTIEÄGARE FÖRDELADE PER LAND 2003-12-31
Sverige 67% Övriga 10%
Nederländerna 4%
Storbritannien 6%
USA 13%
Varav
Fonder, försäkr. bolag m m 25%
Privatpersoner, privata bolag 24%
AP-fonder 14%
Stiftelser, föreningar m m 4%
Aktiekurs kronor Omsättning miljoner aktier per månad
16
Castellum kurs Castellum kurs inkl. utdelning
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4
Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1
Fastighetsindex (EPRA inkl. utdelning)
Stockholmsbörsen
(SIX inkl. utdelning) Omsättning per månad
55 Kursrelaterade nyckeltal
Utdelningsförmåga / direktavkastning
Den föreslagna utdelningen om 8,50 kronor motsvarar en direktavkastning om 5,0% beräknat på kursen vid årets utgång. Den historiska direktavkastningen (senast föreslagen/verkställd utdelning i förhållande till aktiekurs) framgår nedan.
Intjäningsförmåga / P/E-tal respektive P/CE-tal Resultatet per aktie exklusive jämförelsestörande poster och med avdrag för 28% skatt uppgick 2003 till 12,73 kronor, vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger ett P/E-tal om 13. Kassaflödet per aktie uppgick till 16,39 kronor, vilket ger ett P/CE-tal om 10. Historiskt P/E respektive P/CE (aktiekurs i förhållande till rullande fyrakvartalsresultat) framgår nedan.
Substansvärdering
Substansvärdet per aktie uppgick vid årets utgång till 186 kronor. Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 91% av beräknad substans. Historiska nyckeltal när det gäller detta förhållande framgår nedan.
Börsvärde och aktieomsättning
Börsvärdet, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum uppgick per 31 december 2003 till 6 970 Mkr.
Under 2003 omsattes 23 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt 92 000 aktier per dag, vilket på års-basis motsvarar en omsättningshastighet om 56%
beräknat på antalet utestående aktier vid årets början.
Aktieomsättning fördelat per månad framgår av kurs-utvecklingsdiagrammet nedan.
AKTIENS DIREKTAVKASTNING AKTIENS P/E RESP P/CE AKTIENS KURS/SUBSTANSVÄRDE
%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 25
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
P/E P/CE %
2000 2001 2002 2003 2004
CASTELLUMAKTIENS UTVECKLING SEDAN NOTERINGEN 23 MAJ 1997 TILL OCH MED 30 JANUARI 2004
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3
CASTELLUMAKTIEN
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Börsnoterade fastighetsbolag
Det samlade börsvärdet på renodlade svenska fastighetsbolag uppgick vid årets utgång till ca 50 miljarder kronor, varav de största Drott, Castellum, Huvudstaden, Wihlborgs, Tornet och Kungsleden står för ca 40 miljarder kronor. Fastig-hetssektorn utgör ca 2% av Stockholmsbörsens samlade börsvärde om ca 2 400 miljarder kronor.
Aktiekapital, antal aktier och återköp
Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 43 001 677 A-aktier med ett nominellt värde om vardera 2 kronor.
Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Några potentiella aktier, exempelvis konver-tibler, förekommer inte. Förändringar i aktiekapital och antal aktier över tiden framgår av not 17.
Castellum återköpte under år 2000 totalt 2 001 677 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Eftersom återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, kommer styrelsen att föreslå bolagsstämman att mandatet om återköp förlängs fram till nästa bolagsstämma. Mandatet innebär möjlighet att återköpa maximalt 10% av antalet registrerade aktier i bolaget, d v s ytterligare 2,3 miljoner aktier utöver de tidigare återköpta aktierna.
Antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår sålunda till 41 000 000.
Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista och är därmed befriad från förmögenhetsskatt för i Sverige bosatta svenska privatpersoner.
Aktiemarknadskontakter
Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj samt resultat och ställning till aktie- och kapitalmarknad, media och övriga intressenter dock utan att exponera enskild affärsrelation.
Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvisa ekonomiska rapporteringar, press-meddelanden vid större affärshändelser och presenta-tioner av Castellum.
Under året har ett stort antal presentationer av Castellum genomförts såväl vid besök från investerare och analytiker som vid investerarträffar i samarbete med fondkommissionärer, media eller föreningar i både Sverige och utlandet. Den stora andelen
Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. Där visas även övrig information om Castellum såsom fastighetsbeståndet och fortlöpande uppdatering av Castellums aktiekurs.
PRESSMEDDELANDEN
2004-01-27 Castellum föreslår höjd utdelning till 8,50 kronor 2004-01-23 Castellum säljer fastigheter med en vinst om 40 Mkr 2004-01-12 Castellum säljer fastigheter med en vinst om 30 Mkr 2003-12-19 Castellum förvärvar fastigheter för 37 Mkr 2003-12-04 Castellum investerar för 144 Mkr 2003-10-30 Castellum förvärv i Jönköping för 83 Mkr 2003-10-21 Den positiva resultatutvecklingen i Castellum
fort-sätter
2003-08-13 Fortsatt positiv resultatutveckling i Castellum 2003-06-27 Castellum säljer fastigheter för 48 Mkr med en vinst
om 19 Mkr och investerar för 37 Mkr
2003-05-07 Castellum säljer bostadsfastigheter i Helsingborg med en vinst om 68 Mkr och förvärvar i Öresund för 200 Mkr
2003-04-23 Fortsatt förbättring av Castellums förvaltningsresultat under första kvartalet
2003-03-20 Ordinarie bolagsstämma i Castellum AB
2003-03-05 Castellum säljer bostadsfastigheter med en vinst om 36 Mkr och investerar för 72 Mkr
2003-02-18 Förslag till bolagsstämman i Castellum AB 2003-01-28 Castellum föreslår en höjd utdelning till 7,50 kronor 2003-01-21 Castellum säljer bostadsfastigheter och mark med en
vinst om 50 Mkr
57
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3
CASTELLUMAKTIEN
SJUÅRSÖVERSIKT
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Aktiekurs, kr
stäng 170,00 122,00 108,50 104,00 83,00 88,00 79,00
högst 180,50 137,00 115,00 110,00 88,00 100,00 82,00
lägst 113,00 98,50 90,50 68,00 66,50 65,50 54,00
genomsnitt (högst/lägst per dag) 135,43 119,11 103,79 89,42 77,65 84,22 66,67
Utdelning, kr (2003 föreslagen) 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75
Direktavkastning 5,0% 6,1% 6,0% 5,3% 5,4% 4,0% 3,5%
Utdelningsandel 67% 62% 65% 66% 69% 67% 63%
Totalavkastning, Castellumaktien 45,5% 18,4% 9,6% 31,9%1) – 1,7% 14,9% 54,9%2)
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 32,5% 3,2% – 2,2% 42,1% 19,4% – 4,2% 2,6%
Fastighetsindex Europa (EPRA) 21,4% 2,3% – 0,6% 17,4% 13,3% – 0,9% 8,6%
Stockholmsbörsen (SIX) 34,2% – 35,9% – 14,8% – 10,8% 69,8% 13,1% 3,4%
Antal tusen aktier,
genomsnitt 41 000 41 000 41 000 46 628 50 000 50 000 50 000
utestående 41 000 41 000 41 000 41 000 50 000 50 000 50 000
registrerade 43 002 43 002 43 002 43 002 50 000 50 000 50 000
Antal aktieägare 8 800 8 300 7 100 7 100 7 100 5 400 4 200
Utländsk ägarandel 33% 31% 34% 44% 42% 53% 45%
Börsvärde, Mkr 6 970 5 002 4 448 4 264 4 150 4 400 3 950
Antal tusen omsatta aktier per år 23 017 26 900 33 180 39 186 28 288 46 095 27 651 Antal tusen omsatta aktier i
genomsnitt per dag 92 108 133 156 112 184 180
Omsättningshastighet per år 56% 66% 81% 84% 57% 92% 92%
Resultat per aktie exkl. jämförelsestörande
poster med avdrag för 28% skatt, kr 12,73 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34
P/E 13,4 10,1 10,9 12,4 12,7 16,8 18,2
Förvaltningsresultat per aktie, kr 13,29 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74
Kassaflöde förvaltning per aktie, kr 16,39 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30
P/CE 10,4 8,0 8,1 9,7 9,5 12,3 12,5
Eget kapital per aktie, kr 114 109 94 89 87 85 84
Substansvärde per aktie, kr 186 183 171 155 132 – –
Kurs/Substansvärde 91% 67% 63% 67% 63% – –
1) Inklusive ett genomsnittligt värde för inlösenrätter om 0,98 kronor 2) Utifrån en introduktionskurs om 51 kronor
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E