Castellums fastigheter i Storgöteborg är främst belägna i Göteborg, Mölndal och Borås.
Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2003 omfattade 188 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 611 Mkr och ett bokfört värde om 4 589 Mkr.
Fastighetsbeståndet i Storgöteborg svarar för 31% av Castellums totala hyresvärde.
Storgöteborg
I Castellums region Storgöteborg ingår Göteborg med kranskommunerna Mölndal, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Härryda samt Alingsås och Borås.
Göteborgsregionen, med knappt en miljon invånare, har ett centralt läge mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, vilket innebär att regionen utgör en naturlig knutpunkt i Skandinavien.
Göteborgsregionen har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition. På senare år har tillväxten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag ökat markant. Göteborgsregionen är inte bara ett viktigt centrum för industri, handel och transport med forsknings- och utbildningsmöjligheter – utan även en mötesplats för olika evenemang.
Med Skandinaviens största hamn och flygplatsen Landvetter samt ett effektivt nät för tele- och datakommunikation, framträder bilden av en lika ändamålsenlig som modern infrastruktur.
Utbildningsnivån i regionen är hög och Chalmers Tekniska Högskola och Handelshögskolan i Göteborg bildar tillsammans det främsta centrat i Skandinavien för forskning och akademiska studier när det gäller
Befolkningstillväxten kan nästan helt hänföras till ett positivt flyttnetto, där ungdomar mellan 15-35 är de som flyttar in medan andra åldersintervall visar på ett negativt netto.
Utbildningsnivån i Göteborg är relativt hög och andelen av befolkningen med en eftergymnasial utbildning längre än 3 år är drygt fem procentenheter högre än rikets 14%. På Göteborgs Universitet och högskolor utbildas över 40 000 studenter.
Göteborgs kommun har en väl utvecklad infrastruktur, något som är ett måste för hamnen och industrin. För närvarande pågår stora infrastrukturella satsningar i kommunen, t ex bygget av Götatunneln samt utbyggnad av kollektivtrafiken.
Göteborgs näringsliv är omfattande och spritt över alla brancher även om industri, handel och logistik historiskt sett varit viktiga områden. I kommunen finns även ett par av Sveriges största företag.
Mölndal
23 67 000 invånare. Mölndals närhet till Göteborg har
inneburit att kommunen också haft en positiv be-folkningsutveckling. I Mölndal svarar flyttnettot för ungefär två tredjedelar av befolkningstillväxten där de flesta som flyttar in är mellan 25-44 år.
Även i Mölndal är utbildningsnivån hög och andelen med högskoleutbildning är klart över riksgenomsnittet om än inte lika hög som i Göteborg.
Genom sitt strategiska läge, i nära anslutning till de större kommunikationslederna E6, E20 samt Söderleden har Mölndals kommun blivit ett naturligt val för många företag. Mölndal är ett av de starkaste tillväxtområdena i Göteborgsregionen. Åbro-området är, tillsammans med Högsbo/Sisjön i Göteborgs kommun, Sveriges största sammanhängande industri- och verksamhetsområde.
Företagsstrukturen i kommunen har en tydlig profil som domineras av elektronik, läkemedel, medicinsk teknik, hygienartiklar, papper, kemiska produkter, livsmedel samt handel. Flera av företagen är världsledande inom sina produktområden.
Borås
Borås ligger ungefär sex mil öster om Göteborg och är befolkningsmässigt Sveriges 13:e största kommun.
Befolkningen uppgår till drygt 98 000 invånare och befolkningsutvecklingen har under de senaste åren visat en positiv utveckling. I Borås är flyttnettot större än den totala befolkningstillväxten. Även här är det främst yngre människor som visar ett positivt flyttnetto även om fördelningen är jämnare än i de andra två kommunerna.
Utbildningsnivån i Borås är relativt hög även om andelen med högskoleutbildning är lägre än
riksgenomsnittet. Högskolan i Borås har en central roll och för närvarande utbildas drygt 11 000 studenter.
Närheten till Landvetters flygplats, som ligger mitt emellan Göteborg och Borås, är tillsammans med motorvägen till Göteborg navet i Borås infrastuktur.
Borås var länge Sveriges centrum för teko-industri men har skiftat karaktär till att bli en handelsstad.
Borås har en mycket intensiv utrikeshandel, vilken kommer från kombinationen av handelsmän och textilproducenter. Cirka 1 500 företag bedriver export och import och många av landets agenturer, postorder- och kedjeföretag har sina huvudkontor i Borås.
Hyres- och fastighetsmarknaden
Storgöteborg har under en rad av år haft en relativt bra tillväxt, vilket gjort att den nyproduktion som skett och som inte till alla delar har varit fullt uthyrd vid produktionsstart, har sugits upp av den efterfrågan som funnits. I takt med den avmattade efterfrågan har nyproduktionen av ej uthyrda lokaler i princip upphört helt. Även om efterfrågan har försvagats i vissa delområden och uthyrningsprocessen tar längre tid, har såväl vakansgraderna som hyresnivåerna varit relativt stabila. Ovanstående försvagning gäller främst kontorsmarknaden, medan efterfrågan på lager-, logistik- och butikslokaler är fortsatt god. Den generella vakansgraden i regionen kan uppskattas till 8% för kontor, 5% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.
Intresset att investera i fastigheter i regionen är fortsatt stort, vilket avspeglas av ett antal större affärer under de senaste åren. Ett fortsatt intresse för regionen och en stabil hyresmarknad har inneburit att prisbilden för fastigheter känns mycket stabil.
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3
Centrala lägen 1 200–2 300 6,0%–8,0% 900–1 400 6,5%–8,0% 700–900 7,5%–9,0%
Mindre centrala lägen 700–1 200 7,0%–9,0% 400–1 000 7,5%–11,0% 400–750 9,0%–12,0%
Butik
Centrala lägen 3 000–7 000 6,0%–7,5% 1 200–2 500 6,0%–8,0% 1 300–2 500 7,0%–8,0%
Mindre centrala lägen 800–3 600 7,5%–9,0% 400–1 500 7,0%–11,0% 400–1 200 8,0%–12,0%
Lager/industri
Välbelägna 450–850 8,0%–10,5% 450–850 7,0%–9,5% 350–550 9,0%–11,0%
MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Castellums fastighetsbestånd
I Göteborgs kommun, främst i centrala och östra Göteborg, Hisingen samt Högsbo/Sisjön, äger Castellum 112 fastigheter med en sammanlagd yta om 454 tkvm och ett bokfört värde om 2 771 Mkr.
Av hyresvärdet om 382 Mkr utgör ca 53% kontor och butik, 39% lager och industri samt 8% bostäder.
I centrala och östra Göteborg finns kommersiella fastigheter samt ett större bostadsbestånd. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön finns främst kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter.
I Mölndals kommun, främst i Åbro och Lackarebäck, äger Castellum 28 fastigheter, med en sammanlagd yta om 153 tkvm och ett bokfört värde om 865 Mkr. Av hyresvärdet om 108 Mkr utgör ca 28% kontor och butik samt 72% lager och industri.
I Borås kommun äger Castellum 10 fastigheter med en sammanlagd yta om 76 tkvm och ett bokfört värde om 394 Mkr. Av hyresvärdet om 54 Mkr utgör ca 75%
kontor och butik samt 25% lager och industri.
Vidare finns det mindre bestånd i Alingsås, Partille, Kungälv, Kungsbacka och Härryda.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 41 Mkr (52), medan uppsägningarna motsvaras av 33 Mkr (20), vilket medför en nettouthyrning om 8 Mkr (32).
Investeringar och försäljningar
I Storgöteborg har Castellum under 2003 förvärvat 5 fastigheter för sammanlagt 194 Mkr.
På Hisingen i Göteborg förvärvades fastigheten Kärra 75:1. Ett område där Castellum sedan tidigare äger flera fastigheter, bland annat en intilliggande
����
byggrätt. I Mölndal avsåg förvärven fastigheterna Generatorn 3 och Gasklockan 1 i Åbro industriområde i anslutning till E6 och Söderleden, ett av Castellum prioriterat område. I Kungsbacka förvärvades fastigheten Hede 3:120, samt den intilliggande markfastigheten Hede 3:12 i en affär. Samtliga förvärv i Storgöteborg utom marken avsåg lager- och industrifastigheter.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 206 Mkr. Bland projekten kan nämnas färdigställandet av ett infomediahus i Mölnlycke företagspark utanför Göteborg. Se även avsnittet Projekt och byggrätter.
Under 2003 har Castellum sålt 11 fastigheter i Storgöteborg för ett sammanlagt försäljningspris om 169 Mkr och med en vinst om 98 Mkr. Av försäljningarna avsåg merparten bostadsfastigheter, vilka såldes för 163 Mkr med en vinst om 96 Mkr. Alla bostadsfastigheterna såldes till lokala bostadsrättsföreningar.
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen samlat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögren ABs fastigheter främst är lokaliserade till Högsbo/
Sisjön i sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås.
Eklandia hade vid årsskiftet 35 anställda medan Harry Sjögren AB hade 25 anställda. Harry Sjögren AB har även förvaltningskontor i Borås och Alingsås.
HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
Antal
Summa kontor/butik 65 295 2 438 8 268 316 1 072 91,5% 289 73 249 216 8,9%
Lager/industri
Summa lager/industri 83 434 1 851 4 264 262 602 94,3% 246 48 113 198 10,7%
Bostäder
Centrala Göteborg 18 28 186 6 697 25 915 97,0% 25 10 345 15 8,1%
Östra Göteborg 5 6 52 7 906 7 988 99,6% 6 2 377 4 7,7%
Summa bostäder 23 34 238 6 930 32 929 97,5% 31 12 351 19 8,0%
Summa 171 763 4 527 5 931 610 798 93,0% 566 133 176 433 9,6%
Uthyrning och fastighetsadministration 30 39 – 30 – 0,7%
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 163 215 403 8,9%
Projekt 1 2 3 – 1 – – 1 1 – 0 –
Obebyggd mark 16 – 59 – – – – – – – – –
Totalt 188 765 4 589 – 611 – – 567 164 – 403 –
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I STORGÖTEBORG 2003-12-31
HYRESVÄRDE PER OMRÅDE, EXKL PROJEKT
Kontor/butik 52%
HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Hyresvärde, kr/kvm 798 768 731 689 668 672 664
Ekonomisk uthyrningsgrad 93,0% 93,5% 94,7% 93,7% 93,6% 92,0% 91,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm 215 215 215 213 228 255 226
Driftsöverskott, kr/kvm 528 503 477 432 397 363 381
Direktavkastning 8,9% 8,8% 8,6% 8,2% 7,9% 7,8% 8,3%
Bokfört värde, kr/kvm 5 931 5 719 5 540 5 264 5 011 4 656 4 571
Antal fastigheter 188 195 208 211 219 218 207
Uthyrningsbar yta, tkvm 765 736 721 740 716 665 646
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL