Castellums fastigheter i Västra Småland är främst belägna i Värnamo, Jönköping och Växjö. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2003 omfattade 74 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 228 Mkr och ett bokfört värde om 1 439 Mkr.
Fastighetsbeståndet i Västra Småland svarar för 11% av Castellums totala hyresvärde.
Västra Småland
Castellums region Västra Småland inkluderar i huvudsak kommunerna Värnamo, Jönköping och Växjö, vilka under en lång tid haft en stabil ekonomisk tillväxt och en positiv sysselsättningsutveckling.
Den småländska företagsamheten är välkänd och innebär att området tillhör ett av Sveriges mest intressanta småföretagarområden med många framgångsrika företag.
Värnamo
Värnamo är landets 73:e största kommun med ett invånarantal på drygt 32 000 personer. Beräknat upptagningsområde för orten uppgår till ca 100 000 invånare. Värnamo har uppvisat en stabil folkmängd under de senaste åren med ett svagt positivt flyttnetto med undantag för 2002 då flyttnettot var negativt.
Utflyttningen är störst i ålderskategorin 15-24 år medan intervallet 25-34 år visar positiva siffror.
Andelen av Värnamos befolkning med en eftergymnasial utbildning längre än 3 år är lägre än rikets genomsnittliga 14%, vilket förklaras dels av att orten inte har någon högskola som de närliggande kommunerna Jönköping och Växjö, dels av den starka småföretagartradition.
Värnamos goda kommunikationer med E4 som passerar igenom orten och goda tågförbindelser borgar för ett framgångsrikt näringsliv och bra tillgänglighet.
Värnamo har historiskt varit en viktig marknadsplats och har utvecklats till ett centrum för handel och service. Tillverkningsföretagen är små men många, ca 400 inom kommunen, och finns i huvudsak inom branscherna metall, maskin, plast och gummi samt träförädling. Industrin är mycket exportinriktad.
Jönköping
Jönköping är befolkningsmässigt landets tionde kommun i storlek med knappt 120 000 invånare.
Befolkningstillväxten i Jönköping har på senare år varit jämn och motsvarar i princip det totala flyttnettot.
Inflyttningen har varit störst i åldersgruppen 15-24 år vilket säkert delvis förklaras av Högskolans snabba tillväxt.
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
37
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3 E 4
40
Värnamo Jönköping
Växjö
���
���
���
���
�����
�����
���������
�������
����
����
����
����
����
����
�
BEFOLKNINGSUTVECKLING VÄSTRA SMÅLAND
Utbildningsnivån i Jönköping är relativt hög och andelen av befolkningen med högskoleutbildning ligger i nivå med riksgenomsnittet. På högskolan studerar över 8 000 studenter.
Det strategiska läget med flera större vägar, bland annat E4 har inneburit att Jönköping utvecklats till ett logistikcentrum i Norden. Tillgång till både flygplats och järnväg förbättrar ytterligare de redan goda transport- och kommunikationsmöjligheterna.
Flera svenska och internationella företag har därför Jönköping som utgångspunkt för lagring och distribution.
Näringslivet i kommunen är mångskiftande och expansivt och utgörs främst av små eller medelstora företag. Högskolan är också en viktig drivkraft i kommunens näringsliv. Inom en radie av 20 mil finns en marknad bestående av omkring 30% av landets befolkning. Från Jönköping är det ungefär 30 mil till både Stockholm och Malmö medan det är 15 mil till Göteborg.
Växjö
Växjös befolkning uppgår till knappt 76 000 invånare och gör den till Sveriges 22:a kommun i storlek.
Befolkningsutvecklingen i Växjö har varit jämn under flera år men ökade mycket under 2002. Även här är det främst unga människor i åldrarna 15-24 år som visar ett positivt flyttnetto.
Utbildningsnivån i Växjö är hög och andelen av befolkningen med högskoleutbildning är högre än för riket som helhet. Andelen studenter på orten är stor och för närvarande studerar ca 14 000 studenter vid universitetet.
Goda kommunikationer och bra utbildnings-möjligheter har gjort Växjö till en attraktiv ort. I Växjö finns en bra mix mellan företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profil. Stora internationellt kända företag blandas med små och medelstora företag.
Universitetet bidrar till regionens kunskapsutveckling och förser näringslivet med välutbildad arbetskraft samt medverkar på olika sätt till det goda och expansiva företagsklimatet.
Hyres- och fastighetsmarknaden
I Småland har det inte påbörjats någon produktion av nya lokaler som inte varit uthyrda. Detta innebär att det har funnits en fungerande balans mellan utbud och efterfrågan. Den något avmattade efterfrågan under senaste åren har således mötts med att nyproduktion har varit mycket begränsad. Såväl vakansgrader som hyresnivåer har därför varit relativt stabila under de senaste åren.
Vad gäller fastighetsmarknaden har investerarnas avkastningskrav varit oförändrade, vilket tillsammans med en hyresmarknad i fortsatt balans, inneburit stabila fastighetspriser.
VÄRNAMO JÖNKÖPING VÄXJÖ
Marknads-hyror, kr/kvm
Direkt-avkastning
Marknads-hyror, kr/kvm
Direkt-avkastning
Marknads-hyror, kr/kvm
Direkt-avkastning Kontor
Centrala lägen 650–1 200 8,0%–9,0% 800–1 400 7,5%–9,0% 700–1 400 8,0%–9,5%
Mindre centrala lägen 500–850 9,0%–11,0% 500–1 100 8,5%–9,5% 500–900 8,5%–10,0%
Butik
Centrala lägen 700–1 800 7,5%–9,0% 1 000–2 500 7,5%–9,0% 1 000–2 000 8,0%–9,5%
Mindre centrala lägen 500–1 000 9,0%–11,5% 500–1 200 8,0%–10,0% 550–1 000 9,0%–11,0%
Lager/industri
Välbelägna 350–550 9,5%–11,5% 400–700 9,0%–11,0% 400–600 9,0%–11,0%
MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
39
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3
Castellums fastighetsbestånd
Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd ligger i Värnamo, Jönköping och Växjö.
I Värnamo äger Castellum 30 fastigheter med en sammanlagd yta om 118 tkvm och ett bokfört värde om 446 Mkr. Av hyresvärdet om 74 Mkr utgör ca 70% kontor och butik samt 30% lager och industri.
Beståndet i Värnamo är främst koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i expansiva industriområden.
I Jönköping äger Castellum 15 fastigheter med en sammanlagd yta om 103 tkvm och ett bokfört värde om 533 Mkr. Av hyresvärdet om 78 Mkr utgör ca 83% kontor och butik samt 17% lager och industri.
I Jönköping är fastigheterna belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping, A6 och Torsvik.
I Växjö äger Castellum 15 fastigheter med en sammanlagd yta om 88 tkvm och ett bokfört värde om 349 Mkr. Av hyresvärdet om 56 Mkr utgör ca 46%
kontor och butik samt 54% lager och industri. I Växjö finns merparten av beståndet inom det expansiva området Västra Mark samt i de centrala delarna.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 15 Mkr (20), medan uppsägningarna motsvaras av 15 Mkr (18), vilket medför en nettouthyrning om 0 Mkr (2).
I Västra Småland har Castellum under 2003 förvärvat 4 fastigheter för sammanlagt 122 Mkr. I Växjö har kontors- och butiksfastigheten Snickaren 11 förvärvats. Fastigheten ligger i området Västra Mark där Castellum sedan tidigare äger flera fastigheter. I Jönköping avser förvärven dels fastigheten Vågskålen 3 med kontors-, butiks- och verksamhetsytor, dels lager- och industrifastigheterna Vargön 4 och Vägporten 5.
Fastigheterna ligger i, det av Castellum prioriterade, området Rosenlund och utgör ett värdefullt tillskott till befintliga fastigheter i området.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 67 Mkr. Bland investeringarna kan nämnas färdigställandet av butiksfastigheten Ljuset 8 i Värnamo. Se även avsnittet Projekt och byggrätter.
Under 2003 har Castellum, i enlighet med bolagets strategi att koncentrera verksamheten i Västra Småland till ett fåtal prioriterade orter, sålt lager- och industrifastigheten Balder 2 i Vaggeryd med ett försäljningspris om 8 Mkr.
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Västra Småland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även lokala förvaltningskontor i Jönköping och Växjö. Corallen hade vid årsskiftet 22 anställda.
HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
VÄSTRASMÅLAND
Antal
fastig-heter Yta tkvm
Bokfört värde
Mkr Bokfört
värde kr/kvm
Hyres-värde
Mkr
Hyres-värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings-grad
Hyres-intäkter Mkr
Fastighets-kostnader Mkr
Fastighets- kostnader kr/kvm
Drifts-överskott
Mkr Direkt- avkast-ning Kontor/butik
Jönköping 7 77 458 5 967 65 841 92,0% 59 19 247 40 8,8%
Värnamo 17 67 339 5 052 52 778 93,4% 49 17 255 32 9,3%
Växjö 8 33 178 5 382 26 777 84,8% 22 7 199 15 8,5%
Summa kontor/butik 32 177 975 5 510 143 805 91,2% 130 43 241 87 8,9%
Lager/industri
Växjö 7 55 171 3 129 30 550 98,6% 29 5 101 24 14,1%
Värnamo 13 51 107 2 096 22 437 89,8% 20 5 85 15 14,7%
Jönköping 8 26 75 2 874 13 492 89,5% 12 3 104 9 11,7%
Övriga orter 7 53 75 1 410 16 293 82,4% 13 2 38 11 14,4%
Summa lager/industri 35 185 428 2 313 81 437 91,6% 74 15 79 59 13,9%
Summa 67 362 1 403 3 875 224 617 91,3% 204 58 158 146 10,5%
Uthyrning och fastighetsadministration 13 35 – 13 – 0,9%
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 71 193 133 9,6%
Projekt 1 8 31 – 4 – – 2 2 – 0 –
Obebyggd mark 6 – 5 – – – – – – – – –
Totalt 74 370 1 439 – 228 – – 206 73 – 133 –
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I VÄSTRA SMÅLAND 2003-12-31
HYRESVÄRDE PER OMRÅDE, EXKL PROJEKT
Kontor/butik 64% Lager/industri 36% Jönköping 35%
Övriga 7% Växjö 25%
Värnamo 33%
HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Hyresvärde, kr/kvm 617 598 551 510 481 504 490
Ekonomisk uthyrningsgrad 91,3% 90,0% 88,0% 89,0% 88,6% 89,6% 92,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm 193 173 171 155 163 188 166
Driftsöverskott, kr/kvm 370 365 314 298 263 264 287
Direktavkastning 9,6% 10,0% 9,4% 9,8% 9,1% 8,7% 9,6%
Bokfört värde, kr/kvm 3 875 3 651 3 325 3 034 2 884 3 047 2 988
Antal fastigheter 74 71 75 82 97 104 120
Uthyrningsbar yta, tkvm 370 347 350 388 404 398 391
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Mälardalen
Castellums fastigheter i Mälardalen är främst belägna i Örebro, Uppsala och Västerås.
Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2003 omfattade 71 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 245 Mkr och ett bokfört värde om 1 544 Mkr.
Fastighetsbeståndet i Mälardalen svarar för 12% av Castellums totala hyresvärde.
Mälardalen
Castellums region Mälardalen omfattar i huvudsak kommunerna Örebro, Västerås och Uppsala.
Mälardalen är en region med nära en halv miljon invånare, en positiv befolkningstillväxt och en god näringslivsstruktur. Den bästa utvecklingen har de orter som har universitet eller högskola.
Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kommunikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna.
Örebro
Örebro är landets sjunde största kommun och antalet invånare uppgår till drygt 126 000 personer. Örebros befolkningstillväxt har under många år varit på en hög och jämn nivå. Den stora befolkningstillväxten beror nästan helt och hållet på ett positivt flyttnetto.
Liksom i de övriga universitetsstäderna visar speciellt åldersintervallet 15-24 år på stora flyttöverskott.
Däremot har kommunen en nettoutflyttning i åldrarna 25-34 år, något som kan tyda på att många flyttar efter avslutad utbildning.
Utbildningsnivån i kommunen är god och andelen av befolkningen med en högskoleutbildning längre än tre år är något högre än rikets 14%. Universitetet spelar en viktig roll och byggs kontinuerligt ut. Idag studerar där ca 13 000 studenter.
Örebro har ett strategiskt läge med stora vägar som E18/E20 och Riksväg 51/60, goda järnvägsför-bindelser och egen flygplats. Läget och kommunika-tionerna har gjort Örebro till ett centrum för transport, spedition och mellanlager.
Näringslivet i Örebro är mångskiftande med verksamheter inom handel, service, administration och en varierande tillverkningsindustri. I Örebro finns inte någon dominerande enskild arbetsgivare utan ett stort antal medelstora företag samt flera kommunala förvaltningar.
Uppsala
Uppsala kommun har drygt 180 000 invånare och är Sveriges fjärde största kommun. Befolkningstillväxten i kommunen har varit hög och jämn.
E 18
E 20
E 4
Örebro
Uppsala
Västerås
���
���
���
���
�����
��������
�������
������
����
����
����
����
����
����
�
BEFOLKNINGSUTVECKLING MÄLARDALEN
43 Uppsala har Sveriges äldsta universitet och staden
präglas till stor del av studenterna. Även Uppsala visar ett stort flyttöverskott bland yngre människor medan åldrarna 25-34 år, har en nettoutflyttning.
Befolkningen i Uppsala har en hög utbildningsnivå och andelen av befolkningen med högskoleutbildning är ungefär 10 procentenheter högre än genomsnittet i Sverige.
Uppsala har ett centralt läge i en region med stark tillväxt och är sedan många år en av de mest expansiva kommunerna i landet. Vid Uppsala universitet bedrivs omfattande forskning inom en rad områden.
Mälarregionen med bland annat Uppsala, Arlanda och Storstockholm omfattar cirka hälften av landets forsknings- och utvecklingskapacitet.
Uppsala är en dynamisk näringslivskommun där kunskap, idéer och entreprenörskap står i centrum.
Uppsalas näringsliv är numera mångfacetterat och kännetecknas framför allt av att företagen är relativt små och till stor del högteknologiskt orienterade tjänste- och industriföretag.
Västerås
Västerås är landets sjätte största kommun och antalet invånare uppgår till knappt 130 000.
Befolkningsutvecklingen har under de senaste åren varit positiv för kommunen och består nästan enbart av ett positivt flyttnetto. Västerås har dock haft en mycket jämnare fördelning i flyttnettot inom åldersintervallet 5-44 år än de övriga kommunerna.
Även Västerås har en högskola och utbildningsnivån i kommunen är också högre än genomsnittet sett till andelen högskoleutbildade.
Den totala infrastrukturen i regionen är viktig för tillväxten och Västerås har exempelvis Nordens största insjöhamn. Viktigast är nog ändå Västerås strategiska läge längs E18 och de väl utbyggda järnvägsförbindelserna samt den egna flygplatsen.
Västerås växande näringsliv beror till stor del på de nyss nämnda goda transportmöjligheterna och det centrala läget. Detta har lett till många småföretags tillväxt, t ex i Kopparlundens Teknikby som Castellum äger en stor del av. I kommunen finns även medelstora och stora företag med inriktning mot elektro-, data-, energi- och miljöteknik.
Hyres- och fastighetsmarknaden
Det mycket begränsade utbudet av nyproducerade lokaler har, tillsammans med regionens befolkningstillväxt, gjort att avmattningen i den svenska ekonomin enbart fått marginell effekt på vakansgrader och i princip ingen effekt på hyresnivåerna. Med tanke på näringslivets struktur är den största efterfrågan på verksamhets- och logistiklokaler, butikslokaler samt mindre kontor.
Den relativt sett stabila hyresmarknaden har även inneburit stabila fastighetspriser.
Centrala lägen 800–1 200 8,0%–9,0% 1 200–1 900 7,0%–8,5% 900–1 200 8,0%–9,0%
Mindre centrala lägen 600–1 000 8,5%–9,5% 700–1 200 7,5%–9,0% 600–1 000 8,5%–9,5%
Butik
Centrala lägen 1 400–3 000 8,0%–9,0% 2 000–4 000 6,5%–8,0% 1 400–3 000 7,5%–8,5%
Mindre centrala lägen 600–1 800 8,5%–10,0% 700–2 000 7,5%–9,0% 600–1 500 8,5%–9,0%
Lager/industri
Välbelägna 400–700 9,0%–11,0% 500–700 8,5%–9,0% 400–600 9,0%–11,0%
MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastigheter är i huvudsak lokaliserade till de större städerna i regionen, Örebro, Uppsala och Västerås, som alla har väl utvecklade kommunikationer, omfattande utbildningsutbud och god utvecklingspotential. Konkurrenskraften förstärks av att fastigheterna är koncentrerade till ledande arbetsområden inom respektive ort.
I Örebro äger Castellum 23 fastigheter, varav merparten är koncentrerade till Aspholmenområdet.
Beståndet har en sammanlagd yta om 91 tkvm och ett bokfört värde om 390 Mkr. Av hyresvärdet om 65 Mkr utgör ca 65% kontor och butik samt 35% lager och industri.
I Uppsala äger Castellum 16 fastigheter med en sammanlagd yta om 99 tkvm och ett bokfört värde om 552 Mkr. Av hyresvärdet om 84 Mkr utgör ca 75% kontor och butik samt 25% lager och industri.
I Uppsala är fastigheterna främst belägna i Fyrislund, Boländerna och längs med Kungsgatan.
I Västerås äger Castellum 20 fastigheter med en sammanlagd yta om 88 tkvm och ett bokfört värde om 398 Mkr. Av hyresvärdet om 66 Mkr utgör ca 65% kontor och butik samt 35% lager och industri.
Castellums bestånd i Västerås finns i de viktiga och etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Bäckby, Stenby, Hälla och Tunbytorp.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 27 Mkr (35), medan uppsägningarna motsvaras av 25 Mkr (21), vilket medför en nettouthyrning om 2 Mkr (14). industrifastigheterna Boländerna 28:2 respektive Boländerna 30:3. Förvärven utgör ett värdefullt tillskott till befintliga fastigheter i det av Castellum prioriterade området. Boländerna betraktas idag som ett av tre externhandelsområden i Uppsala.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 34 Mkr. Bland projekten kan nämnas färdigställandet av lagerfastigheten Lagerchefen 3 i Aspholmens industriområde i Örebro. Se även avsnittet Projekt och byggrätter.
Under 2003 har Castellum sålt 3 fastigheter i Mälardalen med ett sammanlagt försäljningspris om 32 Mkr och med en vinst om 6 Mkr. Av försäljningarna avsåg två kontors- och butiksfastigheter, en i Västerås och en i Uppsala, samt en lager- och industrifastighet i Köping som såldes till bokfört värde.
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Bolaget har även förvaltningskontor i Västerås och Uppsala.
Aspholmen hade vid årsskiftet 25 anställda.
HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
Antal
fastig-heter Yta tkvm
Bokfört värde
Mkr Bokfört
värde kr/kvm
Hyres-värde
Mkr
Hyres-värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings-grad
Hyres-intäkter Mkr
Fastighets-kostnader Mkr
Fastighets- kostnader kr/kvm
Drifts-överskott
Mkr Direkt- avkast-ning Kontor/butik
Uppsala 11 66 433 6 536 63 945 91,4% 57 18 274 39 9,0%
Västerås 13 51 296 5 760 43 835 87,4% 38 10 187 28 9,4%
Örebro 15 53 261 4 961 42 796 92,9% 39 11 213 28 10,6%
Övriga orter 3 8 56 7 115 8 1 021 96,1% 8 3 344 5 8,9%
Summa kontor/butik 42 178 1 046 5 873 156 873 90,9% 142 42 234 100 9,5%
Lager/industri
Västerås 7 37 102 2 772 23 627 91,7% 21 7 203 14 13,4%
Örebro 8 38 129 3 376 23 597 93,3% 21 3 75 18 14,3%
Uppsala 5 33 119 3 590 21 637 87,4% 19 6 177 13 10,6%
Övriga orter 6 15 38 2 547 7 482 94,8% 7 2 92 5 14,3%
Summa lager/industri 26 123 388 3 153 74 603 91,3% 68 18 143 50 12,9%
Summa 68 301 1 434 4 763 230 762 91,0% 210 60 197 150 10,4%
Uthyrning och fastighetsadministration 13 43 – 13 – 0,9%
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 73 240 137 9,5%
Projekt 3 32 110 – 15 – – 6 4 – 2 –
Obebyggd mark – – – – – – – – – – – –
Totalt 71 333 1 544 – 245 – – 216 77 – 139 –
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I MÄLARDALEN 2003-12-31
HYRESVÄRDE PER OMRÅDE, EXKL PROJEKT
Kontor/butik 68% Lager/industri 32% Uppsala 36%
Övriga 7% Örebro 28%
Västerås 29%
HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Hyresvärde, kr/kvm 762 737 705 667 660 654 625
Ekonomisk uthyrningsgrad 91,0% 90,3% 91,9% 91,1% 89,1% 88,5% 87,5%
Fastighetskostnader, kr/kvm 240 230 225 224 225 235 201
Driftsöverskott, kr/kvm 454 436 423 384 363 345 345
Direktavkastning 9,5% 9,5% 9,5% 9,3% 8,7% 8,3% 8,8%
Bokfört värde, kr/kvm 4 763 4 595 4 452 4 132 4 173 4 129 3 938
Antal fastigheter 71 71 72 81 78 74 74
Uthyrningsbar yta, tkvm 333 335 333 304 275 261 264
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL