Ersättning och förmåner till verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare beslutas av en ersättningskommitté bestående av samtliga styrelse-ledamöter exklusive verkställande direktören. Ersättningen består dels av fast lön, dels av bonus enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Bonusen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.
Företagsledningen och övriga ledande befattningshavare har ett incitamentsprogram som består av två delar:
• En resultatrelaterad del som främst baseras på resultatutvecklingen och, om målen uppfylls, utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställs. Den resultatbaserade delen, som sträcker sig till och med 2004 kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 7 Mkr inklusive sociala kostnader.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårs- period, såväl i nominella tal som jämfört med fastighetsindex. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mätperioden juni 2002 – maj 2005. Den aktiekursrelaterade bonusen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 20 Mkr inklusive sociala kostnader.
Befattningshavare som erhåller bonus förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus är ej pensionsgrundande.
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R
c A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3 79
Not 11
Not 12
Företagsledning och övriga ledande befattningshavare
(2 501). Därutöver har 2 497 tkr (2 021) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2003, varav 1 091 tkr (1 200) avser den resultatbaserade delen och 1 406 tkr (821) avser den aktierela-terade delen. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förplik-telser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, som under räkenskaps-året uppgick till 19% (18%) av den fasta lönen. Detta innebär att VD efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern är 65 år. Vid uppsägning från bolagets sida äger verkställande direktören rätt till lön under två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.
Till vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare, totalt åtta personer, har under året utgått fast lön inklusive bilförmån med 8 460 tkr (7 724). Därutöver har 8 036 tkr (6 488) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2003, varav 3 497 tkr (3 820) avser den resultatbaserade delen och 4 557 tkr (2 668) avser den aktierelaterade delen. Dessa personer har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställ-ningstiden erlägga en årlig premie, som beroende på ålder och lön, ligger i intervallet 20%-33%
(20%–32%) av den fasta lönen. Detta innebär att efter avslutad anställning har dessa personer rätt att själva bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkast-ning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern är 65 år, med rätt att arbeta till 67 år. Vid uppsäg-ning från bolagets sida äger dessa personer rätt till lön under maximalt två år med avräkuppsäg-ning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.
Till styrelsen har utgått arvoden om 1 050 tkr (750) i enlighet med bolagsstämmans beslut.
Därav har styrelsens ordförande erhållit 300 tkr (250) och övriga fem (fyra) ledamöter, exklusive verkställande direktören, 150 tkr (125) vardera. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått.
Ersättning till revisionsbyråer beräknas under året uppgå till 2 468 tkr (2 475), varav 1 760 tkr (1 564) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är mot-svarande belopp 1 197 tkr (949), respektive 861 tkr (647). Av koncernens totala ersättning om 2 468 kr (2 475), avser 2 342 tkr (2 367) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young (Deloitte & Touche).
Koncern Moderbolag
2003 2002 2003 2002
Antal anställda
Medelantal anställda (samtliga i Sverige) 182 179 12 12
varav kvinnor 58 53 5 5
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och vice VD 20 18 9 8
varav tantiem och bonus 10 8 4 3
Övriga anställda 60 58 11 10
Summa 80 76 20 18
Sociala kostnader
Styrelse, VD och vice VD 10 9 4 4
varav pensionskostnader 3 3 1 1
Övriga anställda 29 27 5 4
varav pensionskostnader 7 7 1 1
Summa 39 36 9 8
Sjukfrånvaron för perioden 1/7 - 31/12 2003 uppgick till 3%, varav andelen långtidssjukskrivna var 1%. Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 3% respektive 2%. Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1%, i åldersgruppen 30-49 år 2% medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 5%. Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 0%.
Styrelse
Revisorer
Personal
Under 2003 hade moderbolaget 7 (6) styrelseledamöter, varav 1 (0) kvinna, medan antalet styrelseledemöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 19 (18), varav 3 (2) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 9 (9) ledande befattningshavare, varav 1 (1) kvinna. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 37 (35) personer, varav 6 (6) kvinnor.
Förvaltningsfastigheter
Koncern Moderbolag2003 2002 2003 2002
Specifikation bokfört värde
Byggnader 11 950 11 276 – –
Byggnadsinventarier 40 13 – –
Markanläggningar 24 24 – –
Mark 1 897 1 824 – –
Summa bokfört värde 13 911 13 137 – –
Specifikation årets förändring
Ingående anskaffningsvärde 14 624 14 055 – –
varav aktiverade räntekostnader 56 40 – –
Investeringar 497 622 – –
varav aktiverade räntekostnader 13 16 – –
Förvärv 611 428 – –
Försäljningar – 249 – 481 – –
Utgående anskaffningsvärde 15 483 14 624 – –
Ingående avskrivningar – 1 003 – 900 – –
Försäljning 32 49 – –
Avskrivningar på återförda nedskrivningar – 5 – 41 – –
Årets avskrivningar – 123 – 111 – –
Utgående avskrivningar – 1 099 – 1 003 – –
Ingående nedskrivningar – 484 – 979 – –
Försäljning – 108 – –
Återförda nedskrivningar 37 387 – –
Årets nedskrivningar – 26 – – –
Utgående nedskrivningar – 473 – 484 – –
Bokfört värde 13 911 13 137 – –
Specifikation taxeringsvärde
Byggnader 7 370 7 036 – –
Mark 1 906 1 852 – –
Summa taxeringsvärde 9 276 8 888 – –
Verkligt värde 18 015 17 348 – –
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter 1 758 1 684 – –
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 591 556 – –
Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva, försälja, reparera, underhålla eller förbättra någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtagande att färdigställa på-började investeringar enligt följande tabell.
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R
c A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3 81
Not 13
Påbörjade investeringar Mkr investera
Hälsingland 19, Malmö 93 8 Kvartal 3, 2004
Smista Park, Huddinge 38 16 Kvartal 1, 2004
Spännbucklan, Malmö 28 3 Kvartal 2, 2004
Välten, Lund 22 12 Kvartal 1, 2004
Vilan, Jönköping 21 2 Kvartal 1, 2004
Övriga fastigheter 314 81
Summa 516 122
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exempli-fiera Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig-hetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för
”riskpremie”. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfatt-ning om framtida risk och potential.
För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.
Antaganden i exemplet:
• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 95% år 2008.
• Driftsöverskott år 2003 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxten i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Projekt och mark har antagits till 695 Mkr.
• Avkastningskravet beräknas enligt följande:
Antagande om avkastningskrav
i modell Avkastningskrav
Andel av kapital
Vägt avkast-ningskrav
Eget kapital 9,2% - 19,3% 30% 2,8% - 5,8%
Lånat kapital 6,0% 70% 4,2%
Vägt avkastningskrav 100% 7,0% - 10,0%
Exempel - beräkning av fastighetsbeståndets värde
Mkr 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Hyresvärde 1 969 1 989 2 009 2 029 2 049 2 069 2 090 2 111 2 132 2 153 2 175
Hyresintäkter 1 785 1 810 1 848 1 887 1 926 1 966 1 986 2 005 2 026 2 046 2 066
Ekonomisk uthyrningsgrad 90,7% 91% 92% 93% 94% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
Fastighetskostnader -555 -561 -566 -572 -578 -583 -589 -595 -601 -607 -613
Driftsöverskott = kassaflöde 1 230 1 249 1 282 1 315 1 348 1 383 1 397 1 410 1 425 1 439 1 453
Diskonterat kassaflöde år 1-9 8 559
Diskontering restvärde år 10 9 196 19 322
Antaget värde, projekt o mark 695 Summa fastighetsvärde 18 450
Väsentliga åtaganden
Värderings - modell
Diskontering restvärde Diskontering kassaflöde
Castellum har per den 31 december 2003 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighets-kostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Antaganden om avkastningskrav m m
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är en betalning för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den generella risken har antagits vara 3%.
Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrust-ning i lokaler och lägenheter samt kontraktssammansättutrust-ningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal.
För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts, vilken skiljer sig åt beroende på fastighetskategori och uppgår till 6,0–7,0%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta, inflation samt den marginal en köpare bedöms betala för det lånade kapitalet. Marginalen bedöms skilja sig åt beroende på typ av fastighet, där bostäder har lägst och lager/industri högst. Vidare har antagande om soliditetsnivåer om 25-45% gjorts beroende på fastighetskategori.
Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt låne-kostnaden vägs samman utifrån soliditetsnivåerna. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet, medan diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation.
Bostäderna har värderats som hyresfastigheter och ej som bostadsrätter.
Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värde-ring.
Antagande per
fastighets-kategori 2003-12-31 Kontor/butik Lager/industri Bostäder
Realränta 4,0% 4,0% 4,0%
Inflation 1,5% 1,5% 1,5%
Risk 5,8% -12,0% 7,9% - 14,8% 4,8% - 8,2%
Avkastning eget kapital 11,3% - 17,5% 13,4% - 20,3% 10,3% - 13,7%
Ränta 6,5% 7,0% 6,0%
Soliditet 35% 45% 25%
Avkastning totalt kapital 8,2% - 10,4% 9,9% - 13,0% 7,1% - 7,9%
Avk.krav efter avdrag för tillväxt
motsvarande inflation 6,7% - 8,9% 8,4% - 11,5% 5,6% - 6,4%
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadrat-meter.
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R
c A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3 83
Intern värdering
Fastighetsbeståndets värde och beräknat substansvärde
Den interna värderingen visar ett långsiktigt avkastningsvärde om 18 015 Mkr, varvid substans-värdet per aktie efter avdrag för full skatt om 28% kan beräknas till 186 kronor (183). Värde-förändringen är på portföljnivå marginell, dock visar Storstockholm en viss nedgång medan Öresundsområdet uppvisar en mindre värdeökning. Av nedanstående tabell framgår det lång-siktiga avkastningsvärdet samt övervärdets fördelning per fastighetskategori.
Fastighets- och sub-stansvärde 2003-12-31
Värdering, Mkr
Värdering kr/kvm
Bokfört värde, Mkr
Övervärde/
substansvärde, Mkr
Kontor/butik 11 138 9 866 8 640 2 498
Lager/industri 5 357 4 598 4 217 1 140
Bostäder 825 10 323 588 237
Projekt och mark 695 – 466 229
Summa 18 015 – 13 911 4 104
Uppskjuten skatt 28% – 1 149
Redovisat eget kapital 4 689
Substansvärde 7 644
Substansvärde per aktie (41 miljoner aktier), kr 186
Balansräkning
2003-12-31 enl. redov.
Övervärde 2003-12-31 justerad
2002-12-31 justerad
2001-12-31 justerad
2000-12-31 justerad Tillgångar
Förvaltningsfastigeter 13 911 +4 104 18 015 17 348 16 551 14 790
Övriga anl.tillgångar 18 – 18 55 55 56
Kortfristiga fordringar 149 – 149 117 339 62
Kassa och bank 33 – 33 20 20 11
S:a tillgångar 14 111 + 4 104 18 215 17 540 16 965 14 919
Eget kapital o skulder
Eget kapital 4 689 +2 955 7 644 7 502 6 993 6 339
Soliditet 33% 42% 43% 41% 42%
Kronor per aktie 114 186 183 171 155
Uppskjuten skatteskuld 213 +1 149 1 362 1 188 1 098 781
Räntebärande skulder 8 598 – 8 598 8 264 8 254 7 245
Ej räntebärande skulder 611 – 611 586 620 554
S:a eget kap. o skulder 14 111 +4 104 18 215 17 540 16 965 14 919
För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 53% av be-ståndet värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värde-mässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansätt-ning avseende kategori och geografi. Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 9 902 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall per fastighet om +/– 5–10%. Osäkerhetsintervallets stor-lek varierar beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 630 Mkr. Det kan konstateras, att på portföljnivå överensstämmer den externa värderingen väl med den interna, även om individuella skillnader förekommer.
Det bör dock framhållas att en fastighets marknadsvärde endast kan fastställas då den säljs. Fastig-hetsvärderingarna är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. De värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/–10%, skall ses som mått på den osäkerhet som kan finnas i dylika bedömningar. Det kan dock konstateras att Castellum under 2003 genomförde fastighetsförsäljningar för 397 Mkr, vilket med 61 Mkr över-steg föregående års värdering. Detta är främst hänförligt till bostadsfastigheter vilka har värderats som hyresfastigheter men sålts till bostadsrättsföreningar.
Extern värdering
Osäkerhets-intervall
Vid beräkning av substansvärdet måste således beaktas dels det osäkerhetsintervall som finns vid fastighetsvärderingar, dels det faktum att den effektiva skattebelastningen är lägre än den nominella skatten om 28% på grund av att skatteutbetalningar inte kommer att realiseras förrän i framtiden då fastigheterna säljs. I tabellen nedan framgår en känslighetsanalys för olika osäkerhetsintervall och effektiva skattesatser. Med ett antagande om ett osäkerhetsintervall om +/- 5% och en effektiv skatt om 15%-20% kan substanstvärdet beräknas till 178 - 221 kr/aktie.
Känslighetsanalys - substansvärde kr/aktie
Osäkerhetsintervall fastighetsvärderingar
Effektiv skatt
-10% -5% +/-0% +5% +10%
0% 176 198 220 242 264
5% 172 193 214 235 255
10% 168 188 208 228 247
15% 165 183 202 221 239
20% 161 178 196 214 231
28% = nominellt 155 171 186 202 218
Inventarier
Koncern Moderbolag2003 2002 2003 2002
Ingående anskaffningsvärde 37 37 3 4
Inköp 5 3 1 0
Försäljning / Utrangering – 3 – 3 – 1 –
Utgående anskaffningsvärde 39 37 3 3
Ingående avskrivningar – 30 – 28 – 2 – 3
Försäljning / Utrangering 3 3 1 1
Årets avskrivningar – 5 – 5 – 1 0
Utgående avskrivningar – 32 – 30 – 2 – 2
Bokfört värde 7 7 1 1
Andelar koncernföretag
Koncern Moderbolag2003 2002 2003 2002
Ingående anskaffningsvärde – – 3 727 3 459
Aktieägartillskott m m – – – 283
Likvidation m m – – – – 15
Utgående anskaffningsvärde – – 3 727 3 727
Ingående nedskrivningar – – – 77 – 570
Återförda nedskrivningar – – 40 478
Likvidation m m – – – 15
Utgående nedskrivningar – – – 37 – 77
Bokfört värde – – 3 690 3 650
Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotter-bolags årsredovisning.
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3 85
Not 14
Not 15
Fastighets AB Brostaden 556002-8952 Stockholm 100% 777
Aspholmen Fastigheter AB 556121-9089 Örebro 100% 506
Eklandia Fastighets AB 556122-3768 Göteborg 100% 687
Harry Sjögren AB 556051-0561 Mölndal 100% 547
Fastighets AB Corallen 556226-6527 Värnamo 100% 422
Fastighets AB Briggen 556476-7688 Malmö 100% 751
Fastighets AB Regeringsgatan 556571-4051 Göteborg 100% 0
Summa 3 690