Castellum strävar efter att ständigt förädla och utveckla sitt fastighetsbestånd genom in-vesteringar i såväl om- och tillbyggnad av befintliga fastigheter som genom nyproduktion.
Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.
Under 2003 har Castellum färdigställt större projekt som totalt uppgår till knappt 470 Mkr och har pågående projekt som uppgår till drygt 390 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till ca 120 Mkr. Därutöver finns konkreta projekt med antagen detaljplan om i storleksordningen 250 tkvm, som kan påbörjas relativt omgående, förutsatt att hyreskontrakt har tecknats. Med en genomsnittlig produktions-kostnad om 10 000 kronor per kvadratmeter motsvarar dessa en total projektvolym om 2,5 miljarder kronor.
Dessutom förfogar Castellum över byggrätter för vilka konkreta projekt, ännu inte planerats, motsvarande en nybyggnadsyta om ca 450 tkvm.
Castellums projektportfölj innehåller en god riskspridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher. Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontrollerbara vakanser startas.
Projekt som färdigställts under 2003
Bland de större projekt som färdigställts under 2003 kan nämnas följande.
Storgöteborg
Utefter riksväg 40 mot Landvetter flygplats har Castellum uppfört en ny fastighet i Mölnlycke företagspark. Investeringen som var klar vid årsskiftet uppgick till ca 131 Mkr och avsåg ca 13 000 kvm verksamhets- och kontorsytor inklusive garage.
Fastigheten är fullt uthyrd.
Castellum har under året också investerat 17 Mkr i fastigheten Högsbo 36:1, i Högsbo industriområde.
Investeringen omfattar installation av ny värme-, el- och ventilationsanläggning samt tillbyggnad av 1 200 kvm höglager. Fastigheten är fullt uthyrd.
I den under året förvärvade fastigheten Generatorn 1 i Åbro industriområde har Castellum investerat ytterligare 12 Mkr genom att förädla befintliga lagerytor till kontors- och forskningsytor med komfortkyla. Fastigheten är fullt uthyrd.
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
47
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3
INVESTERINGAR
Under 2003 färdigställda projekt, Mkr t.o.m 2003
Solsten, Göteborg 131
Hansagallerian, Malmö 64
Boländerna, Uppsala 31
Fredsfors, Stockholm 22
Tjurhornet, Stockholm 22
Ljuset, Värnamo 18
Högsbo, Göteborg 17
Ringspännet, Malmö 13
Glasmästaren, Växjö 13
Generatorn, Mölndal 12
Stockholmsledet, Lund 11
Lagerchefen, Örebro 10
Rustningen, Helsingborg 10
Övrigt 93
Summa 467
Pågående projekt t.o.m 2003 2004 klart
Hälsingland, Malmö 85 8 Kvartal 3, 2004 Smista Park, Huddinge 22 16 Kvartal 1, 2004 Spännbucklan, Malmö 25 3 Kvartal 2, 2004
Välten, Lund 10 12 Kvartal 1, 2004
Vilan, Jönköping 19 2 Kvartal 1, 2004 Kobbegården, Göteborg 1 18 Kvartal 3, 2004
Kampen, Malmö 10 4 Kvartal 2, 2004
Hotellet, Jönköping 12 1 Kvartal 1, 2004 Tistlarna, Malmö 8 2 Kvartal 1, 2004
Övrigt 202 56
Summa 394 122
Öresundsområdet
I centrala Malmö avslutades vid årsskiftet ombyggnaden av fastigheten Hansagallerian, en investering om 64 Mkr. Investeringen har bl a inneburit att ett nytt butiksplan tillförts och att en ny gångbro mellan Hansacompagniet och Hansagallerian har byggts. Den sammantagna investeringen om 144 Mkr i de två grannfastigheterna är därmed avslutad.
Hansacompagniet var dock färdigställt 2002.
Under året har Castellum utnyttjat en byggrätt på fastigheten Ringspännet 1 i Malmö och färdigställt en ny lagerbyggnad om 2 800 kvm i anslutning till den befintliga byggnaden. Investeringen uppgick till 13 Mkr och fastigheten är uthyrd till ca 50%.
I fastigheten Stockholmsledet 8 i Lund har Castellum investerat 11 Mkr i en förädling av kontorsmiljön.
Castellum har under året färdigställt en investering om 10 Mkr i fastigheten Rustningen 1 i Helsingborg.
Investeringen avser dels uppgradering av den yttre miljön, dels ombyggnation av ett virkeslager till en kombinerad kontors- och lagerbyggnad i två plan.
Storstockholm
Vid årsskiftet avslutade Castellum en investering i fastigheten Fredsfors 11 i Mariehäll om 22 Mkr.
Investeringen har bland annat försett fastigheten med ett nytt parkeringsdäck i anslutning till befintlig
byggnad. Till investeringen hörde även ombyggnation av närmare 2 000 kvm kontorsyta för två hyresgäster.
Under året avslutades en serie investeringar i fastigheten Tjurhornet 15 i Johanneshov.
Investeringarna som totalt uppgick till 22 Mkr omfattade bland annat en ny fasad med nya fönster samt en rad ombyggnationer invändigt vilka innebar nya kontorsrum, nytt bjälklag samt utbyggnad av kyla och ventilationen.
Västra Småland
Under våren 2003 färdigställde Castellum en nyproducerad butiksfastighet om 2 600 kvm på fastigheten Ljuset 8 i Värnamo. Investeringen uppgick till 18 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd.
Under vintern avslutades en investering för samman-lagt 13 Mkr i Glasmästaren 1 i Växjö. Investeringen som är ett led i förädlingen av fastigheten avsåg elsanering, ny ventilation, ny entré samt ombyggnad av vissa lokaler.
Ytterligare beslut om investeringar kan tillkomma i takt med att hyreskontrakt tecknas.
Mälardalen
I området Boländerna i Uppsala färdigställdes under första kvartalet en ny byggnad innehållande 2 200 kvm kontors- och serviceytor samt en större parkeringsplats. Investeringen uppgick till 31 Mkr och fastigheten är i princip fullt uthyrd.
PROJEKT SOM FÄRDIGSTÄLLTS UNDER 2003
I Mölnlycke företagspark, mellan Göteborg och Landvetter flygplats, färdigställdes under december 2003 en byggnad innehållande verksamhets- och kontorsytor om ca 13 000 kvm. Fastigheten är fullt uthyrd.
49
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3
Under första kvartalet 2003 färdigställdes nybyggnationen av Lagerchefen 3 i Aspholmens industriområde i Örebro. Investeringen om 10 Mkr omfattade en byggnad om 1 900 kvm avsedd för volymförsäljning inklusive en mindre kontorsdel.
Fastigheten är fullt uthyrd.
Pågående projekt Storgöteborg
I slutet av 2003 påbörjades investeringen på fastigheten Kobbegården 6:360 i Sisjöns industriområde i Göteborg. Investeringen beräknas uppgå till ca 19 Mkr och omfattar tillbyggnad av drygt 4 000 kvm lageryta till befintlig byggnad. Investeringen beräknas vara klar under det tredje kvartalet 2004 och fastigheten är uthyrd till 75%.
Öresundsområdet
Konverteringen av Malmö gamla strumpfabrik (Hälsingland 19) till 10 500 kvm moderna kontors- och butikslokaler fortsätter. Investeringen som kommer att färdigställas successivt i takt med att hyreskontrakt tecknas beräknas uppgå till totalt ca 93 Mkr. Fastighetens färdigställda ytor är uthyrda men ytterligare ett våningsplan råyta finns att konvertera.
Under året påbörjades en investering om ca 28 Mkr i butiksfastigheten Spännbucklan 16 i Fosieområdet i Malmö. Investeringen avser nybyggnation av ca 2 500 kvm butiksyta samt ombyggnad av befintlig fastighet som förses med ny ventilation och kyla samt ny fasad.
Fastigheten är uthyrd till ca 70 %.
På den under året förvärvade fastigheten Välten 4 i Lund pågår nybyggnation av 3 100 kvm kontors- och industriytor. Investeringen uppgår till 22 Mkr och beräknas vara färdig under första kvartalet 2004.
Fastigheten är fullt uthyrd.
Den andra etappen i omvandlingen av fastigheten Kampen 25, kallad ”Sofiepark”, i Malmö omfattar ca 20 000 kvm kontors- och verksamhetslokaler.
Ombyggnaden, som inleds med vissa rivningsarbeten och allmänna förberedelser, beräknas kunna färdig-ställas successivt under en treårsperiod i takt med att uthyrning sker. Den totala investeringen beräknas uppgå till 80–100 Mkr.
På fastigheten Tistlarna i Malmö pågår en investering om 10 Mkr. Investeringen avser konvertering av de slitna industriytorna till moderna kontor med kyla, garage och lager samt en uppgradering av utemiljön.
Investeringen beräknas vara färdig under första kvartalet 2004.
PROJEKT SOM FÄRDIGSTÄLLTS UNDER 2003
PROJEKTOCHBYGGRÄTTER
I Värnamo färdigställdes under våren 2003 en byggnad innehållande butiks- och lagerytor om ca 2 600 kvm.
Fastigheten är fullt uthyrd.
�
BYGGRÄTTER I HÖGSBO-SISJÖN-ÅBRO I STORGÖTEBORG Storstockholm
I området Smista Park i Huddinge har Castellum varit med och investerat 22 Mkr i bland annat den nya vägen Smista Allé mellan Häradsvägen och Kungens Kurva. Smista Allé ger området, som i dag är under exploatering, en identitet och tillgänglighet som tidigare saknats. Vägen invigdes under hösten 2003 men är inte helt färdigställd. Den totala investeringen beräknas till 38 Mkr.
Västra Småland
I Jönköping pågår en investering i fastigheten Vilan 7.
Investeringen, som beräknas uppgå till 21 Mkr, avser ombyggnad av befintliga kontors- och lagerlokaler i fastigheten om totalt ca 4 600 kvm. Investeringen ska vara klar första kvartalet 2004.
I fastigheten Hotellet 8 i Jönköping investerar Castellum 13 Mkr i ombyggnation och expansion av butiksytor för befintliga hyresgäster. Investeringen beräknas vara färdig under första kvartalet 2004.
Byggrätter/Potentiella projekt Storgöteborg
I Högsbo-Sisjön-Åbro, som är Sveriges största sammanhängande industriområde, äger Castellum ett stort antal byggrätter om totalt ca 94 000 kvm (se karta nedan). Löpande förs diskussioner med presumtiva hyresgäster om nybyggnation i området.
Lackarebäck söder om Göteborg är ett dynamiskt verksamhetsområde där Castellum äger flera fastigheter. Området behöver dock förnyas och göras mera attraktivt varför diskussioner inletts med flera intressenter i området.
Strax söder om centrala Göteborg med ett attraktivt skyltläge mot E6/E20 och nära riksväg 40 till Landvetter och Borås ligger Tändstickan, en byggrätt som medger nybyggnation av ca 35 000 kvm kontorslokaler. Projek-tering av kontor med hög teknisk standard pågår och en ny detaljplan för området har fastställts.
Utöver ovan nämnda projekt finns i Storgöteborg byggrätter om ytterligare cirka 114 000 kvm.
Öresundsområdet
Projektet Edison Park i Lund, vilket vänder sig till spjutspetsföretag inom teknik, elektronik och medicin, innehåller byggrätter som möjliggör uppförandet av ytterligare fyra huskroppar om totalt ca 20 000 kvm.
Projektet kan, vid efterfrågan, snabbt igångsättas.
Intill den större projektfastigheten Kampen i Sofielunds industriområde i Malmö äger Castellum fastigheten Intäkten, som genom ombyggnad kan tillföra både en attraktiv entré till området och nya parkeringsytor. Den befintliga huvudbyggnaden kan byggas om till moderna kontor om ca 1 800 kvm och en ny kontorsbyggnad om ca 1 400 kvm kan uppföras. Investeringen beräknas uppgå till 28 Mkr och projektet kan startas när hyresavtal har tecknats.
Vid Helsingborgs norra infart i anslutning till Berga centrum äger Castellum butiks- och lagerfastigheten Pilbågen, om 5 350 kvm, varav en stor del är vakant.
Bolaget avser att successivt förädla fastigheten med början i de vakanta lokalerna.
I anslutning till Edison Park i Lund äger Castellum även fastigheten Höjdpunkten 2 med möjligheter till byggnation av upp till ca 30 000 kvm lokalyta.
Fastigheten kommer att utgöra entrén till det nya stora verksamhetsområde som planeras i Brunnshög.
Utöver ovan nämnda projekt finns i Öresunds-området byggrätter om ytterligare 50 000 kvm.
Storstockholm
I Johanneshov i södra Stockholm äger Castellum flera intilliggande fastigheter med ingående byggrätter, vilket ger förutsättningar för en samordnad och integrerad utveckling av området. Vid Bolidenplan finns Linde Torp, som är en detaljplanelagd byggrätt om ca 22 000 kvm. Därtill äger Castellum några angränsande fastigheter i kvarteret Renseriet, där ytterligare utbyggnadsmöjligheter kan skapas genom rivning av vissa befintliga byggnader och utnyttjande av obebyggd tomtmark. Ett detaljplanearbete pågår i syfte att, utöver tidigare nämnda byggrätter, tillskapa byggrätter om ytterligare ca 15 000 kvm i området.
Norr om Stockholm vid E4/E20 halvvägs till Arlanda ligger Norrviken Strand, en större byggrätt om ca 110 000 kvm. Detta är ett intressant framtidsläge
med tillgång till både bra kommunikationer och natursköna omgivningar.
Utmed E4/E20 vid Kungens kurva i Huddinge ligger Smista Park som är en av de största bygg-rätterna i Storstockholm. Byggrätten om ca 80 000 kvm är detaljplanelagd och inriktad mot kontor och lager/logistik.
I Mariehäll, Bromma, pågår detaljplanearbete inom kvarteren Archimedes och Vallonsmidet i syfte att skapa nya byggrätter för till- och nybyggnader om ca 20 000 kvm.
Utöver ovan nämnda projekt finns i Storstockholm byggrätter om ytterligare 9 000 kvm.
Västra Småland
I Västra Småland finns ett flertal potentiella om- och nybyggnadsprojekt och Castellum äger byggrätter motsvarande 75 000 kvm.
Mälardalen
I centrala Västerås äger Castellum en del av området Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Västerås. Tillsammans med Skanska ägs projektfastigheter med ca 20 000 kvm byggrätter, vilket medger kommande ny-, till- och ombyggnader.
Utöver ovan nämnda projekt finns i Mälardalen byggrätter om ytterligare 17 000 kvm.
51
Övriga Storgöteborg 69
Öresundsområdet 101
Övriga Storstockholm 10
Område Byggrätt tkvm
Övriga Mälardalen 2
Totalt 709