Årsredovisning 2003

(1)

Årsredovisning 2003

Castellum Årsredovisning 2003

(2)

2 VDs kommentar

4 Fastighetsbolag – en generell beskrivning Verksamhet

6 Övergripande mål och strategier 7 Strategi för fastighetsbeståndet 9 Organisation och medarbetare 12 Kunder

13 Ansvarsfullt företagande 18 Fastighetsbestånd 22 Storgöteborg 27 Öresundsområdet 32 Storstockholm 37 Västra Småland 42 Mälardalen

47 Projekt och byggrätter 52 Finansiering

52 Eget kapital och räntebärande skulder 54 Castellumaktien

58 Styrelse, företagsledning och revisorer 62 Ekonomisk översikt

65 Finansiella rapporter 66 Resultaträkning 67 Balansräkning

68 Förändring av eget kapital 69 Kassaflödesanalys

70 Redovisningsprinciper och noter 92 Förslag till vinstdisposition 93 Revisionsberättelse

94 Fastighetsbestånd i sammandrag 96 Fastighetsförteckning

112 Sålda fastigheter under 2003 113 Definitioner

Adresser

Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 6-63 samt sidan 92.

BOLAGSSTÄMMA

Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 25 mars 2004 klockan 17.00 i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg.

För ytterligare information se sista uppslaget.

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp

(3)

1

C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3

Castellum Årsredovisning 2003

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet består främst av kommersiella lokaler i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstock- holm, Västra Småland och Mälardalen.

Inom respektive region har valts marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag, som är verksamma under egna namn, och med fokus på tillgänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service.

Hyresintäkterna för 2003 uppgick till 1 758 Mkr (1 684).

Årets resultat efter skatt uppgick till 526 Mkr (873).

Resultatet per aktie uppgick till 12,83 kronor (21,29).

Resultatet exklusive jämförelsestörande poster och med avdrag för 28% skatt uppgick till 522 Mkr (495). I jämförelsestörande poster ingår dels återföring av tidigare gjorda nedskrivningar med 32 Mkr (316), dels årets nedskrivningar med 26 Mkr (0).

Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 7% till 13,29 kronor.

Substansvärdet uppgick vid årets slut till 186 kronor per aktie.

Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 8,50 kronor per aktie.

DATA PER AKTIE

Kronor 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997

Förvaltningsresultat 13,29 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74

Förändring +7% +16% +24% +24% +26% +16%

Kassaflöde förvaltning 16,39 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30

Förändring +8% +14% +24% +23% +22% +13%

Resultat exkl. jämförelse- störande poster och med

avdrag för 28% skatt 12,73 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34

Förändring +5% +21% +19% +28% +25% +21%

Utdelning (2003 förslag) 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75

Förändring +13% +15% +18% +22% +29% +27%

(4)

Det gångna året 2003

Inledningsvis vill jag även i år framhålla två saker som är speciellt glädjande. För det första, det goda resultat vi uppnått. För det andra, alla engagerade medarbetare som återkommande ställts inför situationer där sättet att agera måste avgöras av det egna omdömet.

Castellums målsättning är att göra riktiga och sunda affärer samt att tillfredställa kundernas önskemål.

För att nå framgång och på samma gång ta ansvar för såväl hårda som mjuka värden krävs att vårt agerande i den dagliga gärningen motsvarar omvärldens förväntningar och krav. Ett bevis på att vi motsvarar förväntningarna är bland annat resultatet av den årliga Nöjd Kund Index (NKI) mätningen, som fortsatt redovisar ett högt förtroende från våra hyresgäster.

Trots en utebliven konjunkturuppgång kunde vi glädjas åt ett år med såväl ökade hyresintäkter som ett bättre förvaltningsresultat.

Förvaltningsresultatet, vilket är det resultat där effektiviteten i bolaget mäts, uppgick till 545 Mkr, en förbättring med 7 procent. Detta på en svag marknad med god uthyrning men också många uppsägningar.

Resultatet hade inte kunnat förverkligas utan Castellums alla engagerade och kompetenta med- arbetares målmedvetna arbete.

Hyresintäkterna för 2003 uppgick till 1 758 Mkr, en förbättring med nästan 4,5 procent jämfört med 2002.

Resultatet har uppnåtts trots ökade vakanser och ökade driftskostnader. Ökningen av driftskostnaderna kan främst hänföras till höga energipriser.

Den låga räntenivån har till viss del påverkat Castellum på ett positivt sätt och kan ses som en kompensation för den sviktande aktiviteten i ekonomin.

Vårt medvetna arbete med att bibehålla en god riskspridning innebär ett mycket stort antal hyreskontrakt med kunder i många olika branscher.

Castellums affärsmodell med verksamhet inom fem tillväxtregioner i landet är ytterligare en riskspridningsfaktor. Det kan konstateras att de regionala förutsättningarna under 2003 varierat.

Storstockholm har varit den region som haft den svagaste marknaden med ett utbud av lokaler som var större än efterfrågan, med stigande vakanser och prispress som följd. Övriga regioner inom Castellum har noterat relativt stabila hyresnivåer och uthyrningsgrader.

Investeringar och försäljningar

Vi har under 2003 investerat för drygt 1,1 miljarder kronor fördelat på förvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Under 2003 har vi sålt 24 fastigheter för 397 Mkr och gjort en vinst om 180 Mkr. De sålda fastigheterna var till övervägande del bostadsfastigheter som såldes till nybildade bostads- rättsföreningar.

(5)

3

Ekonomisk uthållighet

För att säkra den långsiktiga ekonomiska utvecklingen är de uppsatta kapitalstrukturmålen, en synlig soliditet om minst 30 procent och en räntetäckningsgrad som inte understiger 200 procent. Båda målen är uppfyllda.

Castellumaktien

Castellumaktiens utveckling under året var mycket god med en totalavkastning om 45 procent, vilket kan jämföras med Stockholmsbörsens uppgång med 34 procent och fastighetssektorns uppgång med 32 procent. Den föreslagna utdelningen om 8,50 kronor motsvarar en direktavkastning om 5 procent beräknat på kursen vid 2003 års utgång.

Det nya året 2004

Den allmänna ekonomiska utvecklingen, såväl den globala som den inhemska, påverkar i hög grad de förutsättningar Castellum har att arbeta utifrån.

– Blir det en uppgång under 2004 eller fortsätter det att vara avvaktande?

– Hur kommer de olika regionernas utveckling att se ut?

– Kommer Storstockholm redan under 2004 att påbörja en återhämtning?

– Kommer näringslivet att fortsätta med kostnadsbesparande åtgärder, före offensiva satsningar?

Oavsett utvecklingen är Castellum väl rustad med såväl inflyttningsklara ytor, som byggrätter i attraktiva och expansiva områden. Castellum har vakanta ytor motsvarande 200 Mkr vilket i en förbättrad ekonomi utgör en betydande potential. I det korta perspektivet och med en bibehållen svag ekonomisk utveckling, kommer vi inte att se några väsentliga förbättringar av vare sig hyresnivåer eller uthyrningsgrader, däremot sedvanliga indexuppräkningar. Utvecklingen beträffande driftskostnader är fortfarande osäker vad avser de kostnader vi har liten möjlighet att påverka, till exempel skatter och kommunala avgifter. Dock ser 2004 mer positivt ut vad gäller förutsättningarna för stabiliserade eller lägre elpriser.

Den nyligen genomförda räntesänkningen tillsammans med vår ränteförfallostruktur gör att jag på kort sikt inte ser någon större försämring av Castellums räntekostnader.

Vår strävan är att fortlöpande förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl om- och tillbyggnad av befintliga fastigheter som genom nyproduktion. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka förvaltningsresultatet.

Sedan 1997 har Castellum investerat för 8,8 miljarder kronor och sålt fastigheter för 3,5 miljarder, vilket bidragit till den genomsnittliga tillväxten av förvaltningsresultatet om 19 procent per år, helt i enlighet med Castellums strategi.

Med nuvarande målsättning har Castellum kapacitet att årligen investera för drygt en miljard kronor.

De gällande kriterierna för investeringar innebär att framtida investeringar, liksom tidigare gjorda, kommer att bidra till ett bättre förvaltningsresultat.

Min långsiktiga målsättning är att kunna redovisa en förbättring av förvaltningsresultatet om minst 10 procent per år.

En fortsatt osäkerhet om den ekonomiska utvecklingen kan bidra till en allmän försiktighet och en avvaktande inställning till såväl nyföretagande som expansion av befintlig verksamhet. Försiktighet och avvaktan främjar inte sysselsättningen och därmed inte heller efterfrågan på lokaler. Trots det ser jag positivt på Castellums möjligheter till ännu ett framgångsrikt år.

Göteborg den 10 februari 2004

Lars-Erik Jansson Verkställande direktör

(6)

Jordabalken beskriver vad en fastighet är: ”Fast egendom är jord, denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt”. På fastigheten kan finnas en eller flera byggnader. Oftast äger fastighetsägaren även byggnaderna, men det finns undantag där ägaren till byggnaden inte äger utan enbart via tomträtts- eller arrendeavtal nyttjar marken.

En byggnad är uppdelad i en eller flera lokaler/lägen- heter för uthyrning till kunder, eller hyresgäster som de också benämns. I en byggnad avsedd för flera hyresgäster finns även ej uthyrningsbara gemensamhetsytor, såsom entréer och trapphus. Marken runt byggnaden kan vara iordningställd på ett sådant sätt att denna kan hyras ut, t ex som parkeringsplatser.

Hyreskontrakt

Hyreskontrakt med kommersiella hyresgäster (kontors- butiks- lager- samt industrilokaler) har olika avtalslängd, men är vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader. Hyresgästen kan således senast 9 månader före kontraktets förfallodatum säga upp kontraktet för att antingen förhandla nya villkor eller flytta.

Fastighetsägaren kan, inom samma tidsintervall, endast säga upp kontraktet för villkorsändring då hyresgästen i normalfallet har ett så kallat indirekt besittningsskydd.

Om kontraktet sägs upp för villkorsändring kan, om parterna inte är överens, frågan om marknadsmässiga villkor hänskjutas till ett oberoende organ, hyresnämnden.

Säger ingen av parterna upp avtalet förlängs det på oförändrade villkor. Hyreskontrakt innehåller normalt en så kallad bashyra, d v s överenskommen hyra vid kontraktstecknandet, samt en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till förändring av konsumentprisindex.

Hyreskontrakt innehåller vanligtvis ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för såväl värme/kyla som fastighetsskatt. Hyran i kommersiella kontrakt betalas kvartalsvis i förskott.

Bostadslägenhetskontrakt är ett ”tillsvidarekon- trakt” med en uppsägningstid om 3 månader från hyresgästens sida. Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med hyresgäst- föreningen som motpart. Vägledande i förhandlingen är de kommunägda bolagens hyresnivåer. Bostads- lägenhetskontrakt betalas månadsvis i förskott.

Fastighetsägaren bekostar i normalfallet samtliga kostnader för fastigheten och byggnaden såsom kostnader för uppvärmning, kyla, skötsel av all- männa ytor, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och administration. Som ovan nämnts debiteras hyresgäster för lokalens andel av värme/kyla och fastighetsskatt, medan övriga kostnader ingår som en del i kalkylen när hyresnivån förhandlas.

Hyresgästen bekostar vanligen inre skötsel t ex städning, förbrukningsel samt hyresgästsspecifika anpassningar. Vad avser lager/industrifastigheter förekommer att hyresgästen själv bekostar såväl upp- värmning som vissa reparationer och underhåll.

Finansiering

För att förvärva och äga fastigheter krävs att dessa finansieras, vilket sker med räntebärande långfristiga lån och eget kapital. Förhållandet häremellan är en avvägning, mellan å ena sidan – hög belåning med högre räntekostnad och därmed högre risk, men en hög avkastning på eget kapital, – å andra sidan låg belåning ger lägre räntekostnader och risk, men också en lägre avkastning på eget kapital.

För att inte vara exponerad mot räntefluktuationer sprids låneportföljens räntebindning ut på ett flertal tillfällen.

Inkomstskatt

Sverige har en nominell inkomstskatt om 28%

för aktiebolag. På grund av möjligheten att skapa skattekrediter genom skattemässiga överavskrivningar och avsättning till s k obeskattade reserver uppgår den betalda skatten under förvaltningstiden till 15-20%.

Ekonomi (exempel)

En fastighet förvärvas för 1 000 med ett driftsöverskott (hyresintäkt minus fastighetskostnad) om 90 = 9%

direktavkastning. Mot detta skall ställas avskrivning, antag 1% = 10 och räntekostnad för belånad del av förvärvet, antag 70% lån till 5% ränta = 35. Resultatet före skatt 45 skall reduceras med skatt 28% = 13.

Resultat efter skatt uppgår således till 32, vilket i förhållande till eget kapital om 300 motsvarar 10,7%

avkastning. Då avskrivningen och del av skatten ej är kassaflödespåverkande, kan det löpande kassaflödet beräknas till 47, vilket motsvarar 15,7% avkastning på eget kapital. Slutkalkylen kan dock inte göras förrän fastigheten säljs och värdeförändringen fastställts.

(7)

5

Bildsida

(8)

Övergripande mål och strategier

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden och resultat vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums övergripande strategi för värde- tillväxt bygger på:

• Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utveck- lingsmöjligheter.

• Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv för- valtning.

• Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.

Castellums resultat skall därför bestå av dels överskott i den löpande verksamheten där effektiviteten mäts på förvaltningsresultatet per aktie, dels av vinster från fastighetsförsäljningar där målsättningen är att årligen redovisa vinster om minst 80–100 Mkr.

Nöjda kunder med god betalningsvilja är förut- sättningen för att kunna åstadkomma tillväxt i bolagets kassaflöden. Castellum skall därför, genom en decentraliserad förvaltningsorganisation, leverera och utveckla sådan service som är efterfrågad och som innebär mervärden för kunderna i deras verksamhet samt affärsmässigt tillgodogöra sig detta.

Planeringen av soliditeten skall vara sådan att utrymme fortlöpande säkras för att kunna genomföra investeringar. Castellums kapitalstruktur skall lång-

siktigt vara sådan att den synliga soliditeten uppgår till minst 30% och att räntetäckningsgraden ej understiger 200%.

Castellums utdelningspolitik är att långsiktigt dela ut minst 50% av redovisat resultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Castellum skall verka för att aktien får en stabil och positiv kursutveckling och en hög likviditet.

Castellum skall fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighets- portfölj, resultat och ställning till aktieägare, kapitalmarknad och media, dock utan att exponera enskild affärsrelation.

Måluppfyllelse

Förvaltningsresultatet har haft en positiv utveckling.

I genomsnitt har förbättringen uppgått till 19% per år sedan börsintroduktionen 1997.

Likaså har målet om minst 80–100 Mkr i vinst från fastighetsförsäljningar väl kunnat uppnås alltsedan målet fastställdes 1998.

Vad avser målen för kapitalstruktur om en synlig soliditet om minst 30% och en räntetäckningsgrad om minst 200% är dessa väl uppfyllda.

Utdelningstillväxten i bolaget har i genomsnitt varit 21% per år sedan 1997 medan utdelningsandelen legat i intervallet 62–69%.

��

FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE UTDELNING OCH UTDELNINGSANDEL

��

�

��

(9)

7 Castellums fastighetsbestånd består av fastigheter i

fem svenska tillväxtregioner. Inom respektive region har valts marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro. De nu aktuella marknadsområdena och delmarknaderna uppfyller dessa krav.

Fastighetsbeståndet skall till övervägande del bestå av kommersiella fastigheter med verksamhetsanpassade lokaler för kontor och butiker samt flexibla lager- logistik- och industriytor belägna i attraktiva lägen. Fördelningen mellan olika fastighetskategorier i beståndet skall vara väl avvägd med hänsyn till löpande kassaflöden, värdetillväxt, avkastningskrav och riskexponering.

Bostadsfastigheterna, vars potential i ett kassa- flödesperspektiv bedöms vara mindre än för kommersiella fastigheter, kommer successivt att få en minskad andel av beståndet.

Kontraktsportföljen skall kännetecknas av god riskspridning med ett stort antal hyresgäster inom många branscher.

Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att tillvarata värdepotentialen.

Investeringar skall genomföras där åtgärderna möjlig- gör ökad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbättrade kassaflöden.

Ny utvecklingspotential skall tillföras genom förvärv av fastigheter, som kan utvecklas av den egna organisationen och som uppfyller bolagets resultatkrav samt utgör värdefulla tillskott till det befintliga beståndet.

I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt och funktionellt alternativ, skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter i den takt som efterfrågan medger. Bolaget förfogar över välbelägna byggrätter och förvärv av byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi.

Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontrollerbara vakanser startas.

Målsättningen är att alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och avskrivningar ge positivt resultat

och kassaflöde inom 12 månader, med potential för framtida värdetillväxt.

I Castellums strategi ingår också att, när rätt pris kan erhållas, sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets organisation eller när det bedömda framtida avkastningsvärdet kan erhållas vid en försäljning. På detta sätt kan värdetillväxten i fastighetsportföljen kontinuerligt synliggöras.

Tillväxtfaktorer

Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten, där de viktigaste förutsättningarna är:

Tillgång till välutbildad arbetskraft

Den ekonomiska strukturomvandlingen med växande orientering mot kunskaps- och informationsyrken innebär att ortens och pendlingsregionernas tillgång till välutbildad arbetskraft blivit den viktigaste lokaliseringsfaktorn för Sveriges expansiva företag.

Tillgängligheten till infrastruktur

En förutsättning för tillväxt är god tillgänglighet i transportsystemen, t ex vägsystemet.

Nyföretagandet

Ortens dynamik påverkas i särskilt hög grad i Sverige av nyföretagandet, som varierar mycket stort mellan olika kommuner.

Inflyttning av yngre, välutbildad arbetskraft Befolkningstillväxten styrs i stor utsträckning av ungdomars förväntan om långsiktig ekonomisk tillväxt. Orter, som under längre perioder har netto- inflyttning, föryngras genom att inflyttningen till stor andel utgörs av välutbildade människor i åldern 20–30 år och genom att den framtida nativiteten förstärks.

Bedömningen är att förutsättningarna för ekonomisk tillväxt är koncentrerade till de tre storstads- regionerna, en korridor längs E4 söderut från Stockholm samt längs västkusten från Strömstad till Malmö. Mot denna bakgrund visar det sig att Castellums fastighetsbestånd finns på rätt orter.

VERKSAMHET

F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E

Strategi för fastighetsbeståndet

(10)

Land Andel

Tyskland 19%

Danmark 9%

Storbritannien 9%

Norge 8%

Nederländerna 7%

Övriga Euroland 23%

Asien 9%

Övriga länder 16%

Varor

Verkstadsvaror 46%

Kemivaror 12%

Energivaror 9%

Mineralvaror 8%

Skogsvaror 4%

Övriga varor 21%

TIO STÖRSTA KOMMUNER

FEM STÖRSTA FLYGPLATSER

Land Andel

USA 12%

Tyskland 10%

Norge 9%

Storbritannien 8%

Danmark 6%

Övriga Euroland 30%

Asien 11%

Övriga länder 14%

Varor

Verkstadsvaror 51%

Skogsvaror 14%

Kemivaror 12%

Mineralvaror 8%

Energivaror 3%

Övriga varor 12%

Kommun Folkmängd

Stockholm 761 195

(Storstockholm 1 692 291)

Göteborg 477 798

(Storgöteborg 815 913)

Malmö 266 594

(Stormalmö 535 314)

Uppsala 180 582

Linköping 136 073

Västerås 129 811

Örebro 126 242

Norrköping 123 917

Helsingborg 120 019

Jönköping 119 409

Övriga 6 529 316

Totalt 8 970 956

Gods, tusen ton Passagerare, tusen Totalt Andel Totalt Andel Stockholm,

Arlanda-Bromma 110 56% 16 517 62%

Göteborg

Landvetter-Säve 53 27% 3 646 14%

Malmö, Sturup 23 12% 1 767 7%

Luleå 1 0% 847 3%

Umeå 1 0% 712 3%

Övriga 9 5% 3 058 11%

Totalt 197 100% 26 547 100%

EKONOMISK FAKTA Snitt 1998-2002

BNP tillväxt/år 3,1%

Privat konsumtion

tillväxt/år 2,6%

Befolkningstillväxt/år 0,2%

Arbetslöshet 5,0%

Inflation/år 1,2%

10 års stadsobliga-

tionsränta 5,1%

FEM STÖRSTA HAMNAR

Gods, tusen ton Passagerare, tusen Totalt Andel Totalt Andel

Göteborg 32 130 26% 2 723 9%

Trelleborg 10 540 9% 1 962 6%

Malmö 7 173 6% i övriga –

Helsingborg 7 065 6% 11 490 37%

Luleå 6 964 6% i övriga –

Stockholm i övriga – 6 977 22%

Stockholm, Kapellskär i övriga – 1 469 5%

Övriga 56 856 47% 6 484 21%

Totalt 120 728 100% 31 105 100%

IMPORT 2002 EXPORT 2002

Trelleborg Malmö Helsingborg

Jönköping

Göteborg Linköping

Norrköping Stockholm Uppsala

Västerås Örebro

Umeå Luleå

Europavägar Järnvägar Söder om linjen bor hälften av Sveriges befolkning

Q Q

Q Q Q

Sverigefakta

(11)

9

VERKSAMHET

Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten är bolagen verksamma under egna namn.

Den nuvarande bolagsstrukturen med sex dotterbolag ger en kapacitet som motsvarar såväl det rådande behovet som Castellums projektportfölj.

Genom den småskaliga organisationsstrukturen upp- nås bland annat följande fördelar:

• God kunskap om de egna fastigheterna.

• God inblick i de lokala hyres- och fastighetsmarknaderna.

• God kännedom om hyresgästernas position och framtida behov.

• Effektiv kundbearbetning och uthyrning.

• Deltagande i lokala nätverk.

• Tidiga indikationer om affärsmöjligheter på de lokala fastighetsmarknaderna.

• Möjlighet att mäta och jämföra dotterbolag.

Dotterbolagen skall ha goda kunskaper om såväl de egna fastigheterna och hyresgästerna, som den lokala samhällsutvecklingen samt ha en väl definierad strategi för uppträdande och kundkontakter. Detta underlättas genom en platt organisation med nivåerna VD, fastighetschef och fastighetsansvarig samt att förvaltningen i huvudsak sköts med egen personal.

De fastighetsansvariga som har ansvaret för den dagliga skötseln och driften av fastigheterna måste ha både yrkesmässig kompetens och personlig förmåga till ordning och samarbete. Den fastighetsansvarige har de flesta kontakterna med hyresgästerna och blir

därmed en naturlig företrädare för hyresvärden. Följ- aktligen är inte bara de praktiska arbetsuppgifterna utan också kraven på uppträdande, tillgänglighet och servicekänsla tydligt definierade.

I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljötänkande.

Den lokala förankringen är en stor fördel i uthyr- ningsarbetet. Dotterbolagen är uppdaterade vad gäller det lokala näringslivets aktuella och kommande behov och genom att fungera som samarbetspartners för företag som söker eller hyr lokaler hos bolaget, kan man redan från början skapa förtroende och goda relationer.

Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnads- projekt finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har däremot ingen egen organisation för genomförande av entreprenader.

Det tillhör dotterbolagens uppgifter att fortlöpande sondera förekomsten av möjliga fastighetsaffärer på de lokala fastighetsmarknaderna. Den lokala närvaron gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärsmöjligheter på ett tidigt stadium vilket gör det lättare att bevaka den aktuella utvecklingen.

Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen.

Moderbolaget kontrollerar, genom styrelsearbete i dotterbolagen, beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar. Dessutom ansvarar moderbolaget för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor.

Centrala och östra Göteborg samt Hisingen

Sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås

Malmö, Lund och Helsingborg

Stockholms närförorter Värnamo, Jönköping och Växjö

Örebro, Uppsala och Västerås

Organisation och medarbetare

CASTELLUMS ORGANISATION

(12)

Medarbetare

Castellum skall vara en attraktiv koncern att arbeta i, vilket ger bolagen förutsättningar att på alla poster ha kunniga och engagerade medarbetare. För att vid- makthålla och utveckla medarbetarnas kompetens skall bolaget driva en fortlöpande vidareutbildning av personalen. Vidare skall förutsättningar skapas för ett frekvent internt erfarenhetsutbyte då detta utgör en viktig förutsättning för medarbetarnas vidare- utveckling inom organisationen.

I likhet med tidigare år samlades under våren all personal i koncernen till en gemensam Castellum- dag, för att bl a utbyta erfarenheter. Medarbetare från samtliga dotterbolag redovisade ett antal olika praktikfall och arbetsmodeller, som gett goda resultat i den egna förvaltningen.

Vartannat år genomförs en intern undersökning av personalens attityder till sin egen arbetssituation, bolaget och dess ledning. I föregående års mätning kunde konstateras att medarbetarnas förtroende dels är mycket högt, dels har förbättrats ytterligare i flera avseenden.

I syfte att ytterligare stimulera de anställda i dotterbolagen tillämpas ett bonusprogram som ger

UTBILDNINGSNIVÅ

ARBETSFÖRDELNING ÅLDERSFÖRDELNING - ANTAL ANSTÄLLDA

varje fast anställd medarbetare möjlighet att få del i respektive bolags uppnådda resultatförbättringar.

Bonusen utgår vid en viss procentuell förbättring av resultatet utöver budget samt om vissa på för- hand uppsatta mål avseende intäkter, kostnader, miljöförbättrande åtgärder och kundupplevelse har uppfyllts.

Koncernen har under året haft i medeltal 182 anställda, varav 131 tjänstemän och 51 kollektiv- anställda. Andelen kvinnor i organisationen uppgick vid årsskiftet till 33%. Personalomsättningen har under året varit drygt 4% och sjukfrånvaron 3%.

IT/IS-strategi

Användningen av IT/IS (Informationsteknologi/In- formationssystem) inom koncernen skall stödja verksamhetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten.

Tekniken är fokuserad kring ett begränsat antal standardprodukter, vilket i längden ger lägre under- hållskostnader.

Castellum har stabila och effektiva system på en flexibel teknisk plattform med möjlighet till anpassningar allt eftersom verksamhetskraven och tekniken ändrar sig. Castellums IT/IS-policy syftar till samordning av informationssystemen och gemensam teknikhantering inom koncernen.

Med en ökande användning av IT/IS ställs också större krav på informationssäkerheten. Under de gångna åren har arbetet fokuserats på kontinuitets- planering, informationssäkerhetspolicy samt en rad säkerhetshöjande åtgärder.

Kundvård/

Förvaltning 56%

Marknad/

Uthyrning 14%

Ledning/Ekonomi/

Administration 30%

�

��

Gymnasium 61%

Grundskola 11%

Högskola 28%

(13)

VERKSAMHET

11

Medarbetare inom Castellum

(14)

Castellums möjligheter att förverkliga de ekonomiska målen är i första hand beroende av att dotterbolagen har nöjda kunder, som anser sig få valuta för sina pengar.

Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler, som på olika sätt svarar mot kundernas behov och genom att erbjuda olika former av service och tilläggstjänster som skapar mervärde för kunderna. Det senare kan vara tjänster eller produkter, vilka normalt inte ingår i hyresavtalet men som blir till nytta för kunderna i deras verksamhet. Ett par exempel är tillgång till bredband eller olika former av samordnad kontorsservice.

Flera av Castellums dotterbolag ger regelbundet ut en kundtidning med nyheter om företaget samt reportage om företag inom olika branscher vilka alla är hyresgäster hos respektive dotterbolag.

Castellums strategi, att förvärva lokaler med utvecklingspotential, gör att hyresgästerna ofta i ett tidigt skede kan komma in och anpassa utformningen av lokalerna till sin verksamhet, vilket kan reducera kostnaderna även för hyresgästen.

Ett viktigt led i kundrelationen är att ligga ”steget före” och ge kunden förslag på åtgärder som kan gynna båda parter istället för att vara en passiv serviceorganisation som kommer först om det uppstått problem i fastigheten. Castellums dotterbolag skall ses som en samarbetspartner och resurs av kunderna.

Till underlag för det fortsatta förbättringsarbetet undersöks kundernas attityder fortlöpande genom olika interna och externa mätningar. Castellum har bland annat under flera år deltagit i Fastighetsbarometern Nöjd Kund Index (NKI). Barometern mäter flera olika attitydområden där kontorshyresgästerna fått redovisa sin uppfattning om bland annat lokal, läge, hyra, service och felanmälan. Till grund för undersökningen ligger telefonintervjuer genomförda med slump- mässigt utvalda lokalhyresgäster. Mätningen visar att kundernas förtroende för Castellum är genomgående högt, vilken placerar bolaget på en tredjeplats bland 13 deltagande bolag i Fastighetsbarometern 2003.

Castellum har varje år sedan undersökningen startade erhållit goda resultat.

Även om Castellum inom samtliga delområden har högre betyg än branschgenomsnittet, finns det fortfarande detaljer i samarbetet som kan utvecklas och arbetet med att ytterligare förbättra kund- relationerna går därför vidare.

Kunder

��

�

NÖJD KUND INDEX 2003

(15)

13

VERKSAMHET

I all verksamhet ställs medarbetare återkommande inför situationer där sättet att agera avgörs av det egna omdömet. Allt går inte att styra med regler och policies utan utgångspunkten måste vara en företagskultur som bygger på höga etiska ideal och att alltid sträva efter att agera på ett sätt som inte kan skapa några etiska eller moraliska betänkligheter.

Det finns ett antal faktorer, som var för sig eller i sam- verkan med varandra, påverkar den egna uppfatt- ningen i etik- och moralfrågor. Dessa faktorer, som kan kallas samhällets värderingsbas, formar i väsentliga delar ett visst samhälles kultur. Därmed skapar de också de grundläggande förutsättningarna för vad som värderas, och hur, vid en viss tidpunkt.

FNs uppförandekod Global Compact med dess nio principer ligger väl i linje med den grundsyn och de värderingar Castellum har beträffande mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden och miljöfrågor.

Castellums värderingar

Hur företag och medarbetare agerar i sin dagliga pro- fessionella gärning är helt avgörande för ett fram- gångsrikt och ansvarsfullt företagande. Castellums målsättning är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden. Castellums uppföranderegler bygger på ett antal principer.

• Affärsmässighet. Olika intressenters rimliga och rättmätiga krav skall beaktas. Agerandet skall präglas av kompetens, hög affärsmoral och ansvars- kännande. Konkurrensfördelar tas tillvara samtidigt som konkurrenter bemöts på ett korrekt sätt.

• Kvalitet och service. Lokaler hålls i sådant skick att de väl motsvarar givna löften och hyresgästernas rimliga förväntningar beträffande service och standard. Detta återspeglas i ett förhållningssätt som skall präglas av professionalism i kontakterna med varje individ.

• Lagar och förordningar samt andra tillämpliga regler och föreskrifter skall efterlevas av såväl medarbetare som anlitad underleverantör/entreprenör.

• Diskriminering. Ingen medarbetare, ej heller hyres- gäst eller underleverantör/entreprenör, får diskrimi- neras på grund av ras, hudfärg, kön, ursprung, reli- gion, ålder, graviditet eller sexuell läggning.

• Arbetsmiljön skall med hänsyn till den aktuella verksamheten vara ren och fri från olika typer av föroreningar för såväl egna medarbetare som hyresgäster.

• Säkerheten i den aktuella verksamheten, samt i och kring fastigheterna, skall vara den bästa möjliga.

• Samhällsansvar/samhällsnytta. I Castellums roll som ett av de större fastighetsbolagen, med fokus på kommersiella fastigheter, ligger att kunna erbjuda verksamhetsanpassade lokaler för olika ändamål.

Koncentration av fastighetsbeståndet till utvalda orter/områden kan bidra till en positiv utveckling av t ex infrastrukturen samt till ett bättre och effektivare resursutnyttjande.

I ett ansvarsfullt företagande skall grundprinciperna tjäna som underlag i agerandet och avspegla sig i den dagliga verksamheten.

I etikfrågor skall förhållningssättet vara det som långsiktigt är bäst för olika intressentgrupper.

Verksamheten skall präglas av hög affärsmoral och god affärssed. Gjorda åtaganden skall infrias och givna löften hållas. Varje överenskommelse skall respekteras även efter dess anda, inte enbart efter dess bokstav.

Ärlighet i marknadsföring och kontakter med hyresgäster, innebär att inte utlova något som inte överensstämmer med verkligheten.

Förtrolig och känslig information, såväl affärs- relaterad som kurspåverkande, skall hanteras med höga krav på sekretess.

Bolaget skall eftersträva en öppen information, inom de regler som gäller för börsnoterade företag, mot olika intressentgrupper samt ett demokratiskt synsätt i frågor som gäller medarbetarnas möjlighet till påverkan och att respekten för oliktänkande säkras.

Ett ansvarsfullt företagande skall ses som en kon- kurrensfaktor.

Hänsyn skall tas till ekologiska samband och miljö- värden för både nuvarande och kommande genera- tioner.

Ansvarsfullt företagande

(16)

Miljöansvar

Castellums miljöarbete påbörjades redan 1995 i och med ett gemensamt miljöprogram i form av policy, riktlinjer samt övergripande strategier för ett antal miljöområden. Sedan dess har Castellums miljöanpassning av verksamheten kommit långt och blivit en väl integrerad del i den dagliga verksamheten och ingår naturligt i alla beslutsprocesser. Energi- användning, avfall samt materialanvändning är områden där Castellum har betydande miljöpåverkan. Inom dessa områden har stora insatser gjorts genom bl a driftoptimering för att minska energianvändningen, konvertering till miljöanpassade värmekällor, källsortering och inventering av fastigheterna där miljöskadliga och hälsovådliga ämnen identifieras och avlägsnas.

För ett fortsatt arbete mot ett hållbart samhälle arbetar Castellum kontinuerligt vidare med att planera, genomföra och följa upp åtgärder som minskar företagets miljöpåverkan. Detta genomförs med hjälp av kunniga och engagerade medarbetare i samarbete med kunder, leverantörer och entreprenörer. För att lyckas samverkar även Castellum i flera sammanhang med andra företag, myndigheter och universitet. Den tekniska utvecklingen gör miljöanpassningen till en ständigt pågående process.

Som en bekräftelse på att arbetet går i rätt riktning har Det Naturliga Steget för sjätte året i rad klassat Castellum som ett av de 50 miljömässigt mest progressiva börsföretagen. Under 2003 har Robur/Föreningssparbankernas Miljöfond för sjätte året i rad valt Castellum som en lämplig aktie att investera i eftersom man anser att Castellum ”trots sin starkt decentraliserade organisation nått tydliga miljöförbättringar. Företagsledningen är engagerad i miljöarbetet och man har satsat på erfarenhetsöverföring mellan bolagen”.

I undersökningen Folksams Klimatindex bedöms Castellum som ett bolag som bedriver ett aktivt miljöarbete med ett brett åtgärdspaket för att minska koldioxidutsläppen och belönas med högsta betyg avseende det sammanvägda klimatomdömet.

Övergripande strategi

Castellum betraktar verksamhetens miljöanpassning som en förutsättning för att uppnå företagets mål – långsiktigt bästa ekonomiska utfall vilket ger förutsättningar för en god värdetillväxt.

Castellum skall bedriva verksamheten med minsta möjliga påverkan på miljön för att bidra till en hållbar utveckling. Fastigheterna ses i ett livscykelperspektiv där miljöbelastningen minimeras under såväl nyproduktion som drift och underhåll. En förutsättning för att uppnå detta är engagerade och välutbildade medarbetare och samarbete med miljö- medvetna entreprenörer, leverantörer och konsulter.

Verksamhetens miljöanpassning skall präglas av lång- siktighet och helhetssyn vilket innebär att hänsyn till miljön tas i alla beslutsprocesser.

I enlighet med Castellums affärsidé bedrivs verksamhetens miljöanpassning lokalt i varje dotterbolag genom att en miljösamordnare koordinerar och driver arbetet i tvärfunktionella grupper där alla medarbetare engageras. Respektive bolag omsätter koncernens gemensamma miljöpolicy, riktlinjer och övergripande strategier i en handlingsplan med detaljerade, mätbara mål. Uppföljning, utvärdering och redovisning av miljöarbetet sker årligen. De miljöområden Castellum fokuserar på är: energi, avfallshantering, inköp, vatten och avlopp, trafik och transporter, förvärv, byggnation och underhåll, miljöskadliga och hälsovådliga ämnen, hyresgästernas verksamhet, administration och kontor samt grönområden och närmiljö.

MILJÖPOLICY

”Castellums verksamhet skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till en hållbar utveckling. Castellum betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Koncernen skall sträva efter ständiga förbättringar i syfte att minska miljöbelastningen och förebygga föroreningar.

Miljöpolicyn inbegriper alla delar av Castellums verksamhet, såväl förvaltning, förädling och förvärv som nyproduktion av fastigheter. Miljöarbetet skall vara en integrerad och naturlig del av verksamheten.”

(17)

Ledning och ledningsstöd

Ledningen i Castellum tog tidigt initiativet till verksamhetens miljöanpassning och har hela tiden tagit en mycket aktiv del i arbetet. För att kontinuerligt vara insatt i hur miljöanpassningen fortlöper avrapporteras miljöarbetet av VD för varje lokalt bolag på respektive dotterbolags styrelsemöten där koncernledningen ingår.

Uppföljning av miljöanpassningen sker även av externa parter genom revisioner. Eklandia Fastighets AB, Harry Sjögren AB, Fastighets AB Corallen och Castellum AB är miljödiplomerade i sina respektive hemkommuner. Miljödiplomeringen innebär att bolaget har en genomtänkt organisation för miljö- arbetet, går igenom sin verksamhet och vidtar ett antal konkreta åtgärder med positiva effekter för miljön.

Fastighets AB Corallen, Fastighets AB Briggen, Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB har genomgått miljörevisioner av externa konsulter med gott resultat.

Kompetensutveckling

Medarbetarnas attityder, kunskaper och agerande har en stor betydelse för verksamhetens miljöanpassning och därför läggs stor vikt vid att ständigt vidareutbilda och engagera samtliga medarbetare i miljöfrågor.

Det leder till att det blir lättare att fatta egna beslut i miljöfrågor och göra miljöriktiga val.

Alla medarbetare inom Castellum har genomgått en grundläggande utbildning inom miljöområdet om minst en dag. Dessutom har flertalet medarbetare genomgått utbildning inom specifika områden såsom energifrågor och materialval. Castellum har fem utbildade miljöinventerare av fastigheter.

Inom Castellum genomförs kontinuerligt en intern attitydundersökning vilken visar att miljöfrågorna har mycket hög prioritet bland medarbetarna.

Under 2003 har utbildning i effektiv bilkörning, s k Eco-driving fortsatt. Vidare har all personal inom Fastighets AB Brostaden kartlagt sin miljöprofil för att belysa den egna påverkan på miljön under vardag och fritid.

Inom Castellum finns en miljögrupp där miljö- samordnaren från varje bolag ingår. Miljögruppens uppgift är att ge möjlighet till erfarenhetsutbyte av det miljöarbete som bedrivs inom koncernen. Dessutom

utvärderas det miljöarbete och den produkt- och metodutveckling som pågår i omvärlden.

Samarbete med kunder och leverantörer En förutsättning för att lyckas i verksamhetens miljö- anpassning är ett aktivt samarbete med hyresgäster, leverantörer och entreprenörer. Att kommunicera om hur miljöarbetet fortskrider är viktigt för att hålla hyresgäster och andra intressenter uppdaterade samt för att kunna ta aktiv del i arbetet. Informationen ges bl a vid informationsträffar, kundbesök, i kund- tidningar och på Internet.

Hyresgästernas syn på Castellums miljöarbete undersöks genom Fastighetsbarometern Nöjd Kund Index (NKI). De tillfrågade hyresgästerna anser att Castellum visar ”god miljöhänsyn” och placerar Castellum bland de främsta i fastighetsbranschen.

Castellum samarbetar med leverantörer och entreprenörer som själva har ett aktivt miljöarbete och de lokala bolagen arbetar med miljöanpassad upphandling där kraven ses över varje år. Vid större inköp och upphandlingar krävs att entreprenören kan uppvisa miljöpolicy samt en miljöplan för material- hantering, produkt- och materialval, arbetsmetodik, material- och miljödeklaration samt omhändertagande av avfall. Vid mindre inköp prioriteras miljöanpassade produkter och miljökrav ställs på leverantören.

Bolagen inom Castellum har ett nära samarbete med kommuner, universitet och högskolor samt företagsföreningar för erfarenhets- och kunskapsutbyte. Som exempel kan nämnas nätverket

”miljöchefer i Mölndal” där Harry Sjögren AB ingår.

Vad gäller avfallshantering samt energifrågor sker samarbeten med lokala renhållningsbolag respektive energibolag.

Miljöarbetet 2003

2003 var ett händelserikt år för Castellum inom miljö- området och nedan redovisas ett urval av de åtgärder som genomförts.

Energi

Castellum arbetar aktivt med att minska energi- användningen och styra mot miljöanpassade energikällor för att minska miljöbelastningen.

Genom regelbunden uppföljning av förbrukningen

15

VERKSAMHET

(18)

kan fastigheter med hög förbrukning bearbetas.

Arbetet med energibesparingar är ekonomiskt lönsamt och ger dessutom bättre kvalitet i förvaltningen.

Exempel på genomförda åtgärder är utbyggnad av datoriserade styr- och reglersystem för värme och ventilation, injustering av termostatventiler samt behovsanpassning av kyla. Gamla ventilationssystem med hög energianvändning byts efterhand ut mot nya energisnåla installationer, alternativt fjärrkyla.

Byte till lågenergilampor och rörelsestyrda belys- ningar är åtgärder som genomförs för att minska förbrukningen av fastighetsel. Som exempel kan nämnas att Aspholmen Fastigheter AB under 2003 bytt ut en föråldrad styr- och reglerutrustning i en fastighet om 22 000 kvm vilket inneburit att fjärr- värmeförbrukningen minskat 25%.

Eklandia Fastighets AB har under 2003 börjat bevaka ett antal fastigheters energiförbrukning via Internet vilket förenklat och förbättrat skötseln.

Aspholmen Fastigheter AB har under de senaste åren färdigställt två fastigheter om sammanlagt 5 200 kvm med bergvärme respektive kyla. En utvärdering visar att elanvändningen för värme och kyla är halverad jämfört med en konventionell anläggning. Pay off-tiden på investeringen är 4-5 år och underhållskostnaderna är desamma som för en konventionell anläggning.

Fastighets AB Brostaden deltar tillsammans med ett 15-tal andra intressenter i ett utvecklingsprojekt om solcellsteknik. Projektet drivs av Elforsk och huvudfinansiär är Statens Energimyndighet. Syftet är att påskynda utvecklingen och därmed användningen av mer kostnadseffektiv solenergi i kommersiell verksamhet.

Val av energianläggningar och investeringar i samband med detta är långsiktiga beslut. Ett kontinuerligt arbete pågår med att konvertera fastigheternas uppvärmning till fjärrvärme eller andra miljöanpassade energikällor i syfte att minska användningen av icke förnyelsebara energikällor.

Under 2003 har i fem fastigheter om sammanlagt 45 600 kvm uppvärmningen konverterats från olja till fjärrvärme. 21 600 kvm har konverterats från el till fjärrvärme.

Hela Castellumkoncernen använder sedan år 2001 enbart el som är märkt ”Vattenkraft”. ”Vattenkraftel”

erbjuds även till hyresgäster och anställda.

Avfall

Sedan 1996 pågår ett systematiskt arbete vars syfte är att erbjuda hyresgästerna möjligheter till käll- sortering och därigenom minska mängden som deponeras. Utbyggnad av källsorteringsanlägg- ningar med minst sex fraktioner har under 2003 genom- förts i kommersiella fastigheter om 29 000 kvm.

Totalt finns nu källsorteringsanläggningar i 48% av det kommersiella fastighetsbeståndet, motsvarande 1 105 400 kvm.

I Stockholm har under 2003 färdigställts en av- fallsstation som samordnar avfallet från fyra fastigheter om sammanlagt 12 000 kvm. Hyresgästerna har en möjlighet att själva påverka sina avfallskostnader och bli mer medvetna om sin miljöpåverkan. För Fastighets AB Brostaden innebär förändringen lägre kostnader för renhållning, transporter och hyra av containers och kärl. Transporterna har minskat från 15 till en per kvartal.

I Malmö har Fastighets AB Briggen påbörjat projektet ”Rena idéer” tillsammans med Malmö Högskola. ”Rena idéer” är ett miljöhanteringsprogram som syftar till att öka källsorteringen i alla fastigheter samt engagera hyresgästerna ytterligare i miljöfrågorna.

I syfte att underlätta möjligheterna för hyresgästerna att källsortera har Harry Sjögren AB färdigställt tre

”miljöhus”. Miljöhusen kan hantera fler fraktioner än vad som finns utrymme för i fastigheten.

I Värnamo har Fastighets AB Corallen genomfört en selekterad rivning av en äldre fabrik. Rivningen innebar att byggmaterialet selekterades och återanvändes på olika sätt. Den selekterade rivningen innebar en halvering av kostnaden jämfört med konventionell rivning.

Miljöskadliga och hälsovådliga ämnen

Miljöinventering av fastigheter med tanke på miljö- och hälsorisker som farliga ämnen, föroreningar i mark, radon, fukt/mögel, OVK, tillståndspliktig verksamhet samt energi- och vattenförbrukning har genomförts i 68% av beståndet. Metoderna skiljer sig åt mellan bolagen bl a används Miljöstatus för byggnader. Konvertering från ozonnedbrytande till miljöanpassade kylmedia pågår. Fjärrkyla finns installerat i fastigheter motsvarande 357 900 kvm.

Castellum har inga pågående miljötvister.

(19)

17

VERKSAMHET

Ej graddagsjusterat 2003 2002 Fjärrvärme, MWh 152 762 144 073

El, MWh 93 424 89 762

Olja, MWh 14 091 16 232

Gas, MWh 8 979 9 319

Summa, MWh 269 256 259 386

Vatten, m3 803 445 789 834 Uthyrningsbar yta 31 dec, tkvm 2 437 2 381

ENERGI- OCH VATTENFÖRBRUKNING

Fjärrvärme 83%

El 4%

Gas 5%

Olja 8%

FÖRDELNING AV ENERGI FÖR UPPVÄRMNING

(20)

Castellums fastighetsbestånd

Hyres- och fastighetsmarknaden generellt Den svenska marknaden kännetecknas av ett stort antal aktörer med begränsade marknadsandelar.

Castellum, som tillhör en av Sveriges större fastighets- ägare, har en marknadsandel som kan uppskattas till ungefär 1% av den totala kommersiella hyresmarknaden. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade fastighetsbolagen, olika institutionella investerare och kommunalt ägda bolag.

Andelen utländska investeringar i Sverige har under året fortsatt öka genom främst förvärv av större kontorsfastigheter i Stockholmsområdet.

Hyresmarknaden under 2003 har generellt sett fortsatt att vara avvaktande och uppvisa större regionala skillnader. Det ekonomiska klimatet med en fördröjd konjunkturförbättring gör att näringslivet snarare fortsätter med kostnadsbesparande åtgärder, före offensiva satsningar, såsom nyanställningar.

Detta gäller främst Storstockholm där utbudet på lokaler är större än efterfrågan med stigande vakanser och prispress som följd. Vad gäller de övriga regionerna inom Castellum kan noteras relativt stabila hyresnivåer och uthyrningsgrader. De lokalkategorier som efterfrågas mest är lager/logistik- och butikslokaler.

Vad avser fastighetsmarknaden kan 2003 generellt sett betraktas som ett år med många transaktioner till priser som synes vara opåverkade av hyresmarknadens utveckling under det senaste året, vilket i sig indikerar en positiv framtidstro.

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan i stort betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. De lokala marknadsförutsättningarna uppvisar dock betydande skillnader, även inom en och samma region. Såväl efterfrågan som hyresnivåer varierar beroende på bland annat ort, läge på orten, hyresändamål och lokalernas standard.

Nyuthyrningen under året uppgick till ett årsvärde om 147 Mkr (194), medan uppsägningar och konkurser uppgick till 144 Mkr (147). Nettouthyrningen under året uppgick således till 3 Mkr (47). Redogörelser för utvecklingen på de lokala marknaderna finns i respektive områdesöversikt.

Stockholm

Göteborg Oslo

Helsingfors

Tallin

Riga

Vilnius

Warszawa Berlin

Hamburg Köpenhamn

Amsterdam

Uppsala Västerås Örebro

Jönköping

Värnamo Växjö Borås

Helsingborg Lund Malmö