Långfristiga räntebärande skulder utgörs av lån för finansiering av förvaltningsfastigheter. Per den 31 december hade Castellum kreditavtal om sammanlagt 11 899 Mkr (10 234) inklusive utestående företagscertifikat om 1 146 Mkr (0). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 33 Mkr (20), uppgick till 8 565 Mkr (8 244).
Den genomsnittliga räntan vid årets utgång uppgick till 5,2% (5,6%). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum var 2,7 år (3,4). Räntebindningen har uppnåtts genom att lån med kort räntebindning har förlängts via ränteswapar med nominellt underliggande värde om 8 070 Mkr (6 835).
Ränte- och låneförfallostruktur 2003-12-31
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp, Mkr Medelränta Kreditavtal, Mkr Utnyttjat, Mkr
Certifikat 0-1 år 1 146 3,3% 1 146 1 146
0-1 år inkl. likviditet 2 110 3,7% 694 160
1-2 år 1 300 6,1% 1 250 950
2-3 år 702 6,7% 2 2
3-4 år 807 5,6% 1 207 1 007
4-5 år 500 5,6% 700 –
5-10 år 2 000 6,3% 6 900 5 300
Totalt 8 565 5,2% 11 899 8 565
Låneförfallostrukturen, som framgår av tabellen ovan, visar när i tiden lånevolymer under befint-liga kreditavtal förfaller till omförhandling eller amortering.
Castellums internbank upptar lån under kreditavtal för vidare utlåning till de fastighetsägande dotterbolagen. Kreditavtalen ger Castellum rätt att välja såväl kort som lång räntebindning.
Säkerställning av upptagna lån kan indelas i tre kategorier:
• Lån mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetspantbrev. Säkerställningarna kompletteras i merparten av fallen med garanti om soliditet och räntetäckningsgrad.
• Lån där säkerheten enbart utgörs av garanti om att uppfylla villkor om bland annat soliditet och räntetäckningsgrad. Sker sådan villkorsutlåning direkt till dotterbolag säkerställs denna dessutom av borgen från moderbolaget.
• Lån utan ställande av säkerhet, så kallade blancolån.
I kreditavtal angivna villkor för utlåning är i samtliga fall förenliga med Castellums finansiella mål. Oavsett typ av kreditavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och om det för kreditgivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang.
Not 19
Not 20
Castellum kan öka respektive minska utnyttjandet under de långfristiga kreditavtalen. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas till att minska utestående skulder.
Målen för finansverksamheten i Castellum är, förutom synlig soliditet om minst 30% och räntetäckningsgrad ej understigande 200%, att minimera de finansiella riskerna för att uppnå ett stabilt räntenetto samt säkerställa Castellums behov av likviditet och långfristig finansiering.
För att uppnå målet om ett stabilt räntenetto i enlighet med ramarna i finanspolicyn tas vid beslut om önskad räntebindning hänsyn till dagens nominella ränta, konjunkturläget, hur mycket kassaflödet skulle påverkas av en ränteförändring och hur snabbt en ränteförändring antas kunna kompenseras med indexuppräkning och omförhandling av hyror. I huvudsak upptas lån med kort räntebindning. Genom att använda ränteswapar uppnås önskad räntebindningstid och önskat skydd av räntekostnaden. En ränteswap innebär att man, utan att behöva förändra underliggande lån, dels erhåller en rörlig ränta motsvarande den betalda räntan på underliggande lån, dels betalar en fast ränta. En ränteswap kan om så önskas stängas under ränteswapens löptid.
Genom en kombination av lån med kort räntebindning och ränteswap kan en stor flexibilitet uppnås och räntebindningstiden anpassas så att målen för finansverksamheten nås. Detta utan att underliggande lån behöver omförhandlas. Castellum behandlar således kombinationen av lån med kort räntebindning och ränteswapar som lån med fast ränta.
När ränteswapar används för att erhålla upplåning med fast ränta och därmed säkra fram-tida räntebetalningar uppstår ett marknadsvärde i ränteswapen. Detta marknadsvärde varierar dels beroende på förändringar i marknadsräntan, dels beroende på ränteswapens återstående löptid. Om marknadsräntan med samma återstående löptid noteras lägre än den fasta ränta Castellum erlägger enligt ränteswapen kommer ränteswapen att uppvisa ett negativt värde.
Noteras marknadsräntan med samma återstående löptid högre än den Castellum erlägger enligt ränteswapen kommer ränteswapen att uppvisa ett positivt värde. Marknadsvärderingen av swapportföljen påverkar således inte Castellums strävan att uppnå en jämn utveckling av ränte-kostnaden utan reflekterar endast den matematiska beräkningen av värdet på ränteswaparnas återstående kassaflöde diskonterat till dagens marknadsränta. Marknadsvärdet på Castellums ränteswapportfölj uppgick vid årsskiftet till –245 Mkr (–232). I enlighet med Castellums redovis-ningsprinciper redovisas dock inte ränteswaparnas marknadsvärde i redovisningen utan ränte-kostnaden tas under ränteswapens löptid.
Förenklat kan det beskrivas så att genom att stänga och realisera resultatet i befintlig ränte-swapportfölj och därefter köpa nya ränteswapar vid samma tidpunkt med exakt samma åter-stående löptid skulle Castellum erhålla en genomsnittlig ränta på 4,3% per stängningsdagen 2003-12-31. Marknadsvärdet och den ovan angivna genomsnittliga refinansieringsräntan är en realtidsberäkning och gäller endast vid stängningstillfället.
Med antagande om oförändrad genomsnittlig räntebindning och oförändrad lånevolym skulle en förändring av den korta och långa räntan med +/–1 procentenhet påverka Castellums ränte-kostnad med +/– 27 Mkr under 2004. Om lånen däremot haft en rörlig ränta skulle motsvarande förändring påverka Castellums räntekostnad med +/– 86 Mkr under 2004.
För att säkerställa Castellums behov av likviditet och långfristig finansiering arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och tillföra nya kreditavtal. Under 2003 har Castellum om- och nyförhandlat kreditavtal om totalt 7 620 Mkr. Castellum introducerade även under 2003 ett företagscertifikatprogram om 2 500 Mkr på den svenska penningmarknaden.
Kreditramar årets förändring
Ingående kreditramar 2003 10 234
Nytt företagscertifikat program 2 500
Nya kreditramar 720
Omförhandlade och förlängda kreditramar +/– 6 900
Amortering – 201
Utgående kreditramar 2003 13 253
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R
c A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 3 89
Finansverksam-heten
finanspolicyn. Följande risker definieras i denna finanspolicy:
Ränterisk
Med ränterisk avses risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningstid. För att hantera ränterisken och uppnå en jämn utveckling av finans-nettot skall den genom-snittliga räntebindningen för Castellums nettolåneskuld vara mellan 2-4 år. Högst 40% av Castellums nettolåneskuld får ha ränteförfall inom de närmaste 12 månaderna och högst 30% av nettolåneskulden får ha ränteförfall inom varje 12-månadersperiod därefter.
Valutarisk
Med valutarisk avses risken för påverkan av finansnettot på grund av förändringar i valutakursen.
Valutaexponering kan uppstå i samband med lån eller placering i utländska valuta. Castellum äger endast fastigheter i Sverige och får enligt finanspolicyn inte utsättas för exponering i ut-ländsk valuta.
Upplåningsrisk
Upplåningsrisk är risken för att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. I syfte att begränsa upplåningsrisken skall Castellum eftersträva krediter med lång löptid såväl som bred kreditgivarbas. Genom kreditavtal skall Castellums tillgång på finansering säkerställas. Minst 50% av Castellums långfristiga kreditavtal skall ha en löptid på 2 år eller mera.
Motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. I finans-verksamheten uppstår motpartsrisk framförallt vid placering av likviditetsöverskott, ränteswap-avtal samt vid långfristiga kreditlöften. För att reducera motparsrisken anges i finanspolicyn att Castellum endast skall arbeta med i policyn godkända banker och kreditinstitut med hög kredit-värdighet. Dessutom finns begränsningar för hur stort enhandsengagemang som får finnas.
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att inte ha tillgång till likvida medel eller outnyttjade krediter för att fullgöra sina betalningsförpliktelser. Likviditetsreservens storlek relateras till Castellums fasta utgifter och skall säkerställas genom att Castellum har tillgång till krediter eller likvida medel som kan lyftas med kort varsel.
Operationell risk
Med operationell risk avses risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och / eller oegentligheter. God intern kontroll, adekvata administrativa system, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. För att minska de operationella riskerna skall det till finanspolicyn utfärdas instruktioner hur finansavdelningen skall sköta den dagliga verksamheten såsom upptagande av lån, över-föringar, betalningar och rapporter.
Policy Mål Utfall
Soliditet Lägst 30% 33%
Räntetäckningsgrad Lägst 200% 257%
Ränterisk Genomsnittlig räntebindning 2-4 år 2,7 år Högst 40% inom 12 månader,
högst 30% inom varje därefter följande 12-månaders period.
38%
15%
Valutarisk Inte tillåtet Ingen exponering
Upplåningsrisk Minst 50% med löptid om minst 2 år 87%
Motparstrisk Endast kreditinstitut med hög kreditvärdighet
Uppfylles
Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att fullgöra betalningsförpliktelser
3 334 Mkr i outnyttjade beviljade kreditavtal