Första bostaden

Första bostaden

Ungdomars möjligheter på

Boverket månad år 2008

Första bostaden

Ungdomars möjligheter på

Titel: Första bostaden

Utgivare: Boverket, november 2008 Upplaga: 1:1

Antal ex: 500

Tryck: Boverket internt/externt tryckeri ISBN: 978-91-86045-47-0

Pdf: 978-91-86045-48-7

Sökord: Ungdomar, studenter, bostäder, bostadsmarknaden, bostadsbe-stånd, efterfrågan, bostadsbrist, hinder, ekonomiska förutsättningar, stor-stadsregioner, Stockholm, Göteborg, Malmö

Dnr: 212-4201/2008

Omslagsfoto: Arash Atri / BILDARKIVET

Publikationen kan beställas från:

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56

Fax: 0455-819 27

E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se

Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.

Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran.

3

Förord

Enligt regleringsbrevet för 2008 ska Boverket redovisa ett kunskapsun-derlag om ungdomars behov av bostäder i storstadsregionerna för perio-den mellan 2008 och 2012. I rapporten samlar vi aktuell kunskap och ger en översiktlig bild av situationen för unga i storstadsregionerna. Vidare presenterar vi en ny regional befolkningsprognos som Statistiska central-byrån, SCB, har tagit fram på uppdrag av Boverket. Rapporten innehåller en analys över vad det ökade antalet ungdomar kan komma att innebära på bostadsmarknaden i storstadsregionerna.

Rapporten är sammanställd av Johanna Andersson och Annette Ryd-qvist (projektansvarig).

Karlskrona november 2008

Ulf Troedson

5

Innehåll

Inte en utan flera ... 20

bostadssituationer för ungdomar... 20

Ungdomar är en grupp som kan ha det svårt på bostadsmarknaden... 20

Uppdrag och upplägg... 21

Avgränsningar ... 22

Metodproblem ... 23

Befolkningen i storstadsregionerna ... 25

Ökad befolkning ... 25

Hur ser det ut i storstadsregionerna idag?... 27

Vad händer fram till år 2012?... 29

Utvecklingen till och med år 2017 i siffror ... 33

Bostadsbestånd och bostadsmarknad i storstadsregionerna... 35

Bostadsbestånd... 35

Vad händer fram till år 2012?... 41

Bostadsbrist i storstadsregionerna ... 45

Befolkningen har ökat mer än de nybyggda bostäderna ... 45

De flesta kommunerna uppger brist på bostäder... 49

Hur ser ungdomars efterfrågan ut? ... 53

Efterfrågar egen bostad ... 53

Små och billiga lägenheter enligt kommunala bostadsföretag ... 54

Bostad med eget kontrakt, riktigt kök och ett tryggt bostadsområde 54 Två rum och kök efterfrågas mest... 55

Ungdomars ekonomiska förutsättningar... 57

Sämre ekonomiska förutsättningar än andra grupper... 57

Sämre ekonomiska förutsättningar när boendekostnader beaktas .. 61

Ungdomars etablering på bostadsmarknaden i storstadsregionerna ... 65

Etablering i egen bostad ... 65

Etablering i boende utan besittningsskydd ... 70

Kvarboende i föräldrahemmet... 73

Konsekvenser av ett otryckt boende ... 76

Etablering i bostadsstorlekar... 77

De mest etablerade är nöjdast ... 77

Etableringshinder för ungdomar i storstadsregionerna... 79

Andelen hyresrätter minskar ... 79

Dyr nyproduktion ... 80

Flyttkedjor... 81

Ökad konkurrens från andra grupper ... 81

Formella krav för att få ett kontrakt ... 82

Formella krav för att få lån ... 83

Ungdomars betalningsförmåga ... 87

Kommunal bostadsförmedling... 92

Förmedlingssystem i Stockholm ... 92

Förmedlingssystem i Göteborg ... 93

Förmedlingssystem i Malmö ... 95

Jämförelse mellan förmedlingen i Stockholm och Göteborg ... 95

Övriga förmedlingar i storstadsregionerna ... 95

Ungas erfarenheter av att söka bostad i storstadsregionerna ... 96

Vilka aktuella åtgärder finns för ungdomar i storstadsregionerna?. 100 Studenters situation på bostadsmarknaden ... 103

Fler studerar ... 103

Brist för studenter ... 106

Få studentbostäder i förhållande till antalet studenter ... 107

Svårare situation för studenter fram till år 2012 ... 109

Källor ... 111

Bilaga 1 Undersökningar ... 115

Bilaga 2... 121

Tabeller över befolkning och bostadsbyggande ... 121

Tabeller över ungdomars etablering i boendeformer ... 124

7

Boverkets slutsatser

• Situationen för ungdomar på bostadsmarknaden är beroende av många faktorer. Det handlar både om ungdomars möjligheter att efterfråga, till exempel om ungas inkomst samt åtgärder som syftar till att stärka efterfrågan på bostadsmarknaden, som exempelvis bostadsbidrag. Det handlar också om utbudet, det vill säga antalet bostäder som kommer ut på bostadsmarknaden, liksom bostädernas egenskaper i form av upplåtelseformer, storlekar, läge och boendekostnader med mera samt förmedlingen av dem. Även övriga gruppers beteende på bostads-marknaden påverkar ungdomars förutsättningar.

• Ökningen av antalet ungdomar i åldern 20 till 24 år fram till år 2012, kommer att sätta ytterligare press på bostadsmarknaden i storstadsre-gionerna och särskilt i Stockholm, Göteborg och Malmö stad, där ef-terfrågan på mindre lägenheter kommer att öka. Även de större hög-skoleorterna kommer att få en stor folkökning i ungdomsgruppen, vil-ket bland annat beror på en stor inflyttning av unga studenter. Konkur-rensen om de bostäder som kommer ut på bostadsmarknaden ökar och det kommer sannolikt att vara en fortsatt svår situation för ungdomar i dessa regioner. Studerande och ungdomar som ska flytta hemifrån får troligtvis svårare att komma in på den reguljära bostadsmarknaden.

• Det är möjligt att färre ungdomar etablerar sig i egen bostad samtidigt som fler etablerar sig i boende utan besittningsskydd, som exempelvis boende i andrahand.

• Hösten 2008 är den svenska ekonomin på väg in i en lågkonjunktur. Det betyder att den kommer att sammanfalla med den stora ungdoms-kullens etablering på arbets- och bostadsmarknaden. En lågkonjunktur kan leda till en sämre ekonomisk situation för unga, vilket leder till minskade möjligheter att skaffa en bostad.

• Situationen på bostadsmarknaden i storstadsregionerna blir troligen än mer ansträngd under de kommande åren. Boverket bedömer i sin se-naste prognos att bostadsbyggandet minskar markant under år 2008, och minskningen förväntas fortsätta år 2009. Mycket tyder på att bo-stadsbyggandet kommer att bli lägre än det demografiska behov som Boverket beräknat i sin byggbehovsrapport.

• Andelen hyresrätter minskar, till följd av att hyresrätter utgör en mind-re del av de nybyggda bostäderna, samtidigt som det finns ett fortsatt intresse av att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. Det gäller fram-förallt i Storstockholm och Stockholms stad. En mindre andel hyres-rätter, kan leda till att färre ungdomar kan etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden. Det är möjligt att kraven för förstahandskontrakt på hyresrättsmarknaden höjs ytterligare vid en ökad bristsituation.

• Situationen för studenterna i storstadsregionerna kan bli svårare fram till år 2012, på grund av fortsatt generell bostadsbrist, att byggandet av studentbostäder är litet och att ingen höjning av studiemedlet är beslu-tad.

• Det är möjligt att se den stora ungdomskullens etablering på bostads-marknaden i två steg. I ett längre tidsperspektiv, mellan åren 2012 och 2017, kommer många unga vuxna i åldern 25 till 29 år att flytta vidare från de större högskoleorterna till storstadsregionerna och speciellt till Stockholm. Under den perioden kommer trycket på bostadsmarknaden att öka från den stora gruppen 25 till 29-åringar i storstadsregionerna och framförallt i Storstockholm. Värt att notera är att den stora ung-domskullen följs av en mycket liten generation ungdomar.

• Förutom svårigheter för många ungdomar på ett individuellt plan, kan svårigheterna på bostadsmarknaden även få negativa konsekvenser för samhället i stort. Det kan minska rörligheten på arbetsmarknaden och hämma den ekonomiska tillväxten i storstadsregionerna och i Sverige som helhet.

9

Sammanfattande analys

Rapportens uppdrag och upplägg

Regeringen har gett Boverket i uppdrag att redovisa ett kunskapsunderlag om ungdomars behov av bostäder i storstadsregionerna för perioden mel-lan åren 2008 och 2012. Det är svårt att hitta en entydig definition av hur lång ungdomstiden är eller vem som räknas som en ungdom. I rapporten koncentrerar vi oss framförallt på åldersgruppen 20 till 29 år. Rapporten bygger på olika undersökningar som behandlar ungdomars förutsättningar och etablering på bostadsmarknaden. Vidare innehåller den en statistisk bearbetning över befolknings- och bostadsstrukturen i storstadsregioner-na. Den innehåller också en ny regional befolkningsprognos som SCB har tagit fram på uppdrag av Boverket. Vi studerar både utvecklingen från år 2008 till år 2012 samt även ett längre perspektiv fram till år 2017. Rapporten innehåller också en analys över vad det ökade antalet ungdo-mar kan komma att innebära på bostadsungdo-marknaderna i dessa regioner.

Begränsad forskning om ungdomars förutsättningar på bostadsmarknaden

Det finns begränsad forskning om ungdomars förutsättningar på bo-stadsmarknaden både generellt och i storstadsregionerna. Vidare är un-dersökningarna förknippade med vissa metodproblem. Unga är en rörlig grupp som inte alltid är skrivna där de bor. Det gör att det är svårt att mäta hur gruppen bor genom registerdata. Det kan också vara besvärligt att nå unga vid urvalsundersökningar, vilket kan innebära att bortfallet blir stort.

Flera faktorer påverkar unga på bostadsmarknaden

Situationen för ungdomar på bostadsmarknaden är sammansatt och flera faktorer påverkar. Det handlar både om ungdomars möjligheter att efter-fråga, till exempel om inkomster och bostadsbidrag samt utbudet, det vill säga antalet bostäder som kommer ut på bostadsmarknaden och förmed-lingen av dessa. Även bostädernas egenskaper i form av exempelvis stor-lek, läge och kostnad har betydelse.

Utvecklingen på bostads- och arbetsmarknaden påverkar

Hur det allmänna ekonomiska läget, arbetsmarknaden, utbildnings-väsendet och socialförsäkringssystemet med mera ser ut och utvecklas fram till 2012, är faktorer som påverkar ungdomars förutsättningar att efterfråga bostäder.1

Även utvecklingen på bostadsmarknaden fram till 2012, inverkar på ungdomars förutsättningar på den. Byggvolymer, upplåtelseformernas fördelning samt boendekostnader är faktorer som påverkar. Bland annat har de allmännyttiga bostadsföretagens villkor och hyressättningen varit föremål för den statliga utredningen EU, allmännyttan och hyrorna. Re-geringen har lagt förslag om att det ska löna sig mer för privatpersoner att hyra ut sin bostadsrätt eller egnahem i andrahand. Regeringen har också lagt ett förslag om att införa ägarlägenheter som en ytterligare upplåtelse-form. Det kan komma att införas i april 2009. Ägarlägenheter innebär att den enskilde köper sin lägenhet till skillnad från att äga en andel i en bostadsrättsförening. Även den framtida omfattningen av hyres- och för-värvsgarantier kan påverka ungas förutsättningar att efterfråga en bostad.

Andra grupper påverkar ungdomar

Bostadsmarknaden är komplex och omfattar många grupper. Ungdomar utgör en del av en helhet på bostadsmarknaden. Det är därför svårt att skilja ur ungdomar som grupp. Andra gruppers agerande har betydelse för ungdomars möjlighet att hävda sig på bostadsmarknaden. Det är inte bara en åldersgrupps storlek som har betydelse för bostadsefterfrågan, utan det handlar också om hushållens storlek och preferenser. En av många ål-dersgruppers agerande som påverkar ungdomar som grupp, är den stora generationen fyrtiotalister. I rapporten har vi ändå framförallt fokuserat på ungdomars etablering på bostadsmarknaden i storstadsregionerna.

Politiska målsättningar som berör ungdomar på bostadsmarknaden

Målet för bostadsfrågor är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förut-sättningar för alla i en kommun att leva i goda bostäder. Ungdomspoliti-kens huvudmål är att alla unga, mellan 13 och 25 år, ska ha verklig till-gång till välfärd och inflytande. Välfärd kan mätas på flera olika sätt, men arbete, pengar och en egen bostad är viktiga utgångspunkter. 2 Med tanke på dessa mål är bostadssituationen för ungdomar en viktig fråga.

Svårigheter handlar mer om betalningsförmåga än om ålder

Ungdomar är en av de grupper som man ofta talar om som särskilt utsatt på bostadsmarknaden. I tidigare undersökningar har Boverket inte hittat några belägg för att ungdomar blir diskriminerade på grund av sin ålder på bostadsmarknaden. De svårigheter som ungdomar möter när de ska

1

Det kan handla om sysselsättningsnivåer, löneläge, anställningsformer, antalet studenter, studiemedlets nivå, utbildningarnas och lärosätenas attraktivitet, ersättningsnivåer i sjuk- och arbetslöshetsförsäkringen med mera.

2

SFS 2000: 1383, Finansdepartementet, Prop. 2008/2009:1, UO 18,Ungdomsstyrelsen (2003) Ungas ekonomi och etablering och www.ungdomsstyrelsen.se

Sammanfattande analys 11

etablera sig på bostadsmarknaden beror i hög utsträckning på att de är

nya på arbets- och bostadsmarknaden. Man får dock inte glömma bort att

ungdomsgruppen är heterogen. Även om ungdomar som grupp har lägre inkomster än många andra, finns det unga med arbete och goda inkoms-ter. Det finns även äldre personer med svag ekonomi som har svårt att tillfredställa sina bostadsönskemål. Svårigheter på bostadsmarknaden handlar i högre utsträckning om betalningsförmåga än ålder.

Ungdomar har sämre ekonomiska förutsättningar än andra grupper

De ekonomiska förutsättningarna har stor betydelse för alla människors möjligheter att skaffa sig en egen bostad och för att på sikt ha möjlighet att behålla och känna sig trygg i den.

Unga har betydligt sämre ekonomiska förutsättningar än många andra grupper i samhället. Den vuxna befolkningens disponibla inkomster har vuxit snabbare än de ungas sedan lågkonjunkturen på 1990–talet. I syn-nerhet för de yngsta ungdomarna, 21 till 24 år, har inkomstutvecklingen varit mycket svag. Andelen förvärvsarbetande ungdomar har minskat de två senaste årtiondena, vilket både beror på högre arbetslöshet och på att andelen studerande har ökat markant. Tidsbegränsade anställningar och deltidsarbeten har blivit vanligare. Mellan år 1990 och 2007 har etable-ringsåldern, den ålder då tre fjärdedelar av en ålderskull har ett arbete, ökat från 21 till 27 år för männen och från 20 till 29 år för kvinnor. I och med ungas försämrade ekonomi har familjen och det personliga nätverket blivit allt viktigare för den egna försörjningen.

Ungas sämre ekonomiska utveckling blir tydligare om man tar hänsyn till olika generationers boendeformer och boendekostnader. Fyrtio- och femtiotalisterna har haft en särskilt gynnsam ekonomisk utveckling sedan lågkonjunkturen och än mer gynnsam blir den när boendekostnader räk-nas med. Majoriteten i åldersgruppen bor i egnahem eller bostadsrätter som de har köpt före de senaste årens snabba prisuppgångar och ofta har de amorterat färdigt. Även de i åldersgruppen som bor i hyresrätt, bor inte sällan billigt i äldre lägenheter. Den svenska befolkningens förmögenhe-ter har också i allt högre utsträckning koncentrerats till de äldre ålders-grupperna.

Bostadsbrist både generellt och för ungdomar i storstadsregionerna

Majoriteten av kommunerna i storstadsregionerna uppger att det råder bostadsbrist i Boverkets bostadsmarknadsenkät år 2008. Efterfrågan är större än utbudet på bostäder, vilket innebär att det finns få lediga hyres-rätter samt att priserna på bostadshyres-rätter och egnahem är höga. Många redovisar framförallt brist på hyresrätter men även på bostadsrätter och egnahem. De flesta anger brist på mindre hyresrätter, på ett till två rum och kök, även om det också är brist på större bostäder.

Många kommuner anger att det finns brist på bostäder för många grupper i storstadsregionerna, vilket visar att bostadsmarknaden är kom-plex. Ungdomar är en av de grupper som har svårt att hävda sig på dessa bostadsmarknader.

Prioriterad fråga i storstadsregionerna?

Trots att de flesta kommuner uppger bostadsbrist för ungdomar, är det ett fåtal i varje region som arbetar särskilt mycket med bostadsförsörjning

för ungdomar/studenter, genom exempelvis program, utredningar eller översiktsplanering. Inte heller är det många kommuner som har någon eller några särskilda insatser på gång i kommunen för att underlätta för ungdomar att få en bostad, enligt svaren i Boverkets bostadsmarknadsen-kät.

När är man etablerad på bostadsmarknaden?

Det är inte självklart när man är etablerad på bostadsmarknaden. Den definition vi använder här är densamma som BKN och Hyresgästföre-ningen använder sig av i sina rapporter. Egen bostad innebär att ha ett eget hyreskontrakt eller ägd bostad. I detta begrepp ingår inte boende i studentbostäder, andrahand eller tillsammans med kompisar. Många skul-le nog räkna studentbostäder som egen bostad och därmed ett tecken på att vara etablerad på bostadsmarknaden. Studentbostäder är dock förknip-pat med villkor som att vara student och ha en viss studietakt. Det innebär att man inte har något besittningsskydd över bostaden och därmed inte heller kan byta den och använda den som steg vidare i boendekarriären.

En tredjedel av 20 till 23-åringarna i storstadsregionerna är etablerade i egen bostad

Etableringen i egen bostad har minskat kraftigt sedan år 1990. Det har med andra ord blivit svårare att etablera sig på den reguljära bostads-marknaden. I Stockholms- och Göteborgsregionen bor en tredjedel av 20 till 23-åringarna och två tredjedelar av 24 till 27-åringarna i egen bostad, enligt Hyresgästföreningen. Många unga etablerar sig i hyresrätt och det har skett en minskad etablering i den upplåtelseformen. Bland 20 till 27-åringarna i Stockholmsregionen är det lika stor andel som bor i hyresrätt som bostadsrätt. I Göteborgsregionen är det däremot vanligare att unga bor i hyresrätt än bostadsrätt. Få unga bor i egna egnahem. Ungefär en fjärdedel av dem som har flyttat hemifrån bor i ett boende utan besitt-ningsskydd. Andelen har ökat, vilket beror på att allt fler bor i studentbo-stad och i andrahand.

Ungdomar i storstadsregionerna bor hemma längre

Medianåldern vid första flytten hemifrån är högre i storstadsregionerna jämfört med övriga landet. Allra högst är den i Storstockholm.

Kvarboendet är högre i kranskommunerna än i städerna. Precis som i övriga landet är kvarboendet bland män högre än för kvinnor.

Medianåldern vid första flytten hemifrån har ökat för kvinnor i stor-stadsregionerna samt för männen i Storstockholm och Stormalmö sedan början av 1990–talet. Även om skillnaderna är relativt små, har de regio-nala skillnaderna ökat under 1990–talet.

Enligt Hyresgästföreningen har dock andelen kvarboende i åldern 20 till 27 år, varit stabilt mellan åren 2003 och 2007 i både Stockholms- och Göteborgsregionen.

Ungdomars efterfrågan i storstadsregionerna

I de svenska storstadsregionerna efterfrågar de unga som saknar egen bostad framförallt hyresrätt. Unga med egen bostad i Göteborgsregionen efterfrågar oftast hyresrätt medan unga i Stockholmsregionen efterfrågar bostadsrätt och hyresrätt i ungefär samma omfattning. Olika

under-Sammanfattande analys 13

sökningar visar att två rum och kök är den mest efterfrågade bostads-storleken. Enligt Boutredningens enkätstudie är de tre egenskaper som ungdomar värderar högst att bostaden har ett riktigt kök, att bostadsom-rådet är tryggt samt att ha eget kontrakt. De yngre ungdomarna värderar billigt och centralt boende mer än de äldre ungdomarna som i större ut-sträckning efterfrågar eget kontrakt och större bostad. Flertalets betal-ningsförmåga motsvarar dock inte önskemålen och det kan därmed vara svårt att realisera dem.

Ökad befolkning

Befolkningen i de tre storstadsregionerna ökar. I dessa regioner är inflytt-ningen bland ungdomar stor och de har en ung befolkning.

Under de närmaste åren ökar antalet ungdomar som kommer ut på ar-bets- och bostadsmarknaden mycket kraftigt i Sverige. Det beror på att det föddes många barn runt år 1990. Enligt en prognos från SCB fortsät-ter ungdomars nuvarande flyttmönsfortsät-ter. Många ungdomar lämnar de mindre kommunerna efter avslutade gymnasiestudier och flyttar framför-allt till de större högskoleorterna, men även mot storstadsregionerna. Efter avslutade studier i 25 till 30-årsåldern flyttar många från högskole-orterna till storstadsregionerna, och då framförallt till Stockholm. Enligt olika prognoser ökar alla åldersgrupper utom ungdomar i gymnasieåldern samt personer över 80 år i storstadsregionerna fram till år 2012.

Etableringshinder för ungdomar i storstadsregionerna

Sedan slutet av 1990-talet har nybyggnationen varit relativt omfattande i storstadsregionerna i jämförelse med övriga landet.

Nyproduktionen av hyresrätter har minskat i förhållande till andra upplåtelseformer. Många av de nybyggda bostäderna i

storstads-regionerna är bostadsrätter och det gäller i synnerhet i Storstockholm. En del av de nybyggda hyresrätterna har dessutom varit kategoribostäder. I storstadsregionerna och framförallt i Stockholms stad, har det samtidigt förekommit en omfattande omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. I dessa regioner och i synnerhet i attraktiva lägen, väljer många människor att inte släppa sina förstahandskontrakt, trots att man inte längre bor i bostaden. Andelen hyresrätter har minskat, vilket innebär att möjligheten till etablering i hyresrätt har begränsats kraftigt. Trots det, är mellan 37 och 45 procent av bostadsbeståndet i storstadsregionerna hyresrätter. Stormalmö är den av de tre storstadsregionerna som har lägst andel hyres-rätter.

Förutom att gruppen unga växer i storstadsregionerna, ökar även andra grupper. Det finns en hög och ökande andel ensamhushåll även bland andra grupper. Konkurrensen om bostäderna har därmed ökat. En annan viktig förklaring till fallande etableringsgrad, är hyresvärdars och långi-vares krav på personer för att få ett förstahandskontrakt respektive stadslån. Unga, och andra, som inte kvalificerar sig på den reguljära bo-stadsmarknaden kan se andrahandsmarknaden som det enda alternativet. Enligt bland annat Boutredningen växer den i storstadsområdena. Miss-förhållanden på andrahandsmarknaden, som till exempel att hyra en bo-stad utan värdens tillstånd, betala överhyra eller att köpa ett svart hyres-kontrakt, är vanligare i storstadsregionerna än i övriga landet. Det gäller särskilt i Stockholm.

Boendekostnaderna är höga i de nybyggda bostäderna och därmed svåra att efterfråga för många med låga eller medelstora inkomster, där-ibland många unga. En tanke är att nyproduktionen ska frigöra bostäder för unga genom flyttkedjor. Kulturgeografen Lena Magnussons avhand-ling om flyttkedjor, visar dock att om svaga grupper på bostadsmarkna-den, exempelvis unga, ska få sina behov tillgodosedda, krävs det åtgärder som är speciellt riktade till denna grupp.

Hur får man en bostad i storstadsregionerna?

Möjligheten att ta sig in på bostadsmarknaden handlar inte bara om antal bostäder på bostadsmarknaden utan även om hur förmedlingen av dessa går till. Stockholms stad har en kommunal bostadsförmedling som heter Bostadsförmedlingen i Stockholm AB. Den förmedlar lediga hyresrätter efter kötid. Göteborg stad saknar kommunal bostadsförmedling och har istället en marknadsplats för bostäder som heter Boplats Göteborg. Det finns ingen kö i förmedlingssystemet. Malmöregionen har inte någon bostadsförmedling. Malmö stad planerar dock att införa en kommunal förmedling under hösten 2008 som ska påminna om Bostadsförmedlingen i Stockholm.

Dagens bostadssökande behöver vara mycket aktiva själva i sitt sö-kande efter en lägenhet. I Boutredningens intervjustudie diskuterades framförallt bostadsbristen i Stockholm medan fördelningen oftare disku-terades i Göteborg och Malmö. Kontakter är en vanligare metod för att få tillgång till en första bostad i storstadsregionerna jämfört med övriga landet.

Behovet motsvarar inte efterfrågan

Det är en utmaning att kombinera ungdomars flexibilitet och mobilitet med trygga boendeförhållanden. Å ena sidan är många unga rörliga, vil-ket brukar ses som en fördel och å andra sidan anger de flesta att man efterfrågar egen bostad samt att nästan ingen vill bo i andrahand och så vidare. Köpkraften motsvarar inte alltid behovet. Det är då inte möjligt att efterfråga den bostad man anser sig behöva. Även om det hade funnits fler bostäder, hade de kanske varit för dyra, för stora eller för små eller haft ett läge som gjort dem oattraktiva och därmed inte varit efterfrågade för en del unga.

Ökad konkurrens om bostäder

Ökningen av ungdomsgruppen i åldern 20 till 24 år fram till år 2012, kommer framförallt att sätta ytterligare press på bostadsmarknaden i

storstadsregionerna och särskilt i Stockholm, Göteborg och Malmö stad.

Fram till år 2012 kommer även de större högskoleorterna att få en stor folkökning i åldern 20 till 24 år, som bland annat beror på en stor inflytt-ning av unga studenter. Efterfrågan på mindre lägenheter kommer därför sannolikt att öka. Konkurrensen om de bostäder som kommer ut på

bo-stadsmarknaden ökar troligtvis också och det kommer sannolikt att vara en fortsatt svår situation för ungdomar i dessa regioner. Studerande och ungdomar som ska flytta hemifrån får sannolikt svårare att komma in på den reguljära bostadsmarknaden.

Sammanfattande analys 15

Boverkets bedömning

Vår bedömning bygger på följande antaganden om den framtida utveck-lingen. Ingen kan med säkerhet säga hur framtiden kommer att se ut, vilket gör att bedömningen innehåller ett visst mått av osäkerhet.

Etablering i lågkonjunktur?

• Hösten 2008 är den svenska ekonomin på väg in i en lågkonjunktur. Konsekvenserna av finanskrisen och konjunkturnedgången på arbets- och bostadsmarknaden är än så länge svåra att överblicka.

• Lågkonjunkturen kommer att sammanfalla med den stora ungdoms-kullens etablering på arbets- och bostadsmarknaden. En lärdom från lågkonjunkturen i början och mitten av 1990-talet var att de som var nya på arbetsmarknaden, det vill säga ungdomar och invandrare, drabbades hårdast. Det tog också längst tid för dessa grupper att åter-hämta sig. En lågkonjunktur kan därmed leda till en sämre ekonomisk situation för unga, vilket leder till att det blir svårare att ekonomiskt ha möjlighet att efterfråga bostäder.

Ökad brist på bostäder

En majoritet av kommunerna i storstadsregionerna bedömer att de kommer att ha fortsatt brist på bostäder under åren 2008 och 2009.

• Befolkningen kommer enligt prognoser att fortsätta öka, vilket leder till fortsatt stor konkurrens om bostäderna.

• Storstadskommunernas bedömningar om det planerade bostads-byggandet för åren 2008 och 2009, ligger under de siffror som Bover-kets byggbehovsanalys anger. Sannolikt kommer inte kommunerna att uppnå de byggvolymer som man uppgav i januari 2008.3 Det betyder att bostadsbyggandet i storstadsregionerna minskar på kort sikt och att utfallet för 2008 och 2009 sannolikt kommer att hamna ännu något

under det demografiska behov som beräknas i Boverkets

byggbehovs-rapport.

Svårare att etablera sig i egen bostad

• Enligt bostadsmarknadsenkäten är det framförallt brist på hyresrätter men dessa byggs i mindre utsträckning än andra upplåtelseformer. Detta tillsammans med det stora intresset för ombildningar av hyres-rätter till bostadshyres-rätter, kan göra att andelen hyreshyres-rätter fortsätter att minska i storstadsregionerna. Det gäller framförallt i Storstockholm och Stockholms stad som skiljer sig från de övriga regionerna och stä-derna. 4

• Hyresrätt är den första egna boendeformen för de flesta unga. En mindre andel hyresrätter, kan leda till att färre ungdomar kan etablera

3

Kommunerna fyllde i bostadsmarknadsenkäten under januari månad.

4

SOU 2007: 14 (2007) Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad

så skulle jag göra det, Boverket (2007) Bostadsmarknaden 2007-2008, Ungdomsstyrelsen (2005) Fokus 05, Boverket (2008) Boverkets indikatorer, BKN (2005) En egen härd, SOU 2007:14 (2007), Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så

skulle jag göra det, Fastighetsägarna Syd (2004) Svarthandel med hyreskontrakt,

sig både i hyresrätt och på den reguljära bostadsmarknaden överhu-vudtaget.

• De formella kraven som hyresvärdar ställer5, gör det svårt för en del unga och andra att efterfråga de hyresrätter som blir lediga. Det är möjligt att kraven för förstahandskontrakt på hyresrättsmarknaden, höjs ytterligare vid en ökad bristsituation.

• Osäkerheten på finansmarknaden kan innebära att grupper som under andra omständigheter skulle efterfråga en bostadsrätt, istället ser hy-resrätten som ett bra boendealternativ. Detta skulle därmed också leda till ökad konkurrens om hyresrätterna.

• Även de formella krav som långivare ställer, gör det svårt för en del unga och andra att efterfråga bostadsrätter och egnahem. Osäkerheten på bolånemarknaden gör att kraven på kapitalinsats i samband med bolån troligtvis ökar. Många unga har ett begränsat sparkapital, vilket innebär att det kan vara svårt att finansiera ett bostadsköp. Det betyder att det är svårt att köpa en bostad om man inte får ekonomisk hjälp från föräldrarna.

Omfattande andrahandsmarknad

• Många människor väljer att inte släppa sina förstahandskontrakt trots att man inte längre bor i bostaden. Det kan bero på möjligheten till ekonomiska vinster vid ombildning av hyresrätter i attraktiva områden men också på eventuella framtida behov. Istället för att säga upp lä-genheten väljer många att hyra ut den i andra hand. Andra- och tredje-handsmarknaden kommer troligen att vara fortsatt omfattande fram till år 2012. Vid en fortsatt bristsituation kommer sannolikt många ung-domar vara hänvisade till att bo i andrahand.

• Det är möjligt att de olagligheter som exempelvis att ta ut överhyra eller att hyra ut utan värdens tillstånd, även fortsättningsvis kommer att vara vanligt i storstadsregionerna och även bli mer omfattande om konkurrensen ökar.

Fortsatt höga kostnader i nyproduktion

• Avsaknad av statliga stöd och kostnadsutvecklingen de senaste åren, tyder på fortsatt höga kostnader i nyproducerade bostäder.

• För hushåll med låga och medelstora inkomster kan det vara särskilt svårt att betala kostnader i nyproduktionen och därmed efterfråga denna typ av bostäder. Det här gäller i synnerhet ensamhushåll, efter-som man då inte har möjlighet att dela boendekostnaden med någon.

• En tanke är att nyproduktionen indirekt genom flyttkedjor ska ge ung-domar bostäder. Kulturgeografen Lena Magnussons avhandling om flyttkedjor6, visar dock att om svaga grupper på bostadsmarknaden, exempelvis unga, ska få sina behov tillgodosedda, krävs det åtgärder som är speciellt riktade till denna grupp.

5

De formella kraven gäller bland annat inkomsttyp, inkomstnivå, förutsägbarhet i in-komsten samt avsaknad av betalningsanmärkningar.

6

Magnusson, Lena (1994) Omflyttning på den svenska bostadsmarknaden. En studie av

Sammanfattande analys 17

Svårare situation för studenter

• Vid en lågkonjunktur är det möjligt att intresset för studier ökar. Det är dock antalet studieplatser som avgör om antalet studenter kan öka. Högskoleverket gör inga prognoser över antalet studerande på central nivå. Det är därmed svårt att säga hur antalet studenter kommer att ut-vecklas. Det är möjligt att anta att antalet studenter kommer att öka något, med tanke på den kommande lågkonjunkturen och stora ung-domsgenerationen. Det finns utrymme för fler studenter idag, då ka-paciteten inte utnyttjas fullt ut på de flesta lärosäten. Detta gäller en generell nivå och inte enbart för högskolorna i storstadsregionerna.

• Många studentbostäder är dyra för studenter som generellt har en be-gränsad ekonomisk situation med möjlighet att få omkring 7 500 kro-nor i studiemedel från CSN per månad år 2008.

• Brist på den ordinarie bostadsmarknaden drabbar även studenter, ef-tersom de flesta bor på den och inte i särskilda studentbostäder.

• Situationen för studenterna i storstadsregionerna kan bli svårare fram till år 2012, eftersom det kommer att vara en fortsatt generell bostads-brist, byggandet av studentbostäder är litet samt att ingen höjning av studiemedlet är beslutad.

Flyttning i två steg

Det är också möjligt att se den stora ungdomskullens etablering på bo-stadsmarknaden i två steg. I ett längre tidsperspektiv, mellan 2012 och 2017, kommer många av de unga vuxna i åldern 25 till 29 år att flytta vidare från de större högskoleorterna till storstadsregionerna och speciellt till Stockholm. Under den perioden kommer trycket på bostadsmarknaden att öka från den stora gruppen 25 till 29-åringar i storstadsregionerna och framförallt i Storstockholm. Värt att notera är att den stora ungdomskul-len följs av en mycket liten generation ungdomar.

Konsekvenser för individen och samhället

Utsattheten på bostadsmarknaden har effekter för livskvaliteten. Osäker-het och instabilitet, trångboddOsäker-het, brist på privat rum, svårigOsäker-heter att kon-centrera sig och negativ påverkan på arbete eller studier, är några konse-kvenser av ett oordnat boende som unga ofta nämner i Boutredningens intervjustudie. Brist på en ordnad boendesituation försvårar etableringen i vuxenlivet och kan vara en bidragande orsak till att familjebildning för-skjuts uppåt i åldrarna.

Förutom svårigheter för många individer på ett individuellt plan, kan det även få negativa konsekvenser för samhället i stort. Det kan minska rörligheten på arbetsmarknaden och hämma den ekonomiska tillväxten i storstadsregionerna och i Sverige som helhet.7

7

Fastighetsägarna Syd (2003) Unga på bostadsmarknaden i Sydsverige 2003, TCO (2003) Bostad? Var god dröj, BKN (2005) En egen härd, Hyresgästföreningen (2008)

Sprickorna i fasaden, Länsstyrelsen i Stockholm (2008) Läget i länet, Länsstyrelsen i

Västra Götaland (2008) Bostadsmarknaden i Västra Götalands län, Länsstyrelsen i Skåne (2008) Bostadsmarknadsanalys 2008, Länsstyrelsen i Skåne (2008) Det byggs för lite och

19

Inledning

Läsanvisningar

Rapporten inleds med en presentation av Boverkets slutsatser. Den följs av en analys som ger en sammanfattande bild av innehållet i rapporten samt en mer ingående analys över vad den stora ungdomskullen kan komma att innebära på bostadsmarknaden i storstadsregionerna fram till år 2012. Vi har i vissa fall även utsträckt analysen till att omfatta åren fram till 2017.

Vår analys bygger på kapitel som beskriver förutsättningarna på bo-stadsmarknaden i storstadsregionerna. Dessa kapitel omfattar befolkning-en och bostadsbeståndet i storstadsregionerna samt ungdomars ekono-miska förutsättningar. Vidare innehåller rapporten kapitel om ungdomars efterfrågan, etablering i upplåtelseformer och bostadsstorlekar, faktorer som påverkar etableringen på bostadsmarknaden samt förmedling av hyresrätter. Studenters situation belyses i ett särskilt avsnitt.

Varje kapitel börjar med en kort sammanfattning av innehållet i kapit-let. Rapporten avslutas med en källförteckning samt tre bilagor. I den första beskrivs metoden i de undersökningar som rapporten till stor del bygger på. Det gör det möjligt att värdera dessa undersökningar. I den andra bilagan finns det tabeller och diagram som utvecklar huvudtexten. Allra sist i den tredje bilagan finns en förteckning över de geografiska indelningar som används i rapporten.

Bakgrund

Bristen på bostäder för unga är inte något nytt fenomen. Problemet upp-märksammades redan 1990 i en rapport från Byggforskningsrådet.

I rapporten Ungdomars etablering: Generationsklyftan 1980–2003 konstaterar SCB att ungdomar har haft en sämre välfärdsutveckling än övriga grupper under de senaste 25 åren. Under 1990–talet försvann mer än vart tionde arbetstillfälle. Sysselsättningen minskade dramatiskt för ungdomar i 20-årsåldern, medan de äldre vuxna påverkades mindre av krisen. Istället ökade antalet studerande, dels som alternativ sysselsätt-ning och dels på grund av ökade utbildsysselsätt-ningskrav. Sysselsättsysselsätt-ningen har ännu inte återgått till den nivå som rådde 1990. Det här har medfört ett senare inträde på arbetsmarknaden och att familjebildningen har skjutits uppåt i åldrarna.

Ungdomar är nya konsumenter på bostadsmarknaden. De konkurrerar med övriga grupper, samtidigt som deras ekonomiska konkurrenskraft har urholkats. Några anledningar till att unga hushåll trängs undan av andra är avsaknad av kötid, kontakter eller tidigare bostad med bytesvärde samt begränsad betalningsförmåga

Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden i storstadsregionerna har minskat sedan år 1990. Etableringen i hyresrätt har minskat samtidigt som boende i studentbostad och i andrahand har ökat. Bostadsbyggandet har varit mycket lågt under 1990–talet och nybyggnation har i allt mindre utsträckning skett som hyresrätter. Bosättning i ägt boende kräver ofta en kontantinsats, vilket förutsätter stabil inkomst eller borgen för ett

bostads-lån. Även hyresvärdar ställer ofta liknande krav för att upplåta en lägen-het. Slutligen har priserna på bostadsrätter och egnahem ökat under peri-oden. Sammantaget ger detta dagens ungdomar en svårare ställning på bostadsmarknaden i storstadsregionerna jämfört med för ett par decennier sedan.

Inte en utan flera

bostadssituationer för ungdomar

Det är en process att gå från att vara barn via ungdom till vuxen. Det handlar bland annat om att avsluta sin utbildning, få ett arbete och en egen bostad. Etableringsprocessen handlar inte längre om en kort över-gångstid utan i större utsträckning om en utsträckt och särpräglad del av livet. Ungas etableringsmönster är alltmer differentierade och följer inte längre det givna mönstret som tidigare har gällt de allra flesta.

Det är flera faktorer som påverkar hur etableringsprocessen för unga på bostadsmarknaden ser ut. Enskilda personers individuella egenskaper, i form av ålder, kön, etniska, socioekonomiska och föräldrarnas socio-ekonomiska bakgrund, är några faktorer som inverkar på förutsättningar-na på bostadsmarkförutsättningar-naden. Även hushållets storlek och om man har barn eller inte, är andra faktorer som kan påverka. De individuella egenska-perna varierar inom gruppen, vilket gör det svårt att tala om ungdomar som en kategori med särskilda förutsättningar och behov på bostads-marknaden. Den enda gemensamma nämnaren för ungdomsgruppen är

åldern. Förutom att individuella egenskaper bland annat leder till att

gruppen har skiftande ekonomiska förutsättningar, påverkas individens etablering av om den tillhör en liten eller stor årskull samt att olika perso-ner har varierande preferenser.

Även utbudet av bostadstyper, storlekar och priser på den bostads-marknad som etableringen ska ske på, påverkar möjligheten att etablera sig. I regioner med bostadsbrist, har de allra flesta bostadssökande svårt att etablera sig medan möjligheten ofta är större, även för en person med svag ställning på bostadsmarknaden, i kommuner med överskott på bo-städer. En ung person kan ha svårt att etablera sig i en kommun medan samma person inte har några problem i en annan.

Beroende på egenskaper som är kopplade till individen samt hur den lokala bostadsmarknaden ser ut, är det möjligt att konstatera att det inte finns en utan snarare flera olika bostadssituationer för unga. Vissa unga har inte några problem med att etablera sig medan andra har stora pro-blem.8

Ungdomar är en grupp som kan

ha det svårt på bostadsmarknaden

Den första rapporten från Boutredningen, Om bara någon kunde säga

vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det, innehåller en

kvalitativ intervjuundersökning med både ungdomar i storstadsregionerna i åldern 19 till 32 år och aktörer på bostadsmarknaden. I undersökningen

8

Inledning 21

framkommer det att flera olika aktörer på bostadsmarknaden vill tona ner att unga som grupp skulle ha svårare än andra grupper. Det får också stöd i Boverkets rapport Någonstans att bo från år 2007. Den visar att det snarare än särskilda grupper som har svårt att etablera sig, handlar om individer med särskilda karaktäristika eller som befinner sig i en särskild situation. Även om det inte är grupptillhörigheten i sig som är problemet, är det ändå möjligt att i vissa fall generalisera och prata om särskilda grupper. Enligt rapporten är ungdomar och nyligen invandrade personer två grupper som kan ha det speciellt svårt på bostadsmarknaden. Unga blir inte diskriminerade på bostadsmarknaden på grund av sin ålder utan de svårigheter som de möter, beror i hög utsträckning på att de är nya på såväl arbets- som bostadsmarknaden. Det här betyder inte att alla ungdo-mar har svårt att etablera sig på bostadsungdo-marknaden. Det finns även äldre personer med svag ekonomi som har svårt att tillfredställa sina bostads-önskemål. Svårigheter på bostadsmarknaden handlar i högre utsträckning om betalningsförmåga än ålder.9

Svårast att få bostad i storstadsregionerna

Unga kan ha svårt att efterfråga bostäder på både orter med brist, balans och överskott på bostadsmarknaden men problemen har olika omfattning och karaktär beroende på vad det är för bostadsmarknad.10 Flera rapporter framhåller att problemen med bostadsbrist är störst i storstadsregionerna samt att bostadsbristen främst drabbar unga.

Politiska målsättningar som berör ungdomar på bostadsmarknaden

Målet för bostadsfrågor är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förut-sättningar för alla i en kommun att leva i goda bostäder. Ungdomspoliti-kens huvudmål är att alla unga, mellan 13 och 25 år, ska ha verklig till-gång till välfärd och inflytande. Välfärd kan mätas på flera olika sätt, men arbete, pengar och en egen bostad är viktiga utgångspunkter. Med tanke på dessa mål är bostadssituationen för ungdomar en viktig fråga.11

Uppdrag och upplägg

Regeringen har i regleringsbrevet för år 2008, gett Boverket i uppdrag att redovisa ett kunskapsunderlag om ungdomars behov av bostäder i stor-stadsregionerna för perioden 2008–2012. Rapporten är i första hand en kunskapsöversikt och innehåller en genomgång och sammanställning av olika undersökningar som behandlar ungdomars förutsättningar och eta-blering på arbets- och bostadsmarknaden. Sammanställningen syftar till att ge en helhetsbild över ungdomars förutsättningar på bostadsmarkna-den i storstadsregionerna. Vidare omfattar bostadsmarkna-den en statistisk bearbetning

9

Boverket (2007) Någonstans att bo, SOU 2007:14 (2007), Om bara någon kunde säga

vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det

10

Brist på bostäder definieras som om det hela tiden finns en efterfrågan som överstiger utbudet.

11

SFS 2000: 1383, Finansdepartementet, Prop. 2008/2009:1, UO 18,Ungdomsstyrelsen (2003) Ungas ekonomi och etablering och www.ungdomsstyrelsen.se

Det finns två delmål för bo-stadsfrågorna. Det första är Bostadskonsumtion och det andra är Utbud av bostäder. För 2008 gäller följande mål under delmålet Bostadskon-sumtion: valfrihet på bostads-marknaderna, skäliga boende-kostnader, goda förutsättning-ar för etablering på bostads-marknaderna, mångfald i boendet som tillgodoser män-niskors olika behov och integ-ration i boendet. För 2008 gäller följande mål för delmålet Utbud av bostäder: väl funge-rande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt med förutsägbara villkor för byggande, förvaltning och ägande av bostäder i alla upplåtelseformer, bostads-marknaderna bidrar till en väl fungerande arbetsmarknad i alla delar av landet, en väl fungerande konkurrens inom byggsektorn och på bostads-marknaderna samt långsiktigt hållbara bostäder med hög kvalitet. Finansdepartementet, Prop. 2008/2009:1, UO 18

över befolknings- och bostadsstrukturen i storstadsregionerna. Boverket har gett SCB i uppdrag att framställa en ny befolkningsprognos på regio-nal nivå. Vi studerar utvecklingen från år 2008 till år 2012. Eftersom det kommer att ske stora demografiska förändringar även under åren efter 2012, har vi också med ett mer långsiktigt perspektiv och i vissa fall ut-sträckt analysen till år 2017. I rapporten finns även en analys över vad det ökade antalet ungdomar kan komma att innebära på bostadsmarknaderna i dessa regioner.

Avgränsningar

Flera olika ämnesområden berör ungdomars etablering och förhållanden på bostadsmarknaden men av avgränsningsskäl är vissa ämnen bara kort-fattat nämnda i rapporten. Den fokuserar framförallt på ungdomsgruppens storlek och etablering, trots att även andra åldersgrupper påverkar ungas möjligheter på bostadsmarknaden. Det är svårt att hitta en entydig defini-tion av hur lång ungdomstiden är eller vem som räknas som en ungdom. Vi redovisar uppgifter från olika undersökningar som alla använder olika åldergrupper. Ungdomsgruppen i de rapporter vi redovisar, stäcker sig ofta över intervallet 20 till 29 år. Även om det gör att de är svåra att jäm-föra med varandra, sammanställer vi resultaten och visar sammantaget en bild av ungdomar på bostadsmarknaden i storstadsregionerna. I vår rap-port är det, i synnerhet åldersgruppen 20 till 24 år, som är intressant, ef-tersom det är i denna ålder som de flesta lämnar föräldrahemmet och bildar sitt första hushåll. Det är också i denna åldersgrupp som de flesta av dem som föddes under 1990–talets babyboom, kommer att befinna sig i år 2012. Olika undersökningar visar att personer i åldersgruppen är mindre etablerade på bostadsmarknaden och har sämre inkomstutveckling med mera, än äldre ungdomar och andra vuxna. Vi tittar dock också på åldersgruppen 25 till 29 år.

Avgränsning inom ungdomsgruppen

För att ge en helhetsbild om unga på bostadsmarknaden, är det framförallt information om hela ungdomsgruppen som redovisas i denna rapport. Det betyder inte att det är ointressant att studera ungdomsgruppen uppdelat på exempelvis kön eller etnisk bakgrund. Avgränsningen beror på att de rapporter som vi anger som underlag, inte alltid redovisar skillnader upp-delat på exempelvis kön eller etnisk bakgrund. Skillnader mellan exem-pelvis unga kvinnor och män är dock redovisade i avsnitt där underlags-materialet har gjort det möjligt.

Geografisk avgränsning

När det gäller den geografiska avgränsningen, redovisar vi de indelningar som används i vårt bakgrundsmaterial. Då vi själva bearbetar statistik använder vi på regionnivå SCB:s indelning i storstadsområden, Stor-stockholm, Storgöteborg och Stormalmö. Vi studerar också Stockholms, Göteborgs och Malmö stad närmare, eftersom de skiljer sig från sitt om-land både befolknings- och bostadsmässigt.

Storstockholm består av samt-liga kommuner i Stockholms län och därmed av följande kommuner: Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Hud-dinge, Botkyrka, Salem, Han-inge, Tyresö, Upplands-Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Stockholm, Nacka, Sundby-berg, Solna, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Nykvarn, Nynäshamn, Södertälje. I Storgöteborg ingår Kungs-backa, Härryda, Partille, Öck-erö, Stenungsund, Tjörn, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Ale, Lerum, Alingsås och Lilla Edets kommuner. Stormalmö består av Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelle-borg, Eslöv, Höör och Skurups kommuner.

Inledning 23

Metodproblem

Det finns begränsad forskning om ungdomars förutsättningar på bo-stadsmarknaden både generellt och i storstadsregionerna, vilket gör det svårt att beskriva situationen för unga på bostadsmarknaden. De under-sökningar som finns och som vi framförallt använder i denna rapport, kommer främst från Statens bostadskreditnämnd, BKN, Boutredningen, Boverket, Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, Statistiska Centralby-rån, SCB, och Ungdomsstyrelsen.12

Det är dessutom svårt att mäta hur unga faktiskt bor, eftersom regis-terdata bygger på folkbokföringsuppgifter. Många flyttar runt mycket och en del ändrar inte sin folkbokföringsadress i samband med varje flytt. En del ungdomar kan exempelvis vara skrivna hos sina föräldrar, trots att de bor någon annanstans. Det är därför problematiskt att mäta hur unga bor genom uppgifter från folkbokföringen.13 I urvalsundersökningar är det extra viktigt att vara uppmärksam på bortfallsgruppen, eftersom de som flyttar ofta kan vara svåra att nå. Det är därför troligt att bortfallsgruppen består av personer som är extra intressanta för att förstå förhållanden för ungdomar på bostadsmarknaden. Vidare är det inte självklart att de som bor under osäkra förhållanden lämnar riktiga uppgifter vid undersökning-ar av rädsla för att få negativa påföljder. För att få en bild som överens-stämmer med verkligheten är det därför viktigt att komplettera kvantitati-va undersökningar med kkvantitati-valitatikvantitati-va. Dessutom är urkvantitati-valsgrupperna inte alltid så stora att resultaten blir statistiskt säkerställda.

Ett problem är att det finns få rapporter om unga på bostadsmarknaden i Malmöregionen. Hyresgästföreningen har exempelvis gjort studier om ungdomars etablering i Stockholms- och Göteborgsregionen men inte i Malmöregionen. Det leder till att bilden av ungdomars förhållanden på bostadsmarknaden i Stockholms- och Göteborgområdet är mer undersökt än i Malmö.

12

Boutredningen är en statlig utredning som hade i uppdrag att identifiera hinder som unga kan möta på bostadsmarknaden samt föreslå åtgärder som underlättar ungas inträde på bostadsmarknaden.

13

Enligt en undersökning från jagvillhabostad.nu, är majoriteten (93 procent) av alla i åldern 18–35 år är folkbokförda på sin nuvarande adress. Unga i åldern 18–23 år uppger oftare än 24–35-åringar att de inte är folkbokförda där de bor. I storstäderna är siffran densamma som för landet, alltså 93 procent.

25

Befolkningen i

storstadsregionerna

Befolkningen växer generellt i storstadsregionerna och i större kommuner medan den stagnerar eller minskar i mindre. Storstockholm svarade för närmare hälften av landets samlade befolkningsökning under år 2007. Det är främst unga människor i åldern 20 till 30 år som flyttar både kort- och långväga inom landet. Ungdomar i åldern 19 till 24 år lämnar i hög utsträckning de mindre kommunerna och flyttar framförallt mot de större högskoleorterna, men även mot storstadsregionerna. Efter avsluta-de studier i ålavsluta-dern 25 till 30 år flyttar många från högskoleorterna till storstadsregionerna, och då framförallt till Stockholm. Andelen unga i åldern 20 till 24 år är högre i Storgöteborg och Stormalmö samt lägre i Storstockholm, än i resten av landet. I åldern 25 till 29 år är andelen klart över riksgenomsnittet i samtliga storstadsregioner.

Under de närmaste åren ökar antalet ungdomar som kommer ut på ar-bets- och bostadsmarknaden mycket kraftigt i Sverige. Det beror på att det föddes många barn under åren runt 1990. Befolkningen i åldern 20 till 24 år kommer, enligt en prognos som Statistiska centralbyrån framställt på uppdrag av Boverket, att öka med närmare 20 procent i Storstockholm och Storgöteborg mellan år 2007 och 2012. För Stormalmö är motsva-rande siffra något lägre, 17 procent. Åldersgruppen förväntas därefter minska i relativt rask takt fram till år 2017, till följd av de låga födelseta-len i mitten och slutet av 1990–talet. Befolkningen i åldrarna 25 till 29 år ökar under hela den aktuella perioden, men här kommer den stora ök-ningen att ske först efter år 2012.

Ökad befolkning

Sveriges befolkning ökade kraftigt under 2006 och 2007, till stor del be-roende på rekordhög invandring. Befolkningen ökade med närmare 70 000 invånare år 2007, varav 54 000 berodde på att invandringen var större än utvandringen och nästan 16 000 på att det föddes fler personer än som avled.

Stora regionala skillnader

Befolkningsökningen är inte jämnt fördelad över hela landet. Befolkning-en växer gBefolkning-enerellt i storstadsregionerna och i större kommuner och stag-nerar eller minskar i mindre. Totalt bor närmare 40 procent av landets befolkning i storstadsregionerna.

Storstadsregionerna växer

Sedan 1998 har befolkningen ökat med omkring 187 000 personer i Stor-stockholm, 70 000 i Storgöteborg och 58 000 i Stormalmö. Folkökningen i storstadsregionerna var kraftig under 2007, framförallt i Storstockholm och Stormalmö . Även procentuellt är det dessa två regioner som har växt mest. Storstadsområdena växer både på grund av ett positivt flytt- och födelsenetto. Se Bilaga 2 för mer information.

Det är värt att notera att det finns skillnader både mellan och inom kommunerna i regionerna. Vissa kommuner uppvisar exempelvis ett stort positivt flyttnetto från det egna länet, några har inflyttning från övriga län och andra från utlandet. Stormalmö ingår även i Öresundsregionen med drygt 3,6 miljoner invånare.

Störst folkökning i storstäderna

En stor del, mellan 40 och 55 procent, av befolkningen i storstadsregio-nerna bor i de största kommustorstadsregio-nerna, Stockholm, Göteborg och Malmö stad. De svarar för en stor del av folkökningen i respektive region. År 2007 hade Stockholms stad den största folkökningen bland kommunerna i Sverige, följt av Malmö och Göteborg. Procentuellt var ökningen störst i Malmö, tätt följd av Stockholm. Befolkningen ökade både på grund av en högre in- än utflyttning samt fler födda än avlidna under 2007, men fram-förallt berodde folkökningen på ett inflyttningsöverskott mot utlandet. Samliga kommuner har ett negativt flyttnetto mot övriga länet.14

Stor inflyttning av ungdomar till storstadsregionerna

I genomsnitt flyttar en svensk drygt tio gånger under sin livstid. De flesta flyttningarna sker inom en och samma ort eller kommun. Förändringar i familjstorlek och inkomst är ofta drivkraften bakom de korta flyttningar-na. Motsvarande för de långväga flyttningarna handlar om utbildning och arbetsmarknad. Flyttningar är åldersrelaterade. Det är främst unga männi-skor i åldern 20 till 30 år som flyttar både kort- och långväga inom landet. Framförallt är det i dessa åldrar som migration över tio mil sker. De flesta flyttningar som sker efter 30 års ålder är kortväga.

Ungdomar i åldern 19 till 24 år lämnar i hög utsträckning de mindre kommunerna och flyttar framförallt mot de större högskoleorterna men även mot storstadsregionerna. Inflyttningen till dessa regioner sker bland annat på grund av en mer gynnsam arbetsmarknad, många studieplatser samt ett rikt kultur- och nöjesliv. Efter exempelvis avslutade studier i

14

Sedan Öresundsbron öppnades har antalet danskar i Malmö mer än fördubblats och ökat med mer än 4 000 personer. Danska medborgare är för sjätte året i rad den största inflyttningsgruppen till Malmö. Många av de inflyttande danskarna har hög utbildnings-nivå och höga inkomster. Två vuxna, 20–39 år, utan barn som bosätter sig i bostadsrätt är den vanligaste inflyttartypen.

Storstockholm består av samt-liga kommuner i Stockholms län och därmed av följande kommuner: Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Hud-dinge, Botkyrka, Salem, Han-inge, Tyresö, Upplands-Bro, Täby, Danderyd, Sollentuna, Stockholm, Nacka, Sundby-berg, Solna, Lidingö, Vaxholm, Sigtuna, Norrtälje, Nykvarn, Nynäshamn, Södertälje. I Storgöteborg ingår Kungs-backa, Härryda, Partille, Öck-erö, Stenungsund, Tjörn, Göteborg, Mölndal, Kungälv, Ale, Lerum, Alingsås och Lilla Edets kommuner. Stormalmö består av Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Kävlinge, Lomma, Svedala, Malmö, Lund, Trelle-borg, Eslöv, Höör och Skurups kommuner.

80 procent av alla som började sina högskolestudier vid Stockholms läns lärosäten hösten 2005 kom från Stock-holms län, vilket är en jämfö-relsevis hög andel. Skillnader-na mellan lärosäteSkillnader-na är emel-lertid stora. För de stora läro-sätena i Stockholm, till exem-pel Stockholms universitet och KTH, kommer 80 procent av studenterna från Stockholms-området. Lärosätena i Göte-borgsregionen och i Skåne län med Malmö–Lund-området rekryterar en större andel av sina studenter från andra län. Hösten 2005 kom 57 procent av studenterna till Göteborgs universitet och 39 procent av studenterna till Chalmers tekniska högskola från Västra Götaland. I Malmö–Lund-området var andelen rekryte-rade studenter från det egna länet 46 procent för Lunds universitet och 66 procent för Malmö högskola.

Befolkningen i storstadsregionerna 27

åldern 25–30, går många flyttningar från högskoleorterna till storstadsre-gionerna och då framförallt till Stockholm.

Storstadsregionerna och speciellt Stockholm, Göteborg och Malmö stad har ett positivt flyttnetto i åldersgruppen 20 till 30 år och det mönst-ret har förstärkts de senaste åren. I Stockholms, Göteborgs och Malmö stad bor många i åldern 25 till 35 år. Familjer med små barn väljer ofta att flytta från Stockholm, Göteborg och Malmö stad till kranskommunerna. Det finns därmed stora överskott i åldrar upp till 45 år i storstadsregio-nerna jämfört med övriga landet. En stor befolkning i barnafödande ålder medför också att det föds många barn i storstadsregionerna, även om fertilitetstalen, jämfört med andra delar av landet, är låga.15

Hur ser det ut i storstadsregionerna idag?

De senaste åren har det fötts relativt många barn vilket innebär att det finns många barn i åldern 0 till 9 år i storstadsregionerna. Andelen i ål-dern 10 till 14 år är jämnstor eller något lägre i storstadsregionerna jäm-fört med hela landet. Andelen unga i åldern 15 till 19 år är lägre i stor-stadsregionerna än genomsnittet för hela riket. Andelen 20 till 24 år är högre i Storgöteborg och Stormalmö samt lägre i Storstockholm än i res-ten av landet. Allra högst andel i denna åldersgrupp har de större högsko-leorterna. De mindre högskoleorterna har andelar kring riksgenomsnittet. I de övriga kommunerna är andelen unga i åldern 20 till 24 år betydligt lägre än i de övriga kommungrupperna.

15

Boverket, Bostadsmarknaden år 2007-2008, BKN (2005), En egen härd, SOU 2007:14 (2007), Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag

göra de , Ungdomsstyrelsen (2003) Ungas ekonomi och etablering ,Boverket (2007) Någonstans att bo

Det finns stora skillnader inom regionerna när det gäller flyttningsmönster. Exempelvis hade Stockholms län ett in-flyttningsöverskott på 11 000 personer bland 20–27-åringar. Det motsvarar ungefär sex procent av det totala antalet i denna ålder i länet. Kommu-nerna med störst flyttnings-överskott för gruppen var Stockholm, Solna och Sund-byberg samtidigt som Dande-ryd hade det största flytt-ningsunderskottet. Varannan kommun hade flyttningsöver-skott för gruppen 20–27 år och varannan hade flyttningsun-derskott.

Andel i åldersgruppen 20–24 år i olika kommungrupper 2007

Källa: SCB, Boverkets bearbetning

I åldern 25 till 29 år ligger samtliga storstadsregioner klart över riksge-nomsnittet. Här utmärker sig Stormalmö med en mycket hög andel unga i denna åldersgrupp. Även de större högskoleorterna har andelar över riks-genomsnittet, medan övriga kommungrupper har betydligt lägre andelar av sin befolkning i åldersgruppen 25 till 29 år.

Andel i åldersgruppen 25–29 år i olika kommungrupper 2007

Källa: SCB, Boverkets bearbetning

Även i åldersgruppen 30 till 44 år ligger storstadsregionerna högt över riksgenomsnittet. I dessa åldergrupper är andelen högst i Storstockholm följt av Storgöteborg och Stormalmö. Andelarna i åldern 45 till 54 år är relativt lika såväl i storstadsregionerna som i hela landet. I åldrar över 55 år är andelen lägre i storstadsregionerna än i resten av landet. Malmö är den storstadsregion som har en åldersstruktur som är mest lik den för hela landet. Se Bilaga 2 för mer information.

Befolkningen i storstadsregionerna 29

Vad händer fram till år 2012?

Stora ungdomskullar kommer ut på arbets- och bostadsmarknaden

Under de närmaste åren ökar antalet ungdomar som kommer ut på arbets- och bostadsmarknaden mycket kraftigt i Sverige. Det beror på att det föddes många barn under perioden 1988–1994. Under rekordåren 1990– 1992 föddes det runt 123 000 barn i Sverige och dessa årskullar har växt ytterligare genom inflyttning från utlandet. I mitten av 1990-talet sjönk födelsetalen till nivåer under 100 000 per år. Se även bilaga 2.

De höga födelsetalen från början av 1990–talet medför att antalet ung-domar i åldern 19 till 24 år, ökar med i genomsnitt 20 000 personer per år fram till år 2012. Därefter minskar denna åldersgrupp relativt snabbt. Enligt en befolkningsprognos från SCB kommer antalet 19 till 24-åringar att vara ungefär 120 000 fler i hela landet år 2012 jämfört med år 2006 16.

Var kommer ungdomarna att bosätta sig?

Statistiska centralbyrån har på uppdrag av Boverket tagit fram en regional befolkningsprognos för åren 2008–2017. Enligt prognosen kommer samt-liga storstadsregioner att få ett inflyttningsöverskott av unga mellan 20 till 29 år, varje år mellan 2008 och 2012. Storstockholm skiljer sig ifrån de övriga storstadsregionerna genom att flyttningsöverskottet beräknas vara störst för åldersgruppen 25 till 29 år.

Inflyttningen av ungdomar i åldern 20 till 24 år kommer enligt pro-gnosen att vara störst på de större högskoleorterna men följs av ett omfat-tande negativt flyttnetto i åldersgruppen 25 till 29 år under samtliga år. De mindre högskoleorterna och övriga orter utan högskola och framför-allt de allra minsta, med färre än 25 000 invånare, väntas förlora ungdo-mar i åldern 20 till 24 år mellan 2008 och 2012. Det här gäller i synnerhet de mindre orterna som dock enligt beräkningarna får ett inflyttningsöver-skott i åldern 25 till 29 år fram till 2012.

16

Flyttnetto för 20–24 och 25–29-åringar efter regiongrupp. Befolknings-prognos 2008–2012 -50 000 -40 000 -30 000 -20 000 -10 000 0 10 000 20 000 30 000 40 000 20-24 år 25-29 år Antal personer Stor stockholm Stor göteborg Stor malmö Högskoleorter >75 000 <75 000 >25 000 <25 000 Övriga kommuner

Källa: SCB, Boverkets bearbetning

Stockholm, Göteborg och Malmö stad svarar för en stor del av flyttnings-överskotten i respektive region. Stockholms stad har ett betydligt högre flyttöverskott i åldrarna 25 till 29 år än Göteborg och Malmö stad.

Flyttnetto för 20–24- och 25–29-åringar för Stockholms stad, Göteborgs stad och Malmö stad. Befolkningsprognos 2008–2012

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Antal personer Göteborgs stad 20-24 år 25-29 år

Stockholms stad Malmö stad

Befolkningen i storstadsregionerna 31

Antalet unga ökar i storstadsregionerna

Prognoser17 visar att den totala befolkningen i såväl storstadsregionerna som Stockholm, Göteborg och Malmö stad, kommer att öka fram till år 201218. Generellt är det gruppen ungdomar i gymnasieåldern och äldre över 80 år som kommer att minska medan övriga åldersgrupper kommer att öka.

Diagrammen visar hur antalet ungdomar i åldersgrupperna 20 till 24 år och 25 till 29 år har utvecklats mellan år 1998 och 2007 samt den framti-da utvecklingen för åren 2008 och 2017. För samtliga storstadsregioner kommer antalet ungdomar i åldern 20 till 24 år att öka fram till och med 2013, därefter minskar åldersgruppen kraftigt. I stället ökar antalet ung-domar i åldern 25 till 29 år under hela perioden till och med 2017. Det här beror på att de stora ungdomskullarna som är födda runt 1990, lämnar den yngre åldersgruppen och ersätts av de betydligt mindre ungdomskul-larna födda i mitten och slutet av 1990–talet.

Fler över 25 år i Storstockholm

I Storstockholm bor det betydligt fler ungdomar i åldern 25 till 29 år än i åldern 20 till 24 år. Åldersgrupperna närmar sig varandra under några år fram till 2012, men åldersgruppen 25 till 29 år överstiger hela tiden den yngre åldersgruppen. Åldersgruppen 25 till 29 år ökar under hela den aktuella perioden fram till 2017.

Unga i åldern 20–24 och 25–29 år i Storstockholm 1998–2007 och pro-gnos 2008–2017 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 År 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 Antal 20-24 År 25-29 År

Källa: SCB, Boverkets bearbetning

17

Prognoser från länsstyrelsen i Stockholm och Västra Götaland, Region Skåne samt Stockholm, Göteborg och Malmö stad

18

Den största ökningen i antal räknat, kommer de största kommunerna att få, medan vissa kranskommuner troligen kommer att öka mest i förhållande till sin befolkningsstorlek.

Ökning av samtliga ungdomar i Storgöteborg fram till 2013

I Storgöteborg finns det år 2007 fler ungdomar i åldersgruppen 25 till 29 år än 20 till 24 år. Enligt prognosen ökar båda åldersgrupperna fram till och med 2013. Därefter förväntas antalet ungdomar i åldern 20 till 24 år minska relativt snabbt, medan den äldre åldersgruppen fortsätter öka.

Unga i åldern 20–24 och 25–29 år i Storgöteborg 1998–2007 och pro-gnos 2008–2017 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 20-24 År 25-29 År 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 År Antal

Källa: SCB, Boverkets bearbetning

Jämnare åldersfördelning bland unga i Stormalmö

I Stormalmö är fördelningen mellan de båda åldersgrupperna mer jämn än i de båda övriga storstadsregionerna. Efter år 2013 ökar antalet ung-domar i åldern 25 till 29 år samtidigt som den yngre åldersgruppen krym-per.

Unga i åldern 20–24 och 25–29 i Stormalmö 1998–2007 och prognos 2008–2017 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 År Antal 20-24 År 25-29 År 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

Befolkningen i storstadsregionerna 33

Utvecklingen till och med år 2017 i siffror

Enligt prognosen från SCB kommer befolkningen i åldern 20 till 24 år att öka i samtliga kommungrupper fram till och med år 2012. Åldersgruppen ökar med 19 procent i Storstockholm och Storgöteborg och med 17 pro-cent i Stormalmö under denna tidsperiod. Anledningen till att siffran är något lägre i Stormalmö än i de båda övriga storstadsregionerna, är att Stormalmö redan idag har en mycket hög andel unga i denna åldersgrupp, vilket medför att den procentuella ökningen inte blir lika hög. Procentu-ellt sett kommer den största ökningen fram till år 2012 att äga rum på de större högskoleorterna. Se Bilaga 2 för mer information. Mellan år 2012 och 2017 minskar åldersgruppen i samtliga regioner. Men sett över hela perioden 2007–2017 ökar trots allt antalet ungdomar i åldern 20 till 24 år i storstadsregionerna med i genomsnitt sex procent.

Prognos för åldersgruppen 20–24 år 2007–2017, procent

Kommungrupp Ökning 2007–2012 % Ökning 2012–2017 % Ökning 2007–2017 % Storstockholm 22 000 19 –14 300 -11 7 700 7 Storgöteborg 11 000 19 - 8 100 -12 2 900 5 Stormalmö 7 600 17 - 5 800 -11 1 700 4 Totalt storstadsregi-onerna 40 600 19 28 200 -11 12 300 6

Källa: SCB, Boverkets bearbetningar

Enligt prognosen kommer även befolkningen i åldern 25 till 29 år att öka fram till år 2012. Åldersgruppen kommer dock att öka mer efter 2012. År 2017 beräknas åldersgruppen vara i genomsnitt 21 procent större än i dag i storstadsregionerna.

Prognos för åldersgruppen 24–29 år 2007–2017, procent

Kommungrupp Ökning 2007–2012 % Ökning 2012–2017 % Ökning 2007–2017 % Storstockholm 6 700 5 20 900 15 27 600 20 Storgöteborg 4 700 7 10 400 15 15 100 23 Stormalmö 2 600 5 6 500 13 9 100 19 Totalt storstadsre-gionerna 14 000 6 37 800 14 51 800 21