Detaljplan för Norra Skärsätra – Kottla gård Fastigheten Lidingö 9:74 m.fl., stadsdelen Skärsätra Granskningsutlåtande Innehåll 1. Bakgrund

(1)

2020-12-18 Dnr MSN/2011:1178

Detaljplan för Norra Skärsätra – Kottla gård

Fastigheten Lidingö 9:74 m.fl., stadsdelen Skärsätra

Granskningsutlåtande

Innehåll

1. Bakgrund s. 1

2. Hur granskningen har gått till s. 2

3. Sammanfattning av inkomna synpunkter s. 3

4. Sammanfattande bedömning och förslag till vidare handläggning s. 16

1. Bakgrund

Uppdrag

I januari 2012 gav kommunstyrelsen miljö- och stadsbyggnadskontoret i uppdrag att göra en detaljplan för området Norra Skärsätra. I december 2013 tog kommunstyrelsens planutskott beslut om att minska planområdet. Revideringen av planområdet innebar att ett antal obebyggda naturmarkstomter i norra delen av området togs bort.

Detaljplanens syfte är att bevara och skydda områdets höga natur- och kulturhistoriska värden samt att möjliggöra en utveckling av området som tar hänsyn till de höga värdena i och i anslutning till Norra Skärsätra. Tillkommande bebyggelse ska anpassas till områdets karaktär, terrängförhållanden, vegetation, landskapsbild och kulturhistoriska värden. Husens placering på tomterna, de smala vägarna, terräng och vegetation är viktiga delar i områdets karaktär.

Plansamråd

På sammanträdet den 28 januari 2020 beslutade miljö- och stadsbyggnadsnämnden att detaljplanen får sändas på samråd. Samrådet ägde rum under tiden 10 februari – 9 mars 2020.

Meddelande om samråd skickades till berörda sakägare enligt fastighetsförteckning och till remissinstanser. Handlingarna visades i stadshuset samt på Lidingö stads webbplats. Ett samrådsmöte i form av öppet hus ordnades i stadshuset den 20 februari 2020. För mer

information om samrådet hänvisas till samrådredogörelsen. I samrådsredogörelsen sammanfattas och bemöts inkomna samrådsyttranden. I samrådsredogörelsen listas även de justeringar som gjordes av förslaget efter samrådet.

(2)

2. Hur granskningen har gått till

På sammanträdet den 20 oktober 2020 beslutade miljö- och stadsbyggnadsnämnden att

planförslaget får ställas ut för granskning. Granskningen genomfördes under tiden 9 november – 7 december 2020. Förlängd granskningstid beviljades fram till 14 december. Underrättelse om granskning sändes till berörda sakägare enligt fastighetsförteckning och till nedan angivna remissinstanser. Handlingarna visades under granskningstiden i stadshusets entréhall samt på Lidingö stads webbplats. Granskningen kungjordes i Dagens Nyheter samt Svenska Dagbladet den 9 november 2020.

Totalt har 18 yttranden inkommit under granskningstiden. Nedan förtecknas inkomna synpunkter. Yttrandena i sin helhet finns tillgängliga på miljö- och stadsbyggnadskontoret.

Remissinstanser ^Avstår

från yttrande

Yttrande utan erinran/ med tillstyrkan

Yttrande med synpunkter/

krav

Kvarstående synpunkter

Myndigheter, organisationer

Länsstyrelsen X

Lantmäteriet X

Tillgänglighetsrådet X

Ellevio AB X

Skanova X

Vattenfall Eldistribution AB X

Urbaser X

Käppalaförbundet X

Lidingö församling X

Lidingö hembygdsförening X

Naturskyddsföreningen X

Tillväxt- och regionalplaneförvaltningen X

Storstockholms Brandförsvar X

Stockholms läns museum X

SÖRAB X

Trafikförvaltningen Stockholms läns landsting X

Skärsätra villaägarförening X

Förpacknings- och tidningsinsamlingen X

Statens geotekniska institut (SGI) X X

Lidingö stad

Lärande- och kulturförvaltningen X

Miljö- och hälsoskyddsenheten X

Teknik- och fastighetsförvaltningen X

Omsorgs- och socialförvaltningen X Sakägare

Sakägare 1 (3 st inskickade yttranden) X X

Sakägare 2 (4 st inskickade yttranden) X X

Sakägare 3 X X

Sakägare 4 X X

Sakägare 5 X X

Övriga privatpersoner (ej sakägare)

Privatperson 1 X X

(3)

3. Sammanfattning av inkomna synpunkter

Nedan följer en sammanfattning av inkomna yttranden och stadens bemötande av skrivelserna.

Sist i detta granskningsutlåtande sammanfattas de justeringar som har gjorts av planförslaget.

Myndigheter, organisationer Länsstyrelsen

Länsstyrelsen har inget att erinra mot planförslaget enligt 5 kap. 22 § PBL.

Övrigt: Länsstyrelsen rekommenderar att kommunen styrker sitt påstående (s 51 i

planbeskrivningen) om att dagvatten inte påverkar övergödningstillståndet i sjöarna med någon form av dataunderlag.

Miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentar

Detaljplanen innebär ingen större förändring ur belastningssynpunkt. Allt dagvatten som uppkommer i området hanteras via infiltration och andra naturliga reningssteg, till exempel trädgårdar och diken. Eventuellt tillskott av föroreningar till recipienten Kottlasjön/ Stockbysjön är mycket liten. Att dessa recipienter senare skulle riskera att påverka miljökvalitetsnormen för Lilla Värtan anses som obefintlig. Lidingö stads miljöenhet har granskat planförslaget ur bland annat dagvattensynpunkt. Miljöenheten har inget att erinra gällande dagvattenhanteringen.

Någon dagvattenutredning har inte bedömts som nödvändig för aktuell detaljplan.

Plankartan innehåller planbestämmelser som bland annat syftar till att reglera att dagvatten hanteras genom lokalt omhändertagande, såsom bestämmelser om trädfällningsförbud och att takvatten ska infiltrera på tomten. Plankartan innehåller en planbestämmelse som anger att marken inom områden markerade med n2 inte får hårdgöras. Plankartan har även en administrativ bestämmelse om att marklov krävs för åtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet. Plankartan innehåller sedan tidigare bestämmelser om marklovplikt för fällning av träd.

Yttrandet medför ingen justering av planförslaget.

Lantmäteriet

Det ser ut som att fastigheten Lidingö 9:99 byggrätts gräns har fått en annan typ av egenskapsgräns än övriga plankartan.

Gränsen har en annan skala vilket gör att den ser annorlunda ut. Skalan har justerats i antagandehandlingarna.

Storstockholms Brandförsvar

Vägarna i området är smala, men förbättras i viss utsträckning med ny detaljplan, främst i form av den vändplats som planeras i slutet av Källvägen. Längs vägen finns en del större träd som kan behöva ses över för att säkerställa fri bredd för våra fordon. Lidingö stad ämnar inte förändra dricksvattenledningsnätet inom detaljplan, och avser därför inte komplettera planområdet med fler brandposter. SSBF vill återigen lyfta att det i områdets norra del inte finns några

brandposter. Närmaste brandpost är placerad mitt på Lillgårdsvägen vid fastighetsgräns Lidingö 9:74, 9:75 enligt SSBF:s kartunderlag. Områdets bebyggelse har, som detaljplanen beskriver,

(4)

stort kulturhistoriskt värde, och en stor del av bebyggelsen är utförd i trä. Kommunen bör se över möjligheterna att installera fler brandposter i området. För ett konventionellt brandpostsystem rekommenderar SSBF ett avstånd på minst 75 meter från brandpost till uppställningsplats för räddningsfordon, det vill säga som mest 150 meter mellan två brandposter, vilket inte uppfylls i dagsläget.

Yttrandet har vidarebefordrats till teknik- och fastighetsförvaltningen. Trafik- och

fastighetsförvaltningen svarar på Storstockholms Brandförsvars synpunkt om brandposter i sitt yttrande, se nedan under rubriken Teknik- och fastighetsförvaltningen.

Planbeskrivningen har kompletterats med text om brandposter.

Trafikförvaltningen Stockholms läns landsting Trafikförvaltningen har inget att erinra över planen.

Miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentar Yttrandet medför ingen justering av planförslaget.

Statens geotekniska institut (SGI)

SGI har tidigare i samrådsskedet lämnat synpunkter på detaljplanen. SGI finner inte att deras rekommendationer har beaktats. Sammanfattningsvis ser SGI från geoteknisk säkerhetssynvinkel att områdets stabilitet behöver klarläggas i det fortsatta planarbetet. Krävs det åtgärder eller restriktioner ska dessa på ett plantekniskt godtagbart sätt säkerställas i planen.

I de delar av planområdet där det finns höjdskillnader består marken av berg. De områden där marken består av lera är marken nästan helt platt. Områdets markbeskaffenhet, lokalisering och topografi ger inte anledning till oro för skred. De obebyggda fastigheter där nya byggnader medges i planförslaget består av berg. Byggnation inom dessa fastigheter bedöms inte leda till skred inom fastigheten eller någon annanstans inom planområdet.

I plankartan finns åtgärder för att minska risken för skred. De områden som i SGU:s kartunderlag pekas ut som områden med förutsättningar för skred i finkorniga jordarter är prick- eller korsmarkerade i plankartan. Det rör till exempel fastigheten Lidingö 9:404, Lidingö 9:74 och Lidingö 9:99. Byggrätten på fastigheterna är även begränsad till en area motsvarande dagens byggnader. Risken för skred bedöms därmed vara hanterad så långt det är möjligt på dessa fastigheter.

Skred kan uppstå vid ökad belastning genom ny bebyggelse eller placering av fyllningsmassor vid släntkrön. Plankartan har en planbestämmelse om att byggnader ska anpassas till befintlig terräng. Sprängning, schaktning och fyllning ska undvikas så långt som möjligt för att bevara områdets naturliga karaktär. Denna planbestämmelse bidrar till att förhindra förändringar av marknivåer och markbelastning inom planområdet.

Planområdet innehåller inga branta bergsslänter där det föreligger risk för blocknedfall och bergras. Inga särskilda åtgärder gällande berg och blocknedfall behöver införas i planen. Om nybyggnation medför sprängning ska eventuella åtgärder gällande berg och blocknedfall hanteras i bygglovsskedet. Vid eventuell sprängning inom området ska så kallad försiktig

(5)

sprängning tillämpas. Med försiktig sprängning menas att omgivningen ska skyddas mot störning och skadlig påverkan.

Staden anser att stabiliteten i området har utretts i tillräcklig omfattning för att bedöma att marken är lämplig för föreslagen användning enligt 2 kap. 5 § PBL. Någon ytterligare geoteknisk utredning bedöms inte nödvändig för att konstatera att marken är lämplig för byggnation. Länsstyrelsen har i sitt granskningsyttrande inga synpunkter gällande geoteknik.

Lidingö stad

Miljö- och hälsoskyddsenheten

Sidan 13 och 16 i planbeskrivningen (9:64):

Planförslaget bedöms därför inte innebära negativ påverkan på kulturmiljön eller naturvärden.

Bör ändras till:

…..därför inte innebära någon större negativ påverkan på kulturmiljön eller naturvärden.

Sid 39:

Planförslaget bedöms inte medföra negativ påverkan på regionala samband av barrskog eller…

Bör ändras till:

….bedöms inte medföra någon nämnvärd negativ påverkan på regionala samband av barrskog eller…..

Vändplan på Storgårdsvägen (plankartan):

Vägstumpen öster om den gamla oxeln fungerar inte som väg i dagsläget. Den är för brant och det är en för tvär kurva att svänga vänster och runda oxeln. Denna yta tillsammans med platsen där oxeln växer skulle kunna anges som natur eller parkmark i planen.

Strandskyddet:

Fastigheten 9:51: vi anser att det andra särskilda skälet som anges inte gäller denna fastighet, eftersom hörnet på fastigheten vetter mot badplatsen, och därmed inte är avskilt genom bebyggelse. Vägar av denna storlek bedöms aldrig vara avskiljande.

Ekologiskt status Lilla Värtan:

Texten om Måttlig ekologisk status till 2027 i Lilla Värtan, detta rör endast Sthlm stads sida av vattnet där hamnverksamhet bedrivs. God status ska uppnås när det gäller näring, och det är det som påverkar Lidingö- se Blåplanen. s. 27. Den senaste uppdateringen om Lilla Värtan är att den har Otillfredsställande status.

Planbeskrivningen har justerats på sidan 13, 16 och 39 enligt miljöenhetens yttrande.

Plankartan har justerats så att området vid oxeln planläggs som park i stället för gata. Texten om strandskydd justeras inte. Länsstyrelsen har inte haft några synpunkter på stadens hantering av strandskyddet. Texten om Lilla Värtans status har uppdaterats enligt miljöenhetens yttrande.

(6)

Teknik- och fastighetsförvaltningen

Teknik- och fastighetsförvaltningen ställer sig generellt sett positiva till förslaget. Se kommentarer för enskilda områden nedan.

Trafik

Teknik- och fastighetsförvaltningen har ingen erinran gällande föreslagna trafiklösningar.

Avfall

Teknik- och fastighetsförvaltningen har ingen erinran gällande föreslagna åtgärder för avfall.

Önskemålet om en vändplats på Källvägen efterlängtat av entreprenören. Den

gemensamhetslösning som föreslås i hörnet Storgårdsvägen/Höggårdsvägen finns redan i dag och fungerar bra, men kan göras både större och bättre om den planläggs, hårdgörs etc.

VA

Gällande Brandförsvarets yttrande om brandposter så ämnar Trafik- och fastighetsförvaltningen att installera en brandpost ute på Storgårdsvägen (vid Storgårdsvägen 12–14) under 2021. För den norra delen av området där det i dagsläget inte finns någon brandpost inom de

rekommenderade avstånden på 150 m mellan varje brandpost, finns en vattenledning med

dimension 50 mm som lades 1997. Denna dimension är för klen för att sätta en brandpost på. Det var tidigare en ledning med större dimension på platsen, men förmodligen var denna för stor för att få en bra omsättning på vattnet, varav man la ner en mindre ledning. Om området kommer byggas ut mer norrut/österut så kan det bli mer aktuellt att installera ytterligare brandpost i närheten.

Natur

Teknik- och fastighetsförvaltningen ser att det är önskvärt att viten tillämpas enligt Alnarpsmodellen vid olaglig nedtagning av träd.

Planbeskrivningen har kompletterats med text om brandposter.

Sakägare

Yttranden har kortats ner och sammanfattats nedan. Yttranden i sin helhet finns tillgängliga på miljö- och stadsbyggnadskontoret.

Sakägare 1 (totalt 3 inskickade yttranden av Sakägare 1) Yttrande 1

Sakägarna äger två fastigheter i planområdet, de var från början en fastighet men styckades av 2016. Den ena fastigheten är obebyggd men har beviljats förhandsbesked för nybyggnad av ett enbostadshus 2016. I aktuell detaljplan har den obebyggda fastigheten planlagts utan byggrätt, med prickad mark. Sakägaren yrkar på att planförslaget ändras och att en byggrätt enligt förhandsbeskedet medges.

Förhandsbeskedet avsåg uppförande av ett enbostadshus i två våningar med 100 kvm

byggnadsarea, och en nockhöjd om högst åtta meter. Byggnaden föreslås placeras indraget cirka 9 meter från fastighetsgräns mot Kottlavägen. Byggnaden föreslås placeras minst 4,5 meter från fastighetsgräns i väster och norr. Planerad ny infart sker från Kottlavägen söder om fastigheten.

(7)

Vid förhandsbeskedet bedömde miljö- och stadsbyggnadskontoret att föreslagen byggnad till sin volym och storlek samt låga, indragna placering är anpassad till den omkringliggande

bebyggelsen och bedöms ge en god helhetsverkan. Området utgörs i öster av fastigheter i liknande storlek som den aktuella. Den nya fastigheten bedömdes ha en naturlig väganslutning med goda siktförhållanden. Tekniska förvaltningen hade ingen erinran mot åtgärden ur

trafiksynpunkt. Den nya fastigheten betraktades inte som bullerstörd. Fastigheten ligger inom område för kommunalt vatten och avlopp. VA- enheten hade ingen erinran. Fastigheten har i övrigt tillgång till goda samhällsfunktioner och service.

Föreslagen åtgärd bedömdes som en naturlig komplettering till den befintliga bebyggelsen samt till det bebyggda området och innebär inget intrång i det sammanhängande naturområdet.

Åtgärden bedömdes inte ha någon negativ påverkan på friluftslivet i området eller skapa någon betydande olägenhet för omgivningen.

Med anledning av ovan yrkar fastighetsägaren att planförslaget medger en byggrätt enligt förhandsbeskedet eller omarbetat förslag i samråd med miljö- och stadsbyggnadskontoret.

Fastighetsägarna har haft kostnader på hundratusentals kronor genom åren för projektering och avstyckning på rekommendation från tjänstemännen på miljö- och stadsbyggnadskontoret samt fastighetsskatt för avstyckade tomten. I planförslaget föreslår byggrätt på den mycket mindre fastigheten 9:399.

Yttrande 2

Sakägarna delar synen på detaljplanens syfte att bevara och skydda områdets höga natur- och kulturhistoriska värden samt att möjliggöra en utveckling av området som tar hänsyn till de höga värdena i och i anslutning till Norra Skärsätra.

Efterfrågan på småhus är stor på Lidingö och här i norra Skärsätra finns nu möjlighet att utveckla området. Fastighetsägaren hoppas nu göra sin röst hörd och hoppas att staden ska finna tillit till fastighetsägaren, som tar ett eget ansvar utifrån respekt och uppskattning för miljön.

Stadens argument för avslag av bygglov i kursiv stil;

-Detaljplanen ska förhindra en överexploatering av området. För aktuell fastighet är den sammanvägda bedömningen att fastigheten inte är lämplig att bebygga. Fastigheten ligger nära Kottlavägen och är därför delvis bullerstörd. För att klara bullerkraven skulle byggnaden behöva placeras i fastighetens norra del.

Överexploatering av området är relativt. Området kring Kottla gård har under många år varit en oas med stora tomter, mycket natur och lite insyn. Men i takt med de senaste årens byggnationer i området ligger tomternas storlek i snitt på knappa 1000 kvm, en helt annan karaktär en tidigare.

Fastighetsägarna tog beslut om att också vara en del av områdets nya samtida karaktär, sökte bygglov som beviljades ett förhandsbesked 2016. Därefter och på grund av, började den långa och mycket kostsamma process med en avstyckning. Fastigheterna 9:262 samt 9:404 utgör tillsammans dryga 3000 kvm. Fastighetsägarna anser inte att deras byggansökan leder till överexploatering. Placering samt proportioner på byggnation kom på förslag från kommunens stadsarkitekt inför bygglovsansökan.

Intention var att så lite som möjligt påverka det kulturhistoriska värdet för fastigheten. Idéer togs fram, som en form av grindstuga alternativt bryta av med annan arkitektur, men hela tiden med utgångspunkt att ta hänsyn till husets karaktär. Ett beslut i avseende proportioner och placering till den sluttande terrängen och vy upp mot huset.

(8)

Fastighetsägarna ser inte att placeringen skulle vara nämnvärt annorlunda ur bullersynpunkt, än alla de hus vars fastigheter är belägna längs Kottlavägen. Fastighetsägarna anser att huset kan placeras i fastighetens norra del.

Farhåga inför problematisk in- och utfart från fastighet på Kottlavägen har för närmaste grannen fungerat de sista 30 åren.

-En placering av huset enligt förhandsbeskedet, i fastighetens nordvästra del innebär påverkan på vegetationen. Denna del av fastigheten är utpekad som värdefull i utredningen

”Groddjursinventering och spridningsanalys”. I utredningen anges att värde-området ska bevaras i ett sammanhängande stråk.

Placeringen är inritad på förslag av kommunen. Placeringen innebär inte någon påverkan av befintlig vegetation. Idag är det skott från tall och björk som slagit rot, vilka inte bör tillhöra en klassisk trädgård i vilket fall. Där växer heller inga stora träd som kan bidra till ett historiskt värde.

Fastighetsägarna har svårt att tro att området utgör en värdefull del enligt groddjursinventering.

Kommunen har redan genom godkända avstyckningar med bygglov i området påverkat områdets djurliv i mycket hög grad då fastigheten angränsar till områdets träsk, som bör anses till den del som är värdefull ur det hänseendet. Under de senaste 24 åren har djurlivet drastiskt försämrats efter dessa byggnationer. Ugglorna och smågrodorna i 1000 tal som varje vår hoppade på Storgårdsvägen har helt förvunnit. Rävarna i skogen och änderna som ruvade ägg i rabatten likaså. Att placeringen av föreslagen byggnation skulle påverka vegetationen och

groddjursinventeringen är inte ett argument som håller.

-Nybyggnation av ett hus inom fastigheten skulle förändra landskapsbilden sett från Kottlavägen upp mot det befintliga huset på fastigheten.

Ja, naturligtvis påverkar all byggnation en landskapsbild men med all respekt, rätt typ av byggnation kan tillföra helheten något positivt. Fastigheterna skulle tillsammans kunna bli ett exempel på utveckling med utgångspunkt och mål, att bevara och skydda till natur- och kulturhistoriska värden. Att sedan planförslaget föreslår byggrätt på den mycket mindre fastigheten 9:399 känns som riktigt upprörande. En form av myndighetsutövning? För att det skall uteslutas, krävs argument som håller en högre nivå än vad som presenterats i ert förslag, för att godtas.

Yttrande 3

I yttrande nummer 3 har yttrande nummer 1 kompletterats med följande:

Sammanfattningsvis yrkar fastighetsägarna på byggrätt på fastighet 9:404 enligt nedan:

1. Byggnadsnämnden har redan beprövat att fastigheten är lämplig att bebygga.

2. Det borde räcka att frågan redan har beprövats.

3. Inget materiellt nytt har framkommit.

4. Samtliga grannar är hörda och tycker att det är lämpligt att bebygga.

5. Tjänstemännen på miljö- och stadsbyggnadskontoret har föreslagit byggrätt.

6. Flertalet fastigheter i området har beviljats byggrätt så även den lilla fastigheten 9:399 vid Kottla gård? Proportionalitetsprincipen?

7. Hänvisar till yttrande av Privatperson nummer 1 ”hur kan fastigheten Lidingö 9:404

(9)

behandlas på detta sätt”?

8. Uttrycker förslaget till detaljplan åsikter utan tillämpning av lagen dvs myndighetsutövande?

Miljö- och stadsbyggnadsnämnden anser att fastigheten inte ska bebyggas. De frågor som bland annat har utretts vid framtagande av planförslaget för aktuell fastighet är fastighetens närhet till Kottlavägen med avseende på buller. Viktiga värden och förhållanden som har beaktats vid framtagande av planförslagets är fastighetens begränsade storlek, naturvärden, den sluttande terrängen samt landskapsbilden och vyn från Kottlavägen. Detaljplanens syfte är att bevara och skydda områdets höga natur- och kulturhistoriska värden samt att möjliggöra en utveckling av området som tar hänsyn till de höga värdena i och i anslutning till Norra Skärsätra.

Detaljplanen ska förhindra en överexploatering av området. För aktuell fastighet är den

sammanvägda bedömningen att fastigheten inte är lämplig att bebygga. Fastigheten ligger nära Kottlavägen och är därför delvis bullerstörd. För att klara bullerkraven skulle byggnaden behöva placeras i fastighetens norra del. En placering av huset enligt förhandsbeskedet, i fastighetens nordvästra del innebär påverkan på vegetationen. Denna del av fastigheten är utpekad som värdefull i utredningen ”Groddjursinventering och spridningsanalys”. I utredningen anges att värdeområdet ska bevaras i ett sammanhängande stråk.

Byggnation av fastigheten bedöms också vara negativ ur landskapsbildssynpunkt och på ett negativt sätt förändra vyn från Kottlavägen upp mot den befintliga byggnaden på

ursprungsfastigheten. Den obebyggda fastigheten upplevs i dag som en naturlig trädgård tillhörande ursprungsfastigheten. Även om byggnaden i sig inte har ansetts ha ett sådant kulturhistoriskt värde att den behöver skyddas med skyddsbestämmelser i detaljplanen så har huset ett betydelsefullt miljömässigt värde. Den fria vyn med den sluttande terrängen upp mot huset har bedömts som värdefull att bevara.

Sakägare 2 (totalt 4 inskickade yttranden av Sakägare 2) Yttrande 1 - om fastigheten Lidingö 9:64

Hänvisar återigen till samtliga generella synpunkter som lämnats i samrådsfasen undertecknat av en stor majoritet i området boende.

Sakägaren anser att:

 Föreslagen placering inte kan tillåtas.

 Inga ytterligare träd tillåts att fällas på 9:64.

 Följande förändringar/tillägg måste göras:

- Huvudbyggnad flyttas 7 meter västerut och 4 meter söderut och med samma placering dvs kortsidan åt Kottla Gård.

- Inga ytterligare träd norr och öster om huvudbyggnad får fällas. Ett substantiellt vite på trädfällning utan lov inom prickmark bör läggas in i detaljplanen (förslagsvis 100.000 kronor/träd). Motiverat givet konstaterade natur- och kulturvärden samt vikten av att bevara varenda kvarvarande träd.

- Inga större sammanhängande glasytor tillåts på husets östra gavel respektive norra långsida.

- Huset färgsättes som 9:65 eller med järnvitriol (9:63) för att smälta in i naturen.

- Ingen belysning av fasad på husets norr eller östra sida tillåts.

- Ingen belysning av träd inom prickmark tillåts på 9:64

(10)

Yttrande 2 - om fastigheten Lidingö 9:74

Som framfördes även i samrådet önskar sakägaren kunna bygga en ”stallbyggnad” på tomtens sydöstra sida. Sakägaren önskar även kunna bygga en mindre skjulliknande byggnad för parkering av cyklar/mopeder. Byggnaden kommer att anpassas/smälta in väl med

garagebyggnad/ekonomibyggnad. Storleksmässigt behövs endast en bottenyta på ca 5 x 3 meter.

Lidingö stad föreslår endast en utökning av befintlig byggyta om 70 kvm detta trots att tidigare förslag på 122 kvm framarbetats under lång tid. Detta förslag var redo att antas av MSN men beslutades om anstånd 2014. Sakägaren kan inte godta förslaget på endast 70 kvm ytterligare byggyta. Kan tänka sig en kompromiss med en utökad byggyta på ca 100 kvm. Denna kommer att gestaltas så att den passar väl in i den värdefulla natur- och kulturmiljön.

Sakägaren begär att:

 Utökad byggyta ändras från 70 kvm till 105 kvm.

 Att röd färg tillåts. Befintlig byggnad på 9:98 är röd och intilliggande ekonomibyggnaden på Kottla Gård är röd.

På fastigheten föreslås endast 120 kvm byggyta med byggnadshöjd 4,5 meter trots gammalt förhandsbesked som tidigare beviljade 150 kvm. Lidingö stad anger att detta är proportionerligt till bygglov på tomterna 9.65, 9:403 och 9:64. Det stämmer inte. Lidingö 9:403 och 9:65 har exakt samma tomtstorlek som Lidingö 9:399, men båda har erhållit 140 kvadratmeter byggyta och med en byggnadshöjd på 6,5 meter. På 9:67 har bygglov om 200 kvm beviljats trots att huset dominerar en stor del av Storgårdsvägen på väg upp mot Kottla Gård.

Sakägaren anser att 9:399 lämpar sig alldeles utmärk för byggnation på tomtens norra del. Få ingrepp behöver göras för att bygga natur- och kulturmiljöanpassat.

Sakägaren framhåller sitt engagemang för skyddandet av den unika natur- och kulturmiljön runt Kottla Gård de senaste 27 åren. Renovering av huvudbyggnad och ekonomibyggnaden gjordes med omsorg och mycket pengar. Sakägaren anser att detta borgar för att byggnation på 9:399 kommer genomföras lika omsorgsfullt.

Sakägaren begär att:

 Byggytan utökas från 120 kvm till 150 kvm

 Möjlighet ges att färgsätta med falu rödfärg om detta skulle visa sig vara att föredra efter samtal med experter (som ekonomibyggnaden på andra sidan om Kottla Gård)

Miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentar Yttrande 1 - om fastigheten Lidingö 9:64

Utformningen av planförslaget för 9:64 kvarstår i antagandehandlingarna. Miljö- och

stadsbyggnadskontoret vill betona och förtydliga att byggrätten och placeringen av byggnaden som medges i planförslaget på 9:64 är det som har krävts för att fastighetsägaren ska gå med på att placera huset i sydvästra delen i stället för i den norra delen där ett förhandsbesked finns och bygglov måste beviljas. Staden anser att en placering i sydväst orsakar mindre påverkan på berg och på naturmiljön på fastigheten. En placering i detta läge orsakar även mindre påverkan på miljön vid Kottla gård och byggnaden blir mindre synlig från Storgårdsvägen. Naturmark närmast Storgårdsvägen överlåts till staden vilket långsiktigt tryggar karaktären längs med

(11)

vägen och vid Kottla gård. Alternativet är byggnation i norra delen med en större negativ påverkan på natur- och kulturmiljön eftersom byggnaden hamnar närmare Kottla gård och ingen naturmark kommer att överlåtas till staden.

Planen skyddar träd inom områden markerat med n1, n2 och Natur på fastigheten. Vid skada på skyddade träd utgår vite enligt Alnarpsmodellen.

Staden anser inte att det är motiverat att detaljstyra byggnadens utformning med bestämmelser om att sammanhängande glasytor inte får tillåtas på husets östra gavel respektive norra långsida. Det är heller inte önskvärt att detaljstyra hur byggnad och träd får belysas.

Planen styr fasadkulör till oljemålad träpanel i ljusa kulörer (ljusgrå, ljusgrön, ljusgul).

Miljö- och stadsbyggnadskontoret kvarstår vid bedömningen att en ”stallbyggnad” inte kan medges på fastigheten. En komplementbyggnad i fastighetens södra del bedöms ha negativ påverkan på den öppna miljön vid Kottla gård och vyn från Storgårdsvägen och Lillgårdsvägen.

Marken i detta område är i plankartan prickmarkerad och en bestämmelse om trädfällningsförbud skyddar större träd. Bestämmelsernas syfte är både att bevara en

oförändrad vy från Storgårdsvägen och att begränsa andelen hårdgjord mark ur infiltration- och dagvattenssynpunkt.

Gällande skjulliknande byggnad för parkering av cyklar/mopeder så får bygglovsbefriad friggebod om 15 kvm uppföras. Det uppfyller sakägarens önskemål om en byggnad på cirka 5 x 3 meter. Friggebod får placeras på prickad mark.

Efter granskningen har planförslaget justerats genom att begränsningen om att tillbyggnaden endast får uppföras i en våning tagits bort. Tillbyggnaden får nu uppföras till samma nockhöjd som det befintliga huset. Hela byggnaden kan då uppföras i två våningar. Lydelsen av

varsamhetsbestämmelsen på fastigheten har justerats för att möjliggöra tillbyggnaden och säkerställa att tillbyggnaden ska göras i en stil som överensstämmer med den befintliga byggnaden.

Kontoret bedömer att en byggrätt större än 120 kvm byggnadsarea inte är lämplig för

fastigheten. Fastigheten är den minsta i området med en area om 843 kvm. Med planförslagets byggrätt får fastigheten en procentuell andel bebyggd yta som är hög i förhållande till

genomsnittet i området (19 % jämfört med genomsnitt på 14 %, huvudbyggnader och

komplementbyggnader inräknat). Den procentuella andelen bebyggd yta kan jämföras med de andra mindre fastigheterna i området, Lidingö 9:65 (18 %), 9:399 (13%) och 9:403 (18 %).

Fastigheten 9:67 som också är en mindre fastighet men bebyggd med en stor huvudbyggnad om 200 kvm har den största andelen bebyggd yta i hela området (26 %). Det är inte karaktäristiskt för området och bör inte utgöra standard för övriga fastigheter.

Utbyggnadsmöjligheten på fastigheten är även begränsad av stadens spill- och

dricksvattenledningar som passerar fastigheten. Sakägarens tidigare framarbetade förslag tog inte hänsyn till dessa ledningar utan hade en byggnad placerad över ledningarna. I fastighetens

(12)

norra del passerar även Käppalaförbundets bergtunnel med avloppsledningar. Fastigheten ligger inom riskområdet för tunneln och det finns restriktioner, rekommendationer och krav när markarbeten aktualiseras inom riskområdet.

Med anledning av ovanstående så bedöms en byggnation i två våningar som mer lämplig än en större byggnadsarea.

Plankartans bestämmelser om fasadkulör medger redan röd kulör.

Efter samrådet utökades byggnadsarean från 100 kvm till 120 kvm och byggnadshöjden ökades från 4 meter till 4,5 meter. Detta förslag kvarstår i antagandehandlingarna. En större byggrätt bedöms inte lämplig eftersom fastigheten ligger nära Kottla gård och har naturvärden.

Fastigheten är en av de minsta i området med en area om 892 kvm. Det stämmer inte att fastigheten Lidingö 9:399 har exakt samma storlek som Lidingö 9:403 och 9:65. Dessa fastigheter är större med en area om 1003 kvm respektive 1025 kvm. Dessa fastigheter har större byggrätter enligt sedan tidigare beviljade bygglov. Med planförslagets byggrätt får fastigheten en procentuell andel bebyggd yta som motsvarar genomsnittet i området (13%

jämfört med genomsnitt på 14 %).

Plankartans bestämmelser om fasadkulör medger redan röd kulör.

Sakägare 3

Sakägarna stödjer förslaget som är framtaget gällande fastigheten 9:64 med tillägget att bostadshuset inte ska kunna placeras så nära deras fastighetsgräns som i förslaget. Byggnaden bör placeras så långt österut som möjligt. Ett prickat område bör ritas in längs gränsen.

Sakägarna önskar att den största byggnadsarean för huvudbyggnad på deras fastighet ändras från 140 till 200 kvm. Denna byggnadsarea för huvudbyggnad är inte främmande i området,

exempelvis fastighet 9:67 med liknande fastighetsstorlek. En större byggnad skulle inte innebära ingrepp i områdets naturliga kupering och befintlig växtlighet eller påverkar historiska

skyddsvärden i området.

Plankartan har en bestämmelse som anger att huvudbyggnad ska placeras minst 4,5 meter från fastighetsgräns. Prickmark är därför inte nödvändig. Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att det är ett tillräckligt avstånd från fastighetsgräns. I planförslaget har en placering så långt västerut som möjligt eftersträvats för att kunna bevara naturen närmast Storgårdsvägen.

Byggrätten om 140 kvm kvarstår. Bebyggda fastigheter har överlag getts en byggrätt motsvarande befintlig byggnads storlek. Byggrätten på sakägarnas fastighet är i linje med bygglovet som beviljades 2018. Fastigheten Lidingö 9:67 som sakägarna jämför med är den fastighet som har störst andel bebyggd yta i hela området. Det är inte karaktäristiskt för området och bör inte utgöra standard för övriga fastigheter. Byggrätten är av samma storlek som för intilliggande fastighet 9:65 som har en byggrätt i linje med bygglov beviljat 2015.

(13)

Sakägare 4

Sakägarna stödjer förslaget som är framtaget gällande fastigheten Lidingö 9:64 då det främjar och bevarar naturvärden i området i den mån det är möjligt. Sakägarna önskar en utökad byggrätt för komplementbyggnader från 40 till 65 kvm på deras fastighet. Det skulle ge en total yta om 205 kvm på fastigheten. Denna storlek är inte främmande i området, ett flertal andra fastigheter har större byggrätter och komplementbyggnader, till exempel 9:67 med liknande storlek på fastigheten men med 200 kvm byggrätt samt 40 kvm komplementbyggnad. Fler exempel i området är 9:60, 9:74, 9:75 och 9:96. Syftet är att kunna bygga en carport samt en bastu med sällskapsyta. Ingen av byggnaderna kommer att ligga närmare Storgårdsvägen än

huvudbyggnaden och kommer att uppföras i samma stil som huvudbyggnaden.

Byggrätten för komplementbyggnader om 40 kvm kvarstår. Fastigheten Lidingö 9:67 som sakägarna jämför med är den fastighet som har störst andel bebyggd yta i hela området. Det är inte karaktäristiskt för området och bör inte utgöra standard för övriga fastigheter. Byggrätten på sakägarnas fastighet är av samma storlek som för intilliggande fastighet 9:403. Utöver byggrätten om 40 kvm får bygglovsfri friggebod om 15 kvm uppföras.

Sakägare 5

Sakägarna kvarstår vid sina samrådssynpunkter om placering och storlek av den föreslagna byggrätten på fastigheten Lidingö 9:64. Storleken på byggrätten behöver minskas.

Sakägarna uppmanar kommunen att i) säkerställa att fastigheten hålls i ordnat skick tills

eventuellt startbesked är lämnat samt ii) formalisera den "överenskommelse" som enligt uppgift endast finns muntligen. Överenskommelse skall innehålla förbud att röja något på naturmarken längs Storgårdsvägen samt att förhandsbeskedet skall upphöra.

Gällande sin egen fastighet önskar sakägarna kunna omdisponera sin uppfart. De önskar att prickmarken mot vägen ersätts med korsmark.

Sakägarna har synpunkter på E2-området som föreslås för gemensam placering av sopkärl.

Området ligger längs den samfällda vägen (S:107) som inte vinterunderhålls. Två av fastigheterna vars kärl föreslås placeras inom E2 är inte del av vägen. Sakägarna anser att placeringen inte fungerar och accepterar inte att sopbil och andra fastighetsägare kör på deras väg. Det blir för långt för renhållningsarbetarna att dra kärl på grusvägen. De tycker inte att skälen om naturvärden och miljö för promenerande längs Storgårdsvägen motiverar en placering längs S:107. Den gemensamma placeringen av E2 bör därför vara längs Storgårdsvägen som är asfalterad och underhålls.

Sakägarna anser inte att strandskyddet bör upphävas enligt planen. Det finns inte sådana särskilda skäl att kommunen kan upphäva det.

Gällande synpunkter på storlek och placering av byggrätten på 9:64 hänvisas till

samrådsredogörelsen samt till miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentar till Sakägare 2.

Miljö- och stadsbyggnadsnämnden har den 22 september 2020 förelagt fastighetsägarna till Lidingö 9:64 att vidta rättelse avseende ovårdad tomt. Föreläggandet förenades med vite.

(14)

Miljö- och stadsbyggnadskontoret kommer att teckna en överenskommelse med fastighetsägaren som kommer ligga till grund för lantmäteriets förrättning. I överenskommelsen regleras bland annat att naturmarken ska överlåtas till staden utan ersättning och att inga träd får fällas inom detta område utan Stadens skriftliga tillåtelse. Om träd fälls ska vite utgå enligt

Alnarpsmodellen. I avtalet står också att bygglovsansökan i norra delen av fastigheten Lidingö 9:64 ska återtas när planen vinner laga kraft. När detaljplanen vinner laga kraft kommer ingen byggnad kunna placeras i norra delen av fastigheten eftersom den blir planstridig.

Prickmarken kvarstår längs med fastighetsgräns mot vägen. Anledningen till att man i

detaljplaner har prickad mark mot gata är för att förhindra att garage placeras för nära gatan.

Det ska finnas möjlighet att stanna bilen på egen fastighet framför garaget utan att bilen står på gatan. Sakägaren framförde i samrådet att vägen S:108 är smal och att prickmarken borde ökas på grannfastigheten 9:64 för att framkomligheten för räddningstjänst, leveranser med mera inte skulle hindras. Samma förhållningssätt bör rimligen även gälla för sakägarens fastighet. Med anledning av detta bedömer kontoret att prickmarken inte ska minskas längs med vägen.

Planförslaget har kompletterats med ett E2-område för gemensam placering av sopkärl även norr om Storgårdsvägen. Sopkärl kan placeras i likhet med dagens placering, både norr och söder om vägen. Området ligger på stadens mark, på fastigheten Lidingö 9:255. Fastighetsägare som inte är delägare samfälligheten S:107 behöver då inte beträda vägen för att nå sopkärlen.

Det är endast en liten del av planområdet som omfattas av strandskydd. Området där

strandskyddet upphävs ligger inom privata fastigheters hemfridszon. Områdena är inte allmänt tillgängliga och bedöms ha begränsad betydelse för flora och fauna. De särskilda skäl som åberopas för upphävande av strandskyddet är att områdena redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att de saknar betydelse för strandskyddets syften (MB kap 7, 18 c § p 1) samt att

områdena genom en väg, järnväg, bebyggelse, verksamhet eller annan exploatering är väl avskilda från området närmast strandlinjen (MB kap 7, 18 c § p 2). Enligt 11 kap. 10 § PBL har Länsstyrelsen tillsyn över hur kommunen hanterar upphävande av strandskydd i detaljplaner.

Om Länsstyrelsen bedömer att strandskyddet har upphävts i strid med gällande bestämmelser ska Länsstyrelsen upphäva kommunens antagandebeslut. Länsstyrelsen har inte haft några synpunkter på hur staden har hanterat strandskyddsfrågan i detaljplanen för Norra Skärsätra – Kottla gård.

Övriga privatpersoner (ej sakägare)

Yttrandet har kortats ner och sammanfattats nedan. Yttrandet i sin helhet finns tillgängliga på miljö- och stadsbyggnadskontoret.

Privatperson 1

Lidingö stad går för långt genom att förbjuda trädfällning på enskild tomtmark i denna omfattning

Privatperson 1 anser att trädfällningsförbudet inom planområdet är allt för omfattande. Planen inför trädfällningsförbud för träd med stamdiameter större än 25 cm respektive 40 cm mätt 1 m upp på stammen för 14 fastigheter av de 16 inom planområdet. Privatperson 1 undrar om det är en ny policy med trädfällningsförbud. Privatperson 1 anser att marklovplikt för trädfällning bör vara tillräcklig reglering och att staden gör en bedömning från fall till fall ifall trädet kan fällas.

Vad som är värdefulla inslag i bebyggelsemiljön bör fastighetsägarna kunna få värdera. Skydd av enstaka träd bör endast ske om det är karaktärsträd som utgör landmärken till exempel ekar

(15)

eller andra storvuxna äldre lövträd eller tallar. En inventering med bedömning av både trädets betydelse för bebyggelsemiljön men också vilka olägenheter det skulle kunna bli för

fastighetsägare vad gäller avstånd till hus, skuggverkan, kvarstående livslängd med mera borde göras.

Privatperson 1 anser att en bättre reglering vore ”n1 - Värdefull ek. Trädet får inte fällas utan särskild prövning” kombinerat med ”Marklov krävs för fällning av träd markerat med n1”.

Hur kan fastigheten Lidingö 9:404 behandlas på detta sätt?

Privatperson 1 blir mycket förvånad av de motiveringar som anges varför fastigheten ska hållas obebyggd, i synnerhet eftersom det inte framkommer något materiellt som inte redan var känt när fastigheten bildades 2016 och då det samma år beviljades förhandsbesked för ett

enbostadshus.

Privatperson 1 anser inte att argumenten om buller, fastighetsstorlek, naturvärden och landskapsbild är tillräckligt för att motivera att fastigheten är prickmarkerad i planförslaget.

Privatperson 1 anser det förvånande att fastigheten behandlas annorlunda jämfört med den obebyggda fastigheten 9:399. Båda fastigheterna har likartad storlek och båda har getts förhandsbesked vars giltighetstid har löpt ut. Är verkligen läget för en byggrätt på 9:404 känsligare med hänsyn till landskapsbild och naturvärden?

Privatperson 1 framför att även om bedömningar enligt plan- och bygglagstiftningen ska utgå från vad som är en från allmän synpunkt lämplig markanvändning, så ska hänsyn alltid tas till enskilda berörda intressen. Detta är ett uttryck för den så kallade proportionalitetsprincipen som innebär att det alltid ska finnas en rimlig balans mellan nyttan av ett beslut i en fråga och de konsekvenser som beslutet får för motstående enskilda intressen. Privatperson 1 ifrågasätter om proportionalitetsprincipen har tillämpats riktigt och uppmanar kommunen att ändra planförslaget.

Detaljplanens syfte är att skydda områdets höga natur- och kulturhistoriska värden. Träden har en viktig betydelse för områdets karaktär och staden anser att det viktigt att vissa träd skyddas och bevaras. Träden har dessutom ett naturvärde och är viktiga för den biologiska mångfalden.

Under de senaste åren har många träd fällts i området. Med anledning av detta anser staden att det inte går att överlåta till enskilda fastighetsägare att värdera vilka träd som utgör värdefulla inslag i bebyggelsemiljön. För att undvika att fler värdefulla träd fälls så skyddas vissa träd i detaljplanen. Det är endast inom ett fåtal områden som träd som är smalare än 40 cm i diameter skyddas med trädfällningsförbud. Bestämmelsen som skyddar träd med större stamdiameter än 40 cm finns på många fastigheter men bestämmelsen gäller endast ett litet antal träd. Måttet på stamdiametern har valts för att bestämmelsen inte ska gälla annat än just de skyddsvärda större träden.

Staden har valt att använda en bestämmelse som gäller inom en stor del av fastigheten i stället för att peka ut enskilda träd. Detta eftersom det ger ett mer långsiktigt skydd då det innebär att skyddet på sikt kommer omfatta framtida värdefulla träd allteftersom de växer och får större stamdiameter.

Marklovsplikten behövs för att staden ska kunna ha tillsyn över att bestämmelserna om trädfällningsförbud följs. Marklov behöver bara sökas vid fällning av träd med större

stamdiameter än 25 cm respektive 40 cm. Mindre träd kan fällas utan att marklov behöver sökas.

(16)

Eftersom endast ett fåtal träd berörs av planbestämmelserna så har staden bedömt att bestämmelsen inte är särskilt betungande för fastighetsägarna.

Efter granskningen har planbestämmelserna om marklovplikt och trädfällning justerats så att endast ädellövträd och tallar berörs av bestämmelsen n1 som skyddar träd med stamdiameter större än 40 cm.

Gällande hanteringen av fastigheten 9:404 se miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentar till Sakägare 1.

4. Sammanfattande bedömning och förslag till vidare handläggning

Med anledning av bland annat de synpunkter som framfördes under granskningen har följande förändringar gjorts i förslaget till detaljplan.

Plankarta

 Skalan på egenskapsgränsen vid fastigheten Lidingö 9:99 har justerats.

 Området öster om oxeln vid Kottla gård planläggs som parkmark i stället för gata.

 Nockhöjden har justerats på fastigheten Lidingö 9:98, tillbyggnaden som planen möjliggör får nu uppföras till samma nockhöjd som den befintliga huvudbyggnaden.

 Lydelsen av varsamhetsbestämmelsen på Lidingö 9:98 har justerats.

 Planförslaget har kompletterats med ett E2-område för gemensam placering av sopkärl även norr om Storgårdsvägen.

 Planbestämmelserna om marklovplikt och trädfällning har justerats så att endast ädellövträd och tallar berörs av n1-bestämmelsen.

Planbeskrivning

 Planbeskrivningen har uppdaterats utifrån justeringarna i plankartan.

 Planbeskrivningen har kompletterats med text om brandposter.

 Planförslaget bedöms därför inte innebära negativ påverkan på kulturmiljön eller naturvärden.

Har ändrats till: Planförslaget bedöms därför inte innebära någon större negativ påverkan på kulturmiljön eller naturvärden.

 Planförslaget bedöms inte medföra negativ påverkan på regionala samband av barrskog eller…

Har ändrats till: Planförslaget bedöms inte medföra någon nämnvärd negativ påverkan på regionala samband av barrskog eller…

 Texten om miljökvalitetsnormer har justerats enligt miljöenhetens yttrande.

Därutöver har planhandlingarna generellt setts över och redaktionella ändringar utförts.

Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att planförslaget, med de revideringar som utförts, innebär en lämplig avvägning mellan olika intressen. Nästa steg i planprocessen blir

antagandeskedet.

(17)

Sakägare som lämnat skriftliga synpunkter under granskningsskedet och inte fått dem tillgodosedda (rätt att överklaga)

Följande sakägare fick inte sina framförda synpunkter helt tillgodosedda vid utarbetande av antagandehandlingarna:

 Sakägare 1

 Sakägare 2

 Sakägare 3

 Sakägare 4

 Sakägare 5

Miljö- och stadsbyggnadskontoret

Sara Helmersson

Miljö- och stadsbyggnadschef



Här är vi nu