17.1. Startbeslut för exploateringsprojekt Esplanaden 1 och 2, Eklövet 3 m.fl., Edsberg

(1)

Tjänsteutlåtande Kommunledningskontoret

Rev. 2018 - 05 - 29 2018 - 05 - 07

Karin Öhman Sidan 1 av 4

Exploateringsingenjör +46 857922382

Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet

Turebergshuset 191 86 08 - 579 210 00 08 - 35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna

Dnr 2018/0216 KS - 3 Diariekod: 231

Kommunstyrelsen

Startbeslut för exploateringsprojekt Esplanaden 1 och 2, Eklövet 3 m.fl., Edsberg

Förslag till beslut

Kommunledningskontoret föreslår stadsbyggnadsnämnden föreslå kommunstyrelsen besluta följande:

- Kommunstyrelsen godkänner att exploateringsprojekt Esplananden 1 och 2, Eklövet 3 m.fl. startas i enlighet med tjänsteutlåtande daterat 2018 - 05 - 07 , reviderat 2018 - 05 - 29 . Sammanfattni ng

I samband med att planuppdrag beviljas för Esplananden 1 och 2, Eklövet 3 m.fl. avseende ny bostadsbebyggelse har de tekniska och ekonomiska konsekvenserna utretts översiktligt. Kommunal mark som ligger i anslutning till projektet föreslås även ingå i p lanarbetet för att utreda om det är lämpligt för ny bebyggelse.

Behovet av kommunal service bör utredas vidare under planskedet.

Projektet bedöms bära sina egna kostnader för ut - och ombyggnad av allmän plats samt eventuella omförläggningar av ledninga r.

Projektet får prioritering 3,2 enligt prioriteringsmodellen.

Syfte

AB Sollentunahem har ansökt om ny detaljplan för att möjliggöra ca 300 bostäder inom Esplananden 1 och 2, Eklövet 3 m.fl. i Edsberg. Ansökan omfattar även den kommunala fastigheten Edsberg 10:8, se planuppdrag bilaga 1.

S yftet med start beslut är att i samband med att planuppdrag prövas översiktligt utreda de tekniska och ekonomiska konsekvenser detta kan komma att innebära för kommunen, både inom exploateringsprojektet men även för övriga förvaltningar och Sollentuna Energi och Miljö AB (SEOM).

I dokumentet redovisas om det finns något strategisk kommunalt

intilliggande markinnehav, eventuella riskfaktorer och samordningsvinster , kommunens behov av social service, påverkan på övriga förvaltningar och SEOM, konsekvenser både tekniskt och ekonomiskt samt dess prioritet.

Fastighetsrättsliga förutsättningar och konsekvenser De aktuella f astigheterna Esplananden 1 - 2 och Eklövet 3 ägs av Sollentunahem, se område markerat med rödstreckade linjer nedan .

Godkänt dokument, 2018-05-30, Katarina Kämpe

(2)

Tjänsteutlåtande

2018-05-29

Dnr 2018/0216 KS-3 Sidan 2 av 4

Ansökan avser även del av Edsberg 10:8 som ägs av kommunen, se svartstreckad linje på bild nedan. Området bör ingå i planarbetet för att utreda om marken är lämplig för bebyggelse. För närvarande är marken planlagd för park-, plantering- och naturmark.

Beroende på hur planerad bebyggelse förläggs inom Eklövet 3 kan behov finnas för markregleringar för att skapa en lämpligare fastighetsindelning.

Anpassningar av Ribbings väg kan också komma att kräva mindre fastighetsregleringar.

Ledningsrätt eller annan rättighet bör bildas eller omprövas där det är nödvändigt för att säkerställa markåtkomsten för ledningarna.

Bild ovan: Sollentunahems fastigheter är markerat med rött och kommunens projektutvecklingsområde är markerat med svart.

Tekniska förutsättningar och konsekvenser

Allmän plats är utbyggt i området med bl.a. gatorna Skyttevägen och Ribbings väg. Aktuell del av Ribbings väg kommer i framtiden att fungera som entré mot Väsjön och Edsbergs allé vilket innebär ökade trafikflöden.

Gatan och dess sektion måste därför studeras vidare i planarbetet.

Trafik- och fastighetskontoret planerar att anlägga en gång- och cykelväg längs hela Ribbings väg under 2019 vilket med största sannolikhet kolliderar med planprojektet. Samordning kommer att krävas under detaljplanearbetet.

(3)

2018-05-29

Dnr 2018/0216 KS-3 Sidan 3 av 4

SEOM har informerat om att de har VA-ledningar inom Esplanden 1 som är förlagda under planerad byggnation, vilket i så fall skulle kräva en

omförläggning. Detta kommer att studeras vidare i planarbetet. I övrigt är spillvattnet troligtvis underdimensionerat till området men enligt SEOM har den planerade utbyggnaden endast marginell betydelse för den totala

kapaciteten. Arbeten med ledningsnätet kan behövas oavsett om projektet genomförs eller inte. Rörande avfallshantering rekommenderar SEOM att förlägga sophus/miljöhus så nära kommunal gata som möjligt.

Inom Eklövet 3 och Edsberg 10:8 har Skanova ledningar som sannolikt kräver en ledningsflytt om projektet genomförs.

Kommunal service

I Sollentunahems befintliga byggnad inom Esplanaden 1 inryms idag en förskola, särskola samt särförskola med ca 100 barn. Eftersom

Sollentunahem föreslagit att riva byggnaden bör behovet av framförallt särskola och försärskola säkerställas inom den nya bebyggelsen eller i närområdet. I centrala Edsberg finns flera förskolor, och lokalenheten ser just nu över behovet och tillgången av förskolor i området. I närområdet finns även planer och pågående arbeten med att uppföra en ny förskola som kan ha påverkan på den totala kapaciteten.

Inom området finns även möjlighet att inrymma LSS-bostäder, antingen som gruppboende eller serviceboende.

Efter avstämning med kommunens strategiska lokalenhet bör vidare utredning göras under planskedet avseende kommunens långsiktiga lokalförsörjning och hur behovet ska tillgodoses inom området.

Ekonomiska förutsättningar och konsekvenser

Exploateringsprojektet bedöms bära sina egna kostnader för ut- och ombyggnad av allmän plats genom uttag av gatukostnadsersättning. Om nyanläggning krävs medför detta att trafik- och fastighetskontoret behöver utökad driftbudget för dessa anläggningar.

SEOM bedömer att en ledningsflytt för ledningar inom Esplanaden 1 uppskattningsvis kan kosta mellan 1-4 miljoner kr. Kostnaden för ledningsflytt bedöms belasta exploatören. Om flytt av Skanovas ledning krävs inom Eklövet 3 och Edsberg 10:8 kan det innebära en kostnad för kommunen i de fall ledningen är förlagd i kommunens mark, om inte parterna kommer överens om annat.

Planavgiften från fastighetsägaren bedöms täcka kostnaden för framtagande av detaljplanen för Esplanaden 1 och 2 samt Eklövet 3. Kommunen kommer initialt få bära kostnaderna för planläggningen av egen mark. En eventuell försäljning av marken kan i ett senare skede generera en markintäkt. Nivån på möjlig markintäkt avgörs av dess omfattning, markanvändning och upplåtelseform och ska täcka kostnad för planläggning, gata och eventuella ledningsflyttar.

(4)

2018-05-29

Dnr 2018/0216 KS-3 Sidan 4 av 4

Övriga intäkter bedöms erhållas från mindre fastighetsregleringar om det finns behov av att anpassa fastighetsindelningen.

Behovet av kommunal service i form av förskolor och LSS-bostäder kan komma att innebära ökad investeringskostnad för kommunen samt ökade drifts- och hyreskostnader för dessa verksamheter.

Risker

Markområdet som ägs av kommunen behöver studeras vidare. På grund av geotekniska förutsättningar måste en ekonomisk kalkyl samt förslag på bebyggelse tas fram i samband med planarbetet.

Prioritering och resurser

Projektet får en sammanlagd prioritering 3,2 utifrån den modell som finns framtagen, kommunstyrelsen beslut 2017-12-11, § 237/2017. (1 är lägsta prioritet och 5 är högsta prioritet), se nedan:

Aspekt Viktning (%) Prioritet

(1-5)

Marknadsefterfrågan 20 4

Kostnadseffektivitet 20 3

Stadsbyggnadskvalitet 20 3

Låsningsgrad (lagstadgade åtaganden enl. Dp och avtal)

40 3

Sammanlagd prioritering 3,2

Tillräckliga resurser bedöms finnas inom kommunledningskontoret och SEOM för att driva projektet. Trafik- och fastighetskontoret kan ha svårt att möta upp resursbehovet inom driftfrågor.

Katarina Kämpe Christina Leifman Andreas Hellström Kommundirektör Stadsbyggnadschef Exploateringschef

Bilagor:

Bilaga 1 Planuppdrag för Esplananden 1 och 2, Eklövet 3 m.fl.