Samhällsbyggnadskontoret │ Bygglovenheten Adress Box 611, 391 26 Kalmar │ Besök Storgatan 35 A
Tel 0480-45 00 00 │ Fax 0480-45 04 29│
E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
Samhällsbyggnadsnämnden
YTTRANDE
Fastighet: Gösbäck 1:6
Fastighetens adress: Förlösavägen-Gamla Häradsvägen Sökande: Karlsson, Johanna och Eriksson, Daniel
Ärende: Förhandsbesked: Nybyggnad av enbostadshus samt garage
Förslag till beslut
Positivt förhandsbesked meddelas för Förhandsbesked: Nybyggnad av enbostadshus samt garage med stöd av 9 kap. 17 § plan- och bygglagen (2010:900), PBL.
Avgift för positivt beslut är 6 370 kronor i enlighet med taxa antagen av Kommunfullmäktige 2011-03-28 med senaste revidering antagen av Kommunfullmäktige 2015-11-30. Faktura skickas separat.
Bild 1. Orienteringskarta, pilen visar fastigheten Gösbäck 1:6.
Bild 2. Flygfoto där röd markering visar fastighetenGösbäck 1:6
Bakgrund
2017-12-15 inkom en ansökan om förhandsbesked för nybyggnad av enbo- stadshus i två plan (om ca 105 m² byggnadsarea, BYA) och tillhörande dubbel- garage (om ca 62 m² BYA). Tilltänkt hus utförts i träpanel, röd eller gul, med tegelröda takpannor. Fastigheten Gösbäck 1:6 är en ” Småhusenhet, tomt- mark”, total areal om 3 180 m² och taxeringskoden 210 (Beskrivningen om typkoden för småhus innebär bl. a. obebyggd tomtmark kommer att få typkod 210 (småhusenhet, tomtmark) oavsett om den ska bebyggas med permanent- eller fritidshus- ur Skatteverket). Fastigheten ligger ca 12 km väster om Kalmar, vid nordvästra utkanten av Lindsdal. Längs vägen ligger allmänna vatten- och spillvattenled- ningar. Sökande uppger att den planerade bostaden kommer att anslutas till det kommunala ledningsnätet.
Angöringen till fastigheten sker genom den kommunala ägda fastigheten Gös- bäck 2:75.
Bild 4. Situationsplan, inkommen 2017-12-20
Gösbäck 1:2
Gösbäck 4:1 Gösbäck 2:73
Gösbäck 2:74
Gösbäck 1:6
Gösbäck 4:195
Bild 3. Foto från ansökan på möjlig husutformning.
Bild 4. Ungefärlig placering av byggnation
Marken utgörs av en svagt sluttande terräng åt nordlig riktning (ca 3 %). En stenmur omringar nästan hela fastigheten men lämnar en öppning mot den norra avgränsning, mot åkern. Muren tycks försvinna under en kort sträcka bakom växtligheter och nivåskillnaden om ca 1 m mot Gamla Häradsvägen.
Kommunens karta visar under ”Biologisk mångfald” att marken utgörs av Ve- getationstyper Åkermark och kultiverad gräsmark. Jordartskartan, visar av marken utgörs av sandig morän. Det råder normalriskområde för radon i området.
(mätvärden 10-50 kBq/m3 jordluft). En mindre del av fastigheten berörs av nybyggnadsförbud enligt Väglagen (1971:948). Hastighetsgräns är 30 km/h i området. Väghållare för Förlösavägen är Kalmar kommun. Enskild väghållare råder för Häradsvägen. Cirka 200 m nordväst om området finns den statliga vägen 592 som Trafikverket är väghållare för.
1 § Vid prövningen av frågor enligt denna lag ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen.
2 § Planläggningen och prövningen i ärende om lov eller förhandsbesked enligt denna lag ska syfta till att mark- och vattenområden ska användas för det eller de ändamål som områdena är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov. Företräde ska ges åt sådan användning som från allmän syn- punkt medför en god hushållning. Bestämmelserna om hushållning med mark- och vattenområden i 3 och 4 kap. 1-8 §§ miljöbalken (MB) ska tillämpas. Lag (2014:862)
6 § Vid planläggning, i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggna- der som inte kräver lov enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk ut- formas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till
1. stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och in- tresset av en god helhetsverkan,
2. skydd mot uppkomst och spridning av brand och mot trafikolyckor och andra olyckshändelser,
3. åtgärder för att skydda befolkningen mot och begränsa verkningarna av stridshandlingar,
4. behovet av hushållning mer energi och vatten och av goda klimat- och hygienförhållanden,
5. möjligheterna att hantera avfall,
6. trafikförsörjning och behovet av en god trafikmiljö,
7. möjligheter för personer med nersatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området, och
8. behovet av framtida förändringar och kompletteringar.
Första stycket gäller också i fråga om skyltar och ljusanordningar.
Vid planläggning och i andra ärenden samt vid åtgärder avseende byggnader som inte ingår i ett ärende enligt denna lag ska bebyggelse områdets särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden skyddas.
Ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karak- tärsdra respekteras och tillvaratas. Lag (2014:477)
Enligt 4 kap. Detaljplan – reglering
2 § Ska kommunen med en detaljplan pröva ett mark- eller vattenområdes lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk samt reglera bebyggelsemiljöns utformning för
1. En ny sammanhållen bebyggelse, om det behövs med hänsyn till om- fattningen av bygglovspliktiga byggnadsverk i bebyggelsen.
Enligt 9 kap. Bygglov, rivningslov och marklov 2 § Krävs det bygglov för
1. nybyggnad.
17 § Ska byggnadsnämnden, om den som avser vidta en bygglovspliktig åtgärd begär det, ge ett förhandsbesked i fråga om åtgärden kan tillåtas på den av- sedda platsen.
18 § Är ett förhandsbesked som innebär att åtgärden kan tillåtas bindande vid den kommande bygglovsprövningen, om ansökan om bygglov görs inom två år från den dag då förhandsbeskedet vann laga kraft.
39 § Ska ett förhandsbesked som innebär att en åtgärd kan tillåtas innehålla 1. en upplysning om att förhandsbeskedet endast gäller om bygglov för
åtgärden söks inom två år efter det att beslutet om förhandsbesked vann laga kraft,
2. en upplysning om att förhandsbeskedet inte innebär att åtgärden får påbörjas, och
3. de villkor som behövs för att förhandsbeskedet ska vara förenligt med de förutsättningar som gäller för den kommande bygglovsprövningen.
Planförutsättningar
Fastigheten är belägen utanför planlagt område men gränsar mot sammanhål- len bebyggelse samt till det planlagda området ”Förlösa stationssamhälle” som är en byggnadsplan från 1958 som medger huvudsakligen bostadsändamål. Av översiktplanen (ÖP) framgår att Förlösavägen ska utvecklas till en bygata samt att förbättringar ska göras för oskyddade trafikanter. Förlösavägen är även en fortsättning av ett rekreationstråk som omfattar bl. a. flera gravfält, skog och Surrebäcken.
I ÖP framgår det att exploatering på jordbruksmark ska ha starkt motiv och föregås av prövning av andra alternativa platser.
Området har en lantlig karaktär som kännetecknas av äldre bebyggelse och mer sentida villor som byggdes och fyllde luckorna. Några större gårdar och gårds- anläggningar omges av åkerlandskap.
Åtgärden ligger inom ett större område med riksintresse.
• Riksintresse för Område med särskilt behov av hinderfrihet.
Kulturmiljövärden
Området Gösbäck, tillsammas med byarna Borshorva, Balltorp samt Stations- samhäll, omnämns i det kulturmiljöprogram som antogs av Kommunfullmäk- tige 3 oktober 1994 § 130. Värdelista för kulturlandskapet och bebyggelse för områden är bl.a. fornlämningar, öppet odlingslandskap, bymiljöerna, äldre vil- lor mm.
Inga kända fornminnen förekommer inom fastigheten.
Yttranden
Ärendet har remitterats till det kommunala lantmäteriet, kommunens projekt- och exploateringsenhet, kommunens miljöenhet, kommunens planenhet, Kal- mar Vatten AB samt Skanova.
Eftersom frågan om trafik och säkerhet har varit omnämnt vid inkomna syn- punkter har även ett yttrande från kommunens enhet för trafik, markupplåtelse och evenemang efterfrågats.
Lantmäteriet påtalar: Gösbäck 1:6 tillkommen genom avsöndring. Eventuellt nödvändigt med fastighetsbestämning. Utfart måste ordnas samt vatten – och avlopp. Fastigheten ligger utom kommunens verksamhetsområde. Nyttjande- rätt för tele finns inskriven.
Miljöenheten påtalat: Utanför verksamhetsområde, bör ändå främst anslutas till detta. Kontrolera med KVAB att det är möjligt. Normalriskområde, radon- skyddat utförande ska tillämpas. Ingen misstanke om förorening enligt hand- läggarkarta. Enligt handläggarkarta är det mellan 65-70 dBA max från tåg på hela fastigheten. Större delen av fastighten klarar 50 dBA ekvivalent från vägen enligt bullerkartläggningen. Även om trafiken skulle fördubblas i framtiden (en ökning av ljudnivån med ca 3 dB) bör det inte vara några problem att klara riktvärdet 60 dBA ekv vid fasad så som huset är placerat enligt situationsplan och en uteplats i anslutning till huset bör också klara riktvärdena 50 ekv. resp.
70 max. Dock kan man ju planera för så låga ljudnivåer som möjligt genom att inte lägga den primära uteplatsen på ”tågsidan”.
Hästar och får i närområdet, ser ut som fastigheten ligger nära en hage. Enligt kommunens riktlinjer vill vi ha ett avstånd på ca 25-50 m mellan permanenta rasthagar och tomter om det är hästar. Får kan man acceptera lite närmre. Ser ut att vara ca 180 meter till närmsta stall i nordväst. Gödselplatta verkar enligt flygfoto vara gynnsamt placerad på norra sidan av stallet, så själva stallet blir en bra avskärmning och förhärskande vindriktning är också gynnsam. Till stall rakt västerut ut är det över 200 m. Även här är gödselplattan placerad på ”rätt”
sida av stallet. Avståndet till stall bedöms vara tillräckligt för att olägenheter inte ska behöva uppstå. Dock är det överlag ett ganska hästtätt område och att det kan förekomma lukt och flugor periodvis går nog inte att undvika.
Planenheten påtalar: Ingår i Gösbäck by som har medeltida ursprung. Kulturmil- jövårdsprogrammet visar en gård som berör denna fastighet.
Stenmuren är en del av kulturmiljön som vittnar om byns historia och tydliggör dess struktur. Kulturhistorisk utredning bör göras och resultat ingå i planä- rende.
ÖP: Förlösavägen ska omvandlas som bygata och rekreationsstråk med för- bättring för oskyddade trafikanter. Ny tillfart kan påverka detta. Utanför verk- samhetsområde för vatten och avlopp. Rekreationsstråk planeras enligt ÖP längs Förlösavägen, omgivningen till denna bör utredas och ska beaktas inför förtätning. Den här typen av förtätning i utkanten av tätorten bör hanteras med planläggning. Översvämningsrisk, dagvattenfrågan måste utredas då fas- tigheten inte ingår i verksamhetsområdet för dagvatten. Stenmur kan vara bio- topskyddad. Utfart svårt att ordna då det redan är en 5- vägskorsning med dålig insyn till alla angörande vägar. Byggnadsförbud 30 m enligt väglagen. Placering av ny bebyggelse bör anpassas till nuvarande förhållanden på angränsande fas- tigheter längs Förlösavägen.
Kommunens projekt- och exploateringsenhet: Kalmar kommun har i egenskap av granne och markägare till fastigheten Gösbäck 2:75 inga synpunkter på in- kommen ansökan.
Kommunens enhet för Trafik Markupplåtelse Evenemang: Ur ett trafiksäkerhetsper- spektiv är den föreslagna infarten mer gynnsamt eftersom man har bättre sikt och inte en direkt anslutning till korsningen. Sikten är bättre från den delade infarten med granntomten än alternativ egen infart intill korsningen på grund av höjdskillnader och vegetation. En egen infart intill närliggande korsning skulle innebära högre olycksrisk för bilisterna som kör på denna sträcka. Även
om hastighetsbegränsningen är 30 km/h garanteras det inte att alla trafikanter håller denna hastighet. Med anledning av ovan nämnda skäl bör därför infarten till Gösbäck 1:6 ligga i anslutning till den gemensamma infarten med Gösbäck 2: 74.
Kalmar Vatten AB har inga synpunkter på nybyggnaden. Kalmar Vatten anger att de kommer att föreslå att fastigheten tas in verksamhetsområdet för all- männa VA- tjänster (vatten och spillvatten).
Skanova anger att de inte har kabelanläggningar inom det som nu är Gösbäck 1:6.
Åtgärden är sådan att berörda har underrättats om ansökan och getts tillfälle att yttra sig (enligt 9 kap. 25 § PBL). Ägare av Gösbäck 1:2, Gösbäck 1:6, Gösbäck 2:142, Gösbäck 2:66, Gösbäck 2:73; Gösbäck 2:74, Gösbäck 2:75, Gösbäck 2:80, Gösbäck 4:1, Gösbäck 4:195, Varpen 2 och Vävstolen 1, har bedömts vara berörda.
Fastighetsägarana till Gösbäck 1:2 och Gösbäck 4:195 har yttrat sig. De anför i korthet följande: Fastighetsägare till fastighet Gösbäck 1:2 mottsätter sig bygg- nation av Gösbäck 1:6 då den gränsar precis intill hans lantbruksfastighet där han driver ett kommersiellt lantbruk med djurhållning och djur som betar.
Detta och andra nödvändiga åtgärder som behövs för att driva verksamheten kan orsaka olägenheter till den planerade bostad och i sin tur leda till ev. för- säljning med en förlust av värdet.
Fastighetsägare till fastighet Gösbäck 4:195 framför funderingar kring utfarten mitt i korsning och trafiksäkerheten. Fastighetsägaren hänvisar även till kom- munens planer och ett medborgarförslag för Förlösavägen. Vidare påpekas dagvattenhantering. Att infiltrera dagvatten från ytterligare två byggnader kan föranleda till mer vatten kan rinna till sin fastighet som ligger intill. Som en tredje aspekt anmärks placeringen av bostadshuset. Resonemangen går ut på att är den känns inte som en naturlig förlängning av Gamla Häradsvägen och Förlösavägen. Vidare ifrågasätts husets placering och avståndet till djurhållning.
Skäl till beslut
Framförda synpunkter har inte visat att nybyggnad inte bör komma till stånd på platsen. Ett förhandsbesked prövar lokalisering, det vill säga markens lämp- lighet för den avsedda åtgärden. Typkoden för fastigheten är 210, alltså Små- husenhet, tomtmark (gäller fastighetstaxeringsår 2015 och därefter). Beskriv- ningen om typkoden för småhus innebär bl. a. Obebyggd tomtmark kommer att få typkod 210 (småhusenhet, tomtmark) oavsett om den ska bebyggas med permanent- eller fritidshus. Fastigheten har taxerats för bostadsändamål.
Fastigheten är snarlik en triangel med svår utformning mot landsvägarna. Det finns ingen riktig avgränsning mot Gamla Häradsvägen eller Förlösavägen som talar tydlig vilken landsväg som ska fortsättas. Den nuvarande föreslagna place- ringen kan tämligen tyckas ligga i mitten av diagonalen mellan de två första hus på respektive landsväg. Den slutliga placeringen av huvudbyggnad kommer att studeras närmare vid eventuell prövning av bygglovet.
Angöringen till Gösbäck 1:6 kommer att göras via samma markremsa, samma infart, som Gösbäck 2:74, det vill säga via den kommunala fastigheten Gös- bäck 2:75. Detta innebär att de kommande trafikrörelserna, som enligt praxis kan räknas till ca. fyra bilar/dag, kommer att angöras genom samma yta och inga nya öppningar görs mot någon av landsvägarna. Högsta tillåtna hastighet för området är 30 km/h.
Möjlighet att ansluta tänkt bebyggelse till det kommunala vatten- och avlopps- ledningsnätet finns. Fastigheten Gösbäck 1:6 är 3 180 m², den planerade bygg- nadsarea blir ca 170 m². Om byggnadsarean avrundas till 200 m² innebär att ca 6,5 % av ytan som kommer att hårdgöras och 93,5 % (ca 3000 m²) möjliggör infiltration. Detta bedöms som mer är tillräckligt.
Planerad byggnation ligger i direkt anslutning till lantbruk och därför kan vissa olägenheter uppkomma men området är redan bebygg och har en lantlig karak- tär. DE kommunala tjänstemän som yttrat sig gällande miljöfrågorna bedömer att avståndet mellan den planerade byggnationen och djurhållningen är tillräck- lig för att olägenheter inte ska behöva uppstå. Ny bebyggelse bedöms som en naturlig utbyggnad av området.
Kulturvärdena och kulturlandskapet bedöms ej påverkas negativt av de före- slagna byggnaderna.
Ingen aktiv jordbruksmark tas i anspråk.
Riksintressen bedöms inte påverkas eller skadas av föreslagen ny bebyggelse.
Uppförande av ett enbostadshus och garage bedöms kunna ske och anpassas till omgivningens bebyggelse längs vägen utan att skada landskapsbilden och naturvärdena samt att det bedöms följa områdets byggnadsmönster.
Vid en sammanvägd bedömning av åtgärden anser samhällsbyggnadskontoret att åtgärden uppfyller gällande krav i PBL varvid ett positivt förhandsbesked ska ges.
Upplysningar
Tillstånd till anordnande av VA- anläggning måste erhållas. Tillstånd söks hos Kalmar Vatten AB.
Utfart kan lösas genom att avtalsservitut skrivs med ägaren till Gösbäck 2:75 d.v.s. Kalmar kommun.
Beträffande öppningen i stenmuren för tillfart till fastigheten ska dis- pens/tillstånd sökas hos Länsstyrelsen.
Förhandbeskedet gäller endast om bygglov för åtgärden söks inom två år efter det att besluten om förhandsbesked vann laga kraft.
Förhandsbeskedet innebär inte att åtgärden får påbörjas.
Detta beslut kan överklagas, se bilaga Hur man överklagar.
Bilagor till yttrande till samhällsbyggnadsnämnden
• Yttrande till nämnden 2018-02-05
• Situationsplan 2017-12-20
• Husbeskrivning 2017-12-20
• Yttrande från Gösbäck 1:2 2017-12-28
• Yttrande från Gösbäck 4:195 2018-01-10
• Hur man överklagar Beslutet ska delges:
Fastighetsägaren tillGÖSBÄCK 1:6, Kalmar Vatten AB, Skanova Med besvärshänvisning ska följande delges:
GÖSBÄCK 1:2 GÖSBÄCK 4:195
Hur man överklagar
Hos vem ska beslutet överklagas?
Nämndens beslut kan skriftligen överklagas hos Länsstyrelsen i Kalmar län.
Var lämnas överklagandet?
Skrivelsen ska lämnas/skickas till Samhällsbyggnadsnämnden Box 611
391 26 Kalmar
Besöksadress Storgatan 35 A Tid för överklagande
Nämnden ska ha fått din skrivelse inom tre veckor från den dag du fick del av beslutet.
Hur man utformar sitt överklagande
Ange vilket beslut du överklagar och ärendets diarienummer (dnr). Skriv gärna varför du tycker att nämndens beslut är fel och hur du tycker att beslutet ska ändras. Du får också gärna skicka med handlingar som du tycker stödjer din ståndpunkt.
För mer information, kontakta samhällsbyggnadskontoret; 0480-45 03 00 eller sam.byggnadskontoret@kalmar.se
Underteckna överklagandet
Skrivelsen ska undertecknas och namnteckningen förtydligas. Uppge också postadress och telefonnummer dagtid. Om du anlitar ombud kan ombudet underteckna skrivelsen. Skicka i så fall med fullmakt.
Datum Ärendebeteckning
2017-12-27 2017-5562
Bygglovsansökan Gösbäck 1:6
Jag Henrik Johansson som ägare av Gösbäck 1.2 mottsätter mig byggnation av Gösbäck 1:6 då den gränsar precis intill min lantbruksfastighet. Där jag driver ett kommersiellt lantbruk med får hästar och ungdjur som betar. Åkerjorden brukas med kemiska bekämpningsmedel och gödslas med svämgödsel samt konstgödning. Detta kan i framtiden klagas på tex flugor lukter mm samt att det även kan uppkomma allergier som i sin tur kan bli att jag som fastighetsägare av Gösbäck 1.2 kan få lägga ned min verksamhet och att min fastighet tappar mycket av sitt värde vid en framtida
försäljning. Då den inte blir intressant att köpa för någon då det råder djurförbud samt brukningsförbud av åkern som gränsar till Gösbäck 1.6.
Mycket vänliga hälsningar
Henrik Johansson Tel 076-0498666
