BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Gunnlöd 6, Ekeby Skogsväg 30, Djursholms Ekeby, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Viveka, Ragnar, Ingvar, Ingegerd, Ragnhild och Astrid von Malmborg
Uppdragsgivare Ragnar von Malmborg
Närvarande vid besiktningen
Ragnar von Malmborg Anna Alteg, del av tiden
Besiktningsman Mikael Sivertsson
Besiktningsdag / uppdragsnummer
Torsdag 2015-06-04 / 2015 - 0120
Väderlek Sol ca 15 - 17° C
Byggnaden 1½-plans villa med vidbyggnadsdel uppförd 1961 Övriga byggnader Förråd
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund Lera, morän (bedömt) Grundkonstruktion Betongplatta
Grundmurar -
Bjälklag Trä
Stomme Trä
Fasad Tegel, träpanel Yttertak Tegelpannor, papp Uppvärmning Vattenburen. Elpanna
Luftvärmepump Ventilation Självdrag
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna handlingar
- Planritningar och ”huspärm” tillhandahölls.
Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats
- -
Inga problem föreligger med elsystemet.
Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Avloppsservis (avloppsledning från byggnad till förbindelsepunkt) är utbytt ca år 1990.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden.
- Radonmätning är ej utförd.
- Öppna spisen nyttjas och fungerar. Har nyttjats sparsamt under senare år.
- Vattenskada inträffade från badrum på övervåningen ca år 1995. Åtgärdat via försäkringsbolag.
- Fuktskada noterades i tvättstuga i samband med renovering år 2014. Försäkringsskada.
- Lokalt takläckage i anslutning till skorsten mot väster inträffade ca år 2012. Åtgärdat.
- Vidbyggnadens tak är renoverat och försett med ny ytpapp ca år 2010.
- Huvudbyggnadens tak är från byggnadsåret. Hängrännor och stuprör är delvis utbytta.
- Fastigheten berörs av servitut avseende ledning m m.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad
- Marken lutar delvis något mot byggnaden vilket medför ett ökat ytvattentryck mot husgrunden.
- Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden.
- Avfrostningsvatten från luftvärmepumpens utomhusdel bör avledas från husgrunden.
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden.
- Det finns enligt uppgift en tömd och sandfylld oljetank i mark utanför vidbyggnadsdelen.
Hussockel - Sockeln är av betong.
- Vidbyggnadsdelens sockelhöjd är delvis mycket låg och det noterades rötskador i fasad och väggkonstruktion vid hushörn mot sydost. Se riskanalys.
Fasad - Huvudbyggkroppens fasad är utförd med tegel.
- Inga speciella noteringar.
- Vidbyggnadens fasad är av stående träpanel.
- Träpanelsfasad mot öster är enligt uppgift målad år 2015.
Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är kopplade tvåglas.
- En del smärre färg- och kittbrister noterades lokalt.
- Justering av några fönsterbleck bör utföras.
Yttertak - Yttertaket på huvudbyggnaden är utfört med tegelpannor ovan underlagspapp och läkt.
- På grund av mycket brant taklutning har besiktning endast utförts i anslutning till takstege. I övrigt har besiktning utförts från marknivå.
- Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40 - 50 år.
- Takstege saknas i anslutning till skorsten mot väster.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
En del rengöringsbehov av yttertak och hängrännor från mossa och trädavfall föreligger.
- Lokal tegelskada på skorsten mot öster.
- Krönplåt på skorsten mot öster är i dåligt skick. Utbytesbehov.
- Yttertaket är äldre. Omläggning av yttertaket med ny underlagspapp och läkt bör kalkyleras / utföras.
- Vidbyggnadens tak är utfört med ytpapp och yttertaket är enligt uppgift renoverat / omlagt ca år 2010.
- Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 20 år.
- Pappuppvik mot huvudbyggkroppens fasad är ej utfört med anslutningsplåt vilket är att föredra. Med nuvarande utförande bedöms risk föreligga att pappuppvik släpper från fasaden och glipor uppstår. Åtgärd rekommenderas.
- En del trädavfall i begränsad omfattning på papptaket.
Förråd - Förrådet har ej besiktigats.
INVÄNDIGT
Bottenvåning
Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
- Betonggolvet är i huvuvbyggkroppen påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys.
Entréhall - Justeringsbehov av lilla glasdörren till vardagsrum.
Wc-rum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat ca år 2005.
- Klinker på golv och kaklade eller målade väggar.
- Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej utförd enligt gällande regler.
Utrymme med elcentral
- Elcentral och jordfelsbrytare finns i utrymmet.
- Det noterades en del torra fuktfläckar på golv- och
väggskivor. Fläckarna bedöms ha uppkommit i samband med läckage från ovanliggande badrum ca år 1995.
Matplats - Inga speciella noteringar.
Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 2 - Inga speciella noteringar.
Kök - Köksfläkt saknas.
- Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning bedöms vara uppnådd / snart uppnådd.
Vardagsrum - Luftvärmepumpens inomhusenhet finns i utrymmet.
Matrum - Mindre resning och någon fläck i parkettgolvet.
Vidbyggnadsdel
Groventré - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Städskrubb - Inga speciella noteringar.
Pannrum - Målat betonggolv och putsade väggar.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Elpanna är enligt uppgift installerad år 2007.
- Expansionskärl är tillverkat år 2005.
Tvättstuga / dusch - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2014.
- Klinker på golv och kakel på väggar.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den nyinstallerade golvbrunnen vilket är korrekt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod i större del av utrymmet.
- Det finns rörgenomföringar i golv (värmeledningar) vilket ej är enligt gällande regler och kan innebära inskränkning i
hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Torktumlare är äldre och ej frånluftsansluten. Normal teknisk livslängd är uppnådd.
- Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet ska enligt uppgift om möjligt inhämtas.
Hobbyrum / ateljé - Målat betonggolv.
- Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet.
- Vattenservis (vattenledning från byggnad till förbindelsepunkt i gata) är äldre.
Förråd med utvändig entré
- Utrymmet belamrat och endast i mycket begränsad omfattning besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt.
Övervåning
Hall - Inga speciella noteringar.
Badrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat ca år 1995 med plastmatta på golv och våtrumsmatta på väggar.
- Plastmatta på golv och våtrumsmatta på väggar har enligt uppgift målats år 2015.
- Enligt uppgift är vattenledningar till badkarsblandare ”vända”.
Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 2 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 3 - Inga speciella noteringar.
Kattvind 1 - Kattvindsbjälklaget är isolerat med mineralull och kutterspån.
- Ett getingbo noterades.
Katvind 2 / förråd - Bjälklaget är isolerat med mineralull / kutterspån.
- Några små getingbon förekommer.
- Det noterades missfärgning och spår av läckage på
yttertaksinbrädning och takstol i anslutning till skorsten mot väster. Torrt vid besiktningstillfället.
Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med mineralull.
- Det noterades spår av läckage i tak i anslutning till
avloppsavluftningsrör och avluftningsrör från expansionskärl.
Torrt vid besiktningstillfället.
- Expanisonskärlet rekommenderas tas bort i samband med kommande takomläggning.
Övrigt - Det noterades en del svikt och lutningar i golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre byggnader.
RISKANALYS
- Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i bottenvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel och röta) om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö.
Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
- Det finns rötskador i fasad och väggkonstruktion vid hushörn mot sydost. Omfattning av skador kan ej fastställas utan att konstruktionen öppnas.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- - - -
Solna 2015-06-05
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson
