VärderingsInstitutet
___________________________________________________________________________
PROPERATE Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.properate.se norra@properate.se
VÄRDEUTLÅTANDE
avseende fastigheten
LJUSDAL JÄRVSÖ-BODA 10:14
Sida 1 (6) VÄRDEUTLÅTANDE
Värderingsobjekt: Fastigheten Ljusdal Järvsö Boda
Adress: Bodaheden 7, 827 53 Järvsö
Typ: Småhusenhet, typkod 213
Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per värdetidpunkten
juli 2020
Uppdragsgivare: Kronofogden Försäljning Mellersta
Lagfaren ägare: F-1115-20-21
Besiktning: Onsdag den 8 juli 2020 av Amanda Lindblom ___________________________________________________________________________
Allmän beskrivning
Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Ljusdal Järvsö-Boda 10:14 belägen på adressen Bodaheden 7, ca 1 mil nordväst om centrala Järvsö. Fastigheten omfattar 1 500 m² markareal, vars obebyggda del utgörs av naturmark och genomfartsväg. Omgivningen utgörs av natur, småhus och lantbruk.
Fastigheten är bebyggd med ett äldre bostadshus uppfört i 1 våningsplan samt vind.
Bostadshusets boarea är grovt uppskattad till ca 70 kvm och inrymmer hall, wc/dusch, kök, vardagsrum och sovrum. I direkt anslutning till husets bostadsdel finns ett oisolerat förråd samt vind. Ett rum på vinden är inrett för bostadsändamål, isolerat och med indragen el. Äldre byggnad med mycket enkel och låg standard och eftersatt underhåll. Det finns även en
fristående förrådsbyggnad på fastigheten, grovt uppskattad till ca 15 kvm och även den i eftersatt underhåll och med låg standard.
Värderingsresultat
Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till
150 000 kronor
Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 30 000 kr.
Jämförelsetal:
Kr/m² BOA (ca 70 m²) 2 143 kr/m²
Marknadsvärde/taxeringsvärde (115 tkr 2018) 1,3 Gävle 2020-07-15
Amanda Lindblom Peter Karlsson
Fastighetsvärderare av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare
Bilaga 1: Foton och kartor mm Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister
Sida 2 (6)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG
1.1. Uppdraget
Undertecknad värderare har av Kronofogden Försäljning Mellersta erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta
fastighetens marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning.
1.2. Besiktning/Underlag
Okulärbesiktning av fastigheten har skett av Amanda Lindblom. Vid besiktning närvarade ej fastighetsägaren. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Besiktningen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv.
Information om fastigheten har erhållits från okulärbesiktning på plats samt har inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i sakuppgifter hämtade ur myndighetsregister.
1.3. Värderingsmetoder
Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid.
Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom boarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt.
Sida 3 (6) 1.4. Fastighetsbeskrivning
Planbestämmelser
Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades.
Belägenhet
Objektet är belägen på adressen Bodaheden 7, ca 1 mil nordväst om centrala Järvsö
Mark
Fastigheten omfattar 1500 m² markareal vars obebyggda del utgörs av naturmark och genomfartsväg.
Småhus i 1 plan samt vind
Byggnadsår: Äldre (År okänt) Grundläggning: Krypgrund
Stomme: Trä
Fasader: Stående träpanel
Fönster: 2-glas. Äldre. Trasiga rutor finns.
Yttertak: Tegelpannor
Värme: Direktverkande el via radiatorer.
Ventilation: Självdrag
Anslutningar: El. Enskilt VA, enligt taxering. Okänt huruvida el fungerar.
Byggnaden var kallställd vid besiktningstillfället.
Planlösning: Hall, wc/dusch, kök, vardagsrum och sovrum. I direkt anslutning till husets bostadsdel finns ett oisolerat förråd samt vind. Ett rum på vinden är inrett för bostadsändamål.
Kök: Utrustat med ugn/spis (Elektro Helios), fläkt (Bosch) och vedspis (Norrhult). Äldre skick, låg standard.
Hygienrum: Wc, handfat, dusch. Plastmatta/våtrumstapet. Äldre skick, låg standard.
Tvätt: Ej tvättstuga. Äldre tvättmaskin finns liggandes i badrum (ej installerad).
Invändiga ytskikt: Golv: parkett/plastmatta/textil/trä Vägg: tapet
Tak: målat
Standard och skick: Äldre byggnad med låg standard. Eftersatt underhåll.
Area (ej taxerad, ej kontrollmätt): Boyta grovt uppskattat till ca 70 m².
Övriga byggnader
Byggnad med träfasad och plåttak. Nyttjas som förråd, ev. tidigare mindre garage. Byggnad med låg standard samt eftersatt underhåll.
Byggnadsarea: ca 15 m²
Sida 4 (6) 1.5. Ekonomiska data
Taxeringsvärde
2018 års taxeringsvärde uppgår till 115 000 kr. Typkod 213, småhusenhet, byggnadsvärde under 50 000 kr.
Pantbrev
Fastigheten belastas av 3 st pantbrevsinteckningar om totalt 273 000 kr.
Någon särskild utredning har inte utförts.
Inskrivna rättigheter, servitut och gemensamhetsanläggningar
Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. Någon särskild utredning har inte utförts.
Gemensamhetsanläggning: Ljusdal Järvsö- Boda GA:5
Energideklaration
Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 §§ lag om energideklaration för byggnader).
Sida 5 (6) 1.6 Information om ev handräckning
I bostadshuset finns det lösöre. I övriga byggnader och på tomten finns fordon och diverse saker. Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att tillträda egendomen kan du vända dig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning
(avhysning). En sådan handräckning är kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bostad på fastighet eller till lös egendom (t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjanderätt). Med bostad menas alla utrymmen som används för ett normalt boende och även biutrymmen som t.ex. vind, källare och garage för privatbil. Köparen kan däremot få betala för handräckning som behövs för tillträde till annat t.ex. särskilda förrådsbyggnader, industri- eller
hyresfastighet eller för bortforsling av miljöfarligt avfall, maskiner eller bilar på tomten.
Kontakta Kronofogden för mer information om handräckning.
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING
2.1. Ortsprisjämförelse
Ett antal försäljningar av småhus (typkod 213) av varierande ålder, skick etc. har gjorts i området kring Ljusdal från 2018-01 och framåt med en boarea mellan 40 – 110 m². Materialet har gallrats utifrån fastigheter med K/T-värden > 0,5.
Köpeskillingarna varierar mellan 120 000- 400 000 kr med ett medelvärde på 222 768 kr, och i relation till boarean enligt punkter i nedanstående diagram. I relation till taxeringsvärdet återfinns försäljningarna i ett spretigt intervall, ca 1,3-6.
Köpesumma/boarea. Försäljningar småhus med typkod 213 från 2018-01 och framåt. BOA 40-110 kvm. Källa UC.
Bebyggelsen på värderingsobjektet är äldre. Standarden är mycket låg och skicket är i eftersatt underhåll. Fastigheten har även en genomfartsväg, vilket gör den mindre attraktiv.
Marknadsvärdet bedöms därmed ligga under medel för jämförelseobjekten.
Mot bakgrund av de försäljningar som har gjorts och i övrigt på erfarenhetsmässiga grunder samt objektets skick görs bedömningen att objektets värde återfinns i intervallet 180 – 120 kr, motsvarande ca 2 571 – 1 714 kr/m² BOA och K/T 1,6 – 1,04.
Sida 6 (6) 2.2 Värdebedömning
Mot bakgrund av objektets läge, skick och i övrigt vad som angetts ovan bedöms fastighetens marknadsvärde till
150 000 kronor
Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 30 000 kr.
Bilaga 1 - Sida 1 (4)
FOTON OCH KARTOR MM Bilaga 1
Bilaga 1 - Sida 2 (4)
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader.
Bilaga 1 - Sida 3 (4)
Flygfoto. Källa: Eniro.se
Bilaga 1 - Sida 4 (4)
Lägeskarta. Källa: Eniro.se.
Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se.
Bilaga 2 - Sida 1 (3)
FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2
FASTIGHET
LJUSDAL JÄRVSÖ-BODA 10:14
Aktualitet FR: 1985-02-15
Objektid: 909a6a7e-dccd-90ec-e040-ed8f66444c3f
Nyckel (fnr): 210138495
Län: Kommun: Distrikt:
21, GÄVLEBORG 61, LJUSDAL 318022, JÄRVSÖ
Lantmäterikontor LANTMÄTERIET S-801 82 GÄVLE
Kontor: XL25 Tel: 0771-636363
Övriga noteringar:
Socken: Järvsö
TIDIGARE BETECKNING
Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt:
X-JÄRVSÖ BODA 10 14 1981-10-01 21-81:819
URSPRUNG
LJUSDAL JÄRVSÖ-BODA 10:9
AREAL
Totalareal: Varav land: Varav vatten:
1 500 kvm 1 500 kvm 0 kvm
0,15 ha 0,15 ha 0 ha
LÄGE, KARTA
Område: N: E: Gå till:
1. 6848478.108
(RT90: 6850152,563)
556481.95 (RT90: 1513996,944)
ÅTGÄRDER
Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt:
Avstyckning 1948-06-18 21-JÄR-1899 Äganderättsutredning 10:14
1973-04-05 21-JÄR-3260
ANDEL I SAMF.
Inga delägande fastigheter hittades.
ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes
LJUSDAL JÄRVSÖ-BODA GA:5
ADRESS
Adress: Postnr: Postort: Kommundel:
Bodaheden 7 827 53 Järvsö Järvsö
Bilaga 2 - Sida 2 (3)
MARKREGLERING
Ingen information om markregleringar (naturvårdsbestämmelser, planer etc) hittades.
INSKRIVNING ALLMÄNT
Aktualitet: 2020-07-03
Senaste ändring för fastigheten: 2020-06-29 07:45:53.235
Inskrivningskontor
LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: XI81
761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363
ÄLDRE FÖRHÅLLANDE
Akt: L51/79A Akt: L51/79 Akt: L01/9866 Akt: L98/111
INTECKNINGAR
Antal inteckningar: 3st Summa: 273 000
Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 2003-07-24
Akt: 03/14826
Belopp: SEK 140 000
Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 2004-09-07
Akt: 04/20038
Belopp: SEK 33 000
Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 2005-08-26
Akt: 05/19015
Belopp: SEK 100 000
INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER
Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades.
ANTECKNING Anteckning:
Inskrivningsdag: 2020-06-26
Akt: D-2020-00261574:1
Beslut: Beviljad
Exekutiv försäljning begärd av konkursförvaltaren
Inskrivningsdag: 2020-06-05
Akt: D-2020-00225743:1
Beslut: Beviljad
MER INFORMATION
Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg.
Bilaga 2 - Sida 3 (3)
TAXERING
Taxeringsenhet: 469773-1 (213 Småhusenhet, byggnadsvärde under 50.000KR)
Taxeringsår: 2018
Taxeringsvärde i tkr: 115
Tax.enhet avser:
LJUSDAL JÄRVSÖ-BODA 10:14 (Hel registerfastighet)
Värderingsenhet: Småhusmark
Tillhör tax.enhet 469773-1 213 Småhusenhet, byggnadsvärde under 50.000KR
Skatteverkets id: 31316447 Tax.värde i tkr: 115
Areal i kvm: 1 500
Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig
Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Enskilt vatten året om, Enskilt avlopp
Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader
