Slutsatserna vi drar i detta kapitel är i mångt och mycket välkända. Att äga sin egen bostad eller att förfoga över ett förstahandskontrakt ger känslan av att ha ett eget hem. Likaså att ha kontroll över sin ekonomi och marginal till andra nödvändiga utgifter än boendekostnaden. Det är svårt att uppskatta de ekonomiska effekter som uppstår av att en växande grupp människor inte lyckas etablera sig på bostadsmarknaden, vilket syns i statistiken genom att såväl inneboendet som trångboddheten ökar. Men för de människor som berörs har det sannolikt inte positiva effekter.
Bristen på lediga hyresrätter med låga hyror framstår som det största hindret för den som vill etablera sig på bostadsmarknaden i dag. Bristen på hyresrätter är bl.a. ett resultat av den låga nyproduktionen av
produktionen under de senaste tjugo åren och de stora ombildningarna från hyresätter till bostadsrätter (främst i Stockholmsregionen). Möjligheten att låna pengar, och i synnerhet att få fram pengar till kontantinsatsen, samt hyresvärdarnas krav och reavinstskatten framstår också som betydande hinder för många.
Boverket ser i dagsläget ingen möjlighet att lägga förslag som hjälper de grupper som inte har möjlighet att låna pengar. Den aktuella debatten handlar snarare om att hushållen lånar för mycket pengar. Men vår analys tyder på att det finns en stor målgrupp som inte uppfyller hyresvärdarnas krav trots att de skulle kunna betala hyran. Samtidigt har en stor andel av de hushåll som inte uppfyller hyresvärdarnas vanliga krav ekonomiskt knappa marginaler och hyresvärdarnas krav förefaller inte orimliga i genomsnitt. Hyresvärdarna har många gånger inte möjlighet att ta särskild hänsyn vid uthyrning utan är hänvisade till schablonmässiga krav.
Ett rikstäckande och allmänt accepterat verktyg som minskar den upplevda risken för de hyresvärdar som hyr ut till personer som inte uppfyller kraven, men som ändå har en bedömd betalningsförmåga, borde kunna hjälpa en stor grupp människor när de söker bostad. Men det bygger på att verktyget accepteras av hyresvärdarna så att de inte
rutinmässigt fördelar sina lediga lägenheter till ekonomiskt starka hushåll. Detta gäller framför allt i regioner med bostadsbrist eftersom möjligheten att välja ut ”attraktiva hyresgäster” är störst där. Vi har också sett att det sannolikt finns en stor potential i att bostadsbeståndet utnyttjas bättre genom ändrade regler för reavinstbeskattningen. I Sifo-enkäten framgick det att det vanligaste skälet till att vilja flytta var att man önskade en större eller mindre bostad och många uppgav också att de avstått att sälja sin bostad p.g.a. reavinstskatten. Reglerna för uppskov har antagligen stor betydelse. Vidare talar mycket för att ett reglerat förfarande kring
depositionsbetalningar när man hyr bostad i andra hand skulle öka tryggheten för en grupp som befinner sig i en redan utsatt situation på
2 Konkreta etableringshinder på bostadsmarknaden 75
bostadsmarknaden. Konflikter om depositionsbetalningar på andrahandsmarknaden verkar vara ett utbrett fenomen. Eftersom
förstahandsboende verkar svåråtkomligt för många grupper kan det finnas extra skäl att se till så att depositionsbetalningar på andrahandsmarknaden kan ske under ordnade former.
77
3 Exempel från verkligheten
– metoder för att hjälpa hushåll
med svaga förutsättningar
3.1 Inledning
En del av Boverkets uppdrag går ut på att åstadkomma regelförändringar som kan underlätta etablering för svaga grupper på bostadsmarknaden. Samtidigt vill Boverket understryka att den mest betydande delen av arbetet för att säkra bostadsförsörjningen sker på kommunal nivå och kommuner har i dag stora möjligheter att anpassa sitt arbete rörande bostadsfrågor till lokala behov och förutsättningar. Kommunerna kan göra mycket utan att det behövs mer reglering i grunden som stöd. Även allmännyttiga och privata hyresvärdar kan underlätta etablering på bostadsmarknaden för svaga bostadskonsumenter. Detta görs redan i dag på en rad bostadsmarknader och i detta avsnitt lyfter vi fram ett antal exempel på självinitierade åtgärder för att underlätta etablering för svaga hushåll.
Trycket på bostadsmarknaden har ökat de senaste åren i takt med att bostadsbristen tilltagit. Många hyresrätter fördelas genom bostadsköer där den med längst kötid får bostaden. Sådana kösystem kan emellertid skapa en insider -outsider problematik om de hushåll som redan är etablerade på bostadsmarknaden har längre kötider än icke-etablerade hushåll. Vidare måste man peka på att ekonomiskt svaga hushåll har små möjligheter att få ett boende på andra marknader än hyresrättsmarknaden. Ett kösystem där bostäder fördelas efter kötid innebär att ett ekonomiskt svagt hushåll med kort kötid har små möjligheter att finna ett boende som motsvarar behoven vid en etablering på bostadsmarknaden. Alltså är ett kösystem inte en fördelningsform som garanterar att en ledig hyresrätt med låg hyra går till den bostadsökande med högst nytta av bostaden. Ett sätt att gå runt detta problem är att prioritera vissa grupper som söker bostad och underlätta för dem att få en bostad genom att de får förtur i kön. Det borde leda till en ökad samhällsnytta om de prioriterade grupperna har en högre marginalnytta av ett boende än de grupper som
får stå tillbaka som följd av att den prioriterade gruppen får gå före i kön. Tillvägagångsättet bygger på att en hyresvärd korrekt kan bedöma marginalnyttan av ett boende hos de bostadssökande samt att man prioriterar de med högst marginalnytta.
Ett annat sätt att tillgodose bostadsbehovet för svaga
bostadskonsumenter är att anpassa produktionen av nya hyresrätter till bostadssökande med svaga förutsättningar. Att anpassa nyproduktionen för ekonomiskt svaga hushåll och prioritera dem vid fördelningen av de nya bostäderna kan vara ett konstruktivt sätt att minska insider - outsider problematiken på bostadsmarknaden då man inte försämrar övriga gruppers möjligheter att ta del av det övriga hyresrättsbeståndet.
Ett aktuellt och konkret hot mot hyresrättsmarknadens förmåga att tillgodose behoven hos svaga bostadskonsumenter är renoveringen av miljonprogrammet. En stor del av de billiga hyresrätter som finns i de allmännyttiga bostadsbolagen byggdes som en del av miljonprogrammet. Det finns stora renoveringsbehov i dessa bostäder vilket kan leda till omfattande hyreshöjningar. Hur dessa lägenheter ska renoveras utan att det leder till att existerande hyresgäster måste flytta är en utmaning för många hyresvärdar.