För en bostadssökande är målet att hitta ett boende som möter den sökandes behov och som är ekonomiskt överkomligt. För hyresvärden är målet att hitta en hyresgäst som passar den lediga lägenheten och samtidigt undvika uteblivna hyresintäkter. Det står en hyresvärd fritt att välja urvalskriterier vid uthyrningen av en bostad och i vilken grad man kommunicerar dem till bostadssökande. En uthyrare kan vara olika öppen med urvalskriterierna vid en uthyrningsprocess. En hyresvärd kan vara helt öppen med vilka villkor som måste vara uppfyllda för att en bostadssökande ska få delta i en uthyrningsprocess rörande en viss lägenhet samt vilka kriterier som används för den slutgiltiga tilldelningen av en lägenhet. Men en hyresvärd kan också vara förtegen rörande uthyrningsvillkoren och urvalskriterierna.
I SOU 2007:14 anger man följande villkor för en effektiv och transparant förmedling av lediga hyreslägenheter: processen måste vara effektiv och förutsägbar, matchningen måste vara god, information om de lediga objekten måste vara samlad samt att de sökande får god
information om lägenhetens egenskaper.
Ur den bostadssökandes perspektiv är det viktigt att inför en flytt kunna göra en tidsbedömning av hur lång tid det kan ta att hitta ett nytt boende. Vidare är det viktigt för en bostadssökande att kunna göra en bedömning av vilka chanser denne har att kunna få en viss bostad i ett visst område. För en hyresvärd är en tom lägenhet en kostnad och därför är det viktigt att förmedlingen av en bostad går så snabbt som möjligt. För att matchningen mellan bostadssökande och hyresvärd ska fungera är det viktigt att den bostadssökande vet vilka krav hyresvärden ställer på en blivande hyresgäst. Om kraven är tydliga är det lätt för en hyresgäst att se om man uppfyller de formella kraven och där med om det finns anledning till att lägga tid och energi på att söka bostaden. Ett sätt att utjämna villkoren mellan de sökande är samla all information om lediga lägenheter på ett ställe. Att informationen är utsprid innebär att
sökprocessen blir mer omständlig för den sökande samt att ”insiders” får ett övertag gentemot ”outsiders”. Utöver detta är det viktigt att de bostadssökande kan ta del av information om bostadens egenskaper som
3 Exempel från verkligheten – metoder för att hjälpa hushåll med svaga förutsättningar 87
läge, planlösning och närområde för att avgöra av den stämmer med de egna behoven. Sökprocessen effektiviseras om bostadssökande lätt kan få en överblick av de bostäder som finns tillgängliga att söka samtidigt som alla bostadssökande konkurrerar på lika villkor.
I SOU 2007:14 pekar man på att fördelen med en transparent uthyrningsprocess är att den förutom effektivitetsvinster även ger den bostadssökande en försäkran mot diskriminering. Klara och tydliga regler innebär att den sökande får en uppfattning i vilken mån denne uppfyller villkoren för att hyra lägenheten samt på vilka grunder denne inte blir erbjuden att hyra en ledig lägenhet. Däremot leder otydliga regler och en icke-transparent uthyrningsprocess till att tilldelningen av den lediga lägenheten kan uppfattas som godtycklig. I utredningen pekar författarna på att otydliga uthyrningskrav och urvalskriterier i en uthyrningsprocess kan leda till orättviskänslor och misstanke om diskriminering hos de bostadssökande. För att en uthyrningsprocess ska vara legitim ur de bostadssökandes synvinkel är det viktigt att uthyrningsvillkor och urvalskriterier är klara och tydliga samt att hela processen är transparent. Förutom att motverka misstanken om att ha blivit diskriminerad så motverkar en transparent hyrningsprocess faktisk diskriminering på hyresmarknaden.
Lena Johansson på SABO har påpekat att det är viktigt med tydliga uthyrningsvillkor och urvalskriterier för fastighetsägare. Förtroendet för uthyrningsprocessen kan skadas om det finns risk för misstankar om fusk. Det kan i slutändan leda till att bostadsökande tappar förtroendet för fördelningssystemet. Hon menar att det bästa sättet att undvika en sådan situation är att ha tydliga uthyrningsvillkor och urvalskriterier som är välkända i förhand. SABO informerar kontinuerligt sina medlemsföretag om vikten av att ha en transparent process med klara och tydliga regler för att undvika misstankar om diskriminering.
I SOU 2007:14 framhålls Stockholms stads bostadsförmedling som ett positivt exempel på ett transparant förmedlingssystem som motverkar diskriminering eller misstanke om diskriminering. Förmedlingssystemet bygger på att uthyrningsvillkoren formuleras av hyresvärden innan lägenheten lämnas in till förmedling, uthyrningsvillkoren går sedan inte att ändra under tiden lägenheten förmedlas. En bostadssökande tillåts inte anmäla intresse för en lägenhet om inte uthyrningsvillkoren uppfylls och urvalsprocessen basers strikt på kötid och administreras av handläggarna på bostadsförmedlingen.
I Boverkets rapport ”Uthyrningspolicy - Regler vid uthyrning” jämförs uthyrningsvillkoren mellan nio olika hyresvärdar.
Undersökningen bygger på information rörande uthyrningsvillkor och urvalskriterier från företagens hemsidor. I rapporten finner författarna att det finns stora skillnader i kravet på inkomst vid uthyrning. Dels finns det skillnader i hur stor inkomsten ska vara i förhållande till hyran men även vad som anses vara en godkänd inkomstkälla. Den hyresvärd som godkänner flest inkomsttyper är Sigtunahem. Hyresvärdarna med otydligast regler rörande inkomst är Helsingborgshem och Akelius. Helsingborgshem har inget tydligt inkomstkrav istället görs en bedömning av den bostadssökandes ekonomiska situation, dock är det oklart vilka kriterier som används i bedömningen. Förutom att ett
sparande hos företaget ger förtur framgår det inte från Akelius webbplats hur de gör sitt urval. Vidare pekar författarna på att kraven på referenser från tidigare hyresvärdar i många fall kan förtydligas.
Sammanfattningsvis finner författarna i sin undersökning att Botkyrkabyggen och Sigtunahem har de mest transparenta uthyrningsvillkoren.