År 2011 uppskattade analysföretaget Industrifakta att 320 000 lägenheter byggda under miljonprogrammet, 1961-1975, skulle behövas renoveras de kommande fem åren. Enligt Industrifakta ligger cirka 40 procent av miljonprogrammets lägenheter i storstadsområdena och resten i övriga riket. Hälften av lägenheterna ägs av kommunala bostadsbolag, en fjärdedel ägs av privata bostadsbolag och den resterande fjärdedelen ägs av bostadsrättsföreningar. I en intervjustudie uppskattar Industrifakta att de tre största områden där renoveringsbehoven är som störst är vatten- och avloppsstammar, ventilation och uppvärmning och värmeåtervinning. Drygt 45 procent av de intervjuade företagen uppger att de har ett
renoveringsbehov rörande vatten- och avloppstammar, cirka 44 procent uppger att det finns ett renoveringsbehov rörande ventilationen och 31 procent uppger att det finns ett renoveringsbehov inom uppvärmning och värmeåtervinning. Industrifakta pekar också på att det är sannolikt att upprustningen kommer vara inriktad mot ökad energieffektivitet.
I en rapport från 2009 (SABO, 2009), rörande de allmännyttiga bostadsföretagens möjligheter att möta de krav på upprustning som finns, konstaterades att troligtvis skulle många fastigheter komma att behövas rustas upp under en kort tid. SABOs slutsats var att många bostadsföretag inte hade särskilt goda ekonomiska förutsättningar för en upprustning av miljonprogrammet. Det innebar att de allmännyttiga bostadsföretagen i många fall skulle ha begränsade ekonomiska möjligheter till en
upprustning av fastigheterna byggda under miljonprogrammet. För att ekonomiskt sett klara av en upprustning kan de i många fall kräva ett ägartillskott eller att hyran måste höjas i de aktuella fastigheterna. I vissa
3 Exempel från verkligheten – metoder för att hjälpa hushåll med svaga förutsättningar 85
fall skulle troligtvis även engångskostnader och ökade kapitalkostnader till följd av en renovering leda till en hyreshöjning i det övriga beståndet. SABO menade att de ekonomiska möjligheterna för en upprustning varierar med marknadsläget. Hyran i en centralt belägen fastighet i en av storstadsregionerna kan troligtvis höjas betydligt efter en upprustning utan att det uppstår problem med vakanser. Det gäller inte för
allmännyttiga bostadsföretag på svagare bostadsmarknader, t.ex. i kommuner med en svag befolkningsutveckling. Där förväntade sig SABO att en hyreshöjning i en fastighet i ett mindre attraktivt läge kunde ge upphov till vakanser direkt efter hyreshöjningen. Som ett resultat av de skiftande ekonomiska möjligheterna för en upprustning, menade SABO att upprustningarna antagligen kommer vara begränsade på svagare marknader. Troligtvis skulle en upprustning begränsas av företagens finansieringsmöjligheter och vilka hyreshöjningar som hyresgästerna hade råd med.
En undersökning som presenterades i Hyresgästföreningens tidning Hem & Hyra visade att den genomsnittliga hyreshöjningen för en hyresrätt med tre rum var 882 kronor. Undersökningen bestod av 51 bostadsföretag som hade gjort invändiga renoveringar av fastigheter byggda under miljonprogrammet. Medelvärdet hade dragits upp en del till följd av ett fåtal höjningar som låg på 2 000 till 3 000 kronor. Medianvärdet för hyreshöjningen efter en renovering låg på 736 kronor. Vidare var det ovanligt med totalrenoveringar till nyproduktionsstandard. Utflyttningar efter en renovering tycktes samvariera med hyreshöjningen till följd av renoveringen. Den övergripande bilden var att i hälften av fallen bodde nästan samtliga hyresgäster kvar. Om hyreshöjningen var högre än 1 000 kronor flyttade i genomsnitt ca 18 procent av
hyresgästerna. Vid de renoveringar där hyreshöjningen var mindre än 500 kronor flyttade i snitt 1 procent av de boende.
3.4.1 Kraftiga hyreshöjningar i Uppsala
Med start 2010 renoveras 692 lägenheter i ett flerbostadsområde i norra Kvarngärdet i Uppsala, renoveringen beräknas vara klar 2015. I samband med renoveringen aviserades en större hyresökning. Den gav upphov till klagomål och Hyresgästföreningen menade att hyreshöjningarna skulle tvinga många av de befintliga hyresgästerna att flytta. Hösten 2012 fastställde hovrätten hyresnämndens utslag som hade dömt till förmån för hyresvärden. Efter renoveringen uppger hyresvärden att hyreshöjningen uppgick till drygt 50 procent, dock varierade den med lägenhetsstorlek och förändringar av planlösningen. I samband med hyreshöjningen införde hyresvärden en treårig rabattrappa för kvarboende hyresgäster. Vidare har kvarvarande hyresgäster erbjudits förtur i den interna hyreskön. Hyresvärden menar att de inte hade en större avflyttning i samband med renoveringen. Det beror dels på att de har hyrt ut orenoverade lägenheter med rivningskontrakt sedan 5 år tillbaka. Dessutom uppskattar de att den årliga omflyttningen innan renoveringen uppgick till ca 10-15 procent.
3.4.2 Mini- midi- maxirenovering i Sigtuna
Ett exempel på hur hyreshöjningar till följd av en renovering kan anpassas till hyresgästens betalningsförmåga är den så kallade
Sigtunamodellen. Den ger hyresgästen möjligheten att välja mellan tre renoveringsnivåer mini, midi och maxi. Mini avser lägstanivån för en renovering och avser bara det nödvändigaste, den ger en hyreshöjning på ca 10 procent. Midi avser en mellannivå och Maxi är en standardhöjande renovering som ger en hyreshöjning på drygt 30 procent. På sin
webbplats uppger Sigtunahem att 2014 års tillägg på månadshyran vid ombyggnation av en trea på 87 kvadratmeter uppgår till 972 kronor för Mini, 2 043 kronor för Midi och 2 203 kronor för Maxi. Modellen med mini, midi och maxirenoveringar togs fram efter att en tidigare
renovering i ett annat område hade lett till att upp till 70 procent av de boende hade flyttat ut. En renovering av ett område enligt Mini-, Midi-, Maximodellen var utflyttningen betydligt lägre, ca 6 procent, eller av 13 av 230 hyresgästerna flyttade efteråt.