När en kund ansöker om en kredit är kreditgivaren skyldig att göra en kreditprövning. Enligt både lagen om bank- och finansieringsrörelse (2004:297) och konsumentkreditlagen (2010:1846) ska en låntagares betalningsförmåga vara avgörande för om en kredit ska beviljas. Lagen specificerar dock inte vad som ska ingå i en prövning av
betalningsförmågan. Enligt Konsumentverkets allmänna råd om
konsumentkrediter (KOVFS 2011:1) och Finansinspektionens allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden (FFFS 2014:11) ska
kreditprövningen syfta till att uppskatta konsumentens nuvarande och framtida återbetalningsförmåga.
Skälet till att förvärvsgarantin infördes var således – åtminstone delvis – att det fanns en föreställning om att kreditprövningarna kanske var för restriktiva. Är detta ett problem?
5.6.1 Hur går en kreditprövning till? 34
Bankerna är skyldiga att göra en kreditprövning, detta för att bedöma hushållets förmåga att klara kostnader som relateras till bolånet.
Utgångspunkten för kreditprövningen är den låneansökan som hushållet lämnar till banken. I låneansökan framgår, först och främst, det önskade lånebeloppet, därutöver framgår den preliminära köpeskillingen samt eventuella avgifter och driftskostnader för bostaden. Vidare lämnar hushållet uppgifter angående inkomster och andra skulder i de fall sådana förekommer. Dessa uppgifter bedöms och kompletteras ofta – för att inte säga alltid – med uppgifter från ett kreditupplysningsföretag. Därutöver behöver banken information om hushållets sammansättning och vilken typ av anställning som den presumtiva låntagaren har. Är det fler än en person som ansöker om bolånet erfordrar banken även denna/dessa personers uppgifter.
För att bedöma ett hushålls betalningsförmåga gör bankerna en så kallad ”kvar att leva på” kalkyl. I dessa beräkningar minskas hushållens inkomster med utgifter som är relaterade till de skulder som hushållet har, det vill säga ränteutgifter och utgifter relaterade till amorteringar.
Bankerna justerar även inkomsterna för driftkostnader för boendet och övriga levnadskostnader. Levnadskostnaderna omfattar de
schablonutgifter som hushållet beräknas ha för exempelvis livsmedel, förbrukningsvaror m.m. Med andra ord de utgifter som inte är relaterade till boendet. Dessa schabloner baseras ofta på uppgifter från
Konsumentverket.35
Det resterande beloppet – ”kvar att leva på beloppet” (KALP) – ska vara tillräckligt täcka hushållets övriga utgifter, exempelvis resor och oförutsedda utgifter. Bankernas beräkningar baseras på olika
schablonvärden för räntor, avgifter och amorteringar. Dessa värden varierar, bland annat beroende på vilken typ av bostad hushållet planerar att köpa och på hushållets storlek. Hushållens boende- och
levnadskostnader är även de grundade på schablonvärden. Alla långivare gör någon form av KALP-kalkyl. Däremot varierar schablonvärdena något mellan bankerna, men principen för beräkningen är densamma. Något som dock inte ingår i bankernas kalkyler är buffertsparande och kostnader för nöjen.36
Det är med hjälp av KALP-beräkningen som banken också gör en bedömning av hur låntagarens förmåga att betala på sina lån påverkas om räntorna skulle stiga. Detta gör banken genom att använda två olika räntor, dels den aktuella räntan för bolånet, dels en så kallad kalkylränta.
34
Avsnittet bygger på Riksbanken (2013) och Finansinspektionen (2014) samt SOU 2013:78 Överskuldsättning i kreditsamhället.
35
Finansinspektionen (2014) konstaterar att även om bankernas kalkyler följer samma principer kan resultaten skilja sig väsentligt mellan olika banker.
36
Det bör noteras att i vissa fall beviljas lån trots att KALP-beloppet är negativt. Bankerna anger att den främsta orsaken till detta är att det handlar om en låg
5 Statliga kreditgarantier för förvärv av bostad (förvärvsgarantier) 131
Kalkylräntan är högre än den aktuella räntan och används för att
stresstesta hushållens betalningsförmåga. Det finns i nuläget inga krav på nivån för kalkylräntan och denna varierar mellan bankerna. Mestadels motsvarar kalkylräntan ungefär räntan på ett bolån där räntan är bunden på fem år, plus tre procentenheter.37
Utöver dessa beräkningar, som ger en uppfattning om hushållets betalningsförmåga, gör bankerna också en riskbedömning. Denna riskbedömning görs i syfte att bedöma huruvida låntagaren inte ska uppfylla sina åtaganden gentemot banken. Kreditbedömningen baseras oftast på en statistisk modell som bygger på information om hushållets kredithistorik, till exempel om hushållet har lånat av banken tidigare, om det har betalningsanmärkningar m.m. Kreditbedömningen leder till ett kreditbetyg (en så kallad credit score).
Denna kvantitativa analys av hushållets betalningsförmåga, baserad på KALP-beräkningarna, kreditbetyget samt en uppskattning av hushållets framtida inkomster kompletteras därefter med en kvalitativ bedömning. Banken tar då framför allt hänsyn till bostadens egenskaper. Detta inkluderar var i landet bostaden ligger och om det är ett fritidshus, en villa eller en bostadsrätt. I de fall bostaden är en bostadsrätt analyserar banken ofta även bostadsrättsföreningens ekonomi. Under förutsättning att hushållets återbetalningsförmåga bedöms vara tillräckligt god och panten godtagbar beviljas hushållet ett lån på det begärda beloppet.
Riksbanken konstaterar i sin utredning även att bankerna i sin kreditprövning tycks utgå från schablonvärden som underskattar hushållens faktiska utgifter. Under förutsättning att detta leder till att hushållen får låna större belopp kan det innebära att lånet blir en större belastning än vad kreditprövningen visar. Detta kan påverka
konsumtionsutrymmet, särskilt i en situation där hushållen drabbas av inkomstbortfall.38 Detta skulle kunna tyda på att kreditgivningen snarare är för generös än för restriktiv.
5.6.2 Betalningsanmärkningar
En betalningsanmärkning är anteckning hos ett kreditupplysningsföretag om att en person eller ett företag inte har betalat sina skulder i tid. Ett kreditupplysningsföretag är skyldigt att gallra ut uppgifter om en betalningsanmärkning senast tre år efter den dag den tillkom. En betalningsanmärkning för en privatperson gäller därför i tre år. De vanligaste orsakerna till betalningsanmärkningar kommer ifrån utslag av Kronofogdemyndigheten eller tredskodomar i tingsrätten. Andra vanliga orsaker till betalningsanmärkning är konkurs, utslag i mål om
betalningsföreläggande, beslut om skuldsanering, utmätningsförsök samt restförda skatter och avgifter. Som privatperson har man inte rätt att bli struken ur ett kreditupplysningsregister men kreditupplysningsföretagen är skyldiga att rätta missvisande eller felaktiga uppgifter.
37
Enligt Finansinspektionens stickprovsundersökning 2013 använde bankerna kalkylräntor mellan 5,9 och 8,0 procent. Medelvärdet var 7,2 procent. Se Finansinspektionen (2014a)
38
Ett skäl till att individer och hushåll kan nekas ett lån vid en kreditprövning är det finns betalningsanmärkningar. Som tidigare i rapporten nämnts har i dagsläget drygt 520 000 personer en betalningsanmärkning.
Under de senaste åren har en rad nya låneinstitut (Bluestep m.fl.) etablerat sig. Dessa inriktar sig på kunder som inte får lån hos de traditionella bolåneinstituten exempelvis på grund av en
betalningsanmärkning eller avsaknad av fast inkomst. Hos dessa institut har man större möjlighet att få låna trots detta men måste kompensera för detta genom att betala en premie i form av en högre ränta. I och med framväxten av bolåneinstitut som är villiga att låna ut till de som har svårt att få lån hos de mer traditionella bolåneinstituten kan man säga att marknaden självmant har löst det eventuella marknadsmisslyckande som bestod i att stora etablerade banker inte vill låna ut pengar till dessa grupper.
Den potentiella nackdelen består i om det är ”för lätt” att få en
betalningsanmärkning och om bolånemarknadens aktörer bedömer risk på ett felaktigt sätt.
Vi kan inte ta ställning till huruvida det är för lätt att få en
betalningsanmärkning men utifrån vår Sifoenkät tycks det inte vara där problemet ligger. 11 procent av respondenterna svarade att banken angav att skälet till avslag på ett banklån bland annat var
betalningsanmärkningar. Så gott som alla respondenter angav dock ytterligare skäl framför allt att man saknade kontantinsats. Det var endast en(1) respondent som enbart angav betalningsanmärkningar som skäl för att man nekats banklån.