Som ett komplement till ovanstående har Boverket även frågat
representanter för fem av de största aktörerna (Nordea, SEB, Swedbank, Handelsbanken och SBAB) på den svenska bolånemarknaden om deras syn på förvärvsgarantierna. Vi har ställt bland annat följande frågor till bankerna:
• Vilka är de största hindren för de som vill låna pengar till bostad i dag?
• Varför används inte den statliga försvarsgarantin mer av bankerna sedan den infördes?
• Har er bank tagit ställning till om den statliga förvärvsgarantin är något som ni vill använda er av på er bank? Om man har tagit ställning: vad har man kommit fram till?
• Skulle det kunna gå att göra någon förändring av förvärvsgarantin som gjorde att den används mer? I så fall, vad?
• De flesta banker ha ju egna s.k. ”låneskydd”, vilket är ett alternativ som verkar användas betydligt mer än den statliga förvärvsgarantin. Vi skulle vilja förstå hur den statliga förvärvsgarantin kompletterar bankernas egna ”låneskydd”.
• Vilken funktion fyller förvärvsgarantin som låneskydden inte fyller? Ingen? Eller någon?
• Hur bedömer du den allmänna kännedomen om den statliga
förvärvsgarantin på din bank? Hög eller låg? Och specifikt, känner de som jobbar med kreditgivning till privatkunder och till bostadslån generellt sett till garantin?
5.9.1 Kontantinsatsen är problemet
Sammanfattningsvis kan sägas att det största hindret för att låna pengar till en bostad i dag är – enligt svaren på enkäten – kontantinsatsen. Samtliga respondenter ser bolånetaket som det enskilt största hindret för de som vill låna till en bostad i dag.
Denna uppfattning ser man i ett flertal undersökning på olika håll. Exempelvis presenterade Mäklarsamfundet 2013 en undersökning där 83 procent av de tillfrågade fastighetsmäklarna svarade att bolånetaket har stor negativ påverkan på unga vuxnas möjligheter till ett permanent boende på den lokala bostadsmarknaden.
5.9.2 Förvärvsgarantin behövs inte
Det huvudsakliga skälet till att förvärvsgarantin inte används är att man inte anser att det finns något behov av produkten. Bankerna menar på att eftersom garantin inte på något sätt stärker kundens
återbetalningsförmåga så fyller den inte någon funktion. Om kunden anses kreditvärdig får den lånet – förvärvsgarantin påverkar inte detta på något sätt. Detta framgår tydligt av nedanstående citat från
5 Statliga kreditgarantier för förvärv av bostad (förvärvsgarantier) 135
”Den stärker inte kundens återbetalningsförmåga, dessutom får kunden en skuld till Boverket vid utebliven betalning + restskuld till banken.”
”Bank X klargjorde redan från början att vi inte avsåg att använda garantin. Om kunden efter genomgång anses vara kreditvärdig och vi tror på kundens förmåga att klara sitt åtagande beviljar vi krediten. I annat fall vill vi varken försätta våra kunder (eller oss själva) i en situation som vi bedömer att de inte klarar av. Det skulle vara fel av oss som ansvarsfullt utlåningsinstitut.”
”Jag tror det beror på en kombination av många saker. Dels okunskap om att den finns överhuvudtaget, dels är det en lönsamhetsfråga i form av att det finns så mycket "bättre" kunder att låna ut pengar till med samma arbetsinsats och då hinns inte extrajobbet med, dels så har vi en krock i tänket vad gäller förvärvsgarantin kontra vilka kontroller och avväganden vi som bank måste göra för att uppfylla
konsumentkreditlagen.”
”Personligen känns det inte rätt att låna ut pengar till de som inte har ekonomiska förutsättningar att låna. Det krockar med själva andemeningen i en kreditprövning och den nuvarande skrivningen i Konsumentkreditlagen kring god kreditgivningssed. Bank Y är mycket restriktiva att låna ut pengar till personer som behöver ha borgensman för att klara lånets förpliktelser och som jag ser det är förvärvsgarantin i mångt och mycket likt ett borgensåtagande. Jag har också erfarenheter från
obeståndssidan från de statliga lån som gavs på 80 talet som kallades förvärvslån. Det var ett liknande upplägg där de som egentligen inte hade råd fick låna pengar till sitt boende. De kunderna dök tyvärr ofta upp i obeståndssammanhang.”
Boverket följde upp ovanstående frågor angående förvärvsgarantin med att mer i detalj fråga bankerna huruvida förändringar i garantins
utformning på något sätt kunde förändra intresset för den.
Boverket frågade bland annat huruvida förändringar i utformningen av förvärvsgarantin som exempelvis att den även omfattade
skulden/amorteringar eller att garantitiden förlängs eller beloppen som garanteras höjs. Samtliga respondenter har sagt att detta inte spelar någon roll. Att använda förvärvsgarantin är ändå inte aktuellt. Det är tydligt att de som förvärvsgarantin riktar sig till – långivarna – inte är intresserade av att använda den, man ser helt enkelt inget behov.
5.10 Allmänna slutsatser
Man får förutsätta att långivaren gör en korrekt bedömning då man inte lämnar kredit i vissa fall. Även om detta inte skulle vara så i 100 procent av fallen är det svårt att se något sätt att göra något åt detta. Kredittagaren har ju dessutom möjligheten att gå till fler långivare om man vid ett första försök nekas ett lån. I grund och botten handlar det om den fastslagna privaträttsliga principen om avtalsfrihet. Avtalsfrihet består av rätten att avstå från att ingå avtal, rätt att välja avtalspart och rätt att bestämma avtalets innehåll. För långivaren är det givetvis en fråga om konkurrens och marknadsandelar, att inte bevilja lån till de som klarar av villkoren leder i slutändan till färre kunder och lägre vinster.
Den statliga förvärvsgarantin infördes för att underlätta etablering på ägarbostadsmarknaden för enskilda individer och hushåll. Efterfrågan på de statliga förvärvsgarantierna är obefintlig. Att den statliga
förvärvsgarantin inte tillämpas beror på att kreditgivarna inte vill ha den. I Boverkets frågor till bankerna framkommer även tydligt att förändrade villkor för garantin inte skulle göra den mer intressant för långivarna.
Boverket föreslår att de statliga kreditgarantier för förvärv av egen bostad (förvärvsgarantierna) avvecklas.
Boverket anser det därför vara det bästa att helt enkelt avveckla förvärvsgarantin.
BKN föreslog 2010 att man borde utreda en ny form av stöd för den grupp som har svårt att etablera sig på ägarrättsmarknaden. Boverket ställer sig inte avvisande till att undersöka denna möjlighet på nytt. Dock anser Boverket att man först måste undersöka i vilken grad det existerar ett marknadsmisslyckande på bolånemarknaden som innebär att vissa grupper felaktigt avslås bolån och/eller i vilken mån etablerade aktörer prissätter risken att låna ut till dessa grupper för högt. Det går nämligen delvis i strid med den dagsaktuella debatten om att hushållens lånar för mycket till sina bostäder. Vidare måste ställningstagande tas till huruvida hjälp till svaga grupper bör göras i ägarrättssegmentet och/eller
hyresrättssegmentet? Det är ofrånkomligen så att det låga utbudet av lediga och billiga hyresrätter kan tvinga människor som inte annars hade valt det att köpa sin bostad. I vissa skeden i livet när man behöver ha en större flexibilitet är man som mest betjänt av att kunna hyra sin bostad. Bör framtida eventuella statliga interventioner som syftar till att underlätta svaga gruppers etablering göras på hyres- eller ägarrättsmarknaden?
5.11 Boverkets förslag
5.11.1 Förvärvsgarantierna slopas
Långivarna har inget intresse av garantierna. Inte heller om villkoren för garantierna förändras säger sig långivarna ha något intresse för garantin, man ser helt enkelt inte nyttan av produkten. Då den part som garantin riktar sig till inte anser att den behövs anser Boverket att
137
6 Andra överväganden och
avslutande reflektioner
En del i Boverkets uppdrag är att undersöka i vilken mån offentliga regelverk och regleringar bidrar till att försvåra för enskilda att få ett hyreskontrakt eller i övrigt etablera sig på bostadsmarknaden. I den mån sådana försvårande hinder finns ska Boverket föreslå alternativa och kompletterande styrmedel, särskilt förenklingar och förbättringar av olika regelsystem. I detta kapitel diskuterar Boverket sådana tänkbara
förändringar/ändringar och andra områden som det kan finnas anledning att titta närmare på.