Boverket har under arbetet med uppdraget hämtat in synpunkter från olika aktörer på hyresmarknaden och några av dem har uttryckt att hyresvärdar i större utsträckning skulle kunna använda hyresavtal med begränsat besittningsskydd.
Av bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) följer att en hyresgäst normalt har ett besittningsskydd till sin bostad. Undantag gäller bland annat om hyresvärd och hyresgäst träffar överenskommelse om avstående från besittningsskydd och hyresnämnden godkänner
överenskommelsen.43 Syftet med detta undantag är främst att stimulera till uthyrning av sådana lägenheter som annars skulle stå outhyrda när hyresvärden behöver ta lägenheten i anspråk vid viss tidpunkt och inte vågar hyra ut den på grund av besittningsskyddsreglerna.44
För att förhindra missbruk av avtalsfriheten måste överenskommelsen tecknas i en särskild upprättad handling och godkännas av hyresnämnden. Hyresnämndens godkännande behövs inte vid vissa upplåtelser i andra hand m.m. Några närmare riktlinjer för hyresnämndens prövning har inte angetts i förarbetena till lagstiftningen annat än att godkännande alltid bör lämnas om förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas
43
12 kap. 45 a § jordabalken. 44
intressen i en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle vara berättigad till förlängning av hyresförhållandet.45 Normalt godkänns endast överenskommelser för sådana hyresförhållanden som upphör inom fyra år från tillträdesdagen. Överenskommelsen behöver inte vara begränsad till att avse att en viss situation inträffar men eftersom det är lättare att få överenskommelsen godkänd om den begränsas, är avtal som anknyter till en viss situation vanliga. En begränsning av
besittningsskyddet kan vara befogad vid tillfälliga upplåtelser eller provboenden. Det är alltså fråga om olika former av korttidsboenden, träningslägenheter eller försökslägenheter för socialt handikappade, vårdhem och liknande. Det är till exempel vanligt förekommande att överenskommelser om avstående från besittningsskydd träffas i fråga om studentlägenheter, lägenheter för dem som är i behov av vård och omsorg eller försökslägenheter för missbrukare med hänvisning till lägenheternas karaktär eller hyresgästernas särskilda behov av bostad. Vissa
bostadsbolag kräver också överenskommelser om avstående av besittningsskydd vid så kallade kompisboenden.
Det är alltså redan i dag möjligt att träffa avtal om att
besittningsskyddet bara ska gälla under särskilda förhållanden och under en viss tid, t.ex. vid provboenden. En viss administration är dock förenat med detta i och med att det krävs ett godkännande från hyresnämnden. Det är heller inte säkert att sådant godkännande ges.
Att ytterligare utöka möjligheterna att begränsa besittningsskyddet skulle kunna göras genom att utöka de slag av upplåtelser för vilka hyresnämndens godkännande inte krävs för avstående från
besittningsskydd.
Denna fråga var uppe för regeringens ställningstagande 2005 i samband med beredningen av förslag till ändringar avseende avstående från besittningsskydd. När det gällde slopande av krav på hyresnämndens godkännande valde man från regeringens sida att stanna för vissa
uthyrningar i andra hand såsom lägenheter där hyresvärden själv ska bosätta sig efter andrahandsuthyrningen. Det fanns också förslag på att upplåtelser av lägenheter inför rivning/ombyggnad skulle kunna slippa hyresnämndens godkännande. Men detta godtog inte regeringen eftersom det enligt deras mening fanns risk för missbruk från mindre seriösa hyresvärdar.46
Enligt Boverkets mening är det inte lämpligt att utöka de slag av upplåtelser som i dag är undantagna från hyresnämndens godkännande till att även omfatta olika slag av hyresförhållanden för vilka hyresvärden kan vara tveksam till att hyresgästen får ett direkt besittningsskydd. Skälen till Boverkets inställning är flera. Hyreslagen är en
konsumentlagstiftning och ett fundament i lagen är just att en hyresgäst ska känna en trygghet vad gäller besittningen till sin lägenhet.
Hyresgästen får alltså inte kastas ut ur sin lägenhet hur som helst. Utgångspunkten för reglerna om besittningsskydd är att den som hyr en bostadslägenhet i princip har rätt till förlängning av hyresavtalet. Skyddet har hyresgästen så länge han eller hon inte missköter sig grovt genom att t.ex. inte betala hyra, vanvårda bostaden eller hyra ut i andra hand utan
45
Hyreslagen – En kommentar, Holmqvist Thomsson, tionde upplagan, s. 389. 46
6 Andra överväganden och avslutande reflektioner 139
tillstånd. Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet ska upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Till dess tvisten avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen kan få uppskov med avflyttningen. Besittningsskyddet gäller från uthyrningens första dag oavsett om det finns ett skriftligt hyresavtal eller inte. Besittningsskyddet gäller även när en lägenhet hyrs ut i andra hand längre än två år i följd.
En hyresgäst ska inte vara behöva vara beroende av hyresvärdens godtycke. Att formulera ett generellt undantag beträffande till exempel provboende ter sig både svårt och rättsosäkert. I dessa fall känns det angeläget att hyresnämnden får göra en prövning i varje enskilt fall. Dessa slag av upplåtelser var heller inte föremål för diskussion vid regeringens beredning 2005.