Vid en fastighetsförsäljning har bestämmelserna om säljarens ansvar för faktiska fel i den överlåtna fastigheten eller ansvar på grund av andra utfästelser om denna stor praktisk betydelse. I sådana situa- tioner tillämpas 4 kap. 19 § jordabalken, JB, samt en reklamations- regel i 4 kap. 19 a § JB och en preskriptionsregel i 4 kap. 19 b § JB.
I 4 kap. 19 § JB anges att köparen kan göra påföljder gällande, om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst eller från vad köparen som med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet. Köparen kan i så fall välja mellan att fordra avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Dessutom har köparen rätt till ersättning för skada, men bara om avvikelsen avser någon egenskap som kan anses utfäst eller om säljaren förfarit svikligt. Om köpet är av ringa betydelse får det hävas endast om säljaren förfarit svikligt.
För att köparen ska kunna göra gällande felpåföljder, är det alltså i första hand avgörande vad som kan anses som utfäst. Då tar man inte bara hänsyn till vad som förekommer i de egentliga köpehand- lingarna utan även till innehållet i andra handlingar i samband med köpet och till vad som uttalats muntligt. Det finns dessutom ett visst utrymme för att anse vissa kärnegenskaper vara utfästa fastän frågan inte berörts vid köpeförhandlingarna.
I andra hand får man bedöma vad köparen med hänsyn till om- ständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet. En utgångs- punkt är att en begagnad fastighet säljs sådan den är och har de ålderstecken och bristfälligheter som man kan räkna med för en begagnad fastighet. En konsekvens av detta är att köparen i allmän- het själv måste bära risken för fel som han eller hon visserligen inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sak-
kunskap företagen undersökning av fastigheten (utförs vanligen av anlitad besiktningsförrättare). Av rättspraxis framgår det också att undersökningsplikten kan sträcka sig långt och omfatta även utrym- men som det bara med svårighet går att komma åt. Säljaren svarar dock för sådana fel som inte omfattas av köparens undersöknings- plikt, s.k. dolda fel.
Utöver denna undersökningsplikt finns det inte några lagreglerade bestämmelser om besiktning av fastigheter/byggnader.
5.4.1 Överlåtelsebesiktning
Köparens undersökningsplikt enligt jordabalken omfattar hela fastigheten. Undersökningsplikten kan utökas om man hittar något fel, t.ex. dålig lukt eller om säljaren påtalar en misstanke om fel. En överlåtelsebesiktning är en byggteknisk undersökning av sådant som är av teknisk betydelse för byggnaden. Den omfattar dock inte hela köparens undersökningsplikt, så man måste vara observant på vad som ingår i besiktningen. Oftast ingår inte el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, rökgångar och eldstäder. Men man kan träffa särskilda avtal om besiktning av dessa delar. Besiktningsförrättaren gör normalt inga ingrepp i byggnaden eller t.ex. fukt- eller radon- mätningar. Avtal om fortsatt teknisk utredning, kostnadsberäkningar etc. kan avtalas särskilt.
Det finns inga myndighetskrav för kompetensen hos en person som gör en överlåtelsebesiktning. SBR och Anticimex har kompe- tenskrav för besiktningsförrättare (se nedan) och de har också en ansvarförsäkring om något skulle bli fel. Förutom SBRs och Anti- cimex besiktningsförrättare finns det fristående besiktningsför- rättare.
5.4.2 SBR
Svenska byggingenjörers riksförbund, SBR, är en ideell yrkes- organisation. De har cirka 170 certifierade/godkända besiktnings- förrättare som finns i olika företag.
SBR har utarbetat en kravspecifikation efter vilken SITAC utför certifieringar. En av SITAC certifierad besiktningsförrättare har byggingenjörsexamen eller motsvarande med minst fem års själv- ständigt, kvalificerat arbete inom byggverksamhet. Personen har med godkänt betyg genomgått ett prov som SITAC anordnar samt utfört minst 40 besiktningar eller motsvarande de två senaste åren.
Kraven för de godkända besiktningsförrättarna är lika, när det gäller utbildning, men det finns inget krav på antal utförda besikt- ningar. Minst vartannat år deltar den certifierade/godkända besikt- ningsförrättaren i ett tvådagars symposium för erfarenhetsutbyte. Alla certifierade och godkända besiktningsförrättare har en ansvars- försäkring.
5.4.3 Anticimex
Anticimex har cirka 125 anställda besiktningsförrättare och utbildar nyanställda tekniker under cirka 7 dagar inom sitt specialområde. Efter godkänd utbildning får de en behörighet som gäller i tre år. Besiktningsförrättarna deltar i minst en erfarenhetsdag varje år. Anticimex har inga krav på en särskild grundutbildning.
5.4.4 Byggfelsförsäkring
Sedan 1993 är det obligatoriskt med byggfelsförsäkring enligt lagen (1993:20) om byggfelsförsäkring vid nybyggnad av bostadshus för permanent bruk. Det är dock inte helt klart i vilken omfattning lagen verkligen tillämpas och på vilket sätt den tolkas, eftersom det verkar variera från kommun till kommun. Försäkringen gäller i 10 år efter slutbesiktningen och omfattar fel i byggnadens konstruktion, fel i material som använts i byggnadsarbetet, fel i utförandet av byggnad- sarbetet samt skada på försäkrad byggnad som orsakats av sådana fel. Fel som uppstått p.g.a. ålder och bruk, vanvård, slitage, bristfäl- ligt underhåll och felaktig skötsel är undantagna.
5.4.5 Småhusskadenämnden
Småhusskadenämnden (fonden för fukt- och mögelskador) är en statlig myndighet som lämnar bidrag för att åtgärda fukt- och mögel- skador i småhus. Läs mer på www.smahusskadenamnden.se. Huset ska vara ett en- eller tvåfamiljshus byggt före 1989 och yngre än 25 år. Det innebär att bara hus byggda 1978–1989 kan komma ifråga 2003 och att antalet hus som kan få pengar från Småhusskadenämn- den minskar för varje år. Den som får bidrag ska själv svara för en del av reparationskostnaden, en självrisk. Sedan starten 1986 har 13 000 ansökningar kommit in. Bidrag ges enbart till permanenthus och inte om skadan har uppstått av ålder och bruk, vanvård, bristfälligt underhåll eller liknande. Ägaren får heller inte något bidrag om skadan var känd när huset köptes.