Upplåtelseformens betydelse

I hyresrätten står ägaren för fastighetsskötsel och underhåll. Insat- serna kan samordnas, tas om hand professionellt och kostnaderna spridas på alla fastighetsägarens hyresgäster. Nackdelen är kanske att man som hyresgäst i allmänhet saknar det extra incitamentet att underhålla något som är ens ”eget”. Underhållsnivån blir beroende av fastighetsägarens ekonomi, kunskaper och ambitioner.

Missgynnar hyreslagstiftningen underhåll?

I det svenska bruksvärdesystemet utgör den totala utvecklingen av bygg- och boendekostnader en viktig del av underlaget för förhand- lingar om hyresnivåer. Enligt bruksvärdesystemet tar dock hyran inte hänsyn till underhåll eller andra driftskostnader för den enskilda fastigheten.

Normala underhållsåtgärder är i den svenska hyreslagstiftningen heller inget skäl för att höja hyrorna. Ett vanligt stambyte medför ingen rätt till hyreshöjning. För att få höja hyran måste fastighets-

ägaren genomföra en standardförbättrande åtgärd i lägenheten, vilket innebär att fastighetsägaren har rätt att höja hyran om stam- bytet kombineras med en omfattande badrumsrenovering.

Hyresgästerna har här möjligheter att få åtgärden prövad i hyres- nämnden och på så sätt åtminstone fördröja den. Lagstiftningen innebär att fastighetsägaren har ett ekonomiskt incitament att föredra omfattande ombyggnadsåtgärder framför förebyggande underhåll.

Ur varsamhetssynpunkt innebär detta att en fastighetsägare som försöker bevara 1950-talskök får svårare att finansiera en sådan varsam renovering framför en fastighetsägare som river ut hela köksinredningen och ersätter den med ett modernt kök.

Det är sedan 1992 inte tillåtet för bostadsföretag att göra avsätt- ningar till underhållsfond.

Stärkta rättigheter för hyresgästerna?

Efter 1980-talets ROT-program blev det en reaktion mot det sätt på vilket hyresgäster behandlats vid större ombyggnadsinsatser. I stället har man betonat hyresgästens rätt att bo kvar i sin lägenhet och slippa utsättas för evakuering inför storskaliga ombyggnadsåtgärder. I hyreslagstiftningen finns det sedan 1997 en bestämmelse om hyresgästinflytande vid ombyggnad. En hyresvärd får bara utföra en standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten om åtgärden har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda lägenheterna. Vid en prövning ska dock hyresnämnden se till hyresgästernas allmänna in- tresse, vilket oftast har tolkats som den åtgärd som hyresvärden tän- ker vidta. Hyreslagen ändrades 2002 genom att hyresvärden nu måste ta hänsyn till hyresgästernas skilda, dvs. enskilda intressen. Detta kan innebära en förstärkning av hyresgästens rätt att säga nej till ombyggnader.

Allmännyttigt ägda hyresbostäder har tidigare gynnats och utgjort ett instrument i bostadspolitiken för att garantera bostäder och en god boendestandard åt alla till rimliga kostnader. Den enskilde ska inte behöva bära risken om värdet på fastigheten minskar. En del av denna politik har varit att skapa ett visst överskott på bostäder. Bra bostäder åt alla, i kombination med arbetslivets krav på rörlighet, och sociala ambitioner att avskaffa hemlöshet förutsätter att det funnits en buffert på bostadsmarknaden i form av lediga lägenheter. Det är ofta allmännyttan som fått utgöra denna buffert. En högre vakansgrad kan innebära svårigheter att finansiera underhåll. En kommun är nästan alltid ägare till ett allmännyttigt bostadsföretag.

Hyresnivåerna sätts i förhandlingar mellan allmännyttan och hyresgästernas organisationer. Detta borde innebära större förut- sättningar att hyresnivån tar hänsyn till underhållskostnaden i allmännyttans bostäder.

Allmännyttan har för det mesta samordnad och storskalig förvalt- ning. Detta innebär självklart möjligheter till ett effektivt fastighets- underhåll, där kostnader och risker kan spridas ut över ett stort be- stånd. Om beställarfunktionen är svag och underhållet alltför hårt styrt av rekommenderade intervall innebär en storskalig förvaltning, som inte tar hänsyn till skicket i de enskilda dörrarna, fönstren eller spisarna, risk för kapitalförstöring.

Privatiseringens betydelse?

Under 1990-talet har bostadsbeståndet privatiserats allt mer med fler privata hyresvärdar och fler små bostadsrättsföreningar, i syn- nerhet i storstadsområdena. Framför allt under 1970-talet ökade an- talet småhus väsentligt. Även under senare delen av 1990-talet har antalet småhus ökat och därmed har också privatiseringen av an- svaret för bostädernas underhåll fortsatt.

Olika upplåtelseformer innebär olika fördelning av risker och kostnader för underhåll.

När det gäller bostadshus är de privata hyresvärdarna betydligt fler än de allmännyttiga värdarna. Men de enskilda företagen är mätt i antal lägenheter och omslutning, oftast mindre än de allmännyttiga bostadsföretagen. Detta kan tolkas som en svaghet när riskerna och kostnaderna för bl.a. underhåll inte kan spridas över ett lika stort kollektiv som i de allmännyttiga bostadsföretagen.

Det är å andra sidan lättare att rekonstruera ekonomin i privata fastigheter genom att bolagen går i konkurs, något som inte är möjligt i det kommunalt ägda allmännyttiga beståndet. Samtidigt har kommunerna inte kunnat lägga samma sociala ansvar på de privata hyresvärdarna som på de allmännyttiga företagen. Bruks- värdesystem anses därför överkompensera privata hyresvärdar.

Å tredje sidan har större privata fastighetsägare ofta köpt fastig- heter dyrt under 1980- och 1990-talet i tillväxtregionerna, vilket innebär att man har betydande kapitalkostnader som inte täcks av hyresintäkterna. Ytterligare ett nutida fenomen är sådana privata hyresvärdar, ofta internationella, som överhuvudtaget inte köper fastigheter för att förvalta dem utan som ett kortsiktigt spekulations- objekt.

Kooperativ hyresrätt

Kooperativ hyresrätt finns i två former. Hyresgästerna bildar i det ena fallet en ekonomisk förening som äger fastigheten och där hy- resgästerna hyr sina bostäder av föreningen. I det andra fallet bildar hyresgästerna en ekonomisk förening som hyr fastigheten av en fastighetsägare.

Fördelarna med kooperativ hyresrätt kan vara att hyresgästen får ett större inflytande över sitt boende men samtidigt slipper betala den ofta betydande insats som krävs för att köpa en bostadsrätt. Ur underhållssynpunkt kan kooperativ hyresrätt innebära att risker och kostnader sprids över ett begränsat kollektiv. Exempelvis är de danska erfarenheterna av den typ av allmännyttiga stiftelser, som mycket liknar kooperativ hyresrätt, att underhållet ofta blir lidande.

Ur underhållssynpunkt tycks därför den lösningen vara att föredra där de kooperativa hyresrättsinnehavarna gemensamt hyr fastighe- ten av en fastighetsägare med ett större bestånd.

Bostadsrätt innebär att risker och kostnader sprids över ett kollektiv av bostadsrättsinnehavare, med möjlighet till professionell fastig- hetsskötsel, samtidigt som den enskildes engagemang för sin ”egen” bostad kan tas tillvara. I bostadsrättslagen (1992:614) finns det krav på underhåll. Styrkan att dela den ekonomiska risken kan under vissa omständigheter bli till en svaghet. En bostadsrättsförening med bristfällig ekonomi kan frestas att skjuta underhåll på framtiden. Olika generationer av bostadsrättsinnehavare i en bostadsrättsfören- ing kan vara olika motiverade att underhålla fastigheten. Unga boende kan se bostadsrätten som ett genomgångsboende och är mindre intresserade av att underhålla, på samma sätt som äldre boende kan tycka att det löpande underhållet är angelägnare än det periodiska. Under 1990-talet har det bildats många små bostads- rättsföreningar. Här finns det ofta en stor entusiasm, men håller denna tills stammarna ska bytas?

Sannolikheten är givetvis hög att en egnahemsägare är motiverad att underhålla sitt hus. Svagheten är att det faktiska underhållet nästan helt är beroende av hur stark denna motivation är och vilka resurser småhusägaren är beredd att lägga på underhåll. Risker och kostnader sprids inte över ett större bostadsbestånd. En dansk studie pekar på att motivationen att bygga om och underhålla egnahem varierar starkt beroende på ägarens ålder och hur länge han eller hon har bott i huset. Benägenheten att bygga om, byta installationer och göra reparationer är störst dels när ägaren flyttar in, dels när barnen flyttar ut. I det senare fallet prioriteras i regel standard- höjande åtgärder. Unga barnfamiljer har ofta begränsade resurser. De prioriterar andra utgifter än underhåll av det ägda huset. En ensamstående förälder med småbarn har oftast mycket begränsade resurser att lägga på egnahemsunderhåll. Likaså saknar äldre egna- hemsägare ofta både motivation och ekonomi att utföra fortlöpande underhåll. Ofta utnyttjas då bara en del av bostaden.

Tredimensionell fastighetsindelning och ägarlägenheter

Tredimensionell fastighetsindelning är en ny och oprövad förvalt- ningsform i Sverige. Regeringen har nyligen lämnat en proposition (2002/03:116) till riksdagen om tredimensionell fastighetsindelning, som föreslås införas den 1 januari 2004. Lagförslagen innebär att det skapas vissa, om än i flera avseenden begränsade, möjligheter att bilda en ny form av fastigheter – tredimensionella fastigheter.

Propositionen innehåller också nya regler om rättigheter och skyldigheter mellan ägare till grannfastigheter. Införandet av tredi- mensionell fastighetsindelning förändrar inte förutsättningarna för att på offentligrättslig väg komma till rätta med vanskötsel. Bl.a. föreslås att ägaren till en del av en tredimensionell fastighet som vanvårdas ska kunna förpliktas att åtgärda bristerna (åtgärds- föreläggande) på sin del av fastigheten. Det finns frågor som ännu inte är helt klarlagda. Vem tar ansvar för hela byggnadens bärför-

måga? Kan förvaltningen av gemensamma tekniska system för värme, avlopp, och ventilation lösas genom samfällighetsföreningar? Kan kanske tredimensionell fastighetsindelning ge möjlighet till riskspridning, dvs. till att underhållskrävande konstruktioner och byggnadsdelar kan hyras ut?

Ägarlägenheter

Lagstiftningen kring tredimensionell fastighetsindelning är ett första steg mot ägarlägenheter och utredningen Att äga sin lägenhet (SOU 2002:21) lämnade sitt betänkande 2002. Boverket har i sitt remissytt- rande den 1 oktober 2002 (Dnr 10131-1532/2002) i stort samtyckt till ägarlägenhetsutredningens förslag. Utredningens förslag innebär att ägarlägenheter bara ska kunna bildas vid nyproduktion, vilket gör att befintliga hyresrätter och bostadsrätter inte kan ombildas till ägar- lägenheter. Det måste alltid finnas en ägarlägenhetsförening som ska förvalta gemensamma utrymmen.

Reglerna om vanvård etc. som föreslås i propositionen om tre- dimensionell fastighetsindelning ska gälla även för ägarlägenheter. Förslaget innebär att åtgärdsföreläggande och skadestånd kan bli aktuellt om en fastighetsägare inte vårdar sin fastighet. Regler i t.ex. bostadsförvaltningslagen (1977:792) ger möjlighet till tvångsinlösen om en ägare missköter sin fastighet.

Att samma byggnad har flera olika ägare får givetvis betydelse för underhållet, men i utredningen står det ingenting om hur ansvaret för detta ska fördelas. Ägarlägenhetsföreningen ska, enligt förslaget, ansvara för förvaltningen av gemensamma utrymmen. Kan kanske föreningen även ta ansvar för underhåll av fasader och tak?