13.3.1 Boverkets förslag
Boverket föreslår att det införs krav på en plan för underhållsåt- gärder i flerbostadshus avsedda för permanentboende. Var kravet ska regleras får utredas särskilt, men det finns många möjligheter,
t.ex. i plan- och bygglagen, hyreslagstiftningen, miljöbalken och bostadsrättslagen. För att kravet ska få genomslag är det viktigt att planen används och efterfrågas t.ex. av låneinstitut och försäkrings- bolag. Det skulle också kunna vara ett krav för att få t.ex. bidrag eller lägre fastighetsskatt.
Grundläggande krav på en plan för underhållsåtgärder är bl.a. att informationen bygger på en besiktning, att detaljeringsnivån är på åtgärdsnivå och att det finns en tidshorisont. Planen ska ha ett långsiktigt livscykelperspektiv och visa vad som är i behov av under- håll, reparation och ombyggnad.
En plan för underhållsåtgärder bör omfatta bl.a. värme- och venti- lationssystem, vatten- och avloppsanordningar, el- och telesystemet, mark, maskinell utrustning, vvs samt in- och utvändiga byggnads- delar. Den bör också innehålla en beskrivning av hur huset är byggt och med vilka material samt en inventering av farliga ämnen och kommentarer om hur dessa ska tas om hand på rätt sätt. Planen bör dessutom behandla frågor om energihushållning, varsamhet och tillgänglighet.
13.3.2 Bakgrund
De enkäter som Boverket genomfört samt intervjuerna med företrä- dare för olika bostadsföretag visar att många fastighetsägare inte har någon dokumenterad plan för underhållsåtgärder.
Idag finns det krav på att en plan för underhållsåtgärder ska finnas när en byggnad tas i bruk. För driftskedet finns det inga regler kring underhållsplanering eller hur en plan för underhållsåtgärder ska utformas. Planer för underhållsåtgärder efterfrågas inte i tillräcklig utsträckning, t.ex. vid hyresförhandlingar eller av låneinstitut eller försäkringsbolag, för att fastighetsägaren ska vara motiverad att upprätta en plan för underhållsåtgärder.
En plan för underhållsåtgärder måste uppdateras kontinuerligt och vara dokumenterad så att den är tillgänglig för dem som behöver informationen. De flesta allmännyttiga bostadsföretag som har en plan för underhållsåtgärder uppdaterar den minst en gång per år och använder någon form av datalösning.
Krav på plan för underhållsåtgärder för nya byggnader
I Boverkets byggregler (BFS 1993:57 med ändringar t.o.m. 2002:19) står det att det ska finnas skriftliga instruktioner för drift, provning, skötsel och underhåll innan en byggnad tas i bruk. Detta krav gäller alla byggnader. Där står också att det bör finnas en plan för perio- diskt underhåll som bör omfatta 30 år. Däremot står det ingenting om instruktionernas och planens omfattning och innehåll.
I bygglagstiftningen har det länge funnits krav på instruktioner om kontroll, handhavande och underhåll för mekaniska och elektriska anordningar liksom skötselinstruktioner med underhållsrutiner och krav både för enbostadshus och större byggnader. Enligt t.ex. SBN 1975 39:7 skulle handlingarna finnas tillgängliga vid slutbesiktning och förvaras på lämplig plats inom eller i anslutning till byggnaden.
Underhåll och plan för underhållsåtgärder i bostadsrättsföreningar I bostadsrättslagen (1992:614) står det att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick och att bostadsrätt- sinnehavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick. Bostadsrättsinnehavaren svarar inte för ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten eller mark om den tillhör lägenheten.
Bostadsrättsföreningarna har egna stadgar som kan reglera under- hållet mer i detalj, men det är inte säkert att det finns krav på någon plan för underhållsåtgärder. I HSBs normalstadgar står det att styrelsen ska upprätta en plan för underhållsåtgärder och årligen budgetera och säkerställa erforderliga medel. Styrelsen ska besiktiga huset varje år. En HSB-förening ska ha två fonder, en för yttre och en för inre underhåll. Avsättningar till den yttre fonden ska följa planen för underhållsåtgärder.
Kravet i bostadsrättslagen om föreningens underhållsskyldighet kan uppfattas som alltför oklart för att det ska minska riskerna för eftersatt underhåll. Om kravet på en plan för underhållsåtgärder skulle uttryckas tydligare och kompletteras med krav på en auktori- serad revisor i föreningens styrelse, skulle underhållsskyldigheten framgå tydligare.
Livscykelanalyser och underhållsintervall
Livscykelanalyser och uppskattning av livslängd hos byggnadsdelar är viktigt när framtida underhållskostnader ska beräknas och planer för underhållsåtgärder upprättas. Vissa underhållsåtgärder kostar mycket – antingen för att åtgärden måste göras ofta eller att den är kostsam. Vilket material och vilken placering och konstruktions- metod borde ha valts från början? Det är viktigt att ha ett långsiktigt perspektiv både vid projektering och under brukstiden.
Om bostadsbeståndet har ett omfattande underhållsbehov är det naturligtvis viktigt att utföra åtgärderna på rätt sätt, med bra kvalitet och med hänsyn till livscykelkostnader i stället för initialkostnader. Livscykelkostnaden för en byggnadsdel är den totala kostnaden under hela livslängden, dvs. kostnader för inköp, installation, drift, underhåll och deponering. Byggnader har en lång livslängd och bör förvaltas med ett långsiktigt perspektiv.
En av Bygga/Bo-dialogens grupper har arbetat med Systemval och upphandling med livscykelperspektiv och helhetssyn. I samband med projekteringen av en byggnad väljs utformning, tekniska sys- tem, material etc., och alltför ofta fokuserar man idag mer på själva investeringskostnaden än på livscykelkostnaden. Om man vid projekteringen tar större hänsyn till driftskedet än vad som vanligen görs idag, kan ofta kostnaderna under hela livscykeln minskas. Livs- cykelkostnadsberäkningar görs tyvärr inte i alla projekt, vilket t.ex. kan bero på att det ofta är olika aktörer som betalar investering, drift och underhåll eller att investeringar som ger lägre driftkostnader sett över hela livslängden inte påverkar marknadsvärdet. Kunskapen hos ledning, medarbetare och leverantörer om samband mellan investe- ring och driftkostnad är ofta bristande.
I Skärpning gubbar! (SOU 2002:115) poängteras också att livscykel- kostnaden påverkas av hur mycket underhåll som krävs för att en produkt ska fungera långsiktigt. Ju längre en byggnadsdel håller utan att behöva repareras eller bytas, desto lägre blir kostnaden. Kunskap om hur en varas livscykelkostnad förhåller sig till inköpspriset kan vara avgörande för om det går att sänka sina förvaltningskostnader. Ett av utredningens förslag är att ge bl.a. Boverket i uppdrag att ut- arbeta modeller och hjälpmedel för upphandling och förvaltning av byggnader baserat på livscykelbedömningar. Boverket skriver i sitt remissvar att kunskapsläget när det gäller förvaltning i ett långsiktigt hållbarhetsperspektiv är otillräckligt och föreslår därför att behovet av forskning och utveckling inom detta område kartläggs.
Underhållsintervall – brukstid
För att kunna upprätta en plan för underhållsåtgärder måste för- valtaren uppskatta byggnadsdelarnas underhållsintervall. Inter- vallen beror naturligtvis på hur lång livslängd byggnadsdelarna har, vilket inte är helt lätt att förutse.
Det finns olika livslängdsbegrepp för byggnadsdelar (Rätt begrepp, Svenska Kommunförbundet, UFOS, 1997):
Teknisk livslängd är den tid under vilken en byggnadsdel fungerar rent tekniskt.
Funktionell livslängd är den tid inom vilken en byggnadsdel är ändamålsenlig. Ändrade funktionella krav kan motivera ett byte av en byggnadsdel innan den tekniska livslängden är slut.
Ekonomisk livslängd är den tid under vilken en byggnadsdel fort- farande är lönsam.
Den funktionella brukstiden bestämmer den ekonomiska livsläng- den.
Brukstid definieras i TNC 95 (Plan- och byggtermer 1994, Tekniska nomenklaturcentralen) som den tidsperiod under vilken en byggnad kan användas för sitt ändamål utan andra åtgärder än normalt under- håll och åtgärder för att främja rationell och ekonomisk drift.
Håkan Bejrum skriver i Se om sitt hus – Strategier för underhåll av offentliga fastigheter att en byggnadsdels livslängd påverkas av klimat, brukare och skötsel. Dessutom påverkas vissa byggnadsdelar av estetiska och ekonomiska begränsningar. Den ekonomiska bruks- tiden är därför oftast mer intressant än den tekniska. System och byggnadsdelar byts ut när brukstiden har gått ut, dvs. när det fram- står som rimligt att göra en återinvestering för att vidmakthålla bostadens skick.
Brukstiden bestäms av ekonomiska och estetiska bedömningar och motsvarar inte nödvändigtvis den tekniska livslängden, som bestäms av hur länge en byggnadsdel eller ett system rent fysiskt kan fungera.
I SABOs Nyckeltal för kostnadsjakt anges underhållsintervall, där åtgärden bör utföras under en femårsperiod med underhållsinter- vallet som mittpunkt. Tidsperspektivet är 40 år och de åtgärder som är med är de som har ett längsta underhållsintervall på 35 år.
Livslängd för konstruktioner
I Boverkets konstruktionsregler finns regler om beständighet. Livs- längden för byggnadens konstruktion bör minst dimensioneras till 50 år för byggnadsdelar som är åtkomliga för inspektion och under- håll och till minst 100 år för byggnadsdelar som inte är åtkomliga för inspektion.