Boverket har under april–maj 2003 i en enkät ställt frågor till läns- styrelsernas länsbostadsdirektörer/länsexperter (21) om den nuva- rande underhållssituationen när det gäller bostadsbeståndet inom respektive län, bilaga 4. Svarsfrekvensen var god och uppgår till cirka 70 procent.
6.4.1 Sammanfattning av enkätsvaren
• Allmänt bedömer länsstyrelserna att underhållet är eftersatt i vissa områden och bestånd. Sannolikt kommer problemen att öka inom de närmaste åren. I främst norra delen av Sverige finns det ett stort antal kommuner där allmännyttiga bostadsföretag men även privata fastighetsägare inte, på grund av svag ekonomi, kommer att klara av att sköta underhållet av sitt fastighetsbestånd.
• Det är endast marginella skillnader mellan privata fastighetsägare och allmännyttiga bostadsföretag. Skillnaden är större inom grup- pen bostadsrättsföreningar, där föreningar som nyligen har köpt sitt hus till hög kostnad har svårt att avsätta medel till underhåll.
• I stort sett finns det inte några områden som är i så dåligt skick att husen behöver rivas av det skälet.
• Hyressättningssystemet gör att fastighetsägaren inte får tillräcklig avkastning på sina investeringar, vilket gör att inte heller det ordina- rie underhållet blir genomfört på ett långsiktigt nödvändigt sätt. Marknadens parter kan även ha olika uppfattning om hur hyreslagen ska tolkas, vilket fördröjer alternativt hindrar ett genomförande av planerat underhåll.
• Staten bör agera på ett sådant sätt att det finns ekonomiska incitament för fastighetsägare att hålla sina fastigheter väl under- hållna, t.ex. genom generella stöd och riktade stöd samt genom skattesystemet (främst underhållsfonder).
• Tillgängligheten behöver uppmärksammas mer, främst på grund
av att befolkningsstrukturen förändras. Det finns ett stort behov av ett hissbidrag.
Nedan följer ett axplock ur länsstyrelsernas svar.
• På orter med tomma lägenheter (många orter i Västmanlands län
och Kronobergs län) finns det inget ekonomiskt utrymme för att klara det löpande underhållet på ett tillfredsställande sätt. Bostads- rättsföreningar på dessa orter som av konkurrensskäl prioriterar låga avgifter kan inte heller bygga upp några fonder för framtida under- håll. Kommunala bostadsföretag, ofta ägare till fastigheter i miljon- programmet med ett stort antal tomma lägenheter, har påtalat svårigheten att säkerställa underhållet på lång sikt. Underhållet av va-ledningar under mark och platta åtgärdas generellt inte utan skjuts på framtiden. De stora underhållsproblemen berör klimat- skärmar (fasader och tak), stammar, kök och badrum samt ”äldre- boendeanpassning”. Hus som inte har bytt va-stammar, t.ex. i samband med ROT-programmet, riskerar att i framtiden inte ha ekonomiska möjligheter att genomföra detta.
• Problem med eftersatt underhåll finns enligt Länsstyrelsen i Västernorrlands län i sex av länets sju allmännyttiga bostadsföretag, och problemet kommer att vara större om fem år. Kommuner i riskzonen är Härnösand, Kramfors, Sollefteå, Timrå, Ånge och Örnsköldsvik. Underhållsproblemen gäller främst stambyten men
även det yttre underhållet är eftersatt och detta gäller i stort sett miljonprogrammet och bakåt.
• Länsstyrelsen i Västra Götalands län bedömer att det finns pro- blem med eftersatt underhåll i vissa områden och bestånd. Sannolikt kommer problemen att öka under de närmaste åren. För hus byggda på 50-talet och tidigare har åldern tagit ut sin rätt, materialet är ”slut”. I miljonprogrammets hus finns tekniska brister på grund av att oprövade material och metoder användes vid byggandet. Då de valda materialen/metoderna inte har gått att underhålla på normalt sätt har underhållet i många fall skjutits upp. Vidare konstateras att utemiljön ofta är eftersatt. I det sammanhanget kan poängteras att tillgängligheten kommit i fokus under senare tid. Utifrån ekono- miska aspekter har man utgått ifrån att tillgängligheten ska förbätt- ras i samband med ordinarie insatser (löpande underhåll). Men om inte ens det ordinarie underhållet kan genomföras i den omfattning som behövs, kommer inte heller tillgängligheten i utemiljön att förbättras i önskad grad.
• Länsstyrelsen i Jämtlands län uppger att problemet med eftersatt underhåll kommer att öka. I stort sett alla kommuner i länet förutom Östersunds kommun är i riskzonen för att inte klara av det underhåll som behövs, framför allt när det gäller husets försörjningssystem. • Länsstyrelsen i Västerbottens län uppger att de flesta av länets kommuner kämpar med utflyttning och tomma lägenheter. Som en följd blir fastighetsägarens ekonomi lidande. Oftast tittar man bara på allmännyttans problem, men man glömmer bort den kategori privata fastighetsägare som byggde om eller byggde nytt under 1980- talets slut och som bara äger ett fåtal flerbostadshus. Dessa har underhållsbehov. De har ofta inte kunnat höja hyrorna de senaste 10 åren ty då tappar de ytterligare hyresgäster. De har ett årligt under- skott i sin fastighetsförvaltning. Eftersom fastigheten går med under- skott, finns det ingenting att skattemässigt dra underhållskostnade- rna ifrån utan fastigheten samlar på sig ett allt större underskott. En fastighet i glesbygd kommer aldrig vare sig att kunna säljas med vinst eller gå med överskott. Dessa fastighetsägare måste jobba för att få in pengar till underhåll. Länsstyrelsen föreslår att dessa fastig- hetsägare antingen skulle få tillgodogöra sig sitt ackumulerade underskott på fastigheten och få detta belopp i bidrag för att an- vända det till underhåll alternativt att man återinför möjligheten att dra av underskott på fastigheten mot inkomster från annat än näringsverksamhet/hyresfastighet.
• Länsstyrelsen i Dalarnas län uppger att det finns ett eftersatt underhåll och att detta kommer att öka. – Särskilt poängteras att en mycket viktig framtidsfråga är hur behovet av tillgängliga bostäder för äldre ska kunna tillgodoses. Antalet äldre (över 65 år) ökar med en halv miljon i landet under de första två decennierna av 2000-talet. Statens ansvar är att verka för en attitydförändring när det gäller tillgänglighetsfrågor i samband med bostadsbyggande, ombyggnad
och underhåll. Kraven på tillgängliga bostäder kommer att öka när denna grupp äldre inte längre klarar ett villaboende. Ska också de äldre kunna bo i flerbostadshusen, så handlar det inte bara om eftersatt underhåll utan tillgänglighet i form av hiss blir ett måste. Underhåll och tillgänglighet går på något sätt hand i hand och ska inte behandlas var för sig.
• Vid intervjuerna har framkommit att någon typ av hissbidrag bör införas. Det har därutöver framkommit att underhållsfonder, riktade och enkla stöd behövs.
Av det som framkommit ovan kan konstateras att det uppenbarligen finns ett behov av en ”morot”, att staten i någon form säkerställer att underhållet av bostäder inte eftersätts. Det borde övervägas att in- föra någon form av skattefria underhållsfonder (såväl kommunala som privata).