Riktmärken för underhållskostnader

I SABO-skriften Nyckeltal för kostnadsjakt (2002) görs en genomgång av kostnaderna för drift och underhåll i flerbostadshus. I skriften re- dovisas riktmärken för underhållskostnader för att vidmakthålla byggnader och markanläggningar under 40 år. SABO rekommende- rar ett riktvärde på 40 år för den ekonomiska livslängden. Som en konsekvens av att den ekonomiska livslängden sätts till 40 år, bör vidmakthållandeåtgärder med underhållsintervall upp till 40 år ge- nerellt räknas till underhåll.

Åtgärder med längre livslängder räknas som reinvesteringar. Hit hör bl.a. genomgripande förnyelse av fasader, fönster, balkonger, yttertak, kök, våtenheter och installationssystem.

Standardkrav och olönsamhet leder oftast till behov av ombyggna- der i intervallet 30–50 år. I skriften konstateras att det finns argu- ment både för att sänka gränsen för underhåll till 30 år och för att höja den till 50 år. För att gränsen mellan underhåll och ombyggnad ska bli klarare tillämpas tidsgränsen 40 år i SABO-skriften.

Underhållet underindelas i:

• lägenhetsunderhåll av ytskikt på golv, väggar och tak samt utrust- ning.

• lokalunderhåll enligt hyresavtal.

• gemensamt underhåll av markytor och tomtanläggningar, av

byggnadens ytterytor (fasad och yttertak), av gemensamma ut- rymmen (bl.a. trappor och tvättavdelningar) samt av

installationer och tekniska utrymmen.

I SABOs Nyckeltal för kostnadsjakt anges underhållsintervall, där åt- gärden bör utföras under en femårsperiod med underhållsintervallet som mittpunkt. Tidsperspektivet är 40 år, och de medtagna åtgär-

Åtgärd Intervall enl. SABO Byggnad invändigt – Lägenheter

Målning och tapetsering, snickerijustering 13 år

Slipning och lackning av trägolv, justering och komplettering av fogar 15–20 år

Byte plastmatta, linoleum, laminat 20–25 år

Byte vitvaror 15–20 år

Byte badrumsutrustning, ej porslin 20 år

Byggnad invändigt – gemensamma utrymmen

Målning trapphus, tvättavdelning 12–15 år

Målning övriga gemensamma utrymmen 20–25 år

Byte tvättutrustning 10–12 år

Byte soputrustning 15 år

Byte trapphustavla, lås, nätväggar i lägenhetsförråd 20–26 år Markytor och tomtanläggningar

Byte leksand 2 år

Marktäckning, planteringsytor och beskärning 5 år

Justering hårdgjorda ytor och kantstöd 10–15 år

Omläggning hårdgjord yta 30 år

Målning staket, hägnader och byggnadskonstruktioner 5–10 år Byte utrustning, staket, hägnader och byggnadskonstruktioner 20–30 år Fasader och yttertak

Ommålning fönster och byte av tätningslist 10–12 år

Målning dörrar, portar, partier samt räcken, plåt och smide 10–12 år

Byte lås och dörrstängare 20 år

Lagning och målning av betongplatta samt byte av räcken och plåt till balkonger 20–25 år Renovering fasadyta, fuktisolering och omläggning dränering för grundmur 30 år

Utbyte takbeklädnad samt byte av plåtdetaljer 30–40 år

VVS-installationer Renovering av golvbrunn 15 år Byte blandare 20 år Rensning avlopp 30 år Byte porslin 35 år Byte reglersystem 10 år

Byte känselkropp och termostatventil 10 år

Injustering radiatorsystem 10 år

Byte stamventiler 20 år

Byte rör och radiatorer (10%) 20 år

Byte radiatorventil 20 år

Byte undercentral 30 år

Ventilationskontroll 3 år

Byte alt. justering av fläktar 15 år

Injustering flöden byte don 20 år

El- tele -och hissinstallationer

Byte belysningsarmaturer och motorer 20 år

Byte gruppcentral, strömbrytare, uttag samt omdragning kabel 30 år

Byte förstärkare och antennutrustning 10–15 år

Byte huvudcentral i grundenhet 20 år

Byte tidur och porttelefon 15 år

Byte telefonanläggning 20 år

Renovering hisskorg, manövertablå samt linbyte 10 år

Renovering maskin och apparatställ 15 år

Byte hissanläggning 30 år

derna har ett längsta underhållsintervall på 35 år. Detta innebär att en del åtgärder, som stambyten, inte räknas till det periodiska un- derhållet i SABOs rekommendationer.

Ett problem med redovisningen av nyckeltal är att underhållsbe- hovet är ojämnt fördelat i tid och växer över tiden. Samtidigt styr det praktiska genomförandet mot att man samlar t.ex. fasadåtgärder till ett samordnat genomförande. Kostnaderna för hjälpmedel, som bl.a. ställningar, blir på så sätt mer effektivt utnyttjade. Ju mindre ett fastighetsbestånd är, desto tydligare blir både variationen och den successiva tillväxten i underhållsbehovet. Ytterlighetsfallet inträffar när man vill analysera underhållet i ett enda hus mot representativa riktmärken.

Problemet med den ojämna tidsfördelningen kan bara hanteras genom att man skapar nyckeltal som avser genomsnittet för en tidsperiod och som är avsedda att jämföras med verkliga, genom- snittliga, årliga underhållsutgifter för motsvarande tidsperiod. I SABO-skriften har man valt att skapa riktmärken som avser genom- snittliga årliga underhållsutgifter för femårsperioder. Dessutom redovisas ett medelvärde för 40-årsperiodens underhållsutgifter.

I SABO-skriften beräknas ett genomsnitt för 40-årsperioden, där hänsyn tas till när i tiden underhållsutgifterna inträffar genom att man sätter ett pris på tiden i form av en ränta. När man uttrycker ett riktmärke på detta sätt speglar det avsättningsbehovet för underhåll. Om man årligen fonderar eller avsätter en summa som motsvarar den årliga kostnaden, kommer allt underhåll som krävs för att vid- makthålla standard och funktion under den ekonomiska livslängden att kunna genomföras.

Upp till en ålder av cirka 15 år efter ny- och ombyggnad kommer sannolikt årlig kostnad att vara större än vad som behövs för att täcka de faktiska utgifterna för underhåll. Det blir pengar över som växer med den valda räntan. Dessa pengar kan användas för det

Tabell 2. Årlig underhållskostnad kr/m2 _{BOA per femårsperiod i flerbostadshus för att}

vidmakthålla byggnad och markanläggning under 40 år enligt ”Nyckeltal för kostnadsjakt” (2002). Fast pris, 2002 års prisnivå, kr/m2

Underhållsutgift, kr/m2 _BOA

Byggnad invändigt Markytor, Fasad och VVS- El-, tele- och Summa Byggnadens tomtanläggn. yttertak installationer hissinstallationer

ålder Lägenheter Gemensamma utrymmen 1–5 0 0 2 0 0 0 2 6–10 19 5 5 15 6 1 51 11–15 92 25 6 17 8 7 155 16–20 47 9 20 14 22 15 127 21–25 73 27 13 32 13 8 166 26–30 76 24 16 63 17 20 216 31–35 11 14 12 44 32 14 127 36–40 111 12 18 24 33 12 210 Genomsnitt 54 15 12 26 16 10 132

framtida underhållsbehovet när de faktiska underhållsutgifterna är större än årlig kostnad.

I SABO-skriften är årliga kostnader beräknade med realräntan 5 procent och uttryckta i 2002 års kostnadsläge. Ränteeffekten kom- mer att leda till att nyckeltalet årlig kostnad blir lägre än nyckeltalet genomsnittlig underhållsutgift.

Boverket tvivlar på realismen i antagandet om 5 procent som realränta, och dessutom är uppgiften om genomsnittlig underhålls- utgift egentligen intressantare och lättare att begripa än uppgiften om årlig kostnad enligt SABO-skriftens definition. I tabellen nedan redovisas därför genomsnittliga underhållsutgifter under femårs- perioder enligt SABO-skriften Nyckeltal för kostnadsjakt.

De sammanlagda underhållsutgifterna fördelas över 40-års- perioden enligt diagram 5.

I SABO-skriften presenteras ett diagram med en delvis annan fördel- ning av utgifterna över tiden till följd av att utgifterna för lägenhets- underhållet antas ha ett annat tidsmässigt mönster än utgifterna för det övriga underhållet. På grund av att lägenhetsunderhållet är hyresgäststyrt och omflyttningsfrekvensen hög, tenderar lägenhets- underhållet att bli relativt konstant över åren och lika med det årliga genomsnittet, dvs. den årliga förslitningen. I redovisningen av underhållsutgifterna i diagrammet är därför lägenhetsunderhållet utjämnat mellan åren.

Till skillnad från lägenhetsunderhållet är det övriga underhållet mer ojämnt fördelat i tiden. I redovisningen i diagram 6 antas underhållsåtgärderna genomföras med utgångspunkt från enskilda åtgärder och deras underhållsintervall. Genomförandet av varje underhållsåtgärd fördelas i redovisningen över en femårsperiod. I diagrammet redovisas femårsgenomsnitt för underhållsutgifterna.

Diagram 6 är hämtat från SABO-rapporten Underhållsbehov bland SABO-företag (2003) som skapats med utgångspunkt från analysen i Nyckeltal för kostnadsjakt med mindre justeringar av de värden som ligger till grund för diagrammet.

Den nivå som krävs för att vidmakthålla standard och funktion under 40-årsperioden motsvaras av de mörkare staplarna för resp. femårsperiod och Kurva 1. De ljusare staplarna för resp. femårs- period och Kurva 2 motsvarar en genomsnittlig standard i SABO- företag. Kurva 2 motsvarar även utfallet av en strategi med något sänkt underhållsstandard inför en planerad ombyggnad.

I skriften Nyckeltal för kostnadsjakt är den genomsnittliga årliga underhållsutgiften under 40-årsperioden 130 kr/m2 _{BOA vid vidmakt-}

hållande (Kurva 1) resp. 84 kr/m2 _{BOA vid en strategi med sänkt}

underhållsstandard (Kurva 2).

Det är inte självklart att alla hus har en sådan utformning, eller ligger på sådana orter, att deras standard och funktion ska vidmakt- hållas för evigt. Även om husen ska vidmakthållas är det inte själv- klart att det ska gälla för varje tidsperiod. En vanlig underhålls-

strategi innebär att man sänker underhållsstandarden när huset blivit drygt 20 år gammalt. I förhållande till målet vidmakthållande börjar man eftersätta visst underhåll. Detta skjuter man sedan fram- för sig tills man beslutar att huset ska byggas om. Ombyggnaden innebär då en viss standardhöjning men i ännu högre grad att man åtgärdar eftersatt underhåll. Det är inte ovanligt att ombyggnads- kostnaderna till 50–80 procent består av kostnader för åtgärder av underhållskaraktär.

Kurva 2 i diagram 6 har konstruerats med utgångspunkt från att åtgärder med ett underhållsintervall på 24 år eller längre eftersätts, liksom generellt vissa underhållsåtgärder som avser markytor, vvs- och elinstallationer. Att på detta sätt sänka ambitionsnivån för under- hållet medför ett visst ökat reparationsbehov, vilket reducerar be- sparingseffekten av de minskade underhållskostnaderna i förhål- lande till den nivå som krävs för vidmakthållande (Kurva 1).